740/2018-48405(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-33595/2017

г. Краснодар

30 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2018 года. 

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2018 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Курбаковым В.Ю. и участии в судебном  заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии  Арбитражного суда Ростовской области, от истца – общества с ограниченной  ответственностью «Ростовские тепловые сети» (ИНН 3445102073, ОГРН 1093460001095) –  Ермаченко И.И. (доверенность от 01.12.2016), от ответчиков: общества с ограниченной  ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго» (ИНН 6164288981, ОГРН 1096164001295) –  Зиленко Ю.В. (доверенность от 23.06.2018), общества с ограниченной ответственностью  «МагнатИнвест» (ИНН 6163147811, ОГРН 1166196081094) – Заблуцкой Л.В. (доверенность  от 16.01.2018), в отсутствие ответчика – территориального управления Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области  (ИНН 6163068743, ОГРН 1036163014524), третьего лица – общества с ограниченной  ответственностью «КС-Сервис» (ИНН 6163135140, ОГРН 1146195004130), надлежащим  образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем  размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества  с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест» на решение Арбитражного суда  Ростовской области от 31.05.2018 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В.,  Нарышкина Н.В.) по делу № А53-33595/2017, установил следующее.  

ООО «Ростовские тепловые сети» (далее – ООО «РТС») обратилось в арбитражный  суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению  государственным имуществом по Ростовской области (далее – теруправление),  ООО «Лукойл-Ростовэнерго» и ООО «МагнатИнвест» о признании недействительным  

(ничтожным) договора от 07.11.2014 № 1162 аренды земельного участка с кадастровым  номером 61:44:0010422:233, находящегося в федеральной собственности.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечено ООО «КС-Сервис».  

Решением от 31.05.2018, оставленным без изменения апелляционным  постановлением от 31.07.2018, исковые требования удовлетворены. Судебные акты  мотивированы тем, что находящийся в федеральной собственности земельный участок  с кадастровым номером 61:44:0010422:233 передан в аренду ООО «Лукойл-Ростовэнерго»  по договору от 07.11.2014 № 1162. В настоящее время в результате ряда сделок  арендатором спорного участка является ООО «МагнатИнвест». При передаче указанного  участка в аренду ответчикам нарушено исключительно право истца на данный участок как  собственника объектов недвижимости, находящихся на нем. Статья 36 Земельного кодекса  Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015; далее – Земельный кодекс) не допускает  возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом  недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся  собственником этого объекта.  

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное  постановление, принять новый судебный акт об отказе в иске. Податель жалобы указывает,  что ответчики полагали, что у истца не имеется возражений относительного заключенного  договора аренды, и он заключен в соответствии с требованиями законодательства.  Находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости не используются  истцом в своей деятельности и выведены в длительную консервацию, как не участвующие  в процессе производства предприятия, что подтверждается приказом ООО «ЛУКОЙЛ- ТТК» филиал в г. Ростове-на-Дону от 30.11.2015 № 274 «О переводе объектов основных  средств на консервацию». На момент заключения договора № 1162 аренды земельного  участка, находящегося в федеральной собственности, право собственности на объекты  недвижимости, принадлежащие истцу или другим лицам, зарегистрировано не было. Истец  пропустил срок исковой давности.  

В судебном заседании представитель ООО «МагнатИнвест» поддержал доводы  кассационной жалобы. Представитель ООО «РТС» возражал против отмены принятых по  делу судебных актов. Представитель ООО «Лукойл-Ростовэнерго» дал пояснения по  обстоятельствам дела.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих  в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и  апелляционное постановление следует оставить без изменения.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, земельный участок с  кадастровым номером 61:44:0010422:233 образован в результате раздела земельного  участка с кадастровым номером 61:44:010422:0006.  

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 61:44:010422:0006,  расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Королева, 1а, был предоставлен  ОАО «Ростовэнерго» в 1992 году на праве постоянного (бессрочного) пользования для  размещения районной котельной № 3 и строительства обслуживающих ее объектов (акт  постоянного бессрочного пользования).  

Разграничение государственной собственности на указанный земельный участок и  отнесение его к федеральной собственности произошло в 2006 году (распоряжение  Правительства Российской Федерации № 1672-р, свидетельство о праве собственности  на участок от 14.03.2006). 29 декабря 2007 года теруправление и ОАО «ЮГК ТГК-8»  (правопреемник ОАО «Ростовэнерго») заключили договор № 628 аренды указанного  земельного участка. Данный договор заключен без торгов, как с собственником всех  объектов недвижимости районной котельной № 3, которые перешли к ОАО «ЮГК ТГК-8»  от ОАО «Ростовэнерго» в результате ряда последовательных реорганизаций.  

В результате произведенной 03.09.2009 реорганизации ОАО «ЮГК ТГК-8» в форме  преобразования в ООО «ЮГК ТГК-8», в порядке универсального правопреемства  к последнему перешло право собственности на все объекты котельной № 3, а также права  и обязанности по договору от 29.12.2007 № 628.  

30 июля 2010 года осуществлена реорганизация ООО «ЮГК ТГК-8» в форме  выделения, на основании разделительного баланса часть объектов котельной № 3 перешла  к ООО «ЮГК-Ростовэнерго», впоследствии присоединенного к ООО «ЛУКОЙЛ- Ростовэнерго» (основные объекты котельной № 3). Так, к ООО «ЮГК-ТТК», впоследствии  присоединенного к ООО «ЛУКОЙЛ-ТТК» перешли четыре объекта недвижимости:  административно-производственный корпус (кадастровый номер 61:44:0000000:29152)  площадью 660,6 кв. м, здание гаража базы эксплуатации, здание ж/б полуподземное  с двумя боксами (кадастровый номер 61:44:0000000:29142) площадью 200,1 кв. м,  одноэтажное кирпичное здание (помещение для сторожа) площадью 24,9 кв. м  (кадастровый номер 61:44:0000000:29143), одноэтажное кирпичное здание трубопроводной  арматуры (кадастровый номер 61:44:0000000:29144) площадью 24,8 кв. м. Ввод в  эксплуатацию указанных объектов осуществлен в 1997 году  

08 августа 2016 года ООО «ЛУКОЙЛ-ТТК» изменило наименование без изменения  организационно-правовой формы на ООО «РТС». По результатам произведенных  реорганизаций, объекты недвижимости, принадлежащие двум собственникам  

– ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» и ООО «РТС», остались на земельном участке  с кадастровым номером 61:44:010422:0006.  

В исковом заявлении истец указал, что поскольку объекты недвижимости  ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» занимали большую часть данного участка, последнее  оплачивало арендную плату по договору аренды от 29.12.2007 № 628. В свою очередь,  ООО «РТС» производило ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» на договорной основе  компенсацию понесенных им расходов за часть земельного участка, находящегося  под объектами недвижимости ООО «РТС», расположенными на земельном участке  с кадастровым номером 61:44:010422:0006.  

14 мая 2012 года теруправление и ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» (как собственник  основных объектов районной котельной № 3) заключили соглашение о внесении  изменений в договор аренды от 29.12.2007 № 628, согласно которому наименование  ООО «ЮГК ТГК-8» изменено на ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго».  

В 2014 году по инициативе ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» из земельного участка с  кадастровым номером 61:44:010422:0006 образованы два новых земельных участка  с кадастровыми номерами 61:44:0010422:233 и 61:44:0010422:232, расположенные  по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Королева, 1а. Исходный земельный участок остался под  объектами районной котельной № 3 в измененных границах.  

После раздела исходного земельного участка на вновь образованном участке  с кадастровым номером 61:44:0010422:233 остались только объекты недвижимости  ООО «РТС». Объекты недвижимости ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» на данном земельном  участке отсутствуют.  

В отношении вновь созданного земельного участка с кадастровым номером  61:44:0010422:233 теруправление и ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» заключили договор  аренды от 07.11.2014 № 1162.  

На основании договора от 01.12.2014 № 472/2014 ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго»  передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.11.2014 № 1162  ООО «КС-Сервис», которое в последующем уступило по договору цессии от 01.08.2016  права и обязанности арендатора – ООО «МагнатИнвест». Договоры зарегистрированы  в установленном порядке.  

Истец, полагая, что при передаче земельного участка с кадастровым номером  61:44:0010422:233 в аренду ответчикам нарушено его исключительное право на данный  участок (как собственника объектов недвижимости), обратился с исковым заявлением  в арбитражный суд.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной  инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом  

установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде  кассационной инстанции.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также  иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать  содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием  применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение  восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

Статьей 166 Гражданского кодекса предусмотрено, что сделка недействительна по  основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая  сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не  влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее  недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало  или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после  признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.  

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса за исключением случаев,  предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая  требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не  следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с  недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового  акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом  интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или  должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью  сделки (пункт 2 данной статьи).  

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закрепляет правовой принцип  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно  которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе  земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.  

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015)  исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права  аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий,  строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом,  федеральными законами.  

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка  означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на  приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением  (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного  законодательства»).  

Таким образом, статья 36 Земельного кодекса не допускала возможности  предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и  необходимого для его использования, лицу, которое не является собственником этого  объекта либо единолично собственнику одного объекта (нескольких объектов), при  наличии иных собственников таких объектов недвижимости.  

Согласно правовым позициям, сформулированным в постановлениях Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11, 4275/11 и  от 02.10.2012 № 5361/12, собственники зданий, строений, сооружений имеют  исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность  или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что  такой земельный участок был передан другому лицу на ином праве.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во  внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А53-9195/2017,  судебные инстанции установили, что ООО «РТС» является собственником объектов  недвижимости (данный факт установлен решением Арбитражного суда Ростовской области  от 27.11.2017), которые находятся на земельном участке с кадастровым номером  61:44:0010422:233. При передаче теруправлением указанного земельного участка в аренду  (договор от 07.11.2014 № 1162) иному лицу (ответчикам) нарушены нормы статьи 36  Земельного кодекса, определяющей исключительное право собственника объектов  недвижимости (истца) на оформление своего права (собственность или аренду) на  земельный участок, на котором находятся данные объекты. Заключив, что спорный  земельный участок передан в аренду ответчикам без учета интересов собственника  объектов недвижимости, находящихся на данном участке, а также констатировав  отсутствие правопритязаний иных лиц на спорный участок, суды правомерно признали  недействительным (ничтожным) договор от 07.11.2014 № 1162 аренды земельного участка  с кадастровым номером 61:44:0010422:233. Срок исковой давности, предусмотренный  статьей 181 Гражданского кодекса, не пропущен.  

Доводы подателя жалобы о том, что находящиеся на спорном земельном участке  объекты недвижимости не используются истцом в своей деятельности и выведены в  

длительную консервацию, как не участвующие в процессе производства предприятия; на  момент заключения договора аренды № 1162 право собственности на объекты  недвижимости, принадлежащие истцу, зарегистрировано не было, отклоняются судом  округа, поскольку при рассмотрении дела № А53-9195/2017 установлено как право  собственности истца на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном  земельном участка, так и факт их использования.  

Иные доводы кассационной жалобы суд округа не принимает, поскольку они  проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам  исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о  наличии оснований для удовлетворения исковых требований. Суд кассационной инстанции  полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Кодекса).  

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно,  нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов  (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения  от 31.05.2018 и апелляционного постановления от 31.07.2018 по приведенным в  кассационной жалобе доводам отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.05.2018 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2018 по делу № А53-33595/2017  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Я.Е. Волков 

Судьи В.А. Анциферов   А.И. Мещерин