Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А45-8698/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Рахматуллина И.И.,

судей                                                                  Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел кассационную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска на решение от 22.01.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Галкина Н.С.) и постановление от 02.05.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-8698/2022 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи,

при участии в заседании представителей:

индивидуальных предпринимателей ФИО2 и ФИО3 – ФИО4 по доверенностям от 12.01.2023;

Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска – ФИО5 по доверенности от 19.12.2023 № 31/Д-247,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ФИО3), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2) (далее также – предприниматели, заявители) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее – департамент) о признании незаконным изложенного в уведомлении от 14.03.2022 № 31/19/03523 отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108  площадью 19755 кв.м, по улице Тухачевского (далее – земельный участок № 108); обязании заключить договор купли-продажи указанного земельного участка с заявителями.

Решением от 21.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 05.05.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением от 05.09.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Решением от 22.01.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановление от 02.05.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. Суд обязал департамент устранить допущенные нарушения прав заявителей – в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ФИО3 и ФИО2 проект договора купли-продажи земельного участка № 108; распределены судебные расходы.

Департамент, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления, указывая на несогласие с выводами судов о том, что здание торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122, расположенное на земельном участке, а также асфальтированная стоянка для большегрузных автомобилей и открытый склад материалов составляют имущественный комплекс, принадлежащий заявителям, а также о том, что заявители вправе претендовать на приобретение земельного участка именно как собственники имущественного комплекса, расположенного на указанном участке. Имущественный комплекс, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в качестве предприятия, либо единого недвижимого комплекса, отсутствует. Департамент согласен с тем, что эксплуатация здания требует наличия под ним земельного участка такой площадью, которая бы позволила разместить на нём помимо непосредственно здания площадки для стоянки и разворота транспортных средств и, в случае необходимости, для временного хранения товара. Размер указанных площадок должен быть меньше того, который требуют сохранить заявители. При этом необоснованной является и ссылка суда первой инстанции на судебную практику (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 6200/10).

Также департамент указывает на то, что судами не дана оценка представленным заявителями документам (фото таблица, схема размещения объектов, фотографии), из которых следует, что параметры открытого склада и стоянки для большегрузных автомобилей отличаются от тех, которые указаны в проектной документации. При этом указанный склад и стоянка не являются недвижимым имуществом; каких-либо разрешений на строительство, реконструкцию, ввод в эксплуатацию на эти объекты предприниматели не получали. Возведенное на земельном участке твёрдое покрытиене обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

По мнению Департамента, суды неправомерно отклонили доводы о том, что ранее заключенный договор аренды участка (от 03.08.2017 № 129148 между ФИО6 и мэрией города Новосибирска) расторгнут в связи с переходом права собственности на здание к предпринимателям, которым впоследствии участок на каком-либо праве не предоставлялся. При этом, поскольку участок ранее был предоставлен в аренду, постольку предприниматели имеют право получения участка только в аренду, а не в собственность в силу пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 1).

Также Департамент ссылается на то, что принцип эстоппель не применяется в ситуации, когда нарушается или может быть нарушен публичный интерес. Суды пришли к необоснованному выводу о непоследовательности в поведении органа местного самоуправления, выразившейся в предоставлении земельного участка в аренду, и отказе в его выкупе в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Помимо этого, суды пришли к неправильному выводу о том, что департамент не представил доказательств возможности образования земельного участка площадью, которая в соответствии с проектными решениями, функциональным назначением объекта недвижимости обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта строительства в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы.

Представитель предпринимателей просил отказать в удовлетворении жалобы; представил отзыв; пояснил, что фактически доводы департамента направлены на переоценку установленных по делу доказательств и обстоятельств, а также выражают несогласие с ранее принятым постановлением суда округа от 05.09.2023.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что с 20.09.2021 в общей долевой собственности ФИО2 (доля 40/100) и ФИО3 (доля 60/100) находится одноэтажное нежилое здание торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 площадью 2 798,4 кв.м., расположенное по улице Тухачевского в Первомайском районе города Новосибирска (далее – здание № 122).

Указанное здание расположено на земельном участке № 108 с видом разрешенного использования склады (6.9) – промышленные базы, склады.

15.02.2022 собственники недвижимого имущества обратились в департамент с заявлениями о предоставлении земельного участка № 108 в собственность в порядке статей 39.3, 39.20 ЗК РФ.

Письмом от 14.03.2022 № 31/19/03523 департамент уведомил заявителей об отказе в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на несоразмерность площади участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования (склады (6.9) промышленные базы, склады) минимальный процент застройки для земельного участка в зоне производственной деятельности (П-1), определяемый, как отношение площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка, установлен 20%, тогда как процент застройки испрашиваемого земельного участка в настоящее время составляет 14,16 %.

Полагая отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность незаконным, предприниматели обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В связи с наличием спора о соразмерности испрашиваемой заявителями площади земельного участка определением от 22.08.2023 суда удовлетворено ходатайство департамента о назначении судебной экспертизы в целях разрешения вопроса о том, является ли площадь испрашиваемого заявителями земельного участка № 108, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости – здания  № 122, с учетом его функционального назначения.

По результатам экспертизы подготовлено заключение эксперта от 23.12.2022 № 22-48, согласно которому площадь испрашиваемого земельного участка №108 не является необходимой для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости – здания № 122.

При первоначальном рассмотрении спора, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, выводы которого поддержал апелляционный суд, руководствовался подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/1, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, и исходил из того, что заявителями не обоснована испрашиваемая площадь земельного участка; не указано, в чем выражается непосредственная необходимость в открытом складе материалов площадью 3 566,23 кв. м и в площадке для стоянки большегрузных автомобилей площадью 1 456,10 кв. м для эксплуатации здания торгового и складского назначения площадью 2 798,4 кв. м, тогда как согласно заключению судебной экспертизы площадь земельного участка 19 755 кв. м не является необходимой для целей эксплуатации указанного здания. На этом основании суд пришел к выводу о том, что департаментом правомерно определена площадь застройки земельного участка в 14,16% исходя из площади расположенного на участке объекта недвижимости (2 798,4 кв. м), что ниже нормативно закрепленного минимального процента застройки. Судами отмечено, что наличие договора аренды в отношении спорного земельного участка не обосновывает площадь последнего в целях его выкупа при реализации исключительного права на приобретение публичной собственности; формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителям в испрашиваемом размере, в том числе с учетом установленных целей предоставления участка.

Направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд округа, поддержав выводы судов  о том, что что лицо, испрашивающее публичный земельный участок в собственность или в аренду для эксплуатации расположенной на этом участке недвижимости, принадлежащей такому лицу, должно обосновать заявленную площадь земельного участка, вместе с тем указал, что судами не учтена необходимость исследования вопроса о том, является ли площадь испрашиваемого заявителями земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения); при исследовании вопроса о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания торгового и складского назначения, следует учитывать проектную документацию на строительство данного объекта, предусматривающую в составе застраиваемой площади земельного участка также площадь открытого склада и площадки для стоянки большегрузных транспортных средств;  поставив перед экспертом вопрос об определении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания торгового и складского назначения, без учета соответствующей проектной документации на его строительство, разрешений на строительство и на ввод в эксплуатации построенного объекта, суд первой инстанции тем самым неверно определил предмет исследования, что предопределило ответ судебной экспертизы; в предмет исследования при рассмотрении настоящего спора судами не включен вопрос об объективных параметрах использования предпринимателями земельного участка (характеристики предметов торговли, хранения, складского размещения; количества посетителей и работников склада; количество и характеристики автотранспорта, прибывающего для разгрузки, погрузки и т.п.); не исследован и вопрос о том, изменились ли при смене собственника здания торгового и складского назначения параметры размещения (застройки), предусмотренные в проектной документации на строительство данного здания, в разрешении на строительство.

Суд кассационной инстанции также указал, что департаментом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено каких-либо доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ и препятствующих предоставлению спорного земельного участка. Кроме того, департамент никак не объяснил предшествующего предоставления земельного участка в аренду на 49 лет предыдущему собственнику здания торгового и складского назначения без ограничения площади участка площадью открытого склада материалов, стоянки большегрузной техники и то, каковы основания полагать (при наличии таковых), что со сменой собственников данного здания изменились условия использования земельного участка. Судами не исследованы доводы предпринимателей, ссылающихся на то, что в силу проектной документации здание торгового и складского назначения с площадкой под размещение открытого склада материалов составляют единый технологический объект. При этом при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса.

Суд кассационной инстанции отметил несостоятельность довода предпринимателей о неприменении судами первой и апелляционной инстанции принципа эстоппель к поведению департамента, предоставившего земельный участок в аренду на 49 лет предыдущему собственнику здания торгового и складского назначения для его эксплуатации, и отказавшему в выкупе этого участка заявителям, так как в случаях, когда нарушается или может быть нарушен публичный интерес принцип эстоппель не применяется.

При новом рассмотрении суды пришли к выводу о том, что департамент не представил доказательств, подтверждающих, что испрашиваемая площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для размещения и эксплуатации здания торгового и складского назначения, включая необходимые элементы благоустройства и иные объекты, обеспечивающие функционирование склада. Кроме того, при новом рассмотрении суд первой инстанции ставил перед заявителями и заинтересованным лицом вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы с целью определения площади, которая в соответствии с проектными решениями, функциональным назначением объекта недвижимости обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта строительства в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения, а также установления возможности образования такого земельного участка. Однако, согласие на проведение экспертизы не дано. При этом департамент доказательств в обоснование своих возражений против требований предпринимателей, а также какого-либо расчета иной площади земельного участка, которая в соответствии с проектными решениями, функциональным назначением объекта недвижимости обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта строительства в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения, а также установления возможности образования такого земельного участка – не представил.

Выводы судов являются верными, соответствующими фактическим обстоятельствам и материалам дела.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты, в собственность или в аренду.

Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей.

Предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь участка определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, в котором указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675 разъяснено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Судами установлено, что испрашиваемый земельный участок № 108 изначально был предоставлен ООО «Лидер-Нск» в аренду для строительства здания торгового и складского назначения по ул. Тухачевского в Первомайском районе; 23.03.2016 ООО «Лидер-Нск» получен градостроительный план, 04.10.2016 – разрешение на строительство № 54-Ru54303000-194-2016, 31.01.2017 – разрешение № 54-Ru54303000-9-2017 на ввод объекта в эксплуатацию.

По договору аренды земельного участка от 03.08.2017 № 129148 указанный земельный участок предоставлен мэрией ФИО6 в аренду для эксплуатации здания № 122.

Таким образом, испрашиваемый земельный участок с 2017 года передан для целей эксплуатации объекта недвижимости – здания складского и торгового назначения, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации, о чем верно указано судами.

Разногласия между предпринимателями и департаментом возникли относительно площади участка, необходимого для эксплуатации здания.

Из представленных в дело документов (заключение ООО «Аркон» № 1-07-22 о проверке соответствия размещения торгово-складского здания по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Тухачевского, а также определение минимальных и максимальных размеров земельного участка для размещения и эксплуатации объекта,  дополнение от 09.02.2023 к заключению № 1-07-22, проектная документация на строительство спорного здания торгового и складского назначения (подготовлена ООО «Новосибирское ЭКБ»)) следует, что площадь застройки по проекту составлял 7 948,02 кв.м, в том числе здания площадью 2925,69 кв.м, площадки для стоянки большегрузных автомобилей  площадью 1456,1 кв.м, открытого склада материалов площадью 3566,23 кв.м; процент застройки земельного участка - 40,2%. Проектная документация в части организации земельного участка выполнена в соответствии с СП 18.13330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий» (актуализированная редакция СНиП II-89-80*).

Открытый склад материалов площадью 3566,23 кв.м и площадка для стоянки большегрузных автомобилей площадью 1456,10 кв.м по своему функциональному назначению являются принадлежностями нежилого здания № 122, в соответствии с проектной документацией ООО «Новосибирское ЭКБ» и требованиями нормативной документации СП 18.13330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий». Указанные склад и стоянка, расположенные на земельном участке № 108, являются конструкциями, неразрывно связанными с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Кроме того, в заключении кадастрового инженера ФИО7 от 26.01.2022 № 07/2022 также отражено, что на данном земельном участке расположены один объект капитального строительства – здание № 122, а также неразрывно связанный с земельным участком элемент благоустройства - асфальтовое покрытие, служащее для всесезонного подъезда к зданию и парковки автомобилей, площадью 7 981 кв.м, мобильные объекты: мобильная трансформаторная подстанция (для снабжения электроэнергией основного здания), мобильная будка охраны (для охраны периметра земельного участка и здания), мобильная насосная станция (для системы водоснабжения основного здания). Данные объекты являются вспомогательными к основному зданию торгового и складского назначения. При этом площадь застроенной части участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, подземные сооружения, над которыми не могут располагаться здания, сооружения. Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен на уровне планировочных отметок земли. Суммарная площадь зданий определяется как сумма общей площади зданий, сооружений, в том числе подземных.  Исходя из сведений ЕГРН, площадь земельного участка № 108 составляет 19755 кв.м, площадь застройки здания № 122 – 2921 кв.м, площадь асфальтового покрытия, прилегающего к зданию, которое неразрывно связанно с землей и может рассматриваться, как сооружение, составляет - 7981 кв.м, что в процентном отношении составляет 55% от площади земельного участка.

Судами также приняты во внимание и пояснения предпринимателей, касающихся параметров использования земельного участка, фототаблица, свидетельствующая о наличии всех объектов на земельном участке в соответствии с проектной документацией (л.д. 9, т.4, л.д. 20-21, т.4).

Оценивая заключение эксперта от 23.12.2022 № 22-48 (подготовлено в ходе рассмотрения спора на основании определения суда), согласно которому  площадь испрашиваемого земельного участка № 108 в 19755 кв.м. не является необходимой для целей эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - здания № 122 площадью 2798,4 кв.м, суды учли пояснения эксперта о том, что площадь застройки рассчитывалась без учета асфальтированной площадки стоянки большегрузных автомобилей и открытого склада, а также приняли во внимание позицию, изложенную в постановлении суда округа от 05.09.2023 по настоящему делу, который указал на то, что поставленный перед экспертом вопрос изначально безосновательно сужает предмет исследования.

При новом рассмотрении судом первой инстанции ставился вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы с целью определения площади, которая в соответствии с проектными решениями, функциональным назначением объекта недвижимости обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта строительства в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения, а также установления возможности образования такого земельного участка. Однако соответствующее согласие, а равно ходатайства об экспертизе не заявлено; при этом со стороны департамента иных доказательств в обоснование своих доводов и возражений не представлено.

Принимая во внимание изложенное, оценив обстоятельства и представленные в дело документы, учитывая, что площадь застройки, указанная в разрешении на строительство (7948,02 кв.м), проектной документации, представленных в дело заключениях, в том числе ООО «Аркон» соответствует друг другу, суды пришли к обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований предпринимателя, а доводы департамента о том, что площадь застройки не соответствует необходимому проценту застройки для предоставления участка (о несоразмерности испрашиваемой заявителями площади земельного участка) – документально не подтвержденными.

Ссылка департамента на то, что здание торгового и складского назначения, расположенное на земельном участке, а также асфальтированная стоянка для большегрузных автомобилей и открытый склад материалов не является имущественным комплексом, такой комплекс в установленном порядке не зарегистрирован в ЕГРН, судом округа отклоняется, поскольку отсутствие соответствующей регистрации не исключает реальности использования объектов в качестве имущественного комплекса; в рассматриваемом случае доказательств отсутствия единства и связи между зданием и спорными складом и площадкой (в понимании целей использования, функционального назначения) материалы дела не содержат. При этом земельный участок с существующей площадью образован для обеспечения эксплуатации здания, площадка, склад, а также иные объекты, являющиеся неотъемлемой частью общей инфраструктуры, предполагались при строительстве; заявленная предпринимателями цель использования земельного участка соответствует его фактическому использованию. Испрашиваемая площадь земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного в границах участка здания.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.06.2024 № 29-П) указано, что принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в контексте статьи 39.20 ЗК РФ предполагает, что предоставление находящихся в публичной собственности участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений и определение границ и площади участка должны производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на данном участке здания или сооружения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О и от 27.01.2022 № 75-О). Тем самым указанный принцип по общему правилу подразумевает, что собственник здания или сооружения может получить на праве собственности или аренды земельный участок, если он приобрел или возвел этот объект на законном основании, независимо от того, как части этого объекта соотносятся по своему расположению с уровнем земной поверхности.

По указанным основаниям не принимаются и доводы департамента о неправомерности применения подхода, изложенного в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 6200/10, который допускает при определенных условиях право собственника правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества, и в даже в случае, когда регистрация на такой единый комплекс отсутствует. Более того, вышеназванные подходы поддерживаются Верховным судом Российской Федерации (определения от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862).

Доводы департамента о том, что возведенное на земельном участке твёрдое покрытие не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится, в данном случае не свидетельствуют об отсутствии необходимости учета площадки при расчете процента застройки, поскольку такое покрытие, улучшающее свойства земельного участка, необходимо для использования здания, дополняет его полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника здания. При этом, как уже отмечалось, площадь необходимого земельного участка определяется с учетом фактического землепользования.

Документов, опровергающих выводы о несоответствии площади испрашиваемого участка площади, необходимой для функционального использования здания и эксплуатации расположенных на нем объектов (как основного и вспомогательных), материалы дела не содержат; фототаблица, схема размещения объектов, фотографии выводы судов в указанной части не опровергают.

Доводы департамента о то, что ранее заключенный договор аренды участка (от 03.08.2017 № 129148 между ФИО6 и мэрией города Новосибирска) расторгнут в связи с переходом права собственности на здание к предпринимателям, которым впоследствии участок на каком-либо праве не предоставлялся, обоснованно отклонены судами со ссылкой на пункт 13 постановления № 11.

Кроме того, в соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.06.2024 № 29-П, действуя в рамках дискреционных полномочий, законодатель установил в ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) и формы его реализации, включая исключительное право на приобретение участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках (статья 39.20). Исходя из содержания данного права именно его носители делают, по общему правилу, самостоятельный выбор между правом собственности и правом аренды, который оформляется в виде их волеизъявления и связанного с ним договора, являющегося согласно ГК РФ одним из главенствующих оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе в случае смены собственника (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 и пункт 2 статьи 218) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.04.2023 № 862-О).

Таким образом, у предпринимателей, как собственников здания, расположенного на участке, есть право выбора, предусмотренное статьей 39.20.ЗК РФ, выкупить им этот земельный участок или взять в аренду. В данном случае предприниматели обратились за выкупом земельного участка, что прямо допускается законом.

Иные доводы жалобы не опровергают сделанные выводы судов о наличии оснований для признания незаконным отказа департамента, содержащегося в уведомлении № 31/19/03523 от 14.03.2022.

Фактически доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и материалов дела, оснований для которой у суда округа не имеется (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих нарушение прав подателя жалобы и отмену/изменение судебных актов, в данном случае (с учетом принципа состязательности) не установлено. Суд кассационной инстанции также не находит и безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, перечисленных в части 4 статьи 288 АПК РФ. В этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.01.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 02.05.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-8698/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин

 

Судьи                                                                                                                 Т.А. Зиновьева

 

ФИО1