АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-2766/2021

06 сентября 2021 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 30.08.2021

Полный текст решения изготовлен 06.09.2021

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, ФИО2, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью «ТОРСИ», ИНН 

<

***> 

к Администрации муниципального образования «Город Саратов», ИНН 

<

***>, Индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО4, Индивидуальному предпринимателю ФИО5 

третьи лица: Комитет по управлению имущества города Саратова, Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГУП ФКП «Росреестра» по Саратовской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 64:48:030351:23, площадью 3 221 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Торси»: ФИО6 по доверенности от 18.01.2021,

от Администрации: ФИО7 по доверенности от 18.06.2021,

от ИП ФИО3: ФИО8 по доверенности от 29.12.2020,

от КУИ г. Саратова: ФИО9 по доверенности от 08.02.2021, 

от иных лиц: не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «ТОРСИ», ИНН 

<

***> с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации муниципального образования «Город Саратов», ИНН 

<

***>, Индивидуальному предпринимателю ФИО3, ФИО4, Индивидуальному предпринимателю ФИО5, третьи лица: Комитет по управлению имущества города Саратова, Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФГУП ФКП «Росреестра» по Саратовской области, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 64:48:030351:23, площадью 3 221 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом приняты уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил их удовлетворить.

Представители ответчиков в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. 

Представитель Комитета в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители иных лиц в судебное заседание при надлежащем извещении не явились.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

            Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам. 

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что на основании Постановления мэра г. Саратова № 687-183 от 23 сентября 2003 года, между Администрацией г. Саратова и Обществом с ограниченной ответственностью «ТОРСИ» (Далее - общество; ООО «Торси») 23 декабря 2003 года был заключен Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 1928 (далее - Договор) из земель поселений с кадастровым номером 64:48:030351:0023, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 3 221 кв.м. Разрешенное использование: нежилые здания. Договор заключен сроком на 15 лет. По условиям данного Договора по истечению срока Договора, он считается расторгнутым, что оформляется на основании соглашения Арендодателя с составлением акта приема-передачи земельного участка.

Также во исполнение п. 7.1 Постановления мэра г. Саратова от 23 сентября 2003 года от Комитета по архитектуре и градостроительству был получен согласованный с государственными органами Паспорт по отделке фасада с приложениями для сохранения памятника архитектуры. ООО «Торси» выполняло обязанности по своевременному осуществлению мероприятий по охране и восстановлению памятника архитектуры регионального значения.

Таким образом, арендуемый земельный участок использовался ООО «Торси» в соответствии с условиями Договора аренды и с соблюдением особых условий договора, обеспечивая содержание прилегающей территории в надлежащем состоянии.

В 2005 году из состава ООО «Торси» выделился ООО «Полиграфсити», который впоследствии продал принадлежащую ему долю, находящуюся в здании нежилого помещения ЛитерАА2АЗА4, являющегося памятником исторического значения, четырем физическим лицам.

Комитет по земельным ресурсам Администрации города Саратова письмом исх. № 01-16/08-2283 от 05.03.07 «О площади земельного участка» известил ООО «Торси» об основаниях перераспределения доли в общем земельном участке. В результате перераспределения площади земельного участка в договор аренды земельного участка были внесены изменения в части расчета размера платы за пользование землей. Площадь земельного участка ООО «Торси» уменьшилась и, согласно расчета, составила 2 611,0 кв.м.

28.09.2020 ООО «Торси» от Комитета по управлению имуществом Администрации МО «Город Саратов» было получено письмо с проектом Договора аренды земельного участка сроком на 49 лет с предложением заключить новый договор аренды либо предоставить протокол разногласий. Согласно имеющейся в письме информации, основанием для заключения договора аренды явилось обращение соарендаторов ФИО3, ФИО5, ФИО4

Ознакомившись с проектом договора аренды земельного участка, по которому, в том числе, значительно уменьшился размер предоставляемого ООО «Торси» земельного участка с 2 611,0 кв.м до 1 720 кв.м, ООО «Торси» представило в Комитет по управлению имуществом города Саратова протокол разногласий. Комитет по управлению имуществом города Саратова «Протоколом согласования разногласий к договору аренды земельного участка № Ар-20-441/ф-3 от 31 августа 2020 года» уведомил общество об отклонении протокола разногласий в полном объеме, указав в поле «Согласованная редакция» «В редакции арендодателя».

В связи с тем, что определение размера площади земельного участка имеет существенное значение для заключения договора аренды земельного участка, так как непосредственно затрагивает права и обязанности арендаторов, общество направило в КУИ г. Саратова дополнительное письмо о необходимости перерасчета долей соарендаторов.

В Проекте договора аренды Арендодателем указано «Определить обязательства по Договору в размере: ФИО3 - 303 кв.м, ФИО4 - 358 кв.м, ФИО5-366 кв.м, ООО «ТОРСИ» - 1 720 кв.м», при том, что в Протоколе разногласий, направленном ООО «Торси» в адрес КУИ г. Саратова было указано, что «согласно договора аренды земельного участка № 1928 от 23.12.2003 площадь земельного участка составляет 3 221 кв.м, общая площадь строений 2 295,1 кв.м, при этом по акту приема-передачи от 17.02.2006 площадь нежилого помещения, переданной иным соарендаторам составила 421,2 кв.м». Согласно информации Комитета по земельным ресурсам Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 05.03.07 № 01-16/08-2283 площадь земельного участка ООО «ТОРСИ» в соответствии с фактически занимаемыми зданиями составляет 2 611,0 кв.м, ООО «Полиглот» - 610 кв.м.

Таким образом, при неизменной общей площади земельного участка, составляющей 3 221 кв.м, Арендодателем самостоятельно перераспределен (уменьшен) размер площади занимаемый ООО «Торси». 

Полученный ответ Комитета по управлению имущества подтвердил неизменность позиции уполномоченного органа по расчету, при этом в Проекте договора указано «Определить обязательства по Договору в размере: ФИО3 - 303 кв.м, ФИО4 - 358 кв.м, ФИО5- 366 кв.м, ООО «ТОРСИ» - 1 720 кв.м», то есть при сложении долей соарендаторов общая площадь передаваемая всем соарендаторам составляет 2 727 кв.м, вместо 3 221 кв.м, указанных в п.1.1 Проекта договора аренды земельного участка площадью 3 221 кв.м с кадастровым номером 64:48:030351:23 из земель населенных пунктов.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров сторон должно быть достигнуто соглашение,

Согласно Выписке из ЕГРЮЛ раздел «Сведения о видах экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности» (записи № 54,56,58,60), видами деятельности ООО «Торси» являются:

- 33.12 Ремонт машин и оборудования;

- 46.69.5 Торговля оптовая производственным электротехническим оборудованием, машинами, аппаратурой и материалами;

- 46.69.9 Торговля оптовая прочими машинами, приборами, аппаратурой и оборудованием общепромышленного и специального назначения;

- 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом,

Однако в предлагаемом для подписания обществу Проекте договора Предметом договора указан иной вид разрешенного использования (п. 1.1):

1.1. «Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 3 221 кв.м с кадастровым номером 64:48:030351:23 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> в Кировском районе, занимаемый магазинами от 150 до 500 кв.м общей площади: объектом капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары), именуемый в дальнейшем «Участок», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, с условием согласия Сторон на вступление в настоящий Договор иных правообладателей зданий и помещений в них.

При этом, согласно пункта 4.1.2 Проекта договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае:

- использования земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации:

- использования   земельного   участка   не   по   целевому   назначению   или   если использование приводит к причинению вреда окружающей среде. Согласно п. 5.2 арендаторы обязаны:

5.2.1. Выполнять в полном объеме все Условия договора.

5.2.2.  Использовать участок в соответствии с целевым назначением и с разрешенным использованием.

Отказ Арендодателя в заключении договора аренды земельного участка на условиях, отличных от указанных Арендодателем в Проекте договора, ведет к нарушению прав собственника нежилых помещений - ООО «Торси» и к невозможности ведения предпринимательской деятельности в соответствии с Уставом общества и действующим законодательством.

В связи со сложной экономической обстановкой деятельность по основному виду деятельности приостановлена, при этом, основная часть нежилых помещений заняты станками и механизмами, комплектовочным и складскими помещениями, предназначенных непосредственно для производственной деятельности, а также зданиями электрощитовой и котельной.

Фактически в настоящее время, в соответствии с ОКВЭД, заключены договоры аренды с двумя арендаторами:

1) ООО «Спектр ИТ». Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 97,2 кв.м. Срок действия договора с 01 июля 2020 г. по 31 мая 2021 г.

2)  ООО «ДНС Ритейл». Общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 411,9 кв.м. Срок действия договора с 01 июля 2019 г. по 31 марта 2020 г. Соглашением № 1 от 30 марта 2020 г. срок договора аренды продлен на период с 01.04.2020 по 28.02.2021 г.

Пунктом 1.1 в предложенной Арендодателем редакции ущемляются права ООО «ТОРСИ» в связи с несоответствием указанных в нем видов деятельности общества. Истец полагает необходимым в договоре выделить ООО «ТОРСИ», установив дифференцированную плату раздельно по видам деятельности.

Кроме того, в параграфе 3, устанавливающем сроки и порядок внесения арендной платы абзацем 2 пункта 3.3, устанавливается: «Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое Арендаторам, является обязательным для них и составляет неотъемлемую часть Договора. Арендаторы также могут быть уведомлены об изменении арендной платы через средства массовой информации».

Истец полагает, что предложенная Арендодателем редакция в данной формулировке противоречит действующему законодательству (ст. 160, 609 ГК РФ) и не совместима с п. 7.1 Проекта договора о необходимости внесения изменений и дополнений в письменной форме.

Решением Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность    на   которые   не   разграничена,    расположенные   на   территории муниципального образования «Город Саратов», предоставляемые в аренду без торгов» установлены следующие коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена: 

3.14. За земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами - пять десятых процента; 

3.5. За земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания - три процента; 

3.7. За  земельные  участки,  предназначенные  для  размещения   офисных  здании делового и коммерческого назначения - три процента;

3.9. За земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - три процента».

Кроме того, общество предложило дополнить последнее предложение пункта 5.2.7. «Выполнять работы по благоустройству территории» фразой «соразмерно площади, фактически занимаемой зданиями исходя из расчета арендатором площади земельного участка». Данное уточнение в п. 5.2.7. направлено на понуждение соарендаторов выполнять обязательства по благоустройству территории, рассчитанной в соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ.

Исходя из вышеизложенного, общество предлагает собственную редакцию Договора аренды:

1. Абз. 1 п. 1.1 изложить в следующей редакции:

«п. 1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 3 221 кв.м с кадастровым номером 64:48:030351:23 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> в Кировском районе, магазинами от 150 до 500 кв.м общей площади; объектом капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары), производственными и административными зданиями».

2. Абз. 2 п. 1.1 изложить в следующей редакции: «Определить обязательства по Договору в размере:

ФИО3 - кв.м, ФИО4 - кв.м, ФИО5 - кв.м, ООО «ТОРСИ» -2 611,0 кв.м.», исходя из общей площади строений 2 295,1 кв.м.

3. Абз. 2 п. 3.3 второе предложение изложить в следующей редакции: «Арендаторы дополнительно могут быть уведомлены об изменении арендной платы через средства массовой информации».

4. п. 5.2.7. последнее предложение изложить в следующей редакции:

«Выполнять работы по благоустройству территории соразмерно площади, фактически занимаемой зданиями исходя из рассчитанной Арендатором площади земельного участка».

5. Приложение 1. Внести изменения в строке «коэффициент для расчета арендной платы,%» с цифры «3» на цифру «0,5» для нежилого помещения Литер АА2АЗА4 кадастровый номер 64:48:030351:237 площадью 884,6 кв.м. Основанием для изменения коэффициента являются положения настоящего Договора - п. 9.5, 9.6, а также Решение Саратовской городской думы от 15 декабря 2016 года № 9-66 (п. 3.14) «За земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами - пять десятых процента».

6. Для ООО «ТОРСИ» установить дифференцированную плату раздельно по видам деятельности.

Поскольку Комитет по управлению имуществом города Саратова договор (в редакции протокола разногласий) не принял, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Торси» вынуждено передать разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на разрешение арбитражного суда.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Пунктами 2, 3 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ установлено, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

Согласно разъяснению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в пункте 4 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассмотрение заявлений собственников объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав, в т.ч. путем подачи соответствующего иска о понуждении к заключению договора купли-продажи.  Ответчиком по такому иску будет выступать собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании ч. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Этот порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В пункте 5 названной статьи закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В этом решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

На основании положений статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

31.08.2020 между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель) и ФИО3, ФИО4, ФИО5 заключен договор № Ар-20-441/Ф-3 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030351:23 площадью 3 221 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования – занимаемый магазинами от 150 до 500 кв.м общей площади объектом капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

В соответствии с Соглашением от 09.03.2021 п. 1.1. договора аренды № Ар-20-441/Ф-3 изложен в следующей редакции: ФИО3 – 224 кв.м, ФИО4 – 265 кв.м, ФИО5 271 кв.м.

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра ООО «Торси» принадлежат следующие объекты недвижимости:

- с кадастровым номером 64:48:030354:96 площадью 19,3 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:030351:144 площадью 591,4 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:030351:146 площадью 35,6 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:030351:147 площадью 48,4 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:030351:187 площадью 118,1 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:030351:237 площадью 884,6 кв.м,

- с кадастровым номером 64:48:030354:71 площадью 85,5 кв.м.

ФИО3, ФИО4, ФИО5 принадлежит следующий объект недвижимости:

- с кадастровым номером 64:48:030354:212 площадью 565,4 кв.м.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о правильном распределении долей в праве аренды на земельный участок, отраженных в соглашении от 09.03.2021, исходя из площади принадлежащих объектов недвижимости.

Доводы истца о необходимости при расчете использовать площадь нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:030354:212 исходя из площади 421,2 кв.м отклоняются судом, так как истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих незаконность внесения в ЕГРН сведений о площади в размере 565,4 кв.м., в случае проведения реконструкции либо перепланировки нежилого помещения осуществления указанных действий с нарушением норм действующего законодательства.

Разделом XVII Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены ограничения в отношении земель, относящихся к категории особо охраняемых территорий и объектов, устанавливающие особый правовой статус названной категории земель, к которым относятся земли особо охраняемых природных территорий, земли природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также особо ценные земли (п. 2 ст. 94).

Согласно пункту 6 ст. 94 Земельного кодекса Российской Федерации земли особо охраняемых природных территорий, земли, занятые объектами культурного наследия Российской Федерации, используются для соответствующих   целей.   Использование   этих   земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П в случае, если органами местного самоуправления коэффициент не установлен, размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном пунктом 1 настоящего постановления.

Пунктом 2 решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов», предоставляемые без проведения торгов» предусмотрено, что для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается значение коэффициента в фиксированном размере, исходя из вида разрешенного использования земельного участка; субъекта, которому предоставлен земельный участок; использования земельного участка в коммерческих или некоммерческих целях.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:030351:23, площадью 3 221 кв.м «магазины от 150 до 500 кв.м общей площади, размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)».

В соответствии с пунктом 38 «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения» (утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст) (ред. от 22.04.2020) магазин - это стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения.

Подпунктом 3.5 пункта 3 решения Саратовской городской Думы от 15.12.2016 № 9-66 «Об установлении коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «Город Саратов», предоставляемые без проведения торгов» установлено значение коэффициента для расчета арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания - три процента.

При использовании земельного участка несколькими арендаторами не исключается применение различных методик либо коэффициентов формулы, в пределах их доли, к каждому участнику арендных отношений.

Применение различных показателей к арендаторам неделимого участка, учитывающих фактическое использование помещений, обеспечивает принцип экономической обоснованности.

При этом, суд обращает внимание, что указанный в договоре аренды коэффициент, необходимы при расчета размера арендной платы, может подлежать изменению исходя из фактического (функционального) использования расположенных на земельном участке помещений и внесение для этого изменений в договор аренды не является обязательным.

По пункту протокола разногласий в части изменения вида разрешенного использования земельного участка следует отметить, что указанный в договоре вид разрешенного использования соответствует сведениям Единого государственного реестра недвижимости и выбран в заявлении о предоставлении в аренду земельного участка заявителями (арендаторами).

Решением Саратовской городской Сумы от 25.07.2019 № 54-397 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов (далее Правила). 

В Правилах представлена Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов» с границами территориальных зон подраздел 17 Правил.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:030351:23 расположен в территориальной зоне Ж-2 - зоне застройки среднеэтажными многоквартирными домами, вне красных линий территорий общего пользования.

Разрешенные виды использования земельных участков для территориальной зоны Ж-2 устанавливаются в соответствии с пунктом 24.2 Правил. Разрешенный вид использования земельных участков «Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)» и «Магазины от 150 до 500 кв.м, общей площади» являются основными видами.

Рассматриваемый земельный участок расположен в границах зон с особыми условиями использования территории 64.48.2.221, 64.48.2.222 охранных зонах объекта электросетевого хозяйства. Ограничения утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030351:23 расположен в границах защитных зон регионального и федерального значения. Ограничения установлены Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Рассмотрев доводы истца о необходимости внесения изменений во второе предложение абзаца 2 пункта 3.3, считает отклонить указанные доводы, так как смысловая нагрузка пункта договора не изменится, а действующая редакция права и обязанности истца не нарушает.

Поскольку нормы действующего законодательства обязаны исполнять все стороны договора в силу закона, пункт 5.2.7 Договора в редакции Арендатора согласованию не подлежит.

На основании ч. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный