﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8036/19 

Екатеринбург

16 января 2020 г.

 

Дело № А34-10411/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Купреенкова В.А., Полуяктова А.С.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НИКиТИН» (далее – общество «НИКиТИН») на решение Арбитражного суда Курганской области от 28.05.2019 по делу № А34-10411/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие от общества «НИКиТИН»- директор Никитин С.Ф. (выписка из ЕГРЮЛ).

Администрация города Кургана (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу «НИКиТИН» о взыскании 39 968 руб. 64 коп. задолженности по договору аренды от 07.08.2012 № 1393-з, 60 088 руб. 95 коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 28.05.2019 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «НИКиТИН» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Заявитель считает, что у арендодателя отсутствовали основания для изменения размера арендной платы, установленного договором с применением ставки 1,5 % от кадастровой стоимости участка, за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 с применением при расчете арендной платы ставки в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренной постановлением Правительства Курганской области от 13.12.2011 № 595 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курганской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», поскольку договор аренды прекратил своей действие 07.08.2015 по истечении установленного в нем срока.  

Кроме того, заявитель указывает на то, что не имел возможности начать строительство на земельном участке в связи с отказом Администрации в выдаче разрешения на строительство станции технического контроля и диагностики автомобилей.

Также кассатор ссылается на то, что истец не доказал, что на спорном участке возможно размещение объекта капитального строительства.

  Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

  При рассмотрении спора судами установлено, что между Департаментом имущественных и земельных отношений (арендодатель) и обществом «НИКиТИН» (арендатор) заключен договор аренды от 07.08.2012 № 1393-з, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 45:25:020701:186, площадью 6 269 кв.м, для строительства станции технического контроля и диагностики автомобилей.

  В соответствии с п. 2 договора срок аренды участка установлен на 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка.

 Согласно п. 3.1 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца.

 Размер арендной платы установлен за месяц в размере 4 996 руб. (приложение к договору).

 Пунктами 3.4 и 3.5 договора предусмотрено, что размер арендной платы исчисляется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Курганской области. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, при этом размер арендной платы подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Основанием для изменения размера арендной платы является письменное уведомление, направленное арендодателем в адрес арендатора.

 Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан заплатить неустойку в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установлен законом порядке 25.09.2012.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.08.2012.

Соглашением от 17.06.2015 внесены изменения в договор аренды: в качестве арендодателя указана Администрация; изменены условия внесения арендной платы: «арендная плата по договору перечисляется арендатором ежеквартально до 1 числа месяца, следующего за отчетным кварталом»; раздел «Права и обязанности сторон» дополнен пунктом следующего содержания: «4.4.9. Обеспечить допуск на участок представителям собственника линейного объекта или представителям организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности, в случае, если участок, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта».

В пункте 5 соглашения указано, что условия соглашения применяются к отношениям сторон с 01.03.2015.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 09.07.2015.

Департаментом архитектуры строительства и земельных отношений 21.04.2016 проведено обследование земельного участка, по результатам которого выявлено, что земельный участок, переданный по договору аренды от 07.08.2012 № 1393-з обществу «НИКиТИН», для строительства станции технического контроля и диагностики автомобилей, арендатором не осваивается, что отражено в акте от 21.04.2016 № 91.

Письмом от 28.04.2018 № 2261 Департамент сообщил обществу «НИКиТИН» о намерении отказаться от договора, указывая на то, что арендатор не приступил к освоению земель, земельный участок не используется в соответствии с разрешенным использованием, а также в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате.

Письмом от 29.06.2016 № 2384 арендодатель уведомил арендатора об отказе с 01.10.2016 от договора аренды.

В связи с неисполнением обязанности арендатора по внесению арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.09.2016, в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием в срок до 10.03.2018 погасить задолженность по арендной плате. Указанная претензия оставлена без удовлетворения. 

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

       Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

       В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

       Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта аренды арендодателю, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» и п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Учитывая отсутствие доказательств возврата арендуемого земельного участка с учетом положений статьи 655 ГК РФ, как по истечении срока действия договора, так и в течение спорного периода, в связи с чем у ответчика сохранилась обязанность по уплате арендных платежей, проверив расчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.09.2016, произведенный истцом с применением ставки в размере 3 %, предусмотренной постановлением Правительства Курганской области от 13.12.2011 № 595 в случае превышения срока строительства, а также с учетом частичной оплаты, и признав его правильным, суды обоснованно взыскали с ответчика в пользу истца задолженность в размере 39 968 руб. 64 коп. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Выявив наличие просрочки внесения арендной платы ответчика по договору, проверив представленный истцом расчет неустойки, и признав его арифметически верным, суды также обоснованно взыскали с ответчика в пользу истца неустойку в размере 60 088 руб. 95 коп. за период с 01.10.2015 по 31.08.2018 

Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии у арендодателя оснований для изменения размера арендной платы, установленного договором,  подлежит отклонению. 

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, пункте 3 статьи 65 ЗК РФ, утративших силу с 01.03.2015.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 16 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Руководствуясь названными положениями, суды обоснованно признали, что плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства, независимо от того, что стороны предусмотрели в договоре.

Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Ссылка заявителя на прекращение договора по истечении срока его действия не может быть принята во внимание, поскольку прекращение действия договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы, которая прекращается надлежащим исполнением обязательств по возврату арендуемого имущества. 

Иные доводы заявителя не опровергают правильности выводов судов о наличии оснований для взыскания арендной платы в нормативно установленном размере за весь период просрочки возврата арендованного земельного участка. Следует отметить, что ставка арендной платы, первоначально установленная в меньшем размере на период строительства, по существу является льготной ставкой, применяемой исходя из принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования. 

         Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда  (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от 28.05.2019 по делу            № А34-10411/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НИКиТИН» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      А.С. Полуяктов