АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5425/2018

18 декабря 2018 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО: Леонтьева О.В., представитель по доверенности от 12.03.2018 № 9юр/2015.1-08;            Тихонов В.М., представитель по доверенности от 16.03.2018                                   № 4юр/2317.1-08 

от ООО «Агроинжениринг»: представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                         с ограниченной ответственностью «Агроинжениринг»

на решение от 21.06.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда 01.10.2018

по делу № А73-3506/2018 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Медведева О.В.,                   в апелляционном суде судьи Харьковская Е.Г., Тищенко А.П., Швец Е.А.

 

По иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроинжениринг»

о взыскании 5 389 689 руб. 96 коп. задолженности, 209 189 руб. 96 коп. пени по договору аренды земельного участка от 25.02.2016 № 931, а также                     о расторжении договора аренды земельного участка от 25.02.2016 № 931 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Агроинжениринг»

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка               от 25.02.2016 № 931, взыскании неосновательного обогащения в размере 5 054 993 руб.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 1092721008005, ИНН 2721172546, адрес (место нахождения): 680000, г. Хабаровск, ул. Запарина, 65; далее – Теруправление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агроинжениринг» (ОГРН 1152724012660, ИНН 2724208656, адрес              (место нахождения): 680031, г. Хабаровск, пер. Дежнева, 18А-322; далее – ООО «Агроинжениринг», общество) о взыскании 5 180 500 руб. долга по договору аренды земельного участка от 25.02.2016 № 931 за период с 01.05.2017 по 16.01.2018 и  209 189 руб. 96 коп. договорной неустойки за тот же период, а также о расторжении договора аренды от 25.02.2016 № 931.

ООО «Агроинжениринг», в свою очередь, на основании статьи 132 АПК РФ предъявило встречный иск об уменьшении размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:11 по спорному договору от 25.02.2016 № 931 и просило суд установить новый размер арендной платы в размере 42 153 руб. в месяц с даты передачи арендуемого участка по акту приема-передачи, а также взыскать с Теруправления Росимущества излишне перечисленные арендные платежи (переплату)                   в общем размере 5 054 993 руб. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 21.06.2018, оставленным постановлением           Шестого арбитражного апелляционного суда 01.10.2018 без изменения, первоначальные требования Теруправления Росимущества удовлетворены               в полном объеме, во встречном иске обществу отказано. 

 

В кассационной жалобе ООО «Агроинжениринг» выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, указывает на неверное толкование судами норм материального права и ненадлежащую оценку фактических обстоятельств спора, в связи с чем просит обжалуемые решение,  апелляционное постановление отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных требований общества. 

Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит доводы о том, что спорный земельный участок, переданный обществу в аренду,                имел существенные недостатки, не позволяющие использовать большую              его часть по своему целевому назначению (для производства сельскохозяйственной продукции), что подтверждено представленными в материалы дела доказательствами. О наличии указанных недостатков обществу не было известно при заключении договора аренды от 25.02.2016               № 931 и они не могли быть выявлены при подписании акта приема-передачи участка. В такой ситуации, по мнению заявителя, арендная плата в силу прямого указания статей 328, 612, 614 ГК РФ подлежала соразмерному снижению, а излишне перечисленные денежные средства следовало вернуть обществу. Кроме того, считает, что судам необходимо было приостановить производство по настоящему делу до рассмотрения спора по другому делу      № А73-15062/2018, в рамках которого обществом заявлены требования о внесении изменений в договор аренды от 25.02.2016 № 931.   

Теруправление Росимущества в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. 

В судебном заседании кассационной инстанции представители Теруправления Росимущества возражали против удовлетворения поданной обществом жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.  

ООО «Агроинжениринг» извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд округа не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в силу части 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется. 

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, между Теруправлением Росимущества (арендодатель)               и ООО «Агроинжениринг» (арендатор) по результатам проведенного аукциона был заключен договор аренды от 25.02.2016 № 931, по условиям которого обществу в аренду на срок 15 лет передан земельный участок                     с кадастровым номером 27:08:0000000:11 общей площадью 58 750 000 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, район имени Лазо, для производства сельскохозяйственной продукции.

По акту приема-передачи (приложение № 2 к договору) земельный участок принят арендатором без замечаний и возражений, что подтверждено в пункте 4 данного акта. 

 

Размер годовой арендной платы, предложенный обществом как победителем торгов, составил 7 778 250 руб. (пункт 3.1 договора).

Соглашением от 07.11.2016 № 1 к договору от 25.02.2016 № 931 пункт 5.2, устанавливающий ответственность арендатора за нарушение обязательств по внесению арендной платы, изложен в следующей редакции (действующей с 01.12.2016): «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России от задолженности, за каждый день просрочки».

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор при неиспользовании участка, использовании участка                не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к их порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 квартала и существенных нарушениях договора.

В соответствии с пунктом 6.2 договора он может быть расторгнут               по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

В претензионных письмах от 27.11.2017 № 10024.1-08, от 30.11.2017                         № 10199.1-08, от 18.01.2018 № 358.1-08 Теруправление Росимущества сообщило обществу о наличии задолженности по состоянию на 30.11.2017            и потребовало ее погашения, а также предложило расторгнуть договор аренды от 25.02.2016 № 931. 

Поскольку указанные требования арендодателя обществом не были удовлетворены в добровольном порядке, Теруправление Росимущества обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском. 

ООО «Агроинжениринг», в свою очередь, ссылаясь на выявленные             в процессе использования арендуемого земельного участка существенные недостатки (избыточное увлажнение и заболачиваемость почвы), не позволяющие осуществлять производство сельскохозяйственной продукции на таком участке,  предъявило встречный иск.

Судами обеих инстанций верно определено, что правоотношения сторон по поводу использования спорного земельного участка являются арендными и регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности  при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права и в силу требований статей 9, 65 АПК РФ для удовлетворения заявленных                    ООО «Агроинжениринг» требований по встречному иску обществу следовало доказать, что выявленные недостатки (избыточное увлажнение                   и заболачиваемость почвы) не были заранее известны арендатору либо               не могли быть обнаружены им во время осмотра земельного участка при передаче его в аренду.

Вместе с тем, судами установлено и заявителем жалобы не опровергнуто, что предусмотренная статьей 611 ГК РФ обязанность арендодателя предоставить арендатору спорный участок фактически исполнена одновременно с заключением договора аренды от 25.02.2016                № 931, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи (приложение № 2 к договору). При этом в пункте 4 акта отражено,                     что у арендатора не имеется замечаний в отношении арендуемого участка.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 27:08:0000000:11 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и передан обществу в целях производства сельскохозяйственной продукции. 

При этом статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ                 «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что землепользователи должны осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.

Проанализировав и оценив с позиции статьи 71 АПК РФ имеющиеся             в деле доказательства, в том числе представленное обществом в обоснование своих требований заключение ФГБУ ЦАС «Хабаровский» от 03.08.2016, суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанные в этом заключении недостатки, связанные с длительным непроведением на спорном участке мероприятий по возделыванию сельскохозяйственных культур, воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, защите от подтопления и заболачивания, не свидетельствуют о нарушении Теруправлением Росимущества предусмотренной статьей 611 ГК РФ обязанности по предоставлению обществу как арендатору имущества, соответствующего условиям договора аренды. 

Сама по себе необходимость проведения агромелиоративных мероприятий в целях вовлечения всей площади арендуемого участка в сельскохозяйственный оборот в данном конкретном случае не расценена судами в качестве достаточного основания для снижения арендной платы. 

Согласно статье 620 ГК РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии,              не пригодном для использования (пункт 4).

Однако таким правом общество не воспользовалось, против расторжения договора возражало. 

Кроме того, по смыслу пункта 8 статьи 448 ГК РФ и норм Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», предлагаемые обществом изменения условий договора в части уменьшения арендной платы, существенным образом могли повлиять на итоги открытого аукциона, поэтому внесение таких изменений недопустимо, так как это приведет к нарушению прав иных участников торгов.

Поскольку общество не доказало факт существенного нарушения Теруправлением Росимущества своих обязательств по договору, связанных               с передачей арендуемого имущества, то в такой ситуации предусмотренных пунктом 2 статьи 450 и статьей 612 ГК РФ оснований для изменения договора по требованию арендатора у судов не имелось.

По тем же причинам суды правомерно отклонили требования общества о возврате излишне перечисленной арендной платы как необоснованные. 

Удовлетворяя требования Теруправления Росимущества по первоначальному иску, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим. 

В соответствии со статями 606, 614 ГК РФ и статями 1, 65 Земельного кодекса РФ арендатор обязан вносить плату за пользование предоставленным ему земельным участком.  

В силу статьи 619 ГК РФ и пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Аналогичное основание для досрочного расторжения договора аренды от 25.02.2016 № 931 по требованию арендодателя оговорено сторонами                 в пункте 4.1.1 данного договора. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005               № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Установив факт наличия задолженности по договору аренды                        от 25.02.2016 № 931 в общем размере 5 180 500 руб., образовавшейся                   за период с 01.05.2017 по 16.01.2018, начисленной в соответствии с пунктом 5.2 договора неустойки в сумме 209 189 руб. 96 коп., приняв во внимание содержание претензионных писем от 27.11.2017 № 10024.1-08,                             от 30.11.2017 № 10199.1-08, от 18.01.2018 № 358.1-08, в которых Теруправление Росимущества предлагало обществу погасить долг в добровольном порядке в срок до 29.12.2017, и расценив допущенные последним нарушения своих обязательств как существенные, суды пришли             к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных Теруправлением Росимущества требований в полном объеме.  

При этом судами дополнительно отмечено, что аналогичные нарушения допускались обществом и ранее, что подтверждено вступившим  в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края                     от 25.08.2017 по делу № А73-11722/2017 о взыскании задолженности                за предыдущий период с декабря 2016 года по апрель 2017 года.

Выводы судов об удовлетворении первоначального иска признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, а также сделанными с правильным применением норм статей 450, 452, 619 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ. 

Доводы заявителя жалобы относительно имевшихся недостатков,                   не позволяющих использовать спорный земельный участок по своему целевому назначению, касаются фактической стороны спора и направлены            на переоценку доказательств, на основе которых суды не признали данные недостатки достаточным основанием для изменения договора аренды и уменьшения размера арендной платы, которая была предложена самим обществом как победителем открытого аукциона. 

Ссылки общества на то, что оно не могло знать о наличии указанных недостатков и подписало акт приема-передачи арендуемого земельного участка без его осмотра, рассматривались судами обеих инстанций и мотивированно отклонены как противоречащие материалам дела. Оснований для иного вывода по этому вопросу у суда округа не имеется. 

Позиция общества о том, что судам следовало приостановить производство по настоящему делу до рассмотрения спора по другому делу      № А73-15062/2018, в рамках которого обществом заявлены требования о внесении изменений в договор аренды от 25.02.2016 № 931, также не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов.    

Суды в данном случае не усмотрели предусмотренных статьей 143 АПК РФ оснований, препятствующих рассмотрению настоящего спора                по существу. Кроме того, по указанному заявителем жалобы делу                              № А73-15062/2018 уже принято итоговое решение от 19.11.2018 об отказе               в удовлетворении требований общества о внесении изменений в договор аренды от 25.02.2016 № 931.    

Поскольку нормы материального права применены судами верно, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судами также не допущено, то в такой ситуации кассационная жалоба             ООО «Агроинжениринг» удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.06.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда 01.10.2018 по делу № А73-3506/2018 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу –          без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу  со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

 

Председательствующий судья                                                 С.И. Гребенщиков     

Судьи                                                                                                   О.В. Цирулик

                                                                                                    В.А. Гребенщикова