Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-93500/22

15 сентября 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2023 года. 

Решение в полном объеме изготовлено 15 сентября 2023 года. 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников недвижимости "Товарищество собственников жилья Южный" (ОГРН: 

<

***>, ИНН. 5040158064)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "АТ-Инвест" Д.У. Комбинированным ЗПИФ "АТ Недвижимость" (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаключенным дополнительного соглашения №1 от 08.12.2022 к договору аренды №29/04-21/4 Ан от 29.04.2021, оформленному между ТСН «ТСЖ Южный» и ООО УК «АТ-Менеджмент»,

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников недвижимости "Товарищество собственников жилья Южный" (далее – истец, ТСН "ТСЖ Южный") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "АТ-Инвест" Д.У. Комбинированным ЗПИФ "АТ Недвижимость" (далее – компания, ответчик) о признании незаключенным дополнительного соглашения №1 от 08.12.2022 к договору аренды №29/04-21/4 Ан от 29.04.2021, оформленному между ТСН «ТСЖ Южный» и ООО УК «АТ-Менеджмент».

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель ответчика возражал относительно исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения истца, возражения ответчика, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.04.2021 между ТСН "ТСЖ Южный" (арендатор) и ООО УК "АТ-Инвест" Д.У. Комбинированным ЗПИФ "АТ Недвижимость" (арендодатель) заключен договор аренды № 29/04-21/4 Ан нежилого помещения № 22, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 50:23:0080301:408.

Согласно п. 5.1 договора, срок аренды установлен с 06.04.2021 по 01.04.2022 включительно.

29.04.2021 объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

По акту приема-передачи (возврата) от 08.12.2021 объект аренды был возвращен арендатором арендодателю.

08.12.2021 между ТСН "ТСЖ Южный" (арендатор) и ООО УК "АТ-Инвест" Д.У. Комбинированным ЗПИФ "АТ Недвижимость" (арендодатель) подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды.

В соответствии с п. 3 дополнительного соглашения "в связи с тем, что арендатор решил 08.12.2021 вернуть, а арендодатель принять объект аренды — помещение №22, площадью 15,3 кв.м, расположенное в здании — Вычислительный центр, назначение: нежилое, 5-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 3 032,4 кв. м, инв. № 230:070-475/Д, лит. Д, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 50:23:008030 1:408 и в связи с тем, что Арендодатель решил 09.12.2021 передать, а Арендатор принять за плату Объект аренды - нежилое помещение № 19 площадью 14,7 кв. м, расположенное на 1-м этаже в Здании - Вычислительный центр, назначение: нежилое, 5-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 3 032,4 кв. м., инв. № 230:070-475/Д, лит. Д, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 50:23:008030 1:408, стороны пришли к соглашению изложить с 09.12.2021 пункт 1.1. договора в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду за плату нежилое помещение № 19 площадью 14,7 кв. м, расположенное на 1-м этаже в Здании - Вычислительный центр назначение: нежилое, 5-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 3 032,4 кв. м., инв. № 230:070-475/Д, лит. Д, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 50:23 30080301:408(далее — Объект аренды).».

Согласно пп. 1 п. 2 дополнительного соглашения срок действия договора установлен сторонами с 02.04.2022 по 31.03.2023 включительно.

09.12.2022 объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Общим собранием членов ТСН от 06.05.2022 было принято решение о смене правления в ТСН «ТСЖ Южный», оформленное протоколом от 19.05.2022 № 1/22.

22.05.2022 членами правления ТСН выбран председатель ТСН ФИО2.

В обоснование иска истец указывает, что сотрудники ТСН осуществляют деятельность по адресу ТСН: Московская область, ФИО3, д.п. Удельная, Солнечная ул., д. 37.

При заключении дополнительного соглашения и увеличения срока действия договора аренды стороны договора в лице ответчика и бывшего председателя ТСН "ТСЖ Южный" ФИО4, являющиеся единственными членами правления ТСН, руководствовались только личными интересами, что привело к созданию препятствий в виде отсутствия доступа в нежилое помещение сотрудников ТСН и последующей невозможности дальнейшего исполнения спорного договора. 

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что в ответ на предложение арендодателя о расторжении договора аренды с 31.07.2022, арендатор направил в адрес арендодателя уведомление о незаключенности дополнительного соглашения и предложил направить для подписания акт возврата объекта аренды по состоянию на 01.04.2022 без учета условий, предусмотренных дополнительным соглашением от 08.12.2022 № 1.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании ст. 153 и п. 1 ст. 160 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 г. N 13970/10, в случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценить обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ.

Впоследствии указанная позиция изложена в п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором аренды. Если стороны определили в договоре дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с начала срока аренды.

Возражая относительно исковых требований, ответчик указывает, что договор аренды не является долгосрочным и государственной регистрации не подлежит. В свою очередь, дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды на новый срок является по своей природе новым договором аренды, заключенным на новый срок (менее одного года) и также не подлежит государственной регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Как установлено судом, дополнительное соглашение от 08.12.2021 № 1 подписано генеральным директором истца и председателем ТСН "ТСЖ Южный", скреплено печатями, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда помещений товариществом осуществлялась, что не оспаривалось истцом в судебном заседании. 

При таких обстоятельствах последующие ссылка арендатора на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендатор, вступив в подобное соглашение, создал у арендодателя разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененного предмета аренды и платы. 

Кроме того, согласно пояснениям истца и следует из искового заявления, основанием для обращения с настоящими требованиями послужила смена правления в ТСН "ТСЖ Южный" и избранием нового председателя, в связи с чем, в связи с отсутствием действующих сотрудников, истец уведомил о невозможности с 01.06.2022 дальнейшего исполнения договора.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком договор аренды в редакции дополнительного соглашения к нему от 08.12.2021 исполнялся, а, следовательно, арендатор не вправе ссылаться на его незаключенность. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Кроме того, из представленной в материалы дела переписки следует, что объект аренды находится в свободном доступе до турникетной зоны Логопарка Быково, между тем, каких-либо обращений к ответчику о том, что имеются препятствования к пользованию Объектом аренды истец не направлял, истцом так же не представлено доказательств невозможности использования арендованного имущества.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о признании дополнительного соглашения к договору аренды незаключенным.

Согласно части 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, свидетельствующих о том, что дополнительное соглашение к договору аренды исполнялось между сторонами, истец не отрицал, что принял от ответчика арендуемое помещение в аренду, имел намерение в последующем на отказ от исполнения договора в связи со сменой руководства ТСН, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого дополнительного соглашения незаключенным, в связи с чем в иске следует отказать. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца. 

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго