﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-74075/2020

18 июня 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей К.В. Галенкиной, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Учреждения представителей Глушакова Д.Е. (доверенность от 08.02.2021), Мифтаховой Е.В. (доверенность от 01.06.2021), 

от Общества представителя Тимошевского В.В. (доверенность от 14.01.2020),

от Центра представитель не явился,

апелляционную жалобу Федерального бюджетного учреждения «Администрация Волго-Балтийского бассейна внутренних водных путей» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2021 по делу № А56-74075/2020 (судья М.В. Балакир), принятое по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Конт» (193079, Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 29, лит. А; ОГРН 1037825008770, ИНН 7811080916)

к Федеральному бюджетному учреждению «Администрация Волго-Балтийского бассейна внутренних водных путей» (191014, Санкт-Петербург, Виленский пер., д. 15, лит. Б; ОГРН 1027810270553, ИНН 7812024833)

третье лицо: закрытое акционерное общество «Центр оценки и экспертизы» (109451, г. Москва, ул. Верхние поля, д. 36, к. 1, кв. 146; ОГРН 1027739708556, ИНН 7715167402)

о признании сделки недействительной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Конт» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с исковым заявлением к Федеральному бюджетному учреждению «Администрация Волго-Балтийского бассейна внутренних водных путей» (далее – Учреждение, ответчик) о признании недействительной сделки-уведомления от 18.12.2019 № 22-9/Н-387/5932 об изменении арендной платы по договору аренды от 15.04.2011 № 6.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Центр оценки и экспертизы» (далее - Центр).

Решением от 09.04.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Учреждение, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы ссылается на предусмотренное спорным договором бесспорное право арендодателя на увеличение арендной платы, указывает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно только путем предъявления самостоятельного иска, в связи с чем истцом выбран ненадлежащий способ защиты.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество полагает, что апелляционная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения, указывает, что отказ арендодателя от увеличения арендной платы в течение длительного времени не является основанием для увеличения арендной платы в противоречии с требованиями закона и условиями договора; ссылка ответчика на расчет годовой арендной платы за пользование причалом, исчисленный с учетом индекса инфляции, необоснованна, поскольку основанием для увеличения арендной платы в данном случае явился отчет независимого оценщика; отчет, на основании которого увеличена арендная плата, не является достоверным, что может быть установлено и при рассмотрении спора относительно действительности сделки; ответчик уклонялся от предоставления доказательств.

Судом апелляционной инстанции отклонено ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства для заключения сторонами мирового соглашения, поскольку для заключения мирового соглашения требуется воля обеих сторон, в то время как истец категорически против заключения такого соглашения. 

В судебном заседании представители Учреждения поддержали апелляционную жалобу, указали, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что оспариваемое уведомление об изменении арендной платы является сделкой, недобросовестность арендодателя истцом не доказана, недостоверность отчета не установлена.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, указал, что уведомление об увеличении арендной платы является односторонней сделкой, ошибочность выводов, содержащихся в отчете об оценке, признана самим оценщиком.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия (арендодатель) и Обществом (арендатор) 15.04.2011 заключен договор № 6 (далее – Договор) аренды причала площадью 676 кв. м с кадастровым номером 10:07:070100:000:0002/60, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Сортавала, остров Валаам, бухта Б. Никоновская (далее - Объект), принадлежащего на праве собственности Российской Федерации.

Согласно дополнительному соглашению от 01.10.2012 № 1 к Договору права и обязанности арендодателя по Договору переданы Учреждению.

Размер арендной платы определен по результатам торгов (протокол от 08.04.2011 № 2) и на момент заключения Договора составляет 5 010 391 руб. в год без учета НДС (пункт 3.1 Договора) и 417 532 руб. 58 коп.  в месяц без учета НДС (пункт 3.2 Договора).

В соответствии с пунктом 3.6 Договора с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка недвижимости арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, производить изменение ставки арендной платы, осуществляемое с учетом имеющихся оценок рыночной стоимости годовой арендной платы, индекса инфляции либо с применением иных методик, не противоречащих законодательству Российской Федерации. Ставка арендной платы не может быть пересмотрена в сторону уменьшения. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании и в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы, направляемым арендодателем в произвольной письменной форме в адрес арендатора не позднее 2-го числа месяца, подлежащего оплате по измененной ставке. При этом уведомление об изменении арендной платы, направленное арендатору, является достаточным основанием изменения арендной платы по настоящему Договору и не требует его обязательной государственной регистрации. 

Между Учреждением (заказчик) и Центром (исполнитель) 21.11.2019 заключен договор № 68/19, на основании которого исполнителем произведена оценка рыночной величины арендной платы за пользование Объектом, по результатам которой членом Саморегулируемой общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» оценщиком Егоровой И.В. подготовлен отчет от 29.11.2019 № 68/19 (далее – Отчет об оценке), в соответствии с которым рыночная величина арендной платы за пользование Объектом по состоянию на 21.11.2019 составляет 9 049 574 руб. 25 коп. в год (с учетом НДС), и 753 131 руб. 17 коп. в месяц (с учетом НДС).

Учреждение письмом от 18.12.2019 № 22-9/Н-387/5932 уведомило Общество об изменении арендной платы по Договору до 9 049 574 руб. 25 коп. в год (с учетом НДС) и 753 131 руб. 17 коп. в месяц (с учетом НДС) со ссылкой на выводы Отчета об оценке,

Полагая выводы Отчета об оценке необоснованными, Общество обратилось в Саморегулируемую общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков» с заявлением о проведении экспертизы отчета в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В целях проведения экспертизы Отчета об оценке между Обществом и Саморегулируемой общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» 03.02.2020 был заключен договор № 81/2020 на проведение экспертизы Отчета об оценке, по результатам которой членом экспертного совета Саморегулируемой общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Паничкиной Н.Е. сделан вывод о том, что Отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, в связи с чем выводы оценщика Егоровой И.В. о величине арендной платы за пользование Объектом нельзя признать обоснованными.

В связи с этим членом Саморегулируемой общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» оценщиком Егоровой И.В. 27.04.2020 подготовлен отчет № 68/19-1, согласно которому рыночная величина арендной платы за пользование Объектом на правах аренды по состоянию на 21.11.2019 составляет 7 146 668 руб. 12 коп. в год (с учетом НДС) и 595 555 руб. 67 коп. в месяц (с учетом НДС).

Ссылаясь на недостоверность содержащихся в первоначальном Отчете об оценке выводов о рыночной величине арендной платы за пользование Объектом и полагая, что увеличение арендной платы по Договору до размеров, определенных на основании указанного Отчета об оценке, не является обоснованным и свидетельствует о злоупотреблении Учреждением своими правами, Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительной сделки-уведомления от 18.12.2019 № 22-9/Н-387/5932 об изменении арендной платы по Договору.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание выводы экспертного заключения от 11.02.2020 № 81/2020, подготовленного по результатам экспертизы первоначального Отчета об оценке, а также выводы нового отчета об определении рыночной величины арендной платы от 27.04.2020 № 68/19-1, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости, установленной на основании первоначального Отчета об оценке, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указано выше, в соответствии с условиями пункта 3.6 Договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, производить изменение ставки арендной платы, осуществляемое с учетом имеющихся оценок рыночной стоимости годовой арендной платы, индекса инфляции либо с применением иных методик, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Как следует из оспариваемого уведомления, увеличение арендной платы произошло на основании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

При этом в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду, Законом об оценочной деятельности предусмотрена лишь обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, в связи с чем оценка, данная соответствующему имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Таким образом, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, вопреки доводам апелляционной жалобы, может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, в том числе спора о признании сделки недействительной. 

При этом в соответствии с пунктом 2 Информационного письма № 92 отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и согласно положениям части 2 статьи 71 АПК РФ оценивается в совокупности с другими доказательствами.

Содержащееся в оспариваемом уведомлении решение Учреждения о величине арендной платы за пользование Объектом основано на выводах Отчета об оценке.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Из Отчета об оценке следует, что в рамках затратного подхода оценки стоимости Объекта оценщиком Егоровой И.В. использован метод сравнительной единицы с применением Сборника № 20 Укрупненных показателей восстановительной стоимости, в качестве аналога для оценки восстановительной стоимости одного элемента сооружения выбрана надстройка на набережной в виде бычка и пала по таблице 78 указанного сборника «Надстройка на набережной в виде бычков и пал»; восстановительная стоимость одного бычка с палами и мостовыми переходами высотой надстройки 4 м на территории Республики Карелия составляет 66 000 руб. Фактическая высота причала составляет 7 м, в связи с чем оценщиком применен поправочный коэффициент 1,75 на высоту причала. Для перерасчета величины базовой стоимости воспроизводства объекта оценки на дату оценки оценщиком  применен коэффициент пересчета цен 164,471. Оценщиком применена корректировка на тип причала (0,9) и корректировка на удельный вес конструктивных элементов сооружения (0,65). Ссылаясь на отсутствие достаточных рыночных данных и низкую инвестиционную привлекательность строительства пассажирских причалов, оценщик отказался от расчета прибыли предпринимателя.

Расчет восстановительной стоимости Объекта оценщиком проведен путем умножения показателя восстановительной стоимости одного бычка (пала), которая с учетом всех применяемых корректировок составляет 11 112 894 руб. 29 коп., на оперативную длину всего пассажирского причала (65,15 м). Таким образом, итоговое значение полной восстановительной стоимости Объекта в соответствии с Отчетом об оценке составляет 724 005 063 руб. 20 коп., с учетом общего износа (92,69 %) рыночная стоимость Объекта в соответствии с Отчетом об оценке составляет 63 461 250 руб. 32 коп. (с учетом НДС).

Рыночная величина арендной платы рассчитана методом капитализации путем умножения рыночной стоимости Объекта на коэффициент капитализации (14,26 %), который исчислен оценщиком с учетом безрисковой базовой ставки (6,54 %), премии за риск вложений (1,33 %), премии за инвестиционный менеджмент (0,5 %), ставки дисконтирования (8,37 %), нормы возврата капитала (5,89 %), и составляет 9 049 574 руб. 25 коп. в год и 754 131 руб. 17 коп. в месяц (с учетом НДС).

На основании договора от 03.02.2020 № 81/2020 между Обществом и саморегулируемой общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» проведена экспертиза указанного Отчета об оценке.

Под экспертизой отчета об оценке в соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. 

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

В соответствии с положениями абзаца второго пункта 17 Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 № 328, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об оценке об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от вывода, указанного в абзаце втором пункта 17 ФСО № 5.

Обществом в материалы дела представлено отрицательное экспертное заключение от 11.02.2020 № 81/2020 (далее - Заключение), подготовленное членом экспертного совета саморегулируемой общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Паничкиной Н.Е., содержащее выводы о несоответствии Отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 18 ФСО № 5 отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию.

В Заключении указано, что при расчете восстановительной стоимости Объекта методом сравнительной единицы показатель восстановительной стоимости одного бычка с палами и мостового перехода как комплексных объектов умножается не на оперативную длину всего пассажирского причала, а на количество бычков и мостовых переходов в сооружении. Учитывая, что Объект состоит из пяти бычков и трех мостовых переходов, восстановительная стоимость Объекта, указанная в Отчете об оценке, по мнению эксперта Паничкиной Н.Е., оказалась значительно завышенной. Кроме того, в Заключении указано, что оценщиком определена восстановительная стоимость оптимального, а не фактического Объекта, без учета длин пешеходных мостиков, не принят к расчету показатель прибыли предпринимателя, прямо предусмотренный ФСО № 7, а анализ рисков, произведенный оценщиком при расчете рыночной величины арендной платы, не учитывает периода использования Объекта, высоких рисков, долгой окупаемости и низкой ликвидности причального сооружения, в результате чего значение ставки капитализации оказалось заниженным. 

С учетом указанных замечаний оценщик Егорова И.В. переработала Отчет об оценке, и подготовила повторный отчет от 27.04.2020 № 68/19-1 (далее – Повторный отчет об оценке).

Повторный отчет об оценке, составленный на ту же дату оценки,  представлен в материалы дела Саморегулируемой общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» в соответствии с определением суда первой инстанции от 27.01.2021 об истребовании доказательств. 

В соответствии с выводами, изложенными в Повторном отчете об оценке, рыночная величина арендной платы за пользование Объектом на правах аренды по состоянию на 21.11.2019 составляет 7 146 668 руб. 12 коп. в год (с учетом НДС), и 595 555 руб. 67 коп. в месяц (с учетом НДС).

При этом, как следует из Повторного отчета об оценке, оценщик Егорова И.В. также использовала метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода оценки стоимости Объекта с применением Сборника № 20 Укрупненных показателей восстановительной стоимости. В качестве аналога для оценки восстановительной стоимости одного элемента сооружения также выбрана надстройка на набережной в виде бычка и пала по таблице 78 указанного сборника «Надстройка на набережной в виде бычков и пал»; восстановительная стоимость одного бычка с палами и мостовыми переходами высотой надстройки 4 м на территории Республики Карелия составляет 66 000 руб., также применен поправочный коэффициент 1,75 на высоту причала, коэффициент пересчета цен на дату оценки 164,471, корректировка на тип причала (0,9), корректировка на удельный вес конструктивных элементов сооружения для бычков и пал (0,65), и для переходных мостиков (0,35). Кроме того, оценщиком применен коэффициент дополнительных косвенных затрат в размере 9 %, рассчитан показатель прибыли предпринимателя, необходимой для расчета полной стоимости воспроизводства Объекта (4,57 %), а расчет восстановительной стоимости Объекта оценщиком проведен путем умножения показателя восстановительной стоимости одного бычка (пала) и одного переходного мостика, на количество бычков (5) и мостовых переходов (3) в сооружении соответственно.

Таким образом, итоговое значение полной восстановительной стоимости Объекта в соответствии с Повторным отчетом об оценке составляет 83 794 572 руб. 21 коп. Общий износ сооружения рассчитан оценщиком с учетом замечаний Заключения и составляет (64,85 %), а рыночная стоимость Объекта составила 35 344 550 руб. 55 коп. (с учетом НДС).

Рыночная величина арендной платы рассчитана методом капитализации путем умножения рыночной стоимости Объекта на коэффициент капитализации (20,04 %), который исчислен оценщиком с учетом безрисковой базовой ставки (6,54 %), премии за риск вложений (7,35 %), премии за инвестиционный менеджмент (2,52 %), ставки дисконтирования (19,95 %), нормы возврата капитала (0,27 %), а также премии за низкую ликвидность (3,54 %), и составляет 7 146 668 руб. 12 коп. в год и 595 555 руб. 67 коп. в месяц (с учетом НДС).

Таким образом, годовая стоимость арендной платы спорных объектов отличается от указанной в первоначальном отчете на 1 902 906 руб. 13 коп.; данное расхождение в 26 % не может считаться незначительным.

При наличии в материалах дела Отчета об оценке, отрицательного экспертного Заключения в отношении этого отчета, а также Повторного отчета об оценке Объекта, подготовленного тем же оценщиком с учетом замечаний Заключения, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности размера арендной платы, указанной в уведомлении от 18.12.2019 № 22-9/Н-387/5932, и удовлетворил требование о признании указанной сделки-уведомления недействительной.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических оснований для переоценки названного вывода суда.

Несостоятелен довод подателя жалобы о том, что уведомление не является сделкой.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (пункт 2 статьи 154 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. 

Правовые последствия уведомления об изменении арендной платы, направленные на изменение существующих правоотношений, наступают в соответствии с условиями договора исключительно в силу волеизъявления арендодателя, направленного на такое изменение.

Согласно положениям пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ)

В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, право Учреждения в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не означает, что определяемая Учреждением цена может быть произвольной.

Действия Учреждения по одностороннему изменению арендной платы по Договору до размеров, определенных на основании выводов Отчета об оценке, недостоверность которого подтверждается отрицательным экспертным Заключением в отношении этого отчета, а также Повторным отчетом об оценке Объекта, подготовленным тем же оценщиком с учетом замечаний Заключения, вопреки доводам апелляционной жалобы, не отвечают критерию добросовестности и разумности, в связи с чем сделка-уведомление от 18.12.2019 № 22-9/Н-387/5932 в силу положений статей 166,168, 450 ГК РФ, пункта 51 Постановления № 25 не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2021 по делу № А56-74075/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

К.В. Галенкина

М.А. Ракчеева