/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

 

г. Краснодар

                  ело № А32-22211/2016

03 июля 2018 года

 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2018  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2018  года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации города Сочи, ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Альтаир-93» (ИНН 2320033859, ОГРН 1022302957434), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-22211/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Альтаир-93» (далее – общество) о взыскании 624 826 рублей 07 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.10.2014 по 31.03.2016; 59 057 рублей 23 копеек неустойки; о расторжении договора аренды от 04.05.2008 № 4900770852 земельного участка общей площадью 630 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0204029:53, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3, строение 1.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы во исполнение договора аренды, неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора. Не внесение арендатором платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.

Администрация обратилась с ходатайством об изменении основания исковых требований в части требования о расторжении договора аренды земельного участка, просила расторгнуть его также в связи с нарушением градостроительного законодательства в виде производства строительных работ до получения разрешения на строительство.

Определением от 30.05.2017 уточнение исковых требований принято судом (т. 1, л. д. 128).

Решением от 25.01.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.03.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из рыночной стоимости земельного участка, руководствуясь принципом платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс), а также установив наличие обязанности общества по внесению арендной платы за пользование муниципальным имуществом в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 614 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса). В подтверждение факта отсутствия задолженности по договору аренды общество представило суду платежные поручения о внесении арендных платежей. Установив отсутствие долга по договору аренды, судебные инстанции отказали в удовлетворении требований администрации о взыскании с общества долга и неустойки. Отказ в расторжении договора аренды обусловлен отсутствием существенных нарушений условий договора аренды со стороны ответчика. Доводы истца о нарушении градостроительного законодательства, достаточного для расторжения договора, не получили подтверждения при рассмотрении иска администрации о сносе самовольной постройки в рамках дела № А32-7772/2017.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 25.01.2018 и апелляционное постановление от 24.03.2018, принять по делу новый судебный акт, указывая, что допущенное обществом нарушение в части несвоевременной оплаты пользования объектом аренды является существенным, договор подлежит расторжению. Право на расторжение договора по инициативе арендодателя, при возникновении задолженности по арендным платежам, вне зависимости от ее последующего погашения, закреплено условиями договора. Просрочка в исполнении обязательств является существенным нарушением договорных условий, влекущим расторжение договора в судебном порядке. Обжалуемые судебные акты нарушают права администрации как участника договорных отношений.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, подчеркнув, что при расчете арендной платы подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Отчет об определении размера годовой арендной платы за земельный участок от 09.12.2014 № 2-34/ОЗ-2014 (подготовленный ООО «АМСО» по заказу департамента имущественных отношений администрации города Сочи в рамках муниципального контракта), содержащий вывод о рыночной стоимости земельного участка в размере 5 274 360 рублей, не оспорен. Согласно акту сверки расчетов и платежному поручению, представленному обществом, с 01.01.2013 по 30.06.2016 арендатор внес 535 338 рублей 71 копейку, имеет место переплата.

Участвующие в деле лица явку процессуальных представителей в окружной суд не обеспечили, извещены в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное заседание проведено на основании статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее – управление) от 30.04.2008 № 405 управление в лице Сочинского филиала (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 04.05.2008 № 7700000852 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, общей площадью 630 кв. м, кадастровый номер 23:49:0204029:53, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3 стр. 1, для эксплуатации здания кафе «Континент», на срок с 30.04.2008 по 29.04.2057.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.09.2008.

Размер годовой арендной платы за земельный участок составил 223 398 рублей (пункт 3.1 договора). Расчет арендной платы произведен на основании отчета от 02.11.2007 № О-07-725 об оценке рыночной стоимости земельного участка и определения величины арендной платы за его использование.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору выплачивается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка за каждый день просрочки.

11 сентября 2009 года на спорный земельный участок зарегистрировано право муниципальной собственности город-курорт Сочи (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ № 566880); изменен номер договора аренды от 04.05.2008 № 7700000852 на 4900770852.

Дополнительным соглашением от 24.12.2014 к договору аренды от 04.05.2008 № 4900770852 арендодатель установил новые параметры размера арендной платы с 13.01.2015 в соответствии с отчетом об определении размера годовой арендной платыот 09.12.2014 № 2-34/ОЗ-2014, который составил 452 013 рублей в год.

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи в адрес общества направил претензию от 20.11.2015 № 32-231/02-05-16 с предложением в десятидневный срок погасить имеющуюся задолженность (т. 1, л. д. 36).

Ссылаясь на нарушение обществом обязательств по внесению арендных платежей в период с 01.10.2014 по 31.03.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга и неустойки, а также о расторжении договора аренды.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В то же время, в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции постановления от 25.01.2013 № 13, разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды от 04.05.2008 № 4900770852 земельного участка заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету (изменению) исходя из принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 – 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 определены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:53 к перечисленным в пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 категориям не относится, суды сделали правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка (пункт 2 постановления № 210).

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи».

Для рассматриваемого случая в постановлении № 210 отсутствовало соответствующее регулирование, поэтому для расчета размера платы за пользование земельным участком подлежала применению ставка арендной платы (1,5%), установленная постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края».

Арендная плата в данном случае рассчитана, исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:53 в размере 5 274 360 рублей, установленная в отчете об определении размера годовой арендной платы за земельный участок от 09.12.2014 № 2-34/ОЗ-2014.

В то же время в заявленный период у арендатора имеется переплата по договору, задолженность отсутствует, отказ во взыскании платы за арендное пользование и неустойки (пени) правомерен. Факт существенного нарушения обществом как арендатором условий договора аренды земельного участка не доказан; доводы о нарушении градостроительного законодательства как самостоятельного основания для расторжения исследуемого договора, не получили документального подтверждения и опровергнуты в деле № А32-7772/2017, основания для расторжения спорного договора суды не установили.

Обстоятельства, на которые ссылается администрация, проверены судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки отказали в удовлетворении требований по иску в полном объеме.

Суды всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Основания для отмены или изменения решения от 25.01.2018 и апелляционного постановления от 24.03.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. 

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018 по делу № А32-22211/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Н.С. Мазурова