ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-146874/14

24 января 2017 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Денисовой Н.Д., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью «Слэш, Лтд» - ФИО1 по дов. от 07.10.2016,

от ответчика: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2 по дов. от 29.12.2016,

от третьего лица: Правительства Москвы – ФИО2 по дов. от 01.09.2016,

рассмотрев 17 января 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – Департамента городского имущества города Москвы и третьего лица – Правительства Москвы

на решение от 04 июля 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Филиной Е.Ю.,

и постановление от 17 октября 2016 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Слэш, Лтд»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Слэш, Лтд» (далее – истец, ООО «Слэш, Лтд») обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий при заключении договора, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенной  по адресу: 

<

...> (подвал, помещение I, комнаты № 1-16), общей площадью 230,4 кв.м., в следующей редакции:

пункт 3.1: «Цена Объекта составляет 17 558 000 (семнадцать миллионов пятьсот пятьдесят восемь тысяч рублей, без учета НДС.»;

пункт 3.4: «.... ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 487 722 (четыреста восемьдесят семь тысяч семьсот двадцать два рубля) рубля 22 коп...».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 июня 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2015 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12 ноября 2015 года судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дела установить, утратил или нет истец преимущественное право на приобретение арендованного имущества, и в том случае, если не утратил, разрешить преддоговорный спор об урегулировании возникших между сторонами разногласий по условиям договора, дать оценку экспертному заключению ООО «Агентство судебных экспертов» на предмет его соответствия требованиям статей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, рассмотреть вопрос о необходимости и возможности назначения по делу повторной судебной экспертизы, с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

При новом рассмотрении дела ООО «Слэш, Лтд» уточнило заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 230,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, пом. I, ком. 1-16), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

пункт 3.1: «Цена объекта составляет 17 838 983 (семнадцать миллионов восемьсот тридцать восемь тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

пункт 3.4: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 495 527 (четыреста девяносто пять тысяч пятьсот двадцать семь) рублей 31 копейку и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.». 

Уточнения приняты судом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят вышеназванные решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявители указывают, что в силу закона именно собственник спорного имущества устанавливает цену объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Согласно отчету от 01.07.2014 № 738Г/819 об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленному ООО «АБН-Консалт» по заказу Департамента, и на которое НП СРО «СВОД» дано положительное экспертное заключение от 09.07.2014 № 1000/С-14, итоговая величина рыночной стоимости данного объекта без учета НДС составляет 36 870 000 руб. Истцом не представлено доказательств несоответствия отчета об оценке от 01.07.2014 № 738Г/819 требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также федеральными стандартами оценки. Иной отчет, представленный истцом на иную дату, чем оспариваемый, не может являться доказательством необоснованности суммы выкупа, установленной Департаментом. Истцом не соблюден установленный для данной категории споров претензионный порядок рассмотрения спора, и обращение истца с настоящим иском было преждевременным, поскольку факт уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи спорной недвижимости с учетом протокола разногласий не доказан, более того, длительность оформления соответствующих документов связана с объективными причинами, не зависящими от добросовестности исполнения возложенных на Департамент обязанностей. Экспертное заключение, составленное по результатам повторной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности, составлено с существенными нарушениями требований Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебной экспертной деятельности в Российской Федерации», законодательства об оценочной деятельности, основополагающих принципов оценки, а также общепринятой методологии оценки, содержит в себе признаки неполноты проведенного исследования, ставит под сомнение обоснованность и объективность сделанных выводов на поставленные перед экспертом вопросы, в результате допущенных экспертами ошибок стоимость оцениваемого объекта была существенно занижена, таким образом, данное экспертное заключение не может быть использовано для определения рыночной стоимости объекта экспертизы и рассматриваться как достоверное и допустимое доказательство по спору. 

ООО «Слэш, Лтд» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором, возражая против доводов жалобы, просит оставить состоявшиеся судебные акты без изменения, указывая на их законность и обоснованность.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель ответчика и третьего лица поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца против доводов жалобы возражал.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Слэш, Лтд» на основании договора от 04.10.2000 № 01-01542/00, с дополнительными соглашениями, арендует нежилое помещение общей площадью 230,4 кв.м. по адресу: 

<

...> (подвал помещение I комнаты № 1-16) под учебные цели.

ООО «Слэш, Лтд» 21.02.2014 обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

В отсутствие ответа на заявление истец 07.08.2014 направил в адрес ответчика претензию, с приложением проекта договора купли-продажи арендуемого помещения по цене 17 558 000 руб., на основании отчета ОАО «Интегро» от 21.07.2014 № Н 5512-6114, с просьбой заключить такой договор.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчик направил в его адрес договор купли-продажи по цене 36 870 000 руб., определенной на основании отчета ООО «АБН-Консалт» от 01.07.2014 № 738Г/819, получившего положительное экспертное заключение от 09.07.2014 № 1000/С-14, подготовленное НП СРО «СВОД».

Истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1 и 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 17 558 000 руб. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, замечания истца относительно экспертного заключения, представленного в материалы дела по результатам первоначально проведенной по делу экспертизы, признаны судом обоснованными, при новом рассмотрении дела назначено проведение повторной судебно-оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения площадью 230,4 кв.м. по состоянию на 21.02.2014, проведение которой поручено эксперту ООО «Центральное бюро оценки».

Согласно выводам экспертного заключения № 04/16-33К, составленного по результатам проведенной повторной судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного нежилого помещения без учета НДС по состоянию на 21.02.2014 составила 17 838 983 руб.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Таким образом, выкупная цена спорного недвижимого имущества была установлена судами в размере 17 838 983 руб. на основании результатов проведенной по делу повторной судебной экспертизы. 

Доказательств недостоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, не представлено.

Учитывая изложенное, суды обоснованно пришли к выводу, что истец, соответствующий установленным Федеральным закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность арендуемого объекта в рамках указанного Закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных условиях по цене, установленной в соответствии с экспертным заключением.

Кассационная коллегия с выводами судов соглашается и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм материального и процессуального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы фактически сводятся к несогласию с выводами судов, основанными на исследовании имеющихся в деле доказательств, и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Довод кассационной жалобы о том, что заключение эксперта по результатам повторной судебной экспертизы не может быть принято в качестве допустимого и достоверного доказательства, несостоятелен, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и было оценено судами в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не является основанием для отмены судебного акта. 

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2016 года по делу № А40-146874/14 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы – без удовлетворения.

Председательствующий-судья       В.В. Кобылянский

Судьи:       Н.Д. Денисова

       Е.А. Петрова