ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А 

http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-1445/2025

22 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2025 года  

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревская Т.С., судей Изотовой С.В., Полубехиной Н.С.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Урозаевой Ж.В.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18869/2025) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.06.2025 по делу № А21-1445/2025 (судья С.Ю. Любимова), принятое по иску: индивидуального предпринимателя ФИО1  

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области  

третьи лица: 1. ФИО2, 2. публичное акционерное общество «Сбербанк», 

3, Отделение судебных приставов Центрального района г. Калининграда о расторжении договора  

при участии:  

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 09.10.2025 от ответчика: представитель не явился, извещен 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - Управление) просила расторгнуть договор № 3072-а купли-продажи арестованного имущества от 17.05.2024 и взыскать с Территориального управления сумму, внесенную по договору в размере 4 757 760 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 646 971,68 руб.  

Определением от 20.05.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ФИО2, Публичное акционерное общество «Сбербанк», Отделение судебных приставов Центрального района г. Калининграда УФССП по Калининградской области.  

Решением суда от 25.06.2025 исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить  

и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что должник, будучи осведомленным о возможности отчуждения квартиры, обремененной ипотекой, должен был оценить риск обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения обязательств; выдел долей в залоговом имуществе не является обстоятельством подтверждающим недействительность договора купли-продажи залогового имущества; ответчик не нарушил действующее законодательство, торги проведены в соответствии с нормами права.  

В судебном заседании 13.10.2025 присутствовал представитель Предпринимателя, просил суд приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу.  

Судом ходатайство истца удовлетворено. 

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства не явился, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие его представителя.  

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.  

Как следует из материалов дела и установлено судом, в рамках исполнительного производства от 12.02.2024 № 19442/24/39002-ИП на основании постановления о передаче арестованного имущества на торги от 21.03.2024 УФССП России по Калининградской области уведомило Территориальное управление о готовности к реализации арестованного имущества должника ФИО2: квартира, площадью 55,4 кв.м., кадастровый номер 39:15:121036:1368, расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью 4 531 200,00 руб.  

Территориальным управлением принято решение о реализации арестованного имущества в форме электронного аукциона на основании предоставленных УФССП России по Калининградской области документах, в том числе:  

- выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 20.03.2024; 

- выписки из исполнительного листа от 05.02.2024 о взыскании солидарно с ФИО2, ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору от 29.11.2018 № 82564 за период с 29.07.2022 по 03.04.2023 в размере 2 168 488,11 руб., а также расходов по оплате госпошлины в размере 15 521,22 руб. с каждого из ответчиков. Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 55,4 кв.м., кадастровый номер 39:15:121036:1368, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 4 531 200 руб.  

По результатам торгов по продаже арестованного имущества определен победитель ИП ФИО1, цена проданного имущества составила 4 757 760 руб. На основании протокола от 06.05.2024 № 709-2/2 заключен договор купли-продажи арестованного имущества от 17.05.2024 № 3072-а.  

17.05.2024 между Территориальным управлением (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор № 3072-а купли-продажи арестованного имущества (далее – договор купли-продажи).  

Покупатель выполнил свои обязательства по оплате имущества, что не оспаривалось продавцом, указав на то, что денежные средства, поступившие на депозитный счет Территориального управления от реализации арестованного имущества, были перечислены УФССП России по Калининградской области.  

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора купли-купли имущество передается покупателю и считается переданным с момента оформления передаточного акта.  

Переход права собственности на приобретенное недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации на основании и в  

порядке установленных Гражданский кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 3.3 договора купли-продажи).  

В пункте 3.6 договора стороны установили, что принятое покупателем имущество возврату не подлежит. Продавец не несет ответственности за качество проданного имущества.  

Спорная квартира передана покупателю по передаточному акту от 17.05.2024. 

Во исполнение условий договора купли-продажи, 08.11.2024 продавец обратился Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра) за государственной регистрацией права собственности на спорную квартиру.  

Уведомлением от 18.11.2024 № КУВД-001/2024-55932517/1 государственная регистрация приостановлена, поскольку согласно сведениям из ЕГРН в отношении объекта имеются обеспечительные меры в виде запрета на совершение действий по регистрации (от 18.11.2024 № 39:15:121036:1368-39/021/2024-18, которые наложены на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района г. Калининград УФССП по  

Калининградской области от 18.1.2024 № 343092216/3902 (240877/24/39002-ИП). В уведомлении Управлением Росреестра заявителю разъяснен порядок  

отмены наложенных обеспечительных мер. 

Кроме этого, Управление Росреестра также сообщило, что в отношении спорного объекта недвижимости имеется запись в книге учета арестов KUA-001/2023-85740 от 13.02.2023, наложенная на основании решения Центрального районного суда г. Калининграда от 13.09.2022 дело № 2-3192/2022 (далее – решение суда) о разделе совместно нажитого имущества в период брака, с выделом долей несовершеннолетних, приходящихся на средства материнского капитала и признанием права долевой собственности следующим образом: 39/100 на праве собственности признать за ФИО4 54/100 на праве собственности признать за ФИО2 7/200 на праве собственности признать за ФИО5 7/200 на праве собственности признать за ФИО2. Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации права собственности за ФИО4, ФИО2, ФИО6, ФИО2 в долях указанных выше. Таким образом, у ФИО2 отсутствует право собственности на отчуждаемый объект. В ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации собственности на основании данного решения суда. Заявления и пакет документов на переход права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости подано без учета исполнения решения суда. В связи с вышеизложенным не представляется возможным провести регистрационные действия.  

Предприниматель, ссылаясь на невозможность осуществить регистрационные действия в отношении спорной квартиры, а также на то, что о данных обстоятельствах покупатель не был осведомлен на момент заключения договора купли-продажи, что, по его мнению, является существенным нарушением условий договора купли-продажи, направил в адрес Территориального управления соглашение о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных за объект денежных средств.  

Отказ Территориального управления в подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, послужил основанием для обращения ИП ФИО1 с рассматриваемым исковым заявлением в суд.  

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что к спорным правоотношениям применимы общие нормы договора купли-продажи, в  

том числе сослался на пункт 1 статьи 460 ГК РФ, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.  

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.  

Из статьи 8 ГК РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства  

порождают гражданские права и обязанности. 

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

Правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования. Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов.  

Из пункта 1 статьи 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).  

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).  

В пункте 1 статьи 458 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.  

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.  

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (пункт 2 статьи 460 ГК РФ).  

При этом в силу статей 223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с  

момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.  

В силу части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.  

Такой порядок также предусмотрен и в пункте 3.3 договора купли-продажи. 

Таким образом, сторонами определен момент возникновения права собственности покупателя на имущество – с момента его регистрации.  

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В рассматриваемом случае, существенным нарушением требований к спорному имуществу явилось отсутствие предмета сделки – объекта купли-продажи, поскольку права на квартиру на момент подписания договора купли-продажи принадлежали третьим лицам (в долях несовершеннолетним детям должника).  

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) имущество нажитое супругами во время брака является общей совместной собственностью супругов.  

В силу статьи 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей (часть 2 статьи 39 СК РФ).  

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приёма-передачи прилагаются, в том числе правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.  

В пункте 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 г., разъяснено, что определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры.  

С учётом вступившего в законную силу Решения Центрального районного суда 

г. Калининграда от 13.09.2022 дело № 2-3192/2022 о разделе совместно нажитого имущества в период брака, с выделом долей несовершеннолетних, приходящихся на средства материнского капитала и признанием права долевой собственности следующим образом: 39/100 на праве собственности признать за ФИО4 54/100 на праве собственности признать за ФИО2 7/200 на праве собственности признать за ФИО5 7/200 на праве собственности признать за ФИО2, Суд первой инстанции обосновано установил обстоятельство, что при проведении торгов Ответчик обладал полной информацией относительно спорной квартиры (предмета торгов), в том числе о наличии спора о правах на квартиру, но не указал данную информацию в описании предмета торгов. При этом, довод Управления о том, что Истец располагал информацией о возможных рисках при  

приобретении указанного имущества, о возможности обжалования торгов по реализации арестованного имущества, уведомлен о наличии обременения и имел опыт работы с документами, размещаемыми организатором торгов в отношении имущества, в том числе с документами по конкретному лоту, не может, по мнению Истца, являться основанием для отмены Решения, т.к. указанный Управлением пакет документов в отношении спорного лота, представленный для ознакомления, не содержал сведений о наличии права несовершеннолетних детей на спорную квартиру, в то время как данное решение районного суда г. Калининграда является основанием для регистрации права долевой собственности за несовершеннолетними.  

В соответствии с частью 2 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. При этом, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).  

В силу пункта 3.3. договора, переход права собственности на приобретённое недвижимое имущество к Покупателю подлежит государственной регистрации на основании и в порядке, установленных ГК РФ и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».  

В соответствии с частью 2 статьи 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.  

08.11.2024 Продавец, в целях государственной регистрацией перехода права собственности на спорную квартиру, обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.  

Уведомлением от 18.11.2024 № КУВД-001/2024-55932517/1 государственная регистрация приостановлена, поскольку согласно сведениям из ЕГРН в отношении объекта имеются обеспечительные меры в виде запрета на совершение действий по регистрации ( № 39:15:121036:1368 39/021/2024-18 от 18.11.2024, которые наложены на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП Центрального района г. Калининград УФССП по Калининградской области от 18.11.2024 № 4 343092216/3902 (240877/24/39002-ИП). А также указано, что в отношении спорной квартиры имеется запись в книге учета арестов KUA 001/2023-85740 от 13.02.2023, наложенная на основании решения Центрального районного суда г. Калининграда от 13.09.2022 дело № 2-3192/2022 о разделе совместно нажитого имущества в период брака, с выделом долей несовершеннолетних, приходящихся на средства материнского капитала и признанием права долевой собственности.  

Указанные обстоятельства, исключают возможность регистрации перехода права собственности на квартиру на его имя. Кроме того, в случае содержания данной информации в документах по спорному лоту, истец отказался бы участия в торгах.  

Кроме этого, решение суда по указанному делу является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации права собственности за ФИО4, ФИО2, ФИО6, ФИО2 в долях указанных выше.  

Таким образом, право собственности ФИО2 на квартиру, являющуюся предметом спорного договора по настоящему делу, на момент его заключения, отсутствовало.  

Довод апеллянта о том, что Территориальное управление не обладало информацией о наличии прав несовершеннолетних детей на спорное помещение, а также о наличии ареста на него, а, следовательно, не могло уведомить об этом  

участников торгов, противоречит представленным в материалы дела доказательствам.  

Сам по себе довод Управления о том, что истец, осуществляя деятельность по приобретению залогового имущества, ИП ФИО1 располагала информацией о возможных рисках при приобретении указанного имущества, о возможности обжалования торгов по реализации арестованного имущества, уведомлена о наличии обременении, имела опыт работы с документами, размещаемыми организатором торгов в отношении имущества, в том числе с документами по конкретному лоту, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. Как пояснил покупатель, он со своей стороны предпринял обычные меры для проверки сделки, а убедительных поводов для более углубленной ее проверки не имелось.  

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.  

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.06.2025 по делу 

 № А21-1445/2025 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Т.С. Сухаревская  

Судьи С.В. Изотова  

 Н.С. Полубехина