АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                          Дело № А32-22784/2019

Резолютивная часть решения объявлена 29.08.2019 года

Полный текст решения изготовлен 02.09.2019 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Савина Р.Ю.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в предварительном судебном заседании  дело по исковому заявлению 

истец: администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: АО «Строй-ЮГ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о взыскании задолженности по договору аренды от 19.07.2010 № 4900005916 в размере 302 606,08 руб., пени в размере 40 545,91 руб., 

о расторжении договора аренды от 19.07.2010 № 4900005916,

при участии в заседании:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: ФИО1 – по доверенности, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «Строй-ЮГ» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 19.07.2010 № 4900005916 за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 в размере 302 606,08 руб., пени в размере 40 545,91 руб., расторжении договора аренды от 19.07.2010 № 4900005916.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

Представитель ответчика просил в иске отказать в связи с погашением задолженности.

Суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании 27.08.2019 объявлен перерыв до 29.08.2019 в 11-30.

После перерыва заседание продолжено.

Истец явку представителя в судебное заседание после перерыва не обеспечил.

Представитель ответчика против иска возражал.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, 19.07.2010 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и АО «Строй-ЮГ» (арендатор) подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 4900005916 (далее – договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402035:102 площадью 4 800 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Энергетиков, 7, для размещения и эксплуатации зданий и сооружений производственной базы (п.1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер годовой арендной платы составляет 334 748 руб. Плата вносится путём перечисления по указанным в договоре реквизитам (получателем платежа является департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент)). Дополнительным соглашением от 20.10.2014 №1 годовая арендная плата увеличена до 489 442 руб. 

Согласно п. 2.1 договора срок его действия до 28.05.2057.

На арендуемом ответчиком земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402035:102 располагается нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402035:1309, принадлежащее на праве собственности обществу.

Как указано истцом, ответчиком оплата за использование земельного участка за период с 01.10.2018 по 31.03.2019 в размере 302 606,08 руб. не произведена.

Администрация в адрес ответчика направила претензию от 11.10.2018 № 24887/02-05-16, в которой предлагала погасить задолженность по арендной плате и пене и представить платёжные документы, подтверждающие оплату. 

23.11.2018 направлена претензия от 21.11.2018 №27802/02-05-16,  о явке арендатора в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 19.07.2010 №4900005916.

Ответы на данные обращения от общества департаментом (администрацией) не получены. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей послужило истцу основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.

При принятии решения суд руководствовался следующим.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

 Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными нормативными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

По правилам части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса). 

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. 

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Администрацией в материалы дела при обращении в суд представлен расчет, согласно которому сумма задолженности АО «Строй-ЮГ» по основному обязательству в спорный период составляет 302 606,63 руб., пене – 40 545,91 руб.

Ответчик в материалы дела представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований, мотивируя это погашением задолженности по основному долгу и пене в полном размере, сослался на акт сверки взаимных расчетов, подписанный главным специалистом департамента имущественных отношений г. Сочи, по состоянию на 07.08.2019, согласно которому в период рассмотрения спора обществом в счет погашения спорной задолженности произведены платежи на сумму 830 790,78 руб. (724 668,69 руб. – основной долг, 106 122,09 руб. – пени), задолженности по основному долгу нет, по пене имеется переплата в размере 1 585,93 руб. 

Доказательств, опровергающих указанный довод, истец суду не представил.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований в данной части следует отказать.

Основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора от 19.07.2010 № 4900005916 послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы в период с 01.10.2018 по 31.03.2019.

Подпунктом В пункта 4.1.1 договора предусмотрена возможность его расторжения арендодателем в одностороннем порядке при невнесении арендной платы арендатором более 6 месяцев.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 указано следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была погашена обществом в добровольном порядке и иных нарушений договорных условий обществом не допущено, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы (просрочка составила один месяц) не может служить основанием для расторжения договора аренды. Такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды. 

С учетом изложенного в удовлетворении требований следует отказать. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                            Р.Ю. Савин