Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-8113/2022

19 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Селезнёвой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания – секретарь Маринская Д.А.

 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Заявитель - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВЕНЮ" (ИНН 

<

***>)

К заинтересованному лицу - КОМИТЕТ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Об оспаривании предписания от 26.11.2021 № ВД-88/2021 (в части пунктов 1 и 2)

 

при участии

от заявителя – ФИО1 (дов-ть от 01.11.2021)

от заинтересованного лица – ФИО2 (дов-ть от 30.11.2021); ФИО3 (дов-ть от 28.03.2022)

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВЕНЮ" (далее – Общество) с соблюдением установленного срока обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к заинтересованному лицу - КОМИТЕТ ГОСУДАРСТВЕННОГО СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – Комитет, административный орган), с заявлением об оспаривании предписания от 26.11.2021 № ВД-88/2021 (далее – Предписание) в части пунктов 1 и 2.

В судебном заседании заявителя поддержал требования. 

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения требований заявителя.

Материалы дела исследованы в порядке статей 65, 70,71 АПК РФ.

 

Как следует из материалов дела, ООО «АВЕНЮ», являясь застройщиком объекта капитального строительства «3-х секционный жилой дом со встроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, г.Сертолово, мкр. Сертолово-1, ул.Ларина, участок № 11, кадастровый номер земельного участка 47:08:0102002:8097, привлекает для его строительства денежные средства участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В период с 19.07.2021 по 13.08.2021 Комитетом проведена внеплановая документарная проверка исполнения Обществом предписания от 13.08.2021 № ВД-74/2021.

15.10.2021 Общество представило документы во исполнение предписания Комитета.

В ходе проверки установлено, что с начала строительства израсходованы денежные средства из средств участников долевого строительства в сумме 98 856 003 руб., израсходовано из целевых заемных средств – 23 592 677, 59 руб. Общая сумма средств, затраченных на строительство объекта, составила 122 448 700, 59 руб.

Согласно сведениям из реестра договоров участия в долевом строительстве застройщиком заключено 138 договоров участия в долевом строительстве. Общая сумма обязательств по договором составляет 504 465 626 руб., однако сумма привлеченных средств составила 98 856 003 руб., дебиторская задолженность участников долевого строительства составила 402 609 623 руб.

Обществом представлены документы об оплате услуг и товаров на общую сумму 861 293 руб., которые не могут быть отнесены на цели, указанные в ч. 1 ст 18 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Комитетом приняты расходы на строительство ЖД «Авеню» из денежных средств, уплаченных гражданами-участниками долевого строительства в размере 97 994 710 руб., денежные средства в размере 861 293 руб., являющиеся нецелевым расходованием привлеченных средств граждан, по мнению Комитета, подлежат возврату на специализированный счет застройщика.

Во исполнение п.2 предписания от 13.08.2021 № ВД-74/2021 застройщику необходимо было представить документы, подтверждающие оплату услуг застройщика в размере 36 232 050,47 руб. Обществом представлена исправленная справка о расходовании денежных средств, из которой следует, что на оплату услуг застройщика направлены средства в размере 30 942 670, 96 руб.

Согласно условиям договора долевого участия сумма затрат на оплату услуг застройщика составляет 15% от цены договора.

Сумма привлеченных средств граждан составила 98 856 003 руб., по мнению Комитета, сумма затрат на оплату услуг застройщика не могла составлять более 14 828 400 руб.

Комитет пришел к выводу, что застройщиком превышена сумма затрат на оплату услуг застройщика на 16 114 270 руб. Указанные денежные средства должны быть возвращены на строительство ЖД «Авеню» либо на специализированный счет застройщика.

В связи с вышеизложенным Комитет выдал Предписание, согласно п.1 и п.2 которого Общество в срок до 31 января 2022 должно:

1) возвратить денежные средства в размере 861 293 руб. на специализированный счет застройщика;

2) возвратить 16 114 270 руб. на строительство ЖД «Авеню» либо на специализированный счет застройщика.

Не согласившись с Предписанием в указанной части, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

 

Исследовав имеющиеся доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) содержит исчерпывающий перечень случаев использования застройщиком денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства. 

Расходование застройщиком средств в иных целях, не указанных в ст. 18 Закона № 214-ФЗ, не допускается.

Согласно ч. 3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ по расчетному счету застройщика не допускается совершение, в том числе следующих операций:

1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно материалам дела застройщик заключил и исполнил обязательства по следующим договорам за счет денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства:

- оплата за ремонт транспортного средства INFINITY в размере 11 520 руб.;

- аренда транспортного средства INFINITY в размере 683 870 руб.;

- аренда транспортного средства INFINITY в размере 112 903руб.;

- оплата за нефтепродукты (бензин) в размере 53 000 руб.

Исходя из деятельности Общества по строительству жилья аренда премиального автомобиля и издержки, понесенные в связи с его арендой, не соответствуют целям, указанным в ст. 18 Закона № 214-ФЗ. В связи с чем Предписание Комитета в данной части является законным и обоснованным.

Общество не предоставило доказательств, подтверждающих, что издержки по аренде транспортного средства премиального качества и связанные с этим издержки понесены Обществом в целях осуществления деятельности по строительству жилья.

 

Согласно договорам, заключенным между Обществом и гражданами – участниками долевого строительства при строительстве ЖД «Авеню», сумма затрат на оплату услуг застройщика составляет от 5% до 15% от цены договора.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров участия в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с ч.2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров участия в долевом строительстве, в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Из материалов дела следует, что сумма привлеченных денежных средств граждан – участников составила 98 856 003 руб., соответственно, исходя из условий договора о том, что сумма затрат на оплату услуг застройщика составляет 15% от цены договора, общая сумма затрат на услуг застройщика не может превышать 14 828 400 руб., следовательно, денежные средства, превышающие указанный размер, а именно средства в сумме 16 114 270 руб. должны быть возвращены на строительство ЖД «Авеню» либо на специализированный счет застройщика.

Довод Общества о том, что расчет возможных затрат на оплату услуг застройщика должен производиться, исходя из стоимости всех договоров участия в долевом строительстве, не может быть принят ввиду следующего.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ и Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ с 01.07.2019 привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в рамках Закона № 214-ФЗ, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию, допускается только с использованием эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019.

Последний договор участия в долевом строительстве заключен 28.06.2019.

У Общества отсутствует заключение о степени готовности строительства объекта (иное из материалов дела не следует), следовательно, у застройщика отсутствует право на привлечение средств участников долевого  строительства без использования счетов эскроу. Исключение составляют договоры, заключенные в отношении многоквартирных домов, которые находятся в высокой степени готовности. 

Объект, застройщиком которого является Общество, был признан проблемным и включен в единый реестр проблемных объектов (далее – ЕРПО)  в порядке ч. 1.1 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ. Указанный объект исключен из ЕРПО 01.03.2022.

В период с 2019 по 2021 строительные работы на объекте не велись, объект был законсервирован.

В ходе проверки, проведенной в период с 25.01.2021 по 25.02.2021 на основании распоряжения от 14.01.2021 № ВВ-01/2020 установлено, что 45 % договоров заключено с ООО «СтройДом» (ИНН 

<

***>) и 16% с гр. ФИО4, который согласно выписки из ЕГРЮЛ является генеральным директором ООО «СтройДом».

По указанным договорам оплата не производилась, денежные средства на счет застройщика не поступали (доказательства иного в материалах дела отсутствуют).

Общество в первоначальный срок, указанный в договорах (10.12.2018) не завершило строительство объекта, сроки продлены до 1 квартала 2023 года. 

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что расходование денежных средств на оплату услуг застройщика в объеме, превышающим объем, установленный договорами, и объем привлеченных средств, является незаконным.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (ч.3 ст.201 АПК РФ).

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований заявителя надлежит отказать.

Доводы заявителя отклоняются как не нашедшие подтверждения в материалах дела и основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределены по ст. 110 АПК  РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 201, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

1.      в удовлетворении заявления – отказать. 

 

2.      Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                    Селезнёва О.А.