АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-14504/2017

09 января 2019 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 25 декабря 2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 09 января 2019 года. 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Лебедевой Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кулаевой Е.В. (до объявления перерыва), секретарем судебного заседания ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Аларм-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3, о выплате действительной стоимости доли и процентов за пользование чужими денежными средствами,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО4 (до объявления перерыва), ФИО5 (доверенность                        от 15.08.2016, паспорт);

от ответчика – ФИО3 (протокол № 30 от 11.09.2018, паспорт); ФИО6 (доверенность от 04.09.2018, паспорт); ФИО7 (доверенность от 02.04.2018, паспорт);

ФИО3 (паспорт); ФИО7 (доверенность от 26.03.2018, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее - ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Аларм-Сервис» (далее - ООО «Аларм-Сервис», Общество, ответчик) о взыскании 27 728 206 руб. 06 коп., в том числе: задолженности по оплате действительной стоимости доли в уставном капитале Общества в сумме 25 300 723 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 427 483 руб. 06 коп. за период с 12.08.2017 по 07.11.2018; процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму долга 25 300 723 руб. (его остаток), начиная с 08.11.2018 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, а также  судебных расходов.

Исковое требование основано на статье 23 Федерального закона Российской Федерации от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон №14) и мотивировано наличием правовых оснований для выплаты Обществом истцу действительной стоимости спорной доли. При этом рыночная стоимость чистых активов ООО «Аларм-Сервис», на момент обращения с иском, определена на основании заключения внесудебной экспертизы – отчет №43/15 оценщика ФИО8 от 11.09.2015, составлен по состоянию на 31.12.2014. В дальнейшем исковые требования неоднократно уточнялись, в последней редакции – с учетом заключения эксперта ФИО9

Ответчик, не оспаривая наличие обязанности выплатить истцу действительную стоимость его доли в уставном капитале ООО «Аларм-Сервис», не соглашается с определением рыночной стоимости чистых активов Общества, прикладывая для расчета стоимости чистых активов Общества заключение внесудебной экспертизы - отчет оценщика ФИО10 №30/13/17 от 23.06.2017.

Как разъяснено п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.1999 №90/14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» если участник не согласен с размером действительной стоимости его доли, определенным обществом, суд проверяет обоснованность его доводов, а также возражений общества на основании представленных сторонами доказательств, предусмотренных гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным законодательством, в том числе заключения проведенной по делу экспертизы.

Определением Арбитражного суда Омской области от 31.10.2017 производство по делу приостанавливалось, в связи с назначением судебной комиссионной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» (далее - АНО ЦРЭ «ЛэИ») ФИО11, эксперту ООО «Инвестаудит» ФИО12 

15.11.2017 в Арбитражный суд Омской области поступило ходатайство АНО ЦРЭ «ЛэИ» о допуске к проведению экспертизы ФИО13.

В судебном заседании ответчик заявил ходатайство об отводе АНО ЦРЭ «ЛэИ» от проведения комиссионной экспертизы по делу, кроме того, возражал против допуска ФИО13 к проведению экспертизы.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.12.2017 отказано в удовлетворении заявления ООО «Аларм-Сервис» об отводе экспертной организации - Автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований».

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.12.2017 отказано в удовлетворении заявления ООО «Аларм-Сервис» об отводе эксперта ФИО13 

К проведению судебной комиссионной экспертизы по делу № А46-14504/2017 допущен эксперт автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований» ФИО13

После получения результатов экспертизы производство по делу возобновлено. В связи с возникновением разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дал отдельное заключение по вопросу, вызвавшему разногласия экспертов.

Экспертное заключение ФИО13, ФИО11 (АНО ЦРЭ «ЛэИ») и экспертное заключение эксперта ООО «Инвестаудит» ФИО12 подготовлены как самостоятельные экспертные заключения без проведения совместного исследования.

При этом согласно заключению ФИО13, ФИО11 (АНО ЦРЭ «ЛэИ») рыночная стоимость чистых активов Общества составляет 63 742 051 руб., согласно заключению эксперта ООО «Инвестаудит» ФИО12 – 46 641 000 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.06.2018 производство по делу №А46-14504/2017 приостановлено в связи с назначением по делу повторной судебной экспертизы, на разрешение которой поставлен следующий вопрос: 

Какова рыночная стоимость чистых активов общества с ограниченной ответственностью «Аларм-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по состоянию на последний отчётный период, предшествующий дню подачи ФИО2 заявления о выходе из общества - 12.05.2017? 

Выбор экспертной организации осуществлен судом. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр Финансового Консалтинга и Оценки» (644010, 

<

...>) ФИО9

29.08.2018 ООО «Центр финансового консалтинга и оценки» поступило заключение № 265-18 от 29.08.2018. Определением Арбитражного суда Омской области от 31.08.2018 производство по делу № А46-14504/2017 возобновлено, судебное заседание назначено на 24.09.2018. Заключение эксперта оглашено в судебном заседании.  По ходатайству ответчика эксперт вызван в судебное заседание.

Согласно определению председателя третьего судебного состава ФИО14 от 04.10.2018 в связи с уходом судьи Голобородько Н.А. в отставку, дело №А46-14504/2017 передано и путем применения автоматизированной информационной системы распределено в производство судье Лебедевой Н.А.

В судебном заседании эксперт общества с ограниченной ответственностью «Центр Финансового Консалтинга и Оценки» ФИО9 дал необходимые устные пояснения по заключению, а также представил письменные пояснения в материалы дела, ответил  на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле. 

Ответчик, не согласившись с заключение эксперта ФИО9, считает, что оно не может быть принято во внимание для расчета действительной стоимости доли истца в уставном капитале ООО «Аларм-Сервис», дважды заявил ходатайство о проведении ещё одной повторной экспертизы.

Третье лицо, поддержало ходатайство ответчика.

Истец возражал против удовлетворения заявленного ходатайства, указав, что по делу в общей сложности было проведено пять экспертиз, рассмотрение дела продолжается более года, назначение повторной повторной экспертизы приведет к необоснованному затягиванию процесса.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд, учитывая срок рассмотрения дела,  отказывает в его удовлетворении, в материалах дела собрано необходимое и достаточное количество доказательств, позволяющих рассмотреть настоящий спор, по вопросу, требующему специальных познаний (определение рыночной стоимости чистых активов ООО «Аларм-Сервис») проведено две внесудебных и три судебных экспертизы, выбор экспертного учреждения при назначении повторной экспертизы осуществлен судом, тремя экспертизами рыночная стоимость чистых активов Общества определена более 60 000 000 руб., двумя –  более 40 000 000 руб., разница является мотивом для заявления ответчиком ходатайств о проведении повторной повторной экспертизы. 

В судебном заседании объявлялись перерывы от 11.12.2018 по 18.12.2018, от 20.12.2018 по 25.12.2018, после окончания которых, судебное заседание продолжено.

В обоснование требований истец  в иске сослался на следующее.

ФИО2 являлся участником общества с ограниченной ответственностью «Аларм-Сервис» ИНН 

<

***> с долей в уставном капитале Общества 41%, номинальная стоимость доли в рублях 4 100 руб.

05.05.2017 истцом в адрес ответчика было направлено заявление о выходе из состава участников ООО «Аларм-Сервис». Одновременно с заявлением ответчику было направлено письмо, в котором истец, ссылаясь на абзац 2 пункта 6.1 статьи 23 Закона № 14, указал Обществу на обязанность по выплате действительной стоимости его доли или части доли в уставном капитале общества в течение трёх месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности.

Направление в адрес ответчика заявления о выходе из состава участников Общества и письма о выплате действительной стоимости доли истцу подтверждается квитанцией о направлении почтовой корреспонденции № 64405299363658 и описью вложения в письмо с объявленной ценностью от 05.05.2017. Согласно уведомлению о вручении почтовой корреспонденции №64405299363658 письмо вручено адресату 12.05.2017.

Согласно абзацу 2 пункта 6.1 статьи 23 Закона № 14 общество обязано выплатить участнику подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли или часть доли в уставном капитале общества либо выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли не установлен уставом общества.

По правилам подпункта 2 пункта 7 статьи 23 Закона №14 трехмесячный срок для выплаты действительной стоимости доли исчисляется с 12.05.2017 и прекращается 12.08.2017.

Согласно сложившейся практике применения положений Закона №14 действительная стоимость доли в уставном капитале общества при выходе его участника определяется с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, отраженного на балансе общества на момент выхода.

В собственности ООО «Аларм-Сервис» имеется следующее недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов для общественно-деловых целей, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 3499 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 57м. от ориентира по направлению северо-запад. Почтовый адрес ориентира: г. Омск, Центральный АО, ул. Бульварная, д. 7. Кадастровый номер: 55:36:090203:2108 (далее – земельный участок).

- технический центр «Аларм-Сервис» - двухэтажное здание, общей площадью 1387,50 кв.м., литера А. расположенное по адресу: 

<

...>. Кадастровый (или условный) номер: 55-00-194598 (далее - здание).

Данные объекты недвижимости являются единственными активами, за счет которых должна быть произведена выплата действительной стоимости доли в установленном капитале ответчика.

Истец не имеет возможности самостоятельно определить размер причитающейся выплаты, так как ответчик не предоставляет свою бухгалтерскую отчетность. Поэтому истец полагает возможным при определении размера подлежащей выплаты действительной стоимости доли, принять к сведению Отчет № 43/15 от 11.09.2015 об оценке объекта оценки, оценщиком - ИП ФИО15 Согласно данного отчета рыночная стоимость земельного участка составляет 14 320 000 руб., рыночная стоимость здания - 45 980 000 руб. Итого стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Аларм-Сервис», составляет 60 300 000 руб.

Поскольку размер доли, принадлежащей истцу в уставном капитале Общества, составляет 41%, стоимость действительной доли, подлежащей выплате ответчиком истцу, составляет 24 723 000 руб.

Кроме того, поскольку установленная законом обязанность по выплате действительной доли в предусмотренные сроки Обществом не выполнена, истец полагает возможным взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 24 723 000 руб., за период с 12.08.2017 по 16.08.2017 в размере 30 480 руб. 41 коп. с дальнейшим их начислением по день фактического исполнения денежного обязательства.

Ответчик, указывая на отсутствие спора об обязанности выплаты действительной стоимости доли в уставном капитале, не соглашается с определением рыночной стоимости чистых активов Общества. При этом, по мнению ответчика,  заключение эксперта ФИО9 не может быть принято во внимание для расчета действительной стоимости доли истца в уставном капитале ответчика, поскольку оно является недостоверным и не содержит ответа на поставленный судом вопрос. 

Эксперт фактически оценил основные средства ООО «Аларм-Сервис» по их перечню и состоянию не на заданную судом дату (последний отчетный период перед выходом истца из Общества, а на 31.12.2016. Это, по мнению ответчика, делает полностью недостоверным результаты экспертизы. Суд поставил перед экспертом ФИО9 задачу: определить рыночную стоимость активов ООО «Аларм-Сервис» по состоянию на последний отчетный период, предшествующий дню подачи ФИО2 заявления о выходе из общества - 12.05.2017. Таким образом, эксперт был обязан использовать данные бухгалтерского учета ООО «Аларм-Сервис» по состоянию на 30.04.2017. Однако эксперт ФИО9 использовал данные в части основных средств не на 30.04.2017, а на 31.12.2016, что повлекло за собой необоснованное включение в расчет величины чистых активов стоимости четырех рекламных конструкций (по ул. Госпитальная, 24; по ул. Панфилова, 7; рекламный щит на ул. Енисейская; рекламный щит на ул. Маршала Жукова). Между тем факт списания с бухгалтерского учета данных рекламных щитов подтверждается оборотно-сальдовыми ведомостями по счетам 01.01 и 02.01 на 30.04.2017. (имеются в материалах дела - том 4, страницы 7-8, в которых данные рекламные конструкции отсутствуют. В целях соблюдения принципа объективности экспертного исследования, эксперт обязан был оценить рыночную стоимость такого основного средства, как моющий аппарат HD 9/20-4*КАР, приобретенный 20.03.2017, указанный в оборотно-сальдовых ведомостях по счетам 01.01 и 02.01 по состоянию на 30.04.2017г. (имеются в материалах дела - том 4 страницы 7-8). Эксперт оценил четыре основных средства (рекламные конструкции), которых уже не было у ООО «Аларм-Сервис» на 30.04.2017, и не оценил одно основное средство, которое было на этот период - моющий аппарат.

Кроме того, по мнению ответчика, эксперт необоснованно изменил функциональное предназначение помещений площадью 835,8 кв.м. в здании ООО «Аларм-Сервис», искусственно завысив тем самым стоимость чистых активов ООО «Аларм-Сервис» минимум на 16 569 833,58 руб. Виды и функциональное назначение помещений в здании ООО «Аларм-Сервис» (никогда не менялось) помещения под размещение торговых объектов составляют 121,7 кв.м.; помещения производственно-складского и подсобного назначения  - 893,1 кв.м.; помещения, используемые для мойки автомобилей - 188,3 кв.м.

В техцентре ООО «Аларм-Сервис» нередко осуществляется продажа оборудования для автомобилей без оказания услуг по его установке. Эксперт не вникал в технические характеристики самих помещений и находящегося в них инженерного оборудования: в каждом ли помещении проходит вентиляция, теплоснабжение, насколько технически возможно и финансово оправдано перестроить и переоборудовать данные помещения и находящееся в них инженерное оборудование. Эксперт не привел и не обосновал ни одного расчета затрат, которые потребуется понести для превращение производственных помещений в торговые помещения. Выводы эксперта являются голословными. Эксперт не привел обоснование финансовой оправданности переустройства и переоборудования производственных помещений под торговые помещения. Фактически в этой части экспертизы эксперт, аналогично экспертам АНО ЦРЭ «ЛЭИ», нарушил требование Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости» о критериях наиболее эффективного использования объекта. Согласно п.12 ФСО №7 в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования. В силу п.13 ФСО №7 наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано. Ответчик считает, что эксперт ФИО9 не провел исследование и не обосновал финансовую оправданность перестройки и переоборудования технических помещений здания ООО «Аларм-Сервис» под торговые.

Проводя на стр.48 заключения согласование результатов оценки, полученных разными методами (сравнительным, затратным и доходным), эксперт сопоставлял абсолютно несопоставимые величины. Определяя стоимость здания ООО «Аларм-Сервис» затратным методом, эксперт включил в эту стоимость НДС (стр.40 заключения). В стоимость здания техцентра, полученные сравнительным (стр.39 заключения) и доходным I методом (стр.47-48 заключения), эксперт уже не включил НДС. Между тем, ответчик считает, что сопоставление таких результатов применения методов оценки, в которых имеется разное отношение к НДС, недопустимо.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона № 14-ФЗ участник общества вправе в любое время выйти из общества независимо от согласия других его участников или общества.

В соответствии с пунктом 6.1 статьи 23 Закона № 14-ФЗ в случае выхода участника общества из общества в соответствии со статьей 26 названного Закона его доля переходит к обществу. Общество обязано выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 14 указанного Закона установлено, что действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.

Действительная стоимость доли в уставном капитале общества определяется с учетом рыночной стоимости основных средств, учтенных на балансе общества.

Пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.1999 № 90/14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» разъяснено, что в случае, если участник общества не согласен с размером действительной стоимости его доли в уставном капитале общества, определенным обществом, суд проверяет обоснованность его доводов, а также возражения общества на основании представленных сторонами доказательств, предусмотренных гражданским процессуальным и арбитражным законодательством, в том числе заключения проведенной по делу экспертизы.

Судом установлено, что Общество, не возражая против выплаты действительной стоимости доли истца, не соглашаясь с её размером, установленным истцом в иске,  фактически выплатило ему 10 000 руб., удержав налог на доходы физических лиц.

В ходе судебного разбирательства размер чистых активов Общества по состоянию на 12.05.2017 в сумме 61 730 300 руб. определен судом, исходя из результатов судебной экспертизы рыночной стоимости чистых активов Общества  по состоянию на последний отчетный период, предшествующий дню подачи ФИО2 заявления о выходе из Общества проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр Финансового Консалтинга и Оценки» ФИО9 

В связи с этим действительная стоимость доли истца исчислена судом в размере 25 309 423 руб., а размер подлежащей взысканию задолженности - в сумме 25 300 723 руб.

На основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации суд удовлетворяет требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на недополученную истцом сумму за период с 12.08.2017 по 07.11.2018, в связи с чем также взыскивает с Общества 2 427 483 руб. 06 коп. 

Доводы ответчика и третьего лица, касающиеся недостоверности результатов судебной повторной экспертизы рыночной стоимости чистых активов Общества  по состоянию на последний отчетный период, предшествующий дню подачи ФИО2 заявления о выходе из Общества,  отклоняются судом.

Суд принял во внимание, что в ходе судебного разбирательства в материалы дела поступили три заключения по результатам судебных экспертиз, в связи с чем, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе письменные пояснения эксперта ФИО9, пришел выводу о достоверности представленного им заключения. 

Из содержания указанного заключения следует, что объектом исследования экспертного заключения № 265-18 является 100%-ная доля в уставном капитале ООО «Аларм-Сервис», стоимость которой определяется по методу стоимости чистых активов (затратный подход к оценке стоимости бизнеса). 

В структуре материалов дела, предоставленных эксперту, имеется  копия бухгалтерского баланса на 31.12.2016 (по итогам 2016 года) с расшифровкой, в том числе строки баланса 1150 «Основные средства» с приложением оборотно-сальдовой ведомости по счетам 01.01. (основные средства) и 02.01. (амортизация основных средств), копия бухгалтерского баланса на 30.04.2017 (по итогам 1 квартала 2017 года) с расшифровкой, в том числе строки баланса 1150 «Основные средства» с приложением оборотно-сальдовой ведомости по счетам 01.01. (основные средства) и 02.01. (амортизация основных средств).

Рыночная стоимость активов и обязательств ООО «Аларм-Сервис», на дату оценки представлена в сводной таблице на странице 52 Заключения. Рыночная стоимость части активов определена на основе данных бухгалтерского баланса на 30.04.2017 (по итогам 1 кв. 2017 года), таким образом, оценка стоимости производилась по состоянию на дату оценки – 12.05.2017.

Эксперт при ответе на поставленный вопрос обязан использовать весь объем предоставленной ему информации, следовательно: включение в расчет рекламных конструкций, являющихся частью основных средств ООО «Аларм-сервис» обусловлено тем, что, несмотря на их списание с бухгалтерского учета, объекты не выведены из хозяйственного оборота (отсутствуют документы, подтверждающие реализацию демонтированных конструкций на дату оценки). В случае, если конструкции на дату оценки (12.05.2017) не выполняли функцию рекламных конструкций, они являлись имуществом общества. Расчет стоимости конструкций, представленный на страницах 50-52 заключения эксперта, осуществлялся на основании информации, представленной эксперту (в акте осмотра отмечено, что со слов собственника (ответчика) конструкция оценки была демонтирована). Стоимость конструкций 3x6 м., не смонтированных и не используемых по назначению, рассчитанная по затратному и сравнительному подходам составила  24 250 руб. 

Отсутствие моющего аппарата HD 9/20-4*КАР в перечне имущества оцениваемого при проведении экспертизы обусловлено его непредставлением для осмотра и непредоставлением иной информации о нем в процессе осмотра. Отсутствие возможности идентифицировать объект и его состояние на дату оценки привело к тому, что по результатам расчета условной рыночной стоимости объекта, составившей 29 400 руб., эксперт был вынужден отказаться от включения данного актива в перечень имущества подлежащего оценке для исключения необъективного завышения стоимости предприятия, а также вследствие отсутствия влияния стоимости актива на результат (0,06% от результата).

Относительно утверждения ответчика о том, что эксперт необоснованно изменил функциональное предназначение помещений площадью 835,8 кв.м., в здании техцентра ООО «Аларм-Сервис», искусственно завысив тем самым стоимость чистых активов ООО «Аларм- Сервис» минимум на 16 569 833 руб. 58 коп.

Как пояснил эксперт в судебном заседании, в результате осмотра здания, расположенного  по адресу: 

<

...> и данных официального сайта ООО «Аларм-Сервис» установлено, что Общество «...специализируется на продаже и установке автомобильных систем охраны, аудиоаппаратуры и дополнительного оборудования уже более 20 лет» (фраза с сайта «Аларм- Сервис» - https://alarmomsk.ru. раздел «О компании»). 

Определение терминов в сфере торговли приводится в ГОСТ Р 51303-2013 Торговля. Термины и определения. 

Согласно которым: 

Торговая деятельность (торговля): Вид предпринимательской деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров (1). 

Торговое предприятие (предприятие торговли): Имущественный комплекс, расположенный в торговом объекте и вне торгового объекта, используемый торговыми организациями или индивидуальными предпринимателями для осуществления продажи товаров и/или оказания услуг торговли (20).

Магазин: Стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения (38).

Торговый центр: Совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин (53).

Производственные помещения торгового предприятия: Часть помещений торгового предприятия, предназначенная для размещения технологического оборудования и/или услуг (выполнения работ) по изготовлению продукции общественного питания (102).

Торговое помещение предприятия розничной торговли: Часть помещения розничного торгового предприятия, включающая торговый зал и помещения для оказания услуг (112). Торговое обслуживание: Деятельность продавца при непосредственном взаимодействии с покупателем, направленная на удовлетворение потребностей покупателя в процессе приобретения товара и/или услуги (126).

Товар: Объект гражданских прав (работа, услуга), предназначенный для продажи, а или иного введения в оборот (149).

Согласно сборнику «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости 

<

...>.», коммерческая недвижимость классифицируется следующим образом: 

Офисная недвижимость: бизнес-центры, бизнес-особняки, помещения в зданиях, профилированных под офисные центры (помещения бывших институтов, заводов), офисные блоки в торгово-офисных и многофункциональных комплексах.

Торговая недвижимость: торговые комплексы, торговые помещения в составе торгово-офисных и многофункциональных комплексов, магазины, помещения свободного назначения  на первых этажах жилых домов.

Объекты street-retail: нежилые помещения на первых этажах жилых домов. Только встроенные помещения, только первый этаж (без цоколя). Эта же совокупность входит в массив торговых объектов.

Производственно-складская недвижимость: склады и производственные базы.

Определение понятий из ресурса «Википедия» ('https://ru.wikipedia.org) - ресурс «Википедия».

Торговая недвижимость - разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг.

Магазин - специально оборудованное стационарное здание или его часть, предназначенное для розничной продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приёма, хранения товаров и подготовки их к продаже – складами.

Данное определение подтверждается анализом специалистов Союза экспертов рынка недвижимости, представленном в СБОРНИКЕ КОРРЕКТИРОВОК, Сегмент «Торговоофисная недвижимость» (ресурс areall.ru). Данный ресурс на основании анализа рынка устанавливает рыночное соотношение площади торговых помещений и подсобных, административно-бытовых и иных помещений, не относящихся к площади торгового зала (эталонным является соотношение 1:1, т.е. площадь торговых помещений должна быть не менее 50% от площади всего помещения).

Ресурс «Все о недвижимости» - http://www.potrepedia.ru-Торговая недвижимость предназначается для проведения продаж и сопутствующих операций, таких как реклама, складирование товаров, послепродажный сервис и т.д. К торговым объектам относят павильоны, киоски, аптеки, автосалоны, моллы, торговые центры, универсальные магазины (товары повседневного спроса), магазины cash&carry, специализированные магазины.

Наиболее традиционное деление коммерческой недвижимости с функциональной точки зрения следующее: производственная, торговая, офисная, складская.

Таким образом, анализируя рыночные определения, необходимо отметить, что торговая недвижимость - это объект недвижимости, предназначенный для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуги обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми и складскими помещениями.

То есть, вопреки мнению ответчика, экспертом исследована информация о сегменте, размещенная в аналитических учебно-методических источниках, научных и аналитических, законодательных актах и государственном стандарте, а не только в Федеральном от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», сфера применения которого - определение основ государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации.

В таблице четко сформулировано, что использование объекта исследования (ООО «Аларм-Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)) - ведение хозяйственной деятельности по ОКВЭД 45.20 «Техническое обслуживание и ремонт транспортных средств», Изменение основного вида деятельности предприятия в рамках оценки его стоимости  невозможно в силу невозможности прогнозирования изменений финансовых показателей предприятия, в соответствии с чем, экспертом отмечен в качестве эффективного использования предприятия текущий основной вид деятельности.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, в заключении эксперта на стр. 14-17 и стр. 26-30 представлен достаточный объем информации для обоснованного распределения помещений здания по рыночным категориям «назначения».

Определение «торговый объект» и «площадь торгового объекта», которыми пользуется ответчик, используются для целей Федерального закона от 28.12.2009 №381-Ф3 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (ст.2) и не отражают особенностей торговой недвижимости в общерыночном смысле этого слова.

Используемое в данном законе определение, не позволяет учесть часть рынка недвижимого имущества, рассматриваемого рынком, как объекты торговой недвижимости, либо относимые рынком в сегмент «помещения свободного назначения», в частности:  финансово-кредитные объекты (банки), коммерческие объекты здравоохранения (стоматологические клиники и кабинеты, диагностические центры), объекты общественного питания (кафе, рестораны, бары), объекты непосредственного обслуживания населения, в том числе бытового обслуживания (непроизводственного характера) (парикмахерские, косметические салоны, массажные кабинеты) и т.д. Таким образом, использование данных определений для целей оценки стоимости, а не для регулирования торговой деятельности в Российской Федерации, ошибочно.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером: 55:36:090203:2108 расположен в градостроительной зоне  ОД-1-953 (ОД-1 – зона объектов административно-бытового и  общественного назначения). Согласно Решению Омского городского Совета от 10 декабря 2008 года № 201 «Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск»  размещение авторемонтных и автосервисных предприятий запрещено в градостроительной зоне ОД-1. Размещение моек легковых автомобилей условно разрешено в градостроительной зоне ОД-1. Согласно статье 42 пункт 2 в общественно-деловых зонах, жилых зонах и зонах сельскохозяйственного использования объекты условно разрешенного вида использования, за исключением индивидуальных жилых домов с прилегающими земельными участками, могут занимать не более 30% территории зоны. В свою очередь, основным видом разрешенного использования данного земельного участка является размещение объекты торговли, непосредственного в том числе, бытового обслуживания населения (непроизводственного характера).

Вопреки утверждению ответчика о том, что эксперт отразил ложные, поверхностные и необоснованные выводы, экспертом в тексте не утверждается, что реализация продукции (сигнализаций и автозвукового оборудования) отдельно от услуг по установке оборудования невозможна (в тексте написано, буквально: «его (т.е. продукта) обособленное использование по профильному назначению без установки на автомобиль невозможно). В пункте 7 на стр.5 заключения указано: «В обязанности оценщика не входят измерения физических параметров оцениваемых объектов (все размеры и характеристики, содержащиеся в документах, представленных заказчиком, считаются истинными). Эксперт не несет ответственности за вопросы соответствующего характера», что, очевидно, означает, что эксперт не измеряет длину, ширину, высоту, площади помещений и здания в целом, используя в расчетах значения, представленные в техническом паспорте. Обеспеченность здания элементами инженерной инфраструктуры подтверждается  данными техпаспорта и результатом осмотра объекта. Особые требования к инженерной инфраструктуре в структуре коммерческих объектов применяется к производственным объектам (энергоемкие производства, повышенные классы опасности производств), особых требований к торговым объектам по сравнению с другими коммерческими объектами не предъявляется. 

Переоборудование (т.е. установка торгового оборудования) осуществляется покупателем после приобретения объекта и для каждого покупателя индивидуальна, поэтому учет стоимости оборудования невозможен и бессмысленен (оборудование не является неотъемлемой недвижимого имущества, затраты на переоборудование всегда несет покупатель).

В заключении на стр.38 отмечено, что «Основываясь на том, что процесс адаптации объекта для обеспечения осуществления иной торговой деятельности, при наличии смонтированных систем вентиляции, кондиционирования, отопления, водоснабжения, электроснабжения, противопожарной защиты, определяется исключительно изменением характеристик типа отделки, расчёт рыночной стоимости торговых площадей произведён, исходя из ценовых особенностей состояния «под чистовую отделку»». Таким образом, эксперт учитывает разнообразие требований рынка к планировочным решениям и уровню отделки торговых помещений с помощью корректировки «Класс отделки, износ отделочных покрытий».

В силу того, что для целей реализации оцениваемого здания не требуется переоборудование или переустройство помещений, необходимость обоснования финансовой оправданности отсутствует.

Учитывая, что предприятие ООО «Аларм-Сервис» не производит орудий труда,  включая потребительские товары, довод ответчика о производственном назначении помещений является необоснованным.

Исходя из определений, представленных в ГОСТ Р 51303-2013, объект является торговым центром. Торговый центр - совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Исходя из содержания заключения, а также вышесказанного, установленная структура использования помещений здания: максимизирует эффективность, физически возможна, юридически разрешена, финансово оправдана. При этом, ответчиком текущий характер использования помещений ошибочно трактуется, как производственный, несмотря на отсутствие в помещениях производств, как складской, несмотря на отсутствие складских помещений, за исключением являющихся неотъемлемой частью торговых помещений (т.е. вспомогательной частью торговых помещений). 

Магазин: Стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения.

Терминология, приведенная ответчиком (определение «торговый объект» и «площадь торгового объекта»), используются для целей Федерального № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (ст. 2 ФЗ). При этом, ответчик не учитывает определение термина «товар». Так определение термина «товар» дается в (ГОСТ Р 51303-2013) – 

Товар: Объект гражданских прав (работа, услуга), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот, таким образом, помещение 24 является таким же торговым объектом, как и помещение 32 (в силу того, что услуга является товаром).

В связи с указанным судом не принимается во внимание довод ответчика о проектировании и вводе в эксплуатацию двухэтажного здания ООО «Аларм-Сервис» как технического центра, что не исключает торговлю услугами и не свидетельствует о производственном назначении помещений.

При таких обстоятельствах, суд полагает ошибочным отнесение ответчиком объекта недвижимости к производственным, и как следствие, -  необоснованным довод о завышении  стоимости здания техцентра минимум на 16 569 833 руб. 58 коп.

Относительно утверждения ответчика о включении НДС в стоимость здания центра.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», №7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», оценка стоимости недвижимости осуществляется тремя подходами: 

Доходныйподход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для гелей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратныйподход-совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Вопреки доводу ответчика о выделении НДС в структуре стоимости недвижимости,  НДС, о котором идет речь в заключении, - это часть затрат на производство объекта недвижимого имущества.

Методология затратного подхода заключается в расчете восстановительной стоимости (затрат на воспроизводство) объекта (себестоимость + НДС + прибыль застройщика) и учете износа, накопленного за период эксплуатации. 

Таким образом, в согласовании сравниваются рыночные стоимости, определенные по трем различным подходам, а учет НДС в затратном подходе - это всего лишь часть методологии.

В целом же, включение НДС в состав стоимости объекта в рамках затратного подхода осуществлено в соответствие с МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (с Изменениями от 16.06.2014)». Раздел «Средства, предусматриваемые за итогом сводного сметного расчета»:

За итогом сводного сметного расчета стоимости строительства указываются: 

4.100. Суммы налога на добавленную стоимость (НДС).

Сумма средств по уплате НДС принимается в размере, устанавливаемом законодательством Российской Федерации, от итоговых данных по сводному сметному расчету на строительство и показывается отдельной строкой (в графах 4-8) под основанием «Средства на покрытие затрат по уплате НДС».

В тех случаях, когда по отдельным видам объектов строительства законодательством Российской Федерации установлены льготы по уплате НДС, в данную строку включаются только средства, необходимые для возмещения затрат подрядных строительно-монтажных организаций по уплате ими НДС поставщикам материальных ресурсов и другим организациям за оказание услуг (в том числе по проектно-изыскательским работам). Размер средств определяется расчетом в зависимости от структуры строительно-монтажных работ.

В силу ч. 2 ст. 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются заключения экспертов.

В соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

По смыслу разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт з решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе и экспертное заключение ФИО9, находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

В результате исследования данного заключения, а также представленных возражений суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, опровергающих выводы эксперта либо ставящих их под сомнение.

Иная оценка ответчиком стоимости чистых активов Общества не является основанием для признания заключения эксперта ФИО9 недостоверным. 

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту ФИО9 не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

В связи с этим довод ответчика о нарушении его процессуальных прав вследствие отклонения его ходатайства о назначении повторной повторной экспертизы не может быть признан обоснованным.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аларм-Сервис»                      (ОГРН 1025500972870, ИНН 5507033838, место нахождения: 644046, Омская область,                                г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 111) в пользу Попова Андрея Валерьевича (16.08.1970 г.р., место рождения город Иркутск, зарегистрированный по адресу: 644046, Омская область,                       г. Омск, ул. Маршала Жукова, д. 105, кв. 97) 27 728 206 руб. 06 коп., в том числе: задолженность по оплате действительной стоимости доли в уставном капитале в сумме         25 300 723 руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 427 483 руб. 06 коп. за период с 12.08.2017 по 07.11.2018; проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму долга 25 300 723 руб. (его остаток), начиная с 08.11.2018 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, а также  расходы за проведение экспертизы в сумме 60 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 146 767 руб.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аларм-Сервис»                          (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14 874 руб. государственной пошлины.                      

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                Н.А. Лебедева