ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-64236/19

02 февраля 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2023 года

Полный текст постановления изготовлен  02 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Мысака Н.Я.

судей Дербенева А.А., Тарасова Н.Н.

при участии в судебном заседании:

от ФИО1 – ФИО2 – дов. от 03.02.2022г.

от ООО «Стройград» - ФИО3 – дов. от 11.04.2022г.

от ППК «Фонд развития территорий» - ФИО4 – дов. от 03.03.2022г.

рассмотрев в судебном заседании 25 января 2023 года

кассационную жалобу  ФИО1

на определение Арбитражного суда Московской области  от 21 июня  2022 года

на постановление  Десятого арбитражного апелляционного суда  от 27 сентября  2022  года

по заявлению ФИО1 к ООО «Стройград» об оспаривании отчёта об оценке,

в рамках дела о признании  ООО «Стройград»  несостоятельным (банкротом) 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 11.05.2021 ООО «СтройГрад» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО5; применены правила § 7 главы IX Закона о банкротстве.

ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании недействительным и недостоверным отчёта об оценке №757-21 от 22.07.2021 земельного участка площадью 4500 кв.м., кадастровый номер 50:37:0050403:905 и объекта незавершенного строительства, площадью застройки 3499,2 кв.м., кадастровый номер 50:37:0050403:935 по адресу: Московская область, Каширский муниципальный район, сельское поселение Знаменское, 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21 июня 2022 года, оставленным без изменения постановлением   Десятого арбитражного апелляционного суда  от 27 сентября  2022  года в удовлетворении заявленных ФИО1 требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В качестве оснований для отмены судебных актов, заявитель кассационной жалобы указывает на нарушение норм процессуального права, на неправильное применение норм материального права, а также несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам, утверждая что,  в подтверждение заявленного о заниженной и несоответствующей рыночной стоимости объектов оценки ФИО6 предоставил отчет об оценке от 21.03.2022 №81-22 ООО «Оценка - Хотьково» г Москва, где равным оценщиком проведена оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства четырехэтажного трехсекционного жилого дома, площадь застройки: 3499,2 кв.м., кадастровый номером 50:37:005040366:935 по адресу: Московская область, Каширский муниципальный район, сельское поселение Знаменское, 

<

...> степень готовности 51% , коэффициент совокупного износа и устаревания 5,88%, рыночная стоимость объекта оценки незавершенного строительства составляет округленно (без НДС): 101 794 000 00 руб., данное существенное для дела обстоятельства суды первой и апелляционной инстанции не исследовали и не дали оценку в судебных актах.

По утверждению кассатора,  при проведении оценки объектов оценки в нарушение требований ФСО № 3 и 7 при наличии объектов-аналогов - предложений по продаже земельных участков из земель населенных пунктов под строительство жилого дома в Каширском районе Московской области, оценщик подобрал и использовал для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, площадь, местоположение, дата предложения о продаже (учтены в качестве объектов-аналогов восемь земельных участка, предложенных к продаже в 2020 ), без указания причин, по которым оценщик не взял в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД и направлению (шоссе), дате предложения к продаже наиболее схожи с объектом оценки.

При этом, по мнению подателя жалобы, оценщиком также не проводилась корректировка на передаваемые имущественные права по договору аренды и объекта незавершенного строительства по объектам аналогам передаваемых прав собственности, корректировка на вид использования.

Заявитель утверждал, что ФИО6 в судах первой и апелляционной инстанции приводил доводы о нарушении оценщиком требований ФСО №1, 3 и 7 и использовании ненадлежащих объектов - аналогов. Однако суды не дали оценку этим доводам и отказали в удовлетворении заявленного об исследовании другого отчета от 21.03.2022 №81-22 ООО «Оценка - Хотьково» г Москва.

Поступившие от ООО «Стройград» и ППК «Фонд развития территорий» отзывы на кассационную жалобу приобщены к материалам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФИО1  поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ООО «Стройград» и ППК «Фонд развития территорий»  возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ  не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела и установлено судами, конкурсным управляющим ФИО5 была проведена оценка права аренды земельного участка и объекта незавершенного строительства. В материалы дела представлен отчет об оценке № 751-21 от 22.07.2021г, подготовленный ООО "Оценочна компания "Имущество плюс".

В соответствии с отчетом об оценке стоимость имущества составила:

1) Право аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного дома со встроенопристроенными нежилыми помещениями, для иных видов жилой настройки, общая площадь 4500 кв.м., адрес: Московская область, Каширский район, поселок Большое Руново, в 25 метрах к северо-западу от ориентира, расположенного по адресу: Московская область, Каширский район, поселок Большое Руново, ул. Садовая, дом 13 кадастровый номер: 50:37:0050403:905 - 3 053 000 руб.

2) Объект незавершенного строительства, кадастровый номер 50:37:0050403:935, расположенный по адресу Московская область, Каширский муниципальный район, сельское поселение Знаменское, 

<

...>, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 39%. – 45 358 000,00 руб. Сообщение о результатах оценки опубликовано на ЕФРСБ 22.06.2021г. под номером 6872822.

08.10.2021 конкурсным управляющим было получено уведомление от Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, согласно которому Наблюдательным советом Фонда принято решение о нецелесообразности завершения мероприятий по завершению строительства и выплате возмещения гражданам в соответствии со ст. 13 Федерального закона № 218-ФЗ.

Определением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2022 г. по делу № А41-64236/19 удовлетворено заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050403:905 со всеми неотделимыми улучшениями на данном земельном участке, (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:37:0050403:935, по адресу: Московская обл., Каширский р-н, сп. Знаменское, 

<

...>), прав на проектную документацию, включающую все внесенные изменения.

Обращаясь с настоящим заявлением, ФИО1, являвшийся учредителем (участником) и генеральным директором ООО «Стройград», считает указанный отчет недействительным, поскольку он содержит недостоверные сведения о стоимости объектов, степени готовности объекта незавершённого строительства, примененных оценщиком методах, выполнен без осмотра оценщиком спорных объектов, а также содержит иные нарушения законодательства и установленных стандартов оценки.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции не установил несоответствие отчета об оценке № 751-21 от 22.07.2021г. требованиям законодательства, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

С данными выводами согласился суд апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 6 статьи 130 Закона о банкротстве учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно абз. 1 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом статья 11 Закона об оценочной деятельности устанавливает ряд требований, которым должен соответствовать отчет об оценке объекта оценки.

В частности, он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются: дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание, что проведение оценки необходимо для определения соотношения размера прав требований участников строительства к застройщику,  и стоимости объекта незавершенного строительства, подлежащего передачи Фонду. Продажа имущества с аукциона или конкурса не производится, судами правомерно отклонен довод заявителя о том, что оценка стоимости земельного участка и объекта незавершенного строительства на нем занижена.

Судами установлено, что в целях инвентаризации имущества должника конкурсным управляющим осуществлен выезд по адресу: Московская область, Каширский муниципальный район, сельское поселение Знаменское, 

<

...>. По итогам составлена инвентаризационная опись. Указанные сведения опубликованы в Едином государственном реестре сообщений о банкротстве №7022618 от 20.07.2021.

Кроме того, оценщиком ООО «Оценочная компания «Имущество плюс» произведен осмотр объекта оценки, выполнена фотосъёмка. Указанные сведения отражены в отчёте об оценке от 22.07.2021 № 757-21.

Суды отметили, что согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Московская область, Каширский муниципальный район, сельское поселение Знаменское, 

<

...> составляет 39%.

Отклоняя довод заявителя о том, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 51%, суды обоснованно исходили из того, что заявителем не представлены безусловные доказательства в подтверждении указанного довода.

Судами учтено, что  сведения о степени готовности объекта носят справочный характер и не влияют на результаты итоговой стоимости предмета оценки.

Суд апелляционной инстанции верно отметил, что вопреки доводам заявителя, на странице 55 Отчета оценщиком приводится обоснование применимости выбранных им подходов и методов оценки.

В том числе обоснован отказ от применения затратного подхода при оценке стоимости земельного участка (стр. 59 Отчета): Согласно ст. 19 ФСО-1 затратный подход применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Применительно к оценке земельных участков затратный подход не имеет самостоятельного значения, т.к. земля является естественным ресурсом, не требующим особенных затрат на создание. Элементы затратного подхода, в части расчета затрат на воспроизводство либо замещения объекта оценки с учетом износа и  улучшений земельного участка, могут использоваться при расчете стоимости земельного участка сравнительным подходом (метод выделения, метод распределения). Поэтому затратный подход в части определения стоимости прав собственности на земельный участок применен быть не может.

Апелляционный суд отклоняя довод заявителя об отсутствии надлежащего анализа оценщиком рынка, нарушении правила отбора аналогов исходил из того, что в разделе 3 Отчета (стр. 33 – 53) оценщик подробно с соблюдением пункта 11 Федерального стандарта оценки № 7 проводит анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. Оценщиком подобрано пять объектов-аналогов, к которым применены необходимые корректировки (стр. 68 – 74 Отчета), а также приведены объяснения оценочных характеристик (стр. 75-77 отчета).

Вопреки доводам ФИО1, на страницах 64-68, 78-79, 83-96 Отчета подробно описана методология расчетов.

Судебная коллегия соглашается с выводом судов о том, что материалы дела не содержат доказательств недостоверности, необъективности или незаконности отчета от 22.07.2021 № 757-21 об оценке имущества должника, подготовленного ООО «Оценочная компания «Имущество Плюс».

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем, оснований для иной оценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы свидетельствуют о несогласии с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку. Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Опровержения названных установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства.

Нарушений или неправильного применения норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или повлекших судебную ошибку, не установлено.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд кассационной инстанции считает, что оснований  для удовлетворения кассационной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 21 июня   2022 года, постановление Десятого  арбитражного апелляционного суда от 27 сентября  2022 года по делу № А41-64236/19  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                                   Н.Я. Мысак

Судьи:                                                                                               А.А. Дербенев

Н.Н. Тарасов