﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А27-10819/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  08 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Севастьяновой М.А.,

судей							 Демидовой Е.Ю.,

								 Зиновьевой Т.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Арбитражного суда Кемеровской областиот 21.09.2020 (судья Дубешко Е.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2021 (судьи Сластина Е.С., Аюшев Д.Н., Ходырева Л.Е.) по делу № А27-10819/2020 по иску обществас ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (650040, город Кемерово, улица Баумана, дом 8а, офис 301, ОГРН 1114205006970, ИНН 4205218848)к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (117312, город Москва, улица Вавилова, дом 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: «Банк ВТБ» (публичное акционерное общество), администрация Мариинского городского поселения, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу.

В заседании приняли участие представители: публичного акционерного общества «Сбербанк России» - Имедашвили А.Э. по доверенности                           от 23.11.2020, общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» - Куралова Н.С. по доверенности от 30.05.2020.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» (далее –                 ООО «Строй-Инвест», общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее - ПАО «Сбербанк России», банк) о признании недействительным в силу ничтожности заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.09.2017 № 05-05-03-027, применении последствий недействительности сделки в виде возврата исполненного                  по ней, а именно: обществу возвратить банку по акту приема-передачи здание с кадастровым номером 42:27:0104003:1652, расположенное                       по адресу: г. Мариинск, ул. Ленина, 32, и земельные участки с кадастровыми номерами 42:27:0104003:1346, 42:27:0104003:145; банку возвратить обществу денежные средства в размере 24 720 000 руб.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.09.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2021, исковые требования удовлетворены                     в полном объеме. 

Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 29.09.2017 № 05-05-03-027, заключенный между                                    ПАО «Сбербанк России» и ООО «СтройИнвест». Применены последствия недействительности сделки. Суд обязал ООО «Строй-Инвест» возвратить ПАО «Сбербанк России» по акту приема-передачи следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Мариинск, ул. Ленина, 32: 

- отдельно стоящее здание с кадастровым номером 42:27:0104003:1652 (ранее присвоенный кадастровый номер 42:27:0104003:0:36) общей площадью 2 141,8 кв. м; 

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:1346 общей площадью 76 кв. м; 

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:145 общей площадью 772,56 кв. м. 

Суд обязал банк ПАО «Сбербанк России» возвратить ООО «Строй-Инвест» денежные средства в размере 24 720 000 руб. 

Судебные расходы по делу отнесены на ПАО «Сбербанк России». 

С ПАО «Сбербанк России» в пользу ООО «Строй-Инвест» взыскано                    6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины                         за рассмотрение иска.

Не согласившись с решением и постановлением, ПАО «Сбербанк России» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества в полном объеме.

В обоснование жалобы, доводы которого поддержаны представителем              в судебном заседании, банк приводит доводы о необоснованном применении судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                ГК РФ), поскольку спорное здание не признавалось самовольной постройкой соответствующим решением суда и по иску заинтересованного лица или актом государственного органа; здание является объектом гражданских прав, зарегистрированных в 2011 году на основании разрешения и акта ввода                    в эксплуатацию.

По мнению кассатора, признавая договор купли-продажи спорного объекта недействительным, суд поставил под сомнение факт признания государством права собственности без соответствующего судебного решения о признании здания самовольной постройкой и установлении всех обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении данной категории споров.

Банк считает необоснованным применение судами положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ, поскольку до момента признания объекта самовольной постройкой в установленном порядке сделка в отношении него является оспоримой. Кроме того, указанная норма неприменима, поскольку она предполагает посягательство на публичные интересы либо охраняемые законом интересы третьих лиц, тогда как Администрация г. Мариинска                    в отзыве на иск указывает на отсутствие каких-либо нарушений.

Также ПАО «Сбербанк России» полагает, что судами не применены подлежащие применению положения пункта 2 статьи 181, пункта 2 статьи 199 ГК РФ сделкой, на основании которых, учитывая, что обществу в 2018 году стало известно о том, что реконструированное здание выходит                         за границы земельного участка, истец обратился в суд с иском                              по настоящему делу с пропуском срока исковой давности.

Кроме того, ПАО «Сбербанк России» приводит доводы о неправильном применении судами пункта 2 статьи 167 ГК РФ, поскольку, применяя последствия недействительности сделки, суд не привел стороны                               в первоначальное положение, поскольку подлежащее возврату банку здание в настоящее время обременено залогом в пользу другого банка в обеспечение кредитных обязательств общества.

Отзыв ООО «Строй-Инвест» на кассационную жалобу не принят судом во внимание в связи с отсутствием доказательств направления его копии                 в порядке части 2 статьи 279 АПК РФ, учитывая возражения представителя банка по приобщению отзыва, ссылающегося на временную нетрудоспособность работника банка, на электронную почту которого согласно скриншоту, обществом направлен отзыв.

В судебном заседании представитель общества высказался против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, неявившихся в судебное заседание, о времени и месте его проведения, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена                  в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.09.2009 банк   в свою собственность приобрел нежилые помещения, расположенные                     по адресу: г. Мариинск, ул. Ленина, 2, и земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:145 общей площадью 772,56 кв. м по адресу:                      г. Мариинск, ул. Ленина, 32 и обратился в администрацию с заявлением об утверждении схемы земельного участка для строительства пристройки                        к зданию – инкассаторского бокса. 

Постановлением администрации от 29.04.2010 № 486-п в соответствии              с пунктами 6, 7 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) Мариинскому отделению № 7388 Сбербанка России утвержден акт выбора земельного участка от 12.04.2010 для пристройки                                              к административному зданию (инкассаторского бокса) в г. Мариинске,                       ул. Ленина, 2 м на север от дома 32.

Банку предоставлен в аренду с предварительным согласованием                       с администрацией Мариинского района мест размещения объекта – административного здания с пристройкой земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:1346 общей площадью 76 кв. м (поставлен на кадастровый учет 14.05.2010).

21.05.2010 администрацией банку выдано разрешение на строительство (реконструкцию) № RU 42 50 7000-140.21.05.2010 сроком до 31.12.2010                  на реконструкцию административного здания для размещения аппарата служб с пристройкой (инкассаторского бокса) по проекту 130-01. 

29.06.2010 постановлением администрации № 119-П утвержден градостроительный план земельного участка № RU420507101-0000-21-29062010 с кадастровым номером 42:27:0104003:1346. 

20.10.2010 администрацией банку выдано разрешение на ввод объекта                в эксплуатацию № RU 42507000-008/20/10/10 - реконструированного здания, расположенного по адресу: г. Мариинск, ул. Ленина, 32. 

27.04.2011 на основании указанного разрешения на ввод объекта                      в эксплуатацию за ПАО «Сбербанк России» зарегистрировано право собственности на реконструированное шестиэтажное здание. 

На основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.12.2011 ПАО «Сбербанк России» выкупило земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:1346 площадью 76 кв. м для использования под административное шестиэтажное здание общей площадью 2 141,8 кв. м.

27.01.2012 за ПАО «Сбербанк России» зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

29.09.2017 между ПАО «Сбербанк России» (продавец) и ООО «Строй-Инвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 05-05-03-027 (далее - договор купли-продажи), предметом которого являются: 

- отдельно стоящее здание с кадастровым номером 42:27:0104003:1652 (ранее присвоенный кадастровый номер 42:27:0104003:0:36) общей площадью 2 141,8 кв. м,

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:1346 общей площадью 76 кв. м, 

- земельный участок с кадастровым номером 42:27:0104003:145 общей площадью 772,56 кв. м.

Право собственности ООО «Строй-Инвест» на указанные здание                      и земельные участки зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 19.10.2017.   

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи стоимость здания – 23 861 600 руб., стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:27:0104003:1346 – 76 800 руб., стоимость земельного участка                                 с кадастровым номером 42:27:0104003:145  - 781 600 руб. и определены                 по итогам аукциона.

Пунктами 2.2, 2.3 договора купли-продажи предусмотрена оплата покупателем первого платежа в размере 4 772 320 руб. в течение 10 рабочих дней с момента подписания договора, окончательный расчет в сумме 19 776 000 руб. в течение 2 рабочих дней с момента перехода права собственности к покупателю за счет средств предоставленного покупателю ВТБ24 (ПАО) кредита.

Также 29.09.2017 между ООО «Строй-Инвест» (арендодатель) и ПАО «Сбербанк России» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды будущей вещи (части нежилого помещения)  № 05-05-03-028, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду сроком на 10 лет часть приобретенного арендодателем по договору купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения площадью 810,32 кв. м.

В связи с необходимостью образования части здания площадью                 810,3 кв. м, внесения изменений в сведения о приобретенном у банка здании ООО «Строй-Инвест» обратилось к кадастровому инженеру ООО «КузбассТехИнвентаризация» за подготовкой технического плана здания                с кадастровым номером 42:27:0104003:1652.

04.05.2018 по результату выполненных кадастровых работ кадастровым инженером подготовлен технический план указанного здания, на основании которого внесены изменения в сведения в ЕГРН.

В заключении кадастрового инженера отражено увеличение площади здания до 2 313,5 кв. м в связи с проведенным в нем капитальным ремонтом по представленному проекту № 03/04-2018-АР.

Кроме того, кадастровым инженером установлено, что здание располагается на трех земельных участках с кадастровыми номерами:

- 42:27:0104003:145 общей площадью 772,56 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание; 

- 42:27:0104003:1346 общей площадью 76 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание,

- 42:27:0000000:465 (многоконтурный) общей площадью 6396 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, для эксплуатации наружных тепловых сетей, расположенный                  по адресу: г. Мариинск, от котельных 29/1, 29/2.

14.04.2020 общество обратилось к главы Мариинского городского поселения с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 42:27:0000000:465 для использования под собственным зданием части этого участка площадью 52 кв. м (том 4, л.д. 137).

30.04.2020 в связи с указанным обращением ООО «СтройИнвест» администрацией в адрес ресурсных организаций направлено письмо исх.                       № 02-03/917 с просьбой указать наличие (отсутствие) инженерных сооружений, находящихся в обслуживании (том 4, л.д. 138).

06.05.2020 ООО «Теплосервис» направило администрации ответ исх.              № 291 о том, что по испрашиваемому участку проходят надземные тепловые сети, находящиеся в его обслуживании (том 4, л.д. 139).

13.05.2020 администрацией дан ответ № 02-02/993 об отказе                              в утверждении схемы расположения испрашиваемого земельного участка                     в связи с его нахождением в территориальной зоне Т - Зона транспортной инфраструктуры (за исключением индивидуального транспорта), а также отсутствием такого вида использования земельного участка как «использование под собственным зданием» (том 4, л.д. 140).

В дополнение к обращению ООО «СтройИнвест» в письме от 17.06.2020 исх. № 02-01/1360 администрация сообщила о готовности рассмотреть заявление об утверждении схемы расположения земельного участка                           с кадастровым номером 42:27:0000000:465 на кадастровом плане территории для размещения административного здания при обращении собственника административного здания с заявлением об утверждении схемы расположения этого участка с разрешенным использование – коммунальное обслуживание.

Из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:27:0000000:465 следует, что он является многоконтурным, его границы состоят из 43 контуров, в состав участка входят 43 части,                         28 из которых имеют соответствующие ограничения прав. 

Ссылаясь на то, что согласно заключению кадастрового инженера, данному при подготовке технического плана на спорное здание, установлено, что последнее располагается на трех земельных участках, при этом земельный участок с кадастровым номером  42:27:0000000:465 не отведен для строительства и размещения здания, не принадлежит банку                                 и, следовательно, имеет признаки самовольной постройки, общество обратилось в арбитражный суд с иском, рассмотренным судами в рамках настоящего дела.

Признавая заключенный сторонами договор купли-продажи ничтожной сделкой и применяя последствия недействительности сделки, суд первой инстанции руководствовался статьями 128, 129, 153, 166, 168, 181, 195, 196, 222 ГК РФ, статьями 1, 2, 8, 9, 30, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьями 7, 11.3, 11.10, 85 ЗК РФ, определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходил из того, что реконструкция спорного здания осуществлена банком на земельном участке, не предоставленном для этих целей, следовательно, объект является самовольной постройкой и в связи с этим не мог являться объектом гражданских прав.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015                   № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные нормы содержались в части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав                     на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции до 01.01.2017).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2017 № 305-ЭС17-5571, в соответствии со статьей 222 ГК РФ признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться в рамках рассмотрения вопросов о ее сносе или о признании права собственности на самовольную постройку.

Между тем такие иски на разрешение суда не передавались, правовые                      и фактические основания введения в гражданский оборот реконструированного банком здания предметом судебного исследования                  не являлись; принятые органом местного самоуправления акты, на основании которых банком возведена недвижимость, не признаны незаконными и не отменены; несоответствия параметров построенного объекта проектной документации, градостроительному плану земельного участка, отведенного для строительства, не устанавливалось.

Доводы истца о расположении реконструированного объекта                          на не предоставленном для этих целей земельном участке основаны лишь                 на заключении кадастрового инженера, которое не отменяет актов органа местного самоуправления, явившихся основанием для введения указанного объекта в гражданский оборот, оценка которым, в свою очередь, может быть дана только в рамках рассмотрения иска о признании постройки самовольной.

Таким образом, в отсутствие признания спорного объекта самовольной постройкой в установленном порядке и при наличии юридического акта признания возникновения права собственности банка на реконструированный объект, не может быть признан правильным вывод судов первой и апелляционной инстанции о наличии в предмете договора купли-продажи, заключенного сторонами, дефекта, исключающего его из гражданского оборота.

Судами также не учтено, что удовлетворение предъявленного истцом иска не исключает внесенной в ЕГРН записи о праве продавца на спорный объект как на созданный в установленном порядке, поскольку такая запись может быть аннулирована лишь в случае принятия в порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ, решения о сносе самовольной постройки и его исполнения (абзац третий пункта 23 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

В связи с этим удовлетворение предъявленного истцом иска создает правовую неопределенность в отношении предмета купли-продажи.

На основании вышеизложенного исковые требования общества                             не подлежали удовлетворению, в связи с чем принятые по настоящему делу судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права.

Поскольку фактические обстоятельства дела судами установлены,                    суд кассационной инстанции в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ принимает по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы банка понесенные им судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной и кассационной жалобы в общей сумме 6 000 руб. подлежат возмещению ответчику истцом.

В связи с завершением кассационного производства меры                                   по приостановлению исполнения обжалованных судебных актов, принятые определением суда округа от 05.02.2021, подлежат отмене.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287,  частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21.09.2020и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2021 по делу № А27-10819/2020 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» требований отказать.

Меры по приостановлению исполнения обжалованных судебных актов, принятые определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа                  от 05.02.2021 по настоящему делу, отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» 6 000 руб.в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлиныпо апелляционной и кассационной жалобам.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									Е.Ю. Демидова

										Т.А. Зиновьева