﻿Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А78-3548/2019

27 февраля 2020 года

город Иркутск

 

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Бурковой О.Н.,

судей:   Кушнаревой Н.П., Первушиной М.А.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Салтанова Николая Михайловича на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 августа 2019 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2019 года по делу № А78-3548/2019,

установил:

индивидуальный предприниматель Салтанов Николай Михайлович (ОГРН 304753418700372, ИНН 753400000403, далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984, далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № 661/18 от 30.10.2018 в части     пунктов 1.2, 1.4, 2.2, 3.2, 3.4, 4.1, 4.3, подпунктов 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6 пункта 4.3, пункта 4.4, подпунктов 6.2.11, 6.2.23, 6.2.24, 6.2.25 пункта 6.2, пунктов 8.2, 8.3, 9.2, 9.4, 9.5, 9.7.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 16 августа 2019 года иск удовлетворен частично. При этом пункты 1.2, 1.4, 3.2, 4.3, подпункты 4.3.3, 4.3.5 пункта 4.3 приняты в редакции ответчика.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2019 года решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 августа 2019 года отменено в части вопросов урегулирования разногласий по пунктам 4.3, 4.3.3, 4.3.5 договора аренды № 661/18.

В указанной части принять новый судебный акт, условия договора в спорных пунктах урегулированы в следующей редакции:

- пункт 4.3 договора: «Размер арендной платы за земельный участок составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок (определяется в порядке пункта 30 раздела 8 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710). Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582».

- подпункт 4.3.3 пункта 4.3: «Размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 249 660 рублей».

- подпункт 4.3.5 пункта 4.3:

 

год

квартал

размер арендной платы

срок оплаты до:

2018

I, II, III, IV

238716 руб.

15.12.2018

текущий год начиная с 01.01.2019

I

62415

15.03

текущего года

II

62415

15.06

текущего года

III

62415

15.09

текущего года

VI

62415

15.12

текущего года

 

В остальной части решение оставлено без изменения. С департамента в пользу предпринимателя взысканы расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в сумме 1500 рублей.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты в части отказа в изложении пунктов 1.2, 1.4 и 3.2 договора аренды № 661/18, принять решение об изложении вышеуказанных пунктов в редакции предпринимателя:

-  пункт 1.2: «Земельный участок предоставляется для размещения и обслуживания объекта капитального строительства – магазина.»;

- пункт 1.4 исключить либо изложить: «Арендатор вправе изменить разрешенный вид использования земельного участка, если Правилами землепользования городского округа г. Читы (статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации) разрешен испрашиваемый вид использования.»;

- пункт 3.2 исключить либо изложить: «По истечении срока настоящего договора арендатор имеет право на заключение нового договора аренды.»

Предприниматель не согласен со взысканием в его пользу судом апелляционной инстанции расходов по уплате государственной пошлины в  частичном размере -          1500 рублей, полагает судебные расходы подлежали взысканию в полном объеме –       3000 рублей по причине частичного удовлетворения заявленной апелляционной жалобы по требованиям неимущественного характера.

По мнению предпринимателя, указание в пункте 1.2 цели предоставления земельного участка для размещения торгового комплекса не отвечает положениям    пункта 4.4 Классификатора видов разрешенного использования, утвержденным приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014, так как площадь торгового объекта составляет менее 5000 кв.м.

Истец полагает, что принятие пункта 1.4 договора в редакции департамента, содержащий положения об окончательности и невозможности изменения указанного в договоре вида разрешенного использования земельного участка не мотивировано со ссылкой на нормы права, предусматривающие запрет на предоставление арендатору права изменять в предусмотренном законом порядке разрешенное использование земельного участка в будущем.

Предприниматель со ссылкой на часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрРФ) указывает на возможность изменения разрешенного использования объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности и расположенного на спорном земельном участке, что влечет изменение целевого назначения земельного участка, как полагает истец.

Законодательный запрет на изменение разрешенного использования арендованного земельного участка согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено только, если права на земельный участок получены на аукционе, что отсутствует в спорной ситуации, указывает предприниматель.

Предприниматель полагает, что изложение пункта 1.4 в редакции департамента приводит к ограничению конкуренции на товарном рынке по видам деятельности в конкретной территориальной зоне, что противоречит положениям Федерального закона  № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее – Закон о конкуренции), нарушает статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), запрещающему осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

По мнению предпринимателя, изложение пункта 3.2 договора в редакции, установленной судом, не соответствует статье 46 ЗК РФ, не содержащей в качестве оснований прекращения арендных отношений истечение срока действия договора аренды земельного участка. Предприниматель полагает, что судами применена не подлежащая применению норма подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, не применена подлежащая применению норма пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ.

Предложение по исключению данного пункта договора о его сроке предприниматель мотивирует тем, что основания, порядок и право заключения нового договора аренды после истечения предыдущего договора регулируются ЗК РФ.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 АПК РФ (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Согласно части 6 статьи 286 АПК РФ судебные акты проверяются в обжалуемой части.

Предметом спора являются условия договора аренды земельного участка № 661/18 от 30.10.2018  между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор), по условиям которого в аренду передается земельный участок площадью 9 080 кв. м, с кадастровым номером 75:32:010670:2060, расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Магистральная.

В границах земельного участка находятся объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности. 

Право собственности предпринимателя зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости на следующие объекты недвижимости:

1. Торговый комплекс. I-й этап строительства - Склад, с кадастровым номером 75:32:010670:2116, площадью 1054,5 кв. м, расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Магистральная, 39, строение 4;

2. Торговый комплекс. II-й этап комплекс - Склад, с кадастровым номером 75:32:010670:2096, площадью 1129 кв. м, расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Магистральная, 39, строение 2;

3. Торговый комплекс. III-й этап строительства - магазин, с кадастровым номером 75:32:010670:2111, площадью 680,2 кв. м, расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Магистральная, 39, строение 3.

Судами при разрешении разногласий между истцом и ответчиком устанавливающий цель предоставления земельного участка пункт 1.2 договора изложен как предоставляющийся для размещения объекта капитального строительства – торгового комплекса, что соответствует наименованиям объектов, содержащихся в  Едином государственном реестре недвижимости.

Истец, мотивируя свое требование по наименованию расположенных на предоставляемом земельном участке объектов, ссылается на Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014.

Указанный классификатор устанавливает виды разрешенного использования для земельных участков.

В то время как судами правомерно применены положения части 7 статьи 1,    частей 1, 2, пункта 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», определяющих необходимость внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зданиях, сооружениях с характеристиками, позволяющими определить вид здания, сооружения.

Исходя из указанного истцом классификатора видов разрешенного использования земельного участка, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) и магазины относятся к одному виду разрешенного использования земельного участка – предпринимательство.

В связи с изложенным суд округа не усматривает оснований для отмены принятых судебных актов в части изложения пункта 1.2 договора.

В соответствии с судебными актами пункт 1.4 изложен как: указанный в договоре вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Предприниматель, требуя исключения данного пункта либо предоставления ему права как арендатору изменять вид разрешенного использования земельного участка, ссылается на законодательный запрет на изменение разрешенного использования арендованного земельного участка согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК РФ только на полученный на аукционе земельный участок, что отсутствует в спорной ситуации.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, также разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В связи с изложенным суд округа не усматривает оснований для отмены состоявшихся судебных актов в части урегулирования спора по пункту 1.4 договора.

Суд округа также соглашается с суждениями судов относительно редакции   пункта 3.2 договора, предусматривающей, что договор прекращается в связи с истечением срока действия договора, если иное не установлено действующим законодательством или настоящим договором.

Принятая редакция согласуется с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, пункт 1 статьи 46 ЗК РФ устанавливает прекращение аренды земельного участка по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Судами не установлено оснований для исключения данного пункта из договора аренды, поскольку срок аренды определен до 31.10.2067 с учетом ограничений, установленных подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке.

Редакция пункта 3.2 договора, предложенная истцом о праве на заключение нового договора, обоснованно не принята судами с мотивировкой о различных смысловых нагрузках, предлагаемых сторонами, поскольку данный пункт содержит условие о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия и не ограничивает права арендатора на заключение нового договора аренды.

Довод предпринимателя о неправильном распределении Четвертым арбитражным апелляционным судом уплаченной им за рассмотрение дела в апелляционном суде государственной пошлины является правомерным.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, установлен статьей 110 АПК РФ, в соответствии с частью 1 которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы составляет 3000 рублей     (50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера).

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы на решение об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, судом апелляционной инстанции жалоба предпринимателя была удовлетворена частично.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку  расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Поскольку рассматриваемый спор носит неимущественный характер правило о пропорциональном распределении судебных расходов в данном случае не применяется.

В связи с изложенным расходы предпринимателя по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам подлежат отнесению на департамент в полном объеме.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о наличии оснований в соответствии с частью 3 статьи 288 АПК РФ для изменения постановления суда апелляционной инстанции в части распределения судебных расходов.

В остальной части постановление апелляционного суда и решение суда в оставленной без изменения апелляционным судом части на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря        2019 года по делу № А78-3548/2019 изменить в части распределения судебных расходов.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) в пользу индивидуального предпринимателя Салтанова Николая Михайловича (ОГРН 304753418700372, ИНН 753400000403) расходы по оплате государственной пошлины  по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

В остальной части постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2019 года и в оставленной без изменения апелляционным судом части решение Арбитражного суда Забайкальского края от 16 августа 2019 года по делу №А78-3548/2019 оставить без изменения.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) в пользу индивидуального предпринимателя Салтанова Николая Михайловича (ОГРН 304753418700372, ИНН 753400000403) расходы по оплате государственной пошлины  по кассационной жалобе в сумме 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

О.Н. Буркова

Н.П. Кушнарева

М.А. Первушина