АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-14165/2018

г. Владивосток

01 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 марта 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,рассмотрев исковое заявление Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН2511013839, ОГРН1022500861130) к обществу с ограниченной ответственностью "КАС" (ИНН2511048415, ОГРН1062511038149) о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое нежилое помещение,при участии:

от истца - ФИО2, доверенность от 09.01.2019., паспорт; ФИО3, доверенность от 04.02.2019.,удостоверение; ФИО4, доверенность от 09.01.2019., удостоверение;

от ответчика - ФИО5, доверенность от 05.07.2018,паспорт; 

от слушателей - ФИО6 А;

установил:

Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – истец, администрация) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "КАС" (далее - ответчик, арендатор, ООО «КАС») с иском о расторжении договора аренды объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа от 23 июля 2015 года № 350/15.; об обязании возвратить в казну Уссурийского городского округа муниципальное имущество - нежилое помещение № 1 в здании назначение: нежилое, общая площадь 132,3 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>.

Определением суда от 04.02.2019 в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении оснований иска – просит расторгнуть договор в связи с существенно изменившимися обстоятельствами (статья 451 ГК РФ).

Истец в судебном заседании поддержал ранее заявленное ходатайство об объединении  дел № А51-14165/2018 и № А51-25880/2018.

Суд, руководствуясь статьей 130 АПК РФ, не находит оснований для его удовлетворения, поскольку их совместное рассмотрение не приведет к более быстрому разрешению настоящего спора, основания возникновения споров различны.  Кроме того, суд в соответствии с ч. 5 ст. 159 АПК РФ считает, что указанное ходатайство направлено на затягивание рассмотрения дела.

В судебном заседании 25.02.2019 ответчик через канцелярию суда представил встречное исковое заявление о внесении изменений в договор аренды № 350/15 от 23 июля 2015 года, заключенный между истцом и ответчиком, в связи с изменением характеристик предмета договора аренды, а именно увеличения площади с 132,3 кв.м. до 289,4 кв.м. путем подписания дополнительного соглашения к нему. Определением от 25.02.2019 ходатайство судом отклонено в связи с отсутствие оснований для принятия встречного иска для их совместного рассмотрения по смыслу ст. 132 АПК РФ, кроме того, суд в соответствии с ч. 5 ст. 159 АПК РФ считает, что указанное ходатайство направлено на затягивание рассмотрения дела, поскольку у ответчика в период рассмотрения дела с 04.07.2018 по настоящее судебное заседание имелась возможность обратиться с настоящим встречным иском и к сегодняшнему заседанию ответчик не представил доказательств невозможности заявить такое ходатайство ранее.

В судебном заседании истец поддержал требования по уточненным основаниям, настаивает на их удовлетворении, пояснил, что договор подлежит расторжению, поскольку ответчик нарушил его условия проведя реконструкцию в помещении, кроме того, истец считает, что договор подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств.

Ответчик по иску возражает по доводам, изложенным в письменных отзывах.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (арендатор) и ООО «КАС» (арендодатель) заключен договор аренды на объект нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью от 23.07.2015 № 350/15, в соответствии с которым арендатору передано нежилое помещения №1, общей площадью 132,3 кв.м, 1 этаж, в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, для использования под общественное питание. Срок аренды определен с 20.07.2015 по 20.07.2025.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу А51-24792/2015 на основании статьи 222 Гражданского кодекса признано право собственности Уссурийского городского округа на реконструированное нежилое помещение №1 общей площадью 289,4кв.м  на 1 этаже здания, назначение: нежилое, расположенном по адресу: 

<

...>.

Истец считает, что проведение ответчиком реконструкции в спорном помещении без согласования с Арендодателем является нарушением условий договора, а именно п. 2.2.4. договора, согласно которому Арендатор обязался не производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласования с Арендодателем.

Кроме того, истец полагает, что изменение характеристики объекта в части площади спорного помещения, установленное названным решением суда существенно изменяет обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что также является основанием для расторжения договора.

Истец письмами от 13.06.2017 № 11-01/14/3843, от 29.09.2017 № 11-01/14/5851 предупреждал ООО «КАС» об отказе от договора, о прекращении договора аренды и необходимости передачи его по акту приема-передачи. Письмом от 29.03.2018 № 11-01/14/1565 истец направил в адрес ответчика  соглашение о расторжении договора аренды.

Отсутствие согласия ответчика на расторжение договора аренды от 23.07.2015 явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) и общими положениями гражданского законодательства об обязательствах. 

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По смыслу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Так п. 2.2.4. договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора не производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласования Арендодателя.

При этом п. 4.1. договора аренды установлено, что изменение условий договора, вносимые дополнения, расторжение договора допускается по согласованию сторон, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением, которое должно быть подписано Арендатором в течение 10 дней с момента получения и зарегистрировано в течение 30 дней с момента подписания.

По требованию Арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в случаях, предусмотренных в п. 4.5. договора.

Согласно п. 4.7. договора одностороннее его расторжение не допускается.

А при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, фактически реконструкция была произведена в 2006 году, следовательно, факт нарушения договора аренды от 23.07.2015 не подтвержден.

Кроме того, в обоснование требований о расторжении договора аренды истец ссылается на существенное изменение обстоятельств.

Статья  451 ГК РФ предусматривает возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, для удовлетворения заявленных требований истцу необходимо доказать совокупность вышеуказанных обстоятельств. 

Как следует, из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный объект находится в пользовании арендатора с 2002 года на основании: договора на аренду на объект нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью от 07.10.2002 № 350, сроком с 01.10.2002 по 29.09.2007, расторгнут соглашением от 15.05.2006; договора на аренду на объект нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью от 15.05.2006 № 350/06, сроком с 15.05.2006 по 14.05.2011, соглашение от 01.03.2011 срок продлен до 01.07.2015, расторгнут соглашением от 19.07.2015. Спорный договор заключен в продолжение ранее возникших арендных отношений, объект из владения ответчика никогда не выбывал.

Заявляя о существенно изменившихся обстоятельствах администрация ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу А51-24792/2015, которым удовлетворено требование администрации о признании права собственности на самовольно реконструированное спорное помещение. 

При этом, как следует из решения суда по делу А51-24792/2015 (страница 3 решения) «в 2006 году в данном объекте произведена самовольная реконструкция с перепланировкой (к зданию возведена пристройка), что подтверждается кадастровым паспортом от 29.12.2009 и техническим паспортом по состоянию на 25.06.2013», что подтверждается и материалами настоящего дела,  в частности техническим паспортом 2013 года.  

Решение суда делу А51-24792/2015 вынесено по иску администрации, все доказательства по делу представлялись администрацией, в том числе акт экспертизы от 13.07.2015 г. № 28/10У, изготовленный по заказу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, технический паспорт 2013 года и другие документы, соответственно о реконструкции объекта, которая привела к увеличению площади и изменении характеристик объекта истец достоверно знал еще до заключения договора аренды.

В силу чего это нельзя расценивать как такое изменение обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Такое обстоятельство не может быть квалифицированно как  новое, неизвестное ранее обстоятельство, относительно которого, как требует пункт 2 статьи 451 ГК РФ стороны исходили из того что оно не возникнет, заинтересованная сторона не могла их преодолеть, оно повлекло такой ущерб дли истца, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора и др.  

Заключая в 2015 года оспариваемый договор администрация знала о произведенной реконструкции и фактической площади объекта аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Заключив договор аренды № 350/15 от 23 июля 2015 года, стороны, таким образом, согласовали предмет и иные условия договора, заключение договора в отношении объекта площадью 132,3 кв.м. соответствовало действующим на тот момент правоустанавливающим документам, спора относительно тождества передаваемого объекта у сторон не имелось. 

В силу пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды",  если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. В силу названного, заявление администрацией настоящего иска не соответствует принципу добросовестности.

Иных помещений арендатору в рамках договора аренды от 23.07.2015 года не передавалось. Использование ответчиком помещений большей площади, превышающей размер арендуемого помещения, не является нарушением условий договора аренды, поскольку данные помещения не относятся к объекту аренды.

Суд критически оценивает довод администрации о проведении ответчиком действий по изменению объекта, что, по мнению истца, подтверждается  представленным актом совместного осмотра нежилых помещений от 06.11.2018, поскольку иных, отличных от ранее представленных в материалы дела сведений, с учетом решения суда  по делу А51-24792/2015 названный акт не содержит.

Поскольку арендные отношения между сторонами продолжаются с 2002 года, реконструкция объекта проведена без разрешительной документации в 2006 году, впоследствии право муниципальной собственности на самовольно реконструированные помещения по иску администрации  признано решением суда,  таким образом, об изменении характеристик объекта истцу было известно, в том числе и на момент заключения спорного договора.

Кроме того, суд считает, что увеличение площади помещения за счет произведенной реконструкции не является существенным изменением обстоятельств, которое не могло бы быть разрешено путем достижения сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами.

Существенное изменение обстоятельств в виде увеличения площади помещений на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда Приморского края от 06.04.2016 по делу А51-24792/2015, на которое ссылается истец, фактически произошло в результате действий истца обратившегося в суд с иском о признании права муниципальной собственности, то есть истец не только предвидел изменение обстоятельств, но и выступил инициатором такого изменения. 

В связи с изложенным, суд считает несостоятельными ссылки истца на решение суда, как на основание возникновения существенных изменений обстоятельств для расторжения договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ. Реконструкция же была произведена до заключения договора в 2006 году, о которой истцу, как уже было сказано выше, было известно. Доказательств наличия иных обстоятельств, которые бы соответствовали условиям расторжения договора по статье 451 ГК РФ истцом не представлено.  На основании вышеизложенного исковые требования подлежат отклонению.

Поскольку требование о расторжении договора отклонено, отсутствуют также и основания для  удовлетворения требований об обязании возвратить в казну Уссурийского городского округа муниципальное имущество - нежилое помещение № 1 в здании назначение: нежилое, общая площадь 132,3 кв.м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>.

В соответствии со статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110,  167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Кобко Е.В.