﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6328/19 

Екатеринбург

14 октября 2019 г.

Дело № А50-20679/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Артемьевой Н.А.,

судей Павловой Е.А., Пирской О.Н. 

при ведении протокола помощником судьи Имамовой И.Р., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества «Центр управления проектами» (далее – общество «Центр управления проектами», должник) Бидуля Люции Рифовны на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 по делу № А50-20679/2017 Арбитражного суда Пермского края по заявлению конкурсного управляющего общества «Центр управления проектами» Бидуля Л.Р. о разрешении разногласий об имуществе, подлежащем реализации, в рамках дела о признании общества «Центр управления проектами» несостоятельным (банкротом).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено с использованием видеоконференц-связи при содействии Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании принял участие представитель конкурсного управляющего общества «Центр управления проектами» Бидуля Л.Р. – Свеженцев Д.Ю. (доверенность от 15.08.2019).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.07.2018 общество «Центр управления проектами» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника и по правилам, применяемым к банкротству застройщиков, установленным параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), с открытием в отношении него конкурсного производства; конкурсным управляющим утверждена Бидуля Л.Р.

Конкурсный управляющий должника Бидуля Л.Р. 14.02.2019 обратилась в арбитражный суд с заявлением об исключении из состава имущества, подлежащего реализации в соответствии с положением, представленным конкурсным кредитором публичным акционерным обществом  Банк ВТБ  (далее – Банк ВТБ) следующего имущества: 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажной застройки, общей площадью 3377 кв. м, кадастровый №: 59:32:3250001:14707, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево. ул. Радужная, 34, положение опубликовано в объявлении № 3500910; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для малоэтажной застройки, общей площадью 8369 кв. м, кадастровый №: 59:32:3250001:13659, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево, ул. Радужная, 38, положение опубликовано в объявлении № 3500964; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов жилой застройки, общей площадью 957 кв. м, кадастровый № 59:32:3250001:16402, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский р-н, с. Култаево, ул. Лазурная, д. 31, положение опубликовано в объявлении № 3500702; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированные жилые дома этажностью не выше 3 этажей, общей площадью 4200 кв. м кадастровый №: 59:32:3250001:15361, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево, ул. Первоцветная, 109, положение опубликовано в объявлении № 3500808; 

- жилое помещение (квартира), общей площадью 49,7 кв. м, кадастровый № 59:32:3250001:16956, расположенное по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево, ул. Радужная, д. 38, кв. 17 (Кестинг А.Б.), положение опубликовано в объявлении № 3500736; 

- жилое помещение (квартира), общей площадью 54,0 кв. м, кадастровый № 59:32:3250001:16946, расположенное по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево. ул. Радужная 38, кв. 7 (Патраков Л.С.) положение опубликовано в объявлении № 3500687.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 16.04.2019 (судья Рахматуллин И.И.) разногласия разрешены путем исключения указанного имущества из состава имущества, подлежащего реализации в соответствии с положениями, представленными Банком ВТБ.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 (судьи Романов В.А., Мартемьянов В.И., Мухаметдинова Г.Н.) определение суда от 16.04.2019 отменено в обжалуемой части. Отказано в удовлетворении заявления об исключении из состава имущества, подлежащего реализации в соответствии положениями, представленными Банком ВТБ, следующего имущества: земельного участка с кадастровым                                 № 59:32:3250001:16402, расположенного по адресу: Пермский край,     Пермский р-н, с. Култаево, ул. Лазурная, д. 31, и земельного участка с кадастровый № 59:32:3250001:15361, расположенного по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево, ул. Первоцветная, 109.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий должника Бидуля Л.Р.  просит постановление суда апелляционной инстанции от 31.07.2019 отменить, определение суда первой инстанции от 16.04.2019 оставить в силе, ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указывает, что на земельном участке, расположенном  по адресу: Пермский край, Пермский р-н, с. Култаево, ул. Лазурная, д. 31, находится постройка – коттедж, не завершенный строительством, с ориентировочной степенью готовности 80 – 90%; на земельном участке (на котором должен быть возведен многоквартирный дом), расположенном  по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево, ул. Первоцветная, 109, находится фундамент (цоколь) жилого дома; на момент представления соответствующих положений о продаже данного имущества от Банка ВТБ у конкурсного управляющего отсутствовали сведения о зарегистрированных правах должника на указанные объекты незавершенного строительства, цена была определена непосредственно за земельные участки, объекты незавершенного строительства не были приняты в расчет. Конкурсный управляющий полагает, что регистрация соответствующего имущества будет способствовать привлечению более широкого круга покупателей и получению максимально возможной выручки от продажи земельных участков. Заявитель жалобы согласен с выводами суда первой инстанции о том, что выставление на торги земельных участков с возведенными и не зарегистрированными надлежащим образом на них объектами преждевременно до разрешения вопросов относительно принадлежности этих объектов. Обращает внимание суда округа на то, что конкурсный управляющий не уклоняется от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, осуществил поиск кадастрового инженера для подготовки необходимых документов в целях постановки объектов на кадастровый учет.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции устанавливает правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, а также проверяет соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 02.07.2018 общество «Центр управления проектами» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника и по правилам, применяемым к банкротству застройщиков, установленным параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве), с открытием в отношении него конкурсного производства; конкурсным управляющим утверждена Бидуля Л.Р.

При подготовке торгов по реализации обеспеченного залогом имущества должника Банком ВТБ в адрес конкурсного управляющего направлены Порядок и условия проведения торгов по реализации предмета залога, которым в предмет торгов включены и два спорных земельных участка, а именно: 

- лот № 1 - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для объектов жилой застройки, общей площадью 957 кв. м, кадастровый № 59:32:3250001:16402, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский р-н, с. Култаево,            ул. Лазурная, д. 31, с установлением начальной стоимости на торгах          480 000 руб.;

- лот № 4 - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированные жилые дома этажностью не выше 3 этажей, общей площадью 4200 кв. м, кадастровый № 59:32:3250001:15361, расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское с/п, с. Култаево, ул. Первоцветная, 109, с установлением начальной стоимости на торгах 1 510 000 руб. 

В дальнейшем от Банка ВТБ после подачи заявления о разногласиях в адрес конкурсного управляющего поступили новые положения, в том числе:

 - порядок и условия проведения торгов по реализации предмета залога общества «Центр управления проектами» (земельный участок площадью        957 кв. м) (лот 1); 

- порядок и условия проведения торгов по реализации предмета залога общества «Центр управления проектами» (земельный участок площадью      4200 кв. м) (лот 4).

Обновленные положения опубликованы конкурсным управляющим в соответствии с требованиями закона в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве № 3500702 и 3500808. 

Полагая, что часть имущества, включенного залоговым кредитором в порядок продажи, подлежит исключению, конкурсный управляющий        Бидуля Л.Р. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением о разрешении разногласий.  

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление конкурсного управляющего и исключая из состава подлежащего реализации имущества земельные участки в селе Култаево по ул. Лазурная, д. 31 и по ул. Первоцветная, 109, исходил из того, что согласно оценочному отчету на первом из них находится незавершенное строительством строение, а на   другом – фундамент строения, в связи с чем выставление на торги участков с объектами, не зарегистрированными надлежащем образом, преждевременно до разрешения вопросов относительно принадлежности этих объектов; в этой связи лоты № 1 и 4 подлежат исключению из положений, так как потенциальные участники торгов должны изначально располагать информацией о составе недвижимого имущества, в том числе и об объектах, находящихся на земельных участках, их характеристиках.

Отменяя определение суда первой инстанции и удовлетворяя жалобу Банка ВТБ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отложение реализации земельных участков до вероятного события (регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства) нарушает права кредитора на получение денежных средств от реализации предмета залога, так как ставится в зависимость от возведения соответствующих зданий, строений, сооружений, введение их в эксплуатацию и пр., что приводит к затягиванию процедуры реализации как предмета залога, так и процедуры банкротства должника в целом, а также увеличению расходов на содержание предмета залога, что не способствует в данном случае наиболее полному и соразмерному удовлетворению требований кредиторов.

Между тем судом апелляционной инстанции не принято во внимание следующее.

Рассмотрение разногласий, возникших в деле о несостоятельности (банкротстве), производится по правилам статьи 60 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено Законом о банкротстве.

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (пункт 2  статьи 131 Закона о банкротстве); особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, закреплены в статье 18.1 Закона о банкротстве. 

Согласно пункту 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 201.14 Закона о банкротстве.

Статья 201.14 Закона о банкротстве (положения которой по существу не изменились с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ) закрепляет в деле о банкротстве застройщика особенности расчетов с кредиторами и порядок распределения выручки в случае реализации предмета залога, в качестве которого данная норма (пункт 1) указывает либо объект строительства, принадлежащий застройщику на праве собственности, либо земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды).

Судами установлено, что согласно отчету об оценке от 31.10.2018 № 1148/18 на земельном участке с кадастровым номером 59:32:3250001:16402 (лот № 1) находится постройка: коттедж, не завершенный строительством, который не был учтен в рамках оценки; в соответствии с данными публичной кадастровой карты и справочной информацией Росреестра регистрация прав на данный недостроенный коттедж не произведена; согласно отчету об оценке      от 31.10.2018 № 1149-2/18 на земельном участке с кадастровым номером 59:32:3250001:15361 (лот № 4) находится постройка: фундамент (цоколь) жилого дома, в соответствии с данными публичной кадастровой карты и справочной информацией Росреестра какие-либо права на фундамент не зарегистрированы.

В силу пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (пункт 1 статьи 65 Закона об ипотеке).

Договорами об ипотеке от 17.08.2016 № ПКЗ/2015-11-з08 и от 21.06.2017 № ПКЗ/2015-11-з16 не предусмотрено условие о запрете возведения здания или сооружения, что свидетельствует о том, что возведение после регистрации ипотеки земельного участка каких-либо построек на нем влечет распространение действия договора об ипотеке и на данные строения. 

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. 

Объекты незавершенного строительства становятся объектами недвижимого имущества, участвующими в обороте, при наличии зарегистрированного права собственности на них. 

Таким образом, разумными в данном случае являются доводы конкурсного управляющего о том, что до выставления на торги спорных земельных участков необходимо осуществить государственную регистрацию права собственности должника на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках, что направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота, на создание оптимальных условий для проведения торгов с имуществом должника.

Судом первой инстанции с учетом приведенных сторонами доводов и представленных доказательств верно отмечено, что указание надлежащих характеристик продаваемого имущества, в частности нахождения на земельных участках объектов незавершенного строительства, позволит покупателям в полной мере идентифицировать объекты, подлежащие продаже на торгах, оценить их ликвидность.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права (часть 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), определение суда первой инстанции следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 по делу № А50-20679/2017 Арбитражного суда Пермского края отменить, определение Арбитражного суда Пермского края от 16.04.2019 по данному делу оставить в силе.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий					           	Н.А. Артемьева 

Судьи					           	Е.А. Павлова 

                                                                                             	О.Н. Пирская