ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-23849/2015

город Ростов-на-Дону

26 июня 2020 года

15АП-7147/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: прокурора Гаринина Э.П.,

от ООО "Торговый дом "Базар": представителя ФИО2 по доверенности от 25.02.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Базар"на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 11.03.2020 по делу № А32-23849/2015 по иску Прокуратуры Краснодарского краяк обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Базар", Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий районпри участии третьих лиц: администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района; администрации муниципального образования Тихорецкий район,о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края, г. Краснодар (далее - прокурор) обратился к Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее - управление), к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом Базар» (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО «Торговый дом Базар» договор от 25.09.2013 № 114 купли-продажи земельного участка площадью 2490 кв. м с кадастровым номером 23:50:0000000:216, предназначенного для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке, в части продажи участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания № 50 по ул. Меньшикова;

- признать отсутствующим право собственности общества на земельный участок с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216;

- указать в резолютивной части решения, что оно является основанием для внесения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Краснодарском крае сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности общества на часть земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216, а именно земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 общей площадью 63 кв. м, расположенного в Тихорецком районе, г. Тихорецке в 16 м от угла нежилого здания № 50 по ул. Меньшикова в координатах поворотных точек (в скобках XY): № 1 (568703.78-2233715.31), № 2 (568705.66-2233713.39), № 3 (568703.93- 2233711.58), № 4 (568686.41-2233729.43), № 5 (568688.18-2233731.21), № 6 (568692.99- 2233726.31), а также для внесения изменений ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю в государственный кадастр недвижимости сведений об исключении из земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 части (площадью 63 кв. м) земельного участка с предыдущим кадастровым номером 23:50:0102134:123 в обозначенных координатах поворотных точек.

Заявленные требования мотивированы тем, что объединение земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 с различными видами их разрешенного использования в один самостоятельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 и передача этого участка в собственность обществу на основании договора купли-продажи от 25.09.2013 направлены на обход процедуры, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района, Администрация муниципального образования Тихорецкий район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного суда апелляционного суда от 07.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 решение от 13.01.2016 и апелляционное постановление от 07.04.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении определением суда от 19.10.2016 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которым просит суд:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район (далее - управление) и ООО «Торговый дом Базар» (далее - общество) договор от 25.09.2013 № 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО «Торговый дом Базар» на земельный участок 23:50:0000000:216.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного суда апелляционного суда от 01.03.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.07.2019 решение суда от 26.11.2018 и апелляционное постановление от 01.03.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края в ином составе суда.

Суд кассационной инстанции указал на то, что суд первой инстанции при новом рассмотрении дела в нарушение статьи 289 АПК РФ не выполнил указания постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 относительно необходимости оценки доводов прокурора о нарушениях закона, допущенных при объединении земельных участков, предоставлении обществу в собственность всей территории объединенного земельного участка, а также оценки доводов прокурора о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 необоснованно передан в собственность обществу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), поскольку расположенный на участке навес капитального типа в силу требований действующего законодательства не может являться объектом недвижимости.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что при повторном рассмотрении дела истец 08.09.2016 через канцелярию суда представил в материалы дела ходатайство об уточнении исковых требований. Определением от 19.10.2016 ходатайство прокурора об уточнении исковых требований удовлетворено (т. 3, л. д. 23 - 25). Данное обстоятельство отражено в протоколе судебного заседания (т. 3, л. д. 20 - 22). Вместе с тем, как следует из мотивировочной и резолютивной частей решения и апелляционного постановления, судом в нарушение норм процессуального права рассмотрены требования прокурора в первоначально заявленных требованиях (в материалах дела отсутствует указанное ходатайство, в суд кассационной инстанции представлен экземпляр истца с отметкой суда первой инстанции о поступлении).

При новом рассмотрении дела истец поддержал заявленные требования.

Решением суда от 11.03.2020 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО «Торговый дом Базар» договор № 114 от 25.09.2013 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв.м. из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по адресу: 

<

...>, применил последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО «Торговый дом Базар» на земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв.м. из категории земель населенных пунктов, предназначенного для размещения торгового комплекса и расположенного по адресу: 

<

...>. Суд взыскал с общества в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3 000 руб.

Суд установил, что результате раздела земельного участка в 2008 году были образованы два новых участка с номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123, последний был передан обществу «Улыбка» в аренду, ответчик - общество получило права арендатора последующими уступками в 2012 году. Также в 2012 году общество получило в аренду участок с номером 23:50:0102134:124, которому впоследствии был изменен вид разрешенного использования, а в 2013 году указанные участки были объединены. Впоследствии объединенный участок был выкуплен ответчиком в порядке статьи 36 ГК РФ, по мнению истца, в обход публичных процедуры приобретения земельного участка на торгах для целей строительства. Заявление о пропуске срока исковой давности суд отклонил, поскольку иск был подан 06.07.2015, а сделка была совершена 25.09.2013. По существу спора суд указал, что образование земельного участка с разными видами разрешенного использования само по себе законодательству не противоречит, но для предоставления земель для целей строительства установлены специальные требования, то есть изменено условие договоров о цели, что общество в неустановленном порядке осуществило строительство на участке с номером 23:50:0102134:124 здания и навеса, муниципалитет выдал разрешение на такое строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию. Поскольку ни один из участков не предоставлялся для целей строительства, а их объединение имело целью обход публичных процедур, суд согласился с доводами истца. В рамках проведенной по делу судебной экспертизы экспертом было установлено, что навес также является капитальным объектом, однако суд критически оценил указанный вывод, исходя из функционального назначения объекта. По результатам экспертизы суд также установил, что все опоры навеса расположены на участке с номером 23:50:0102134:124, а не на участке с номером 23:50:0102134:123, над указанным участком лишь частично нависает кровля данного сооружения. В этой связи, суд пришел к выводу, что основания для выкупа участка с номером 23:50:0102134:123 не имелось, такие основания искусственно создавались объединением участков, в связи с чем суд пришел к выводу о недействительности сделки и удовлетворил иск. Также суд указал на необходимость корректировки ЕГРН в части записи о праве собственности общества на участок.

С принятым судебным актом не согласилось общество, обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выводы суда о незаконном объединении земельных участков и незаконном изменении вида разрешенного использования являются нарушением норм материального и процессуального права, так как признание ненормативного правового акта незаконным может быть осуществлено исключительно в порядке главы 24 АПК РФ. Исследование вопроса о законности объединения земельных участков и изменения вида разрешенного использования не может быть положено в обоснование недействительности договора купли-продажи, так как позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Постановлении от 25.06.2013 №1756/13 направлена на защиту интересов участников оборота при заключении договоров аренды, которые в настоящем деле истцом не оспариваются и на момент заключения купли-продажи были расторгнуты. Вывод арбитражного суда о том, что сооружение "Навес капитального типа" не является объектом недвижимости, не соответствует материалам дела, в том числе проведенной судебной экспертизой, подтверждающей капитальность сооружения. Арбитражным судом незаконно применены последствия недействительности сделки в виде признания права собственности на земельный участок за ООО "Торговый дом "Базар" отсутствующим, так как истцом требование и применении последствий недействительности сделки не заявлялись, а условия для признании права отсутствующим в настоящем деле не соблюдаются, так как владельцем земельного участка является ООО "Торговый дом "Базар".

В отзыве прокуратора указала на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Базар" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Прокурор доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными о процессе, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, Постановлением главы муниципального образования город Тихорецк от 31.03.2008 № 873 из находящегося в аренде у МУП г. Тихорецка «Центральный рынок» земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:0099 общей площадью 2 490 кв.м, расположенного по ул. Меньшикова в г. Тихорецке, выделен земельный участок площадью 62,5 кв.м, расположенный в 16,0 метрах на юго-восток от угла нежилого здания № 50 по ул. Меньшикова в г. Тихорецке, которому определен вид разрешенного использования «для установки временного объекта «Торговый павильон». Оставшуюся площадь земельного участка решено считать равной 2 428,0 кв.м, вид разрешенного использования установлен «для эксплуатации рынка розничной торговли».

В результате образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:01020134:124.

На основании постановления главы муниципального образования Тихорецкий район от 08.09.2008 № 1680 «О предоставлении ООО «Улыбка» земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123» управление и ООО «Улыбка» заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 № 5000002358, предметом которого является передача ООО «Улыбка» земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 площадью 63 кв. метра, расположенного по адресу: Тихорецкий район, г. Тихорецк, в 16 м на юго-восток от угла нежилого здания № 50 по улице Меньшикова, для установки временного объекта «Торговый павильон».

23.10.2009г. ООО «Улыбка» и ФИО3 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 № 5000002358.

Соглашением от 02.05.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 09.09.2008 № 5000002358 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО «Торговый дом Базар», соглашение в установленном порядке зарегистрировано 30.05.2012.

09.02.2012г. между Управлением муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Тихорецкий район и ООО «Торговый дом Базар» по результатам проведенного аукциона заключен договор № 5000003328 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 общей площадью 2428,0 кв.м. из категории земель населенных пунктов, предназначенного для эксплуатации ранка розничной торговли, расположенного в 

<

...>.

На основании заявления ООО «Торговый дом Базар» от 13.12.2012г. постановлением Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 19.12.2012г. № 1609 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 изменен на вид - для размещения торгового комплекса.

На основании заявления ООО «Торговый дом Базар» от 11.07.2013 № 8593 постановлением администрации от 19.04.2013 № 1194 земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 площадью 2490 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для размещения торгового комплекса.

12.09.2013 ООО «Торговый дом Базар» обратилось в администрацию с заявлением № 11561 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.

В соответствии с постановлением администрации от 25.09.2013 № 1632 управление и общество 25.09.2013 заключили договор № 114 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216 общей площадью 2 490 кв. м из категории земель населенных пунктов, предназначенный для размещения торгового комплекса, расположенного по ул. Меньшикова, 48/2 в г. Тихорецке. Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013 (запись 23-23-14/2003/2013-87).

Прокурор, полагая, что договор является недействительной (ничтожной) сделкой, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Заявленные требования мотивированы тем, что объединение земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 с различными видами их разрешенного использования в один самостоятельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 и передача этого участка в собственность обществу на основании договора купли-продажи от 25.09.2013 направлены на обход процедуры, предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Как следует из пояснений ответчиков, при решении вопроса об объединении участков уполномоченный орган (администрация МО) исходил из того, что это объединение экономически выгодно. Целью объединения было рациональное использование участков в экономическом обороте. В случае продажи отдельно участка 23:50:0102134:124 площадью 2428,0 кв.м под строительство, передача в аренду земельного участка 23:50:0102134:123 площадью 63 кв.м была бы невозможна из-за отсутствия подходов, подъездов к нему, так как расположенные на меньшем (вклиненном) земельном участке торговые прилавки занимали его полностью.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В силу Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 года № 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", прокурор, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, названными в абзацах втором и третьем части статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Таким образом, право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту публичных интересов и интересов соответствующего публично-правового образования.

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском, как следует из содержания его заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении оспариваемой сделки, повлекших ущемление прав и законных интересов муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации муниципального образования город-курорт Сочи.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ответчик заявил о пропуске срока давности.

Согласно статье 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

В соответствии с указанной нормой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункты 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Такие специальные сроки установлены, в частности, положениями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорная сделка совершена 25.09.2013.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 14.10.2013, что подтверждается записью 23-2314/2003/2013-87).

Исковое заявление подано в арбитражный суд 06.07.2015, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по заявленному требованию не истек.

Оснований для применения срока исковой давности по пункту 2 статьи 181 ГК РФ равному одному году ответчиками не приведено. Суд первой инстанции также не усмотрел таких оснований в виду отнесения сделки к ничтожной в силу закона, а не к оспоримой.

Каких-либо доводов о несогласии с указанным выводом суда апелляционная жалоба не содержит (части 5,6 статьи 268 АПК РФ).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2). 

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. 

Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. 

При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11).

Земельным кодексом (пункт 1 статьи 11.2, пункт 1 статьи 11.3) предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункту 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом и другими федеральными законами.

Как, следует из материалов дела и установлено судом, до объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 в один самостоятельный земельный участок, земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123 предназначался для установки временного объекта «Торговый павильон», а земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 имел вид разрешенного использования - для эксплуатации рынка розничной торговли. 

В дальнейшем на основании заявления общества постановлением Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района от 19.12.2012г. № 1609 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124 изменен на вид - для размещения торгового комплекса.

При объединении вышеуказанных земельных участков в один самостоятельный земельный участок с кадастровым номером 23:50:0000000:216 для земельного участка определен вид разрешенного участка - для размещения торгового комплекса.

Согласно ч. 4 ст. 30 ГК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГК РФ объединение земельных, участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ (далее -ГрК РФ) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Как следует из материалов дела, на территории Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района решением Совета муниципального образования город Тихорецк от 27 сентября 2007 года № 598 (п. 28) (с изменениями от 30 июля 2009 года, 20 января, 5 июля 2012 года) утверждены Правила землепользования и застройки, которыми установлены градостроительные регламенты, основные, вспомогательные и условные виды разрешенного использования земельных участков, определены типы территориальных зон.

Согласно п. 28 Правил землепользования и застройки на территории Тихорецкого городского поселения, утвержденных Советом МО город Тихорецк от 27.09.2007 № 598 (с изменениями от 30.07.2009, 20.01.2012, 05.07.2012), земельные участки 23:50:0102134:123, 23:50:0102134:124, входили в состав одной территориальной зоны «Административно-деловые зоны и торгово-бытовые».

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом, исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Кроме того, в соответствии с и. 2 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вид разрешенного использования земельного участка относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимости.

Образование земельных участков с разными видами разрешенного использования, находящихся в одной территориальной зоне не запрещена действующим законодательством РФ.

Согласно п. 70 Порядка ведения ГКН - Приказ Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 - сведения о видах разрешенного использования земельных участков вносятся в ГКН на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 58 Требований к межевому плану, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 24 ноября 2008 г. № 412, «в случае, если вид разрешенного использования у исходных участков различный, вид разрешенного использования образуемого участка в реквизите указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка».

Судом первой инстанции верно установлено, что указанные требования при объединении земельных участков соблюдены.

На основании указанного, образование земельных участков с разными видами разрешенного использования, находящихся в одной территориальной зоне не запрещена действующим законодательством Российской Федерации.

Между тем, земельным законодательством (ст.ст. 30, 34 ЗК РФ в редакции на дату заключения договора купли-продажи) установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Предоставление земель для целей строительства предполагает соблюдение публичных процедур, позволяющих осуществлять такое предоставление на конкурентной основе.

Прокурор в обоснование заявленных требований указал, что вышеназванные участки предоставлялись в аренду для целей, не связанных со строительством.

Земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123, поставленный на кадастровый учет в 25.06.2008, предоставлялся в аренду для целей, не связанных со строительством и без проведения торгов.

Для размещения нестационарных торговых объектов ЗК РФ предусмотрен специальный порядок. Размещение некапитальных торговых объектов производится в соответствии со схемой размещения, утвержденной администрацией, и возобновление арендных отношений для целей эксплуатации некапитальных торговых объектов зависит от решения администрации по размещению таких объектов.

Учитывая предусмотренный ЗК РФ специальный порядок, предоставлени участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для установки временного объекта «Торговый павильон».

Между тем, земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123 в дальнейшем объединен и передан в собственность общества.

Земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:124 передан 09.02.2012 администрацией в аренду общества по результатам торгов.

Однако данный земельный участок на момент его передачи в аренду имел вид разрешенного использования «для эксплуатации рынка розничной торговли».

В период с 05.05.2012 по 22.06.2012 общество возвело на земельном участке кадастровым номером 23:50:0102134:124, не предназначенном для строительства, нежилое здание площадью 16,5 кв.м, а с 25.09.2012 начало осуществлять строительство объекта «навес для организации розничной торговли».

05.05.2012 администрация предоставила разрешения № RU 23533113-74, № RU 23533113-20 от 22.06.2012 на строительство и ввод в эксплуатацию нежилого здания площадью 16,5 кв. м с кадастровым номером 23:50:0102115:130.

25.09.2012 администрацией предоставлено обществу разрешение № RU 23533113-220 на строительство навеса капитального типа.

Общество обратилось в администрацию с заявлением об уточнении вида разрешенного использования земельного участка в связи с возникшими неточностями в виде разрешенного использования участка, где по факту размещен торговый комплекс.

Постановлением Администрации от 19.12.2012 № 1609 изменен основной вид разрешенного использования земельного участка с КН № 124 с «для эксплуатации рынка розничной торговли» на «для размещения торгового комплекса», указанная формулировка позволила полагать, что участок предоставлен обществу для строительства.

08.04.2013 администрацией выдано обществу разрешение № RU23533113-16 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «навес для организации розничной торговли» на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102134:124.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Исходя из положений статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему земельном участке, основанную на градостроительном зонировании территории.

Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид использования участка, который мог быть предоставлен только по результатам публичных процедур, недопустимо.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Как верно указал суд первой инстанции, недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

При разрешении спора судами было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:50:0102134:123 предоставлен обществу в аренду для установки временного объекта «торговый павильон».

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что последующее объединение данного участка с другим участком (с иным видом разрешенного использования) и изменение вида разрешенного использования объединенного земельного участка на «для размещения торгового комплекса» (строительства) в отсутствии соблюдения установленной процедуры, является незаконным, поскольку Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок фактически предоставлен для строительства с соблюдением установленных публичных процедур, в материалах дела при новом рассмотрении не представлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, земельные участки с кадастровыми номерами 23:50:0102134:124 и 23:50:0102134:123 не предоставлялись обществу для целей, связанных со строительством, поэтому изменение вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124, а также объединение названных земельных участков, повлекшем изменение вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 произведено ответчиками с целью обхода требований земельного законодательства, предусматривающего различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного суда Российской Федерации от 06.08.2013 г. №56-КГ13-5, постановлении президиума ВАС РФ от 25.06.2013 г. №1756/13.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Рассматриваемые в настоящем деле спорные правоотношения не относятся к числу таких исключений.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, для строительства посредством проведения торгов.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования к договору аренды влечет нарушение приведенного законодательства и прав и законных интересов публичного образования, поскольку земельный участок фактически предоставлен арендатору для целей, отличных от предусмотренных первоначальным договором аренды земельного участка, без проведения аукциона, то есть без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса, что недопустимо. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе процедуры аукциона.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 по делу №А57-30386/2017, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 24.07.2018 №Ф06-34989/2018 по делу №А57-30386/2017, Определении Верховного Суда РФ от 26.11.2018 №306-ЭС18-19063 по делу №А57-30386/2017.

На необходимость исследования вопроса о законности объединения земельных участков было указано в постановлении кассационного суда округа.

В этой связи соответствующие доводы жалобы, отклоняются апелляционным судом.

Ссылка апеллянта на то, что послужившие основанием для заключения оспариваемого договора ненормативные акты органа местного самоуправления в установленном порядке не отменены и недействительными не признаны, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку указанное не препятствует оценки законности таковых при рассмотрении настоящего спора, напротив, после заключения договоров отдельное оспаривание указанных актов невозможно. Суд обоснованно указал, что вся совокупность совершенных действий по изменению вида разрешенного использования и объединению участков с очевидностью и заведомо имела целью обход установленных публичных конкурентных процедур предоставления земельных участков под строительство. Факт нарушения предусмотренного законом порядка предоставления земельных участков, одним из этапов которого является принятие органом местного самоуправления соответствующего решения, доказан, оспаривание в судебном порядке ненормативного акта о предоставлении земельных участков не является обязательным для целей признания сделки, не соответствующей закону, недействительной.

Таким образом, доводы прокурора о том, что вид разрешенного использования, предусматривающий возможность строительства на участке, изменен в обход предусмотренной законом публичной процедуры предоставления земельных участков для строительства, являются доказанными и обоснованными.

Ссылка апеллянта на капитальный характер навеса отклоняется апелляционным судом.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, самостоятельно определяет круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза (статья 82 Кодекса).

В целях установления входящих в предмет доказывания обстоятельств, определением суда от 13.02.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО Научно-производственное предприятие «ЮрИнСтрой», г. Краснодар, экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1. Обладает ли признаками недвижимого объекта (является ли недвижимым объектом) навес капитального типа - кадастровый номер 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 по адресу: 

<

...>?

2.Какой размер площади земельного участка необходим для эксплуатации двух объектов, принадлежащих ООО «Торговый дом «Базар» на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 площадью 16,5 кв.м и навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 по адресу: 

<

...>?

3.На каком из земельных участков с предыдущими кадастровыми номерами 23:50:0102134:123 и 23:50:0102134:124 (до их объединения в один с кадастровым номером 23:50:0000000:216) расположены два объекта капитального строительства, принадлежащие ООО «Торговый дом «Базар» на праве собственности: нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 площадью 16,5 кв.м и навес капитального типа с кадастровым номером 23:50:0102115:139 площадью 954,8 кв.м?

Согласно заключению от 10.09.2018 № 24/16.1, подготовленному ООО Научно-производственное предприятие «ЮрИнСтрой», навес площадью 954,8 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0000000:216 обладает признаками недвижимого объекта (с технической точки зрения относится к объектам недвижимости).

Оценивая указанное заключение и изложенные в нем выводы, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно подпункту 2 пункту 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса.

В силу пункта 23 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. При этом понятие "недвижимость" - правовая категория, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав на том лишь основании, что он прочно связан с землей, невозможно.

Наличие у объектов признаков капитальности (фундамента) само по себе не означает наличие условий, названных в статье 130 Гражданского кодекса.

Признание объекта недвижимым невозможно на основании таких критериев как государственная регистрация права, наличие кадастрового паспорта, выдача разрешения на строительство, поскольку определяющими по смыслу приведенных положений закона являются именно технические характеристики объекта.

Так, из материалов дела видно, что навес представляет собой сооружение: металлическую конструкцию на забетонированных столбах с крышей из пластика. При проектировании навеса применены технические условия на электроснабжение двухэтажного павильона капитального типа с навесами, разработанные 17.10.2005 для МУП «Центральный рынок». Водоснабжение объекта представлено в виде двух питьевых фонтанов на его территории.

Между тем, статьей 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

В части 10 статьи 1 ГрК РФ, определяющей основные понятия, используемые в данном Кодексе, объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

Согласно пункту 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция изложена в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума № 10/22).

В силу прямого указания статей 1, 51 ГрК РФ, навесы не являются объектами капитального строительства.

Из представленных в дело фотоматериалов спорного навеса видно, что навес представляет собой легковозводимое сооружение, а не объект капитального строительства.

При этом, забетонированные столбы служат лишь опорой для навеса и не придают навесу свойство объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно не признал спорный навес с кадастровым номером 23:50:0102115:139 объектом недвижимости.

В этой связи, соответствующие доводы жалобы отклоняются апелляционным судом.

Из представленных в дело вместе с исковым заявлением фотоматериалов спорного навеса с кадастровым номером 23:50:0102115:139, а также из заключения эксперта следует, что указанный навес полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:124, а в границах земельного участка с кадастровым номером 23:50:0102134:123 находится лишь часть навеса, измеренная по характерным поворотным точкам крыши навеса, то есть опоры навеса расположены вне границ данного участка (над земельным участком 23:50:0102134:123 нависает часть крыши от навеса).

Из заключения от 08.05.2015 кадастрового инженера ФИО8, объяснений главного бухгалтера ООО «Торговый дом Базар» ФИО9, кадастрового паспорт на нежилое здание с кадастровым номером 23:50:0102115:130 общей площадью 16,5 кв.м, свидетельствуют о том, что данный объект расположен лишь на земельном участке с кадастровым номером 23:50:0102134:124.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ООО «Торговый дом Базар» не имело правовых оснований для выкупа объединенного земельного участка с кадастровым номером 23:50:0000000:216.

При наличии права собственности на нежилое здание общей площадью 16,5 кв.м. правовые основания для выкупа земельного участка общей площадью 2 490 кв.м судом не усматриваются.

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворены правомерно.

Таким образом, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Доводы о том, что судом незаконно применены последствия недействительности сделки в виде признания права собственности на земельный участок за ООО "Торговый дом "Базар" отсутствующим, так как истцом требование и применении последствий недействительности сделки не заявлялись, отклоняются апелляционным судом как противоречащие материалам дела.

Так, согласно уточненным требованиям, Прокуратура Краснодарского края просила применить последствия недействительности договора купли-продажи в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности общества с ограниченной ответственностью на спорный земельный участок.

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора, подлежат применению указанные прокурором последствия недействительности договора аренды путем корректировки реестра (заявлены как признание права собственности земельного участка отсутствующим) (статья 167 ГК РФ), направленные на аннулирование в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности земельного участка.

Возможность такой корректировки реестра сопряжена с потребностью в защите фактического владения, в данном случае таковая отсутствует, поскольку вопрос о правомерности использования участка не стоит, оспаривается лишь титул пользования.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требованиям. Прочие доводы жалобы правомерность выводов суда первой инстанции не опровергают, основаны на неправильно понимании норм материального и процессуального права.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2020 по делу № А32-23849/2015 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий М.Н. Малыхина

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов