ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Город Тула                                                                                   дело N А54-3750/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08.06.2021

Постановление изготовлено в полном объеме  10.06.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Бычковой Т.В., судей Егураевой Н.В., Сентюриной И.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Авеко Квест» и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Рязанской области от 29.03.2021 по делу № А54-3750/2020 (судья Соломатина О.В), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Авеко Квест» (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании обеспечительного взноса в сумме 47 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.05.2020 по 09.11.2020 в сумме 993 руб., расходов по оплате услуг нотариуса за производство протокола осмотра доказательств в сумме 6 600 руб., судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 30000 руб. (с учетом уточнений), и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Авеко Квест» (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании денежных средств в сумме 189 022 руб. за проведение демонтажных работ, денежных средств в сумме 27 820 руб. 93 коп. в качестве затрат на покупку строительных материалов,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее ответчик) обеспечительного взноса в сумме 47000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.05.2020 по 02.06.2020 в сумме 155 руб., судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 30000 руб. 

Определением суда от 22.06.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Определением суда от 20.08.2020  Арбитражный суд Рязанской области  перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

14.09.2020 индивидуальный предприниматель ФИО2, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в Арбитражный суд Рязанской области со встречным исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" денежных средств в сумме 189022 руб. за проведение демонтажных работ, денежных средств в сумме 27820,93 руб. в качестве затрат на покупку строительных материалов. 

Определением от 21.09.2020 встречное исковое заявление принято Арбитражным судом Рязанской области к рассмотрению по существу. 

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27 марта 2021 года первоначальный иск удовлетворен полностью, с  индивидуального предпринимателя ФИО2  в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" взыскан  обеспечительный взнос по договору аренды нежилого помещения Н2 от 04.10.2019 в сумме 47000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.05.2020 по 09.11.2020 в сумме 993 руб., расходы по оплате услуг нотариуса за производство протокола осмотра доказательств в сумме 6600 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 30000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 руб.

Указанным выше решением суда  встречные исковые требования удовлетворены частично,  с общества с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  взысканы  денежные средства в сумме 204164,43 руб., в остальной части встречный иск оставлен без удовлетворения.  В результате зачета первоначальных и встречных исковых требований  суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Авеко Квест в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  денежные средства в сумме 117571,43 руб.

ФИО2, не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворения первоначального иска, обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение в части удовлетворения требований ООО «Авеко Квест» к индивидуальному предпринимателю ФИО2, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Авеко Квест» к индивидуальному предпринимателю ФИО2.

ФИО2 не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что ООО «Авеко Квест» не был нарушен, предусмотренный договором порядок уведомления арендодателя о расторжении договора аренды.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции не было учтено, что порядок уведомления арендодателя о расторжении договора предусмотрен не только пунктом 5.2 договора, положения которого касаются только общего срока уведомления, без ссылки на порядок такого уведомления, который имеет ключевое значение при рассмотрении вопроса о законности удержания ФИО2 обеспечительного взноса после расторжения договора аренды.

По мнению ФИО2, арендатором  при уведомлении арендодателя  о расторжении договора аренды были нарушены условия договора, предусмотренные в пунктах 7.3, 7.4, 7.5, поскольку арендатор известил арендодателя о расторжении договора, направив электронное письмо с электронного адреса, не предусмотренного договором и неизвестного арендодателю, а отправленное арендатором по почте уведомление о расторжении договора, арендодатель получил менее чем за месяц до расторжения договора.

Заявитель жалобы полагает, что в  связи с нарушением  ООО «АвекоКвест» порядка уведомления арендодателя о расторжении договора, арендатор не имеет право требовать от арендодателя  возврата обеспечительного взноса.

ООО «Авеко Квест» представило возражения на апелляционную жалобу ФИО2, в которых просит оставить обжалуемое решение в части удовлетворения первоначального иска оставить без изменения, а апелляционную жалобу  ФИО2 без удовлетворения.

ООО «Авеко Квест» также обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение в части удовлетворения встречного иска ФИО2  и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении встречного иска  ФИО2 полностью.

ООО «Авеко Квест» полагает не основанным на материалах дела вывод суда первой инстанции о том, что арендные отношения сторон спора по договору аренды от 4.10.2019 являются фактически, продолжением ранее возникших арендных отношений с прежним арендодателем –ФИО3

Заявитель жалобы полагает, что судом первой инстанции  к спорным правоотношениям применена норма права, не подлежащая применению, поскольку положения статьи 617 ГК РФ предусматривают правопреемство в рамках ранее заключенного договора аренды при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, в рассматриваемом  деле договор аренды с ФИО3 был расторгнут  соглашением сторон, по акту приема передачи от 30.09.2019 помещение было возвращено ООО «Авеко Квест» ФИО3 , а 4 октября 2019 ООО «Авеко Квест» был заключен с ФИО2 новый договор аренды на условиях, отличающихся от условий договора аренды с ФИО3

Заявитель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что не имеет правового значения срок возведения в арендуемом помещении  перегородок,  в связи с  отсутствием доказательств согласия ФИО3 или ФИО2 на возведение арендатором перегородок.

По мнению заявителя жалобы указанное выше согласие  ФИО2 не могло быть получено в 2016 году ( год возведения перегородок), поскольку ФИО2 в то время не имел никакого отношения к спорному помещения,  а отсутствие согласия ФИО3 на установку перегородок не имеет правового значения поскольку ООО «Авеко Квест» и ФИО2 заключили самостоятельный договор аренды 4.10.2019 когда ФИО3  уже не имел никакого отношения к спорному помещению.

Заявитель жалобы также указывает на то, что ФИО3, расторгнув договор аренды с ООО «Авеко Квест», принял помещение без каких-либо замечаний относительно его состояния, несмотря на то, что спорные перегородки в помещении установлены с 2016 года и ФИО3 в течении всего периода нахождения помещения в аренде у ООО «Авеко Квест»  не предъявлял претензий к арендатору относительно установленных перегородок.

Заявитель жалобы также указал на то, что ФИО2, заключая договор аренды с ООО «Авеко Квест» знал о  состоянии собственного помещения и о наличии в нем перегородок.

Заявитель жалобы также ссылается на то, что судом первой инстанции не была дана надлежащая оценка, представленным ООО «Авеко Квест» доказательствам, подтверждающим, что спорные перегородки были возведены в 2016.

Заявитель жалобы полагает, что ООО «Авеко квест», установив перегородки и обшив часть помещения досками, произвело улучшения в помещении ФИО3, с которыми последний согласился, так как  при расторжении договора не заявлял об их демонтаже, в связи с чем указанные улучшения являлись собственностью ФИО3 и с этими улучшениями ФИО3 продал помещение ФИО2

ООО «Авеко Квест» представлено в суд ходатайство, в котором заявитель просит рассмотреть жалобы в отсутствии его представителей, поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и  просит оставить без удовлетворения апелляционную жалобу ФИО2

Лица, участвующие в деле представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей  истца  и ответчика  не препятствует рассмотрению апелляционных жалоб, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, полагает, что апелляционная жалоба ООО «Авеко Квест» подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение подлежит отмене в части удовлетворения встречного иска, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует: 04.10.2019 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения Н2 (т.1 л.д.16-23), по условиям которого Арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а Арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 договора (пункт 1.1 договора). 

Пунктом 1.2 договора определено, что объектом аренды по договору является часть нежилого помещения Н2 арендуемой площадью 142 кв.м., назначение - нежилое, этаж: 0 подвал, кадастровый номер: 62:29:0080057:291, находящееся по адресу: 

<

...>, пом. Н2.

 В пункте 1.4 договора предусмотрено, что предоставляемое в аренду помещение должно использоваться строго по прямому назначению, а именно: нежилое, для использования под центр по организации и проведению досугового мероприятия, квестов.   В соответствии с пунктом 2.3.8 договора, по окончании срока аренды Арендатор в течение 7 (семи) календарных дней обязуется освободить помещение от своего имущества. В случае невыполнения данного условия Арендодатель вправе самостоятельно освободить помещение от имущества Арендатора, счет на оплату расходов и услуг по освобождению помещения предоставляется Арендатору, который обязан оплатить его в течение 5 рабочих дней. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора, обеспечительный взнос в размере 47000 руб. вносится Арендатором на расчетный счет Арендодателя до 10.11.2019 в размере арендной платы за один полный месяц аренды и подлежит возврату в течение 10 рабочих дней с даты окончания срока действия договора, при условии отсутствия нарушений со стороны Арендатора по договору за весь период аренды (или за вычетом сумм удержаний), при условии соблюдения Арендатором порядка передачи (возврата) помещения в соответствии с условиями договора.

 Пунктом 5.2 договора установлено, что при досрочном внесудебном отказе Арендатора от исполнения договора он обязан письменно уведомить об этом Арендодателя не позднее, чем за один месяц до даты расторжения.

 В случае нарушения Арендатором установленного настоящим пунктом уведомительного срока, обеспечительный взнос возврату не подлежит.

 Согласно пункту 6.1 договора, по факту исполнения Арендатором своих обязанностей по оплате арендной платы за первый месяц и по оплате обеспечительного взноса, в соответствии с пунктами 3.1-3.3 договора, Арендодатель передает Арендатору помещение по акту приема-передачи (Приложение №2 к договору - т.1 л.д.25).

 Исходя из положений пункта 6.2 договора, в день окончания срока аренды помещения, либо при досрочном расторжении договора, Арендатор обязан передать Арендодателю по акту приема-передачи арендуемое помещение в состоянии не хуже того, в котором оно находилось на момент его передачи Арендатору, со всеми неотделимыми улучшениями, с учетом нормального износа, а также освободить его от своего имущества. 

В соответствии с пунктом 7.3 договора для оперативного исполнения договора стороны вправе направлять друг другу по электронной почте уведомления, письма, вести переписку, связанную с исполнением договора. В случае направление какого-либо документа с использованием электронной почты сторона отправитель обязана в течение трех рабочих дней после отправления документа направить другой стороне надлежащим образом, оформленный оригинал отправленного документа, имеющий оригинал подписи уполномоченного лица и оригинал оттиска печати организации.

 Пунктом 7.4 договора установлено, что документы, указанные в пункте 7.3 договора, передаются по электронной почте, доставляются с помощью курьеров или заказной почтой по адресам, указанным в разделе 8 договора.

 Согласно пункту 7.5 договора, стороны уведомляют друг друга о любых изменениях адреса электронной почты, почтовых и юридических адресов, банковских реквизитов, о смене исполнительного органа, имеющего право подписи официальных документов. Исполнение обязательств сторонами по старым адресам и банковским реквизитам, до получения уведомления об их изменении, считается надлежаще исполненным. 

Из материалов дела следует, что 04.10.2019 имущество передано  Арендатору по акту приема-передачи (т.1 л.д.25), подписанному Арендодателем и Арендатором. Арендодатель передал Арендатору, а Арендатор принял в аренду часть нежилого помещения Н2 арендуемой площадью 142 кв.м., назначение - нежилое, этаж: 0 подвал, кадастровый номер: 62:29:0080057:291, находящееся по адресу: 

<

...>, пом. Н2.

 Помещение передано Арендодателем Арендатору в следующем техническом состоянии: - состояние стен - оштукатурены, покрашены; - состояние потолков - армстронг потолок; - состояние пола - выложена керамическая плитка; - состояние окон и дверей - пластиковые со стеклопакетами; - состояние электрооборудования - установлены светильники и электрические розетки; - состояние сантехнического оборудования - установлено сантехническое оборудование. 

Во исполнение обязательств по договору аренды общество с ограничен- 6 А54-3750/2020 ной ответственностью "Авеко Квест" платежным поручением №12 от 08.11.2019 произвело оплату арендных платежей за октябрь и ноябрь 2019 года в сумме 89452 руб. и обеспечительного взноса в сумме 47000 руб. (т.1 л.д.26).

 01.04.2020 общество с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" направило индивидуальному предпринимателю ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды с 01.05.2020 (т.1 л.д.27). 

Помещение было возвращено индивидуальному предпринимателю ФИО2 29.04.2020, что подтверждается актом приема-передачи помещения, подписанным сторонами (т.1 л.д.28-29). 

Ввиду того, что обеспечительный взнос в сумме 47000 руб. обществу с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" возвращен не был, индивидуальному предпринимателю ФИО2 была направлена претензия от 26.05.2020 с требованием возвратить денежные средства в указанной сумме (т.1 л.д.31-32). 

 Индивидуальный предприниматель ФИО2, ссылаясь на то, что ООО «Авеко Квест» нарушило порядок уведомления арендодателя о расторжении договора аренды  и арендатором арендуемое помещение возращено арендодателю в ненадлежащем состоянии  обратился в Арбитражный суд Рязанской области со встречным исковым заявлением (т.2 л.д.4-6). 

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный исковые требования, обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно пункту 3.1 договора, обеспечительный взнос в размере 47000 руб. вносится Арендатором на расчетный счет Арендодателя до 10.11.2019 в размере арендной платы за один полный месяц аренды и подлежит возврату в течение 10 рабочих дней с даты окончания срока действия договора, при условии отсутствия нарушений со стороны Арендатора по договору за весь период аренды (или за вычетом сумм удержаний), при условии соблюдения Арендатором порядка передачи (возврата) помещения в соответствии с условиями договора.

Факт перечисления обществом с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" денежных средств (обеспечительного взноса в сумме 47000 руб.) индивидуальному предпринимателю ФИО2 подтверждается материалами дела. 

 Исходя из  условий договора аренды, суд первой инстанции сделал правильный  вывод о том, что обеспечительный взнос является способом обеспечения обязательств арендатора по договору и составляет размер арендной платы за один месяц аренды. 

Соглашением от 29.04.2020 стороны пришли к соглашению о расторжении договора с 01.05.2020 , при этом у истца  отсутствовала задолженность по арендным платежам, в счет погашения которой возможно учесть спорный гарантийный платеж.

Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ФИО2   о том, что ООО "Авеко Квест" не был соблюден порядок расторжения договора, так как уведомление о расторжении договора было направлено с электронного адреса Арендатора, не предусмотренного разделом 8 договора. 

Поскольку право на односторонний отказ от договора предусмотрено договором, общество с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" воспользовалось таким правом, заявив об этом в электронном письме 01.04.2020. Письмо было направлено с электронного адреса директора общества с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" ФИО4 (Kspetrova_777@mail.ru) по электронному адресу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ksb9004000@me.com). 

Адрес электронной почты индивидуального предпринимателя ФИО2 - ksb9004000@me.com - указан в п. 8 договора в реквизитах сторон. То есть, письмо о расторжении договора аренды было направлено по надлежащему электронному адресу ответчика. 

Обществом с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" представлен протокол осмотра нотариусом ФИО5 письменных доказательств серии 62 АБ №1498026 от 07.11.2020 и серии 62 АБ №1498026 от 07.11.2020 (т.2 л.д.131- 134, т.3 л.д.5-8). Из протоколов следует, что информация в виде электронных почтовых сообщений размещена на бесплатном почтовом сервисе коммуникационного портала, находящегося в информационной и телекоммуникационной сети общего пользования Интернет на страницах информационного ресурса, расположенного по адресу: http://mail.ru/ в электронном почтовом ящике с адресом "Kspetrova_777@mail.ru".

 Согласно указанным протоколам нотариусом осмотрено содержание электронных почтовых сообщений, отправляемых с электронного почтового ящика с адресом "Kspetrova_777@mail.ru" и установлено, что 01.04.2020 по адресу "ksb9004000@me.com", который принадлежит индивидуальному предпринимателю ФИО2 (данный факт подтвержден разделом 8 спорного договора и предпринимателем не опровергнут), было направлено сообщение (т.1 л.д.73) следующего содержания: "ФИО6, ООО ABEKO КВЕСТ в лице директора ФИО4 просит Вас рассмотреть возможность отмены арендной платы по договору нежилого помещения Н2, находящегося по адресу улица Введенская 91, за май и июнь 2020 года, а также снижение арендной платы с 47000 руб. до 35000 руб. с июля 2020 года. Просьбы обусловлены текущей ситуацией в стране, а также рыночными предложениями арендной ставки на аналогичные помещения по улице Введенская. В случае невозможности удовлетворить вышеизложенные просьбы, просим принять Уведомление о расторжении договора и подготовить Акт приёма-передачи помещения к 1мая 2020г.". Во вложении к письму имеется уведомление о расторжении договора. 

Исходя из изложенного, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что ФИО2 был надлежащим образом уведомлен о расторжении договора письмом от 01.04.2020. из текста, которого ясно следует  намерение именно ООО «Авеко Квест» расторгнуть договор. Текст сообщения содержит ссылку на сторон, указанных в договоре, имеется ссылка на арендуемый объект. 

Судом первой инстанции были обоснованно не приняты доводы ФИО2 о перемещении данного юридически значимого сообщения почтовой программой ответчика в папку "Спам", поскольку изложенные  обстоятельства находятся в сфере контроля Арендодателя как участника договора, который, при должной степени заботливости и осмотрительности, действуя добросовестно, с учетом интересов Арендатора, обязан отслеживать сообщения, направляемые ему по указанному им в договоре адресу электронной почты. 

Судом апелляционной инстанции не могут быть приняты доводы ФИО2 о том, что арендатором  при уведомлении арендодателя  о расторжении договора аренды были нарушены условия договора, предусмотренные в пунктах 7.3, 7.4, 7.5.

Суд апелляционной инстанции полагает, что несоответствие адреса электронной почты отправителя уведомления о расторжении договора аренды реквизитам стороны, указанным в пункте 8 договора аренды не имеет значения для рассмотрения данного дела, поскольку по смыслу условий договора, изложенных в пункта 7.3,7.4, 75 договора стороны обязаны направлять друг другу уведомления и письма только по адресу электронной почты, указанной в пункте 8 и соответственно извещать друг друга об изменении адреса электронной почты, на которую следует направлять корреспонденцию, однако, условия договора не содержат обязательств сторон об обязательном направлении писем и уведомлений только с того адреса электронной почты который предусмотрен договором.

Исходя из изложенного, направление ООО «Авеко Квест» уведомления о расторжении договора с адреса электронной почты, не предусмотренного договором, не является нарушением условий договора, изложенных в пунктах 7.3, 7.4, 7.5.

ООО «Авеко Квест» также была надлежащим образом исполнена, предусмотренная пунктом 7.4 договора обязанность по последующему направлению уведомления о расторжении договора по почте по адресу, указанном в пункте 8 договора.

 С учетом сроков, необходимых для расторжения договора, установленных пунктом 5.2 договора, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о соблюдении обществом с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" положений договора аренды нежилого помещения Н2 от 04.10.2019 и правомерности требования возврата обеспечительного взноса в сумме 47000 руб. 

Исходя из изложенного, апелляционная жалоба ФИО2 удовлетворению не подлежит, а обжалуемое решение в части удовлетворения первоначального иска подлежит оставлению без изменения.

Удовлетворяя частичного встречный иск ФИО2, суд первой инстанции исходил из следующего.

В обоснование встречного искового заявления индивидуальный предприниматель ФИО2 указывал, что согласно пункту 2.3.8 договора аренды по окончании срока аренды Арендатор в течение 7 календарных дней обязуется освободить помещение от своего имущества. В случае невыполнения данного условия Арендодатель вправе самостоятельно освободить помещение от имущества Арендатора, счет на оплату расходов и услуг по освобождению помещения предоставляется Арендатору, который обязан оплатить его в течение 5 рабочих дней. 

Исходя из изложенного, истец по встречному иску полагает, что Арендатор должен был осуществить демонтаж возведенных им для осуществления своей деятельности отделимых улучшений арендуемого имущества (перегородок), а также осуществить косметический ремонт передаваемого помещения. 

Стоимость отделимых улучшений в размере 216842,93 руб., согласно расчету индивидуального предпринимателя ФИО2, состоит из затрат на материалы в сумме 27820,93 руб. (т.2 л.д.35-44) и затрат на работы (копия договора подряда и копия сметы на работы прилагаются) в сумме 189022 руб. (т.2 л.д.31-34,45). 

 В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Договор аренды расторгнут сторонами с 01.05.2020. Актом приема-передачи помещения от 29.04.2020 (т.1 л.д.28-29) общество с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" возвратило помещение индивидуальному предпринимателю ФИО2. При этом в акте приема-передачи помещения от 29.04.2020 зафиксировано следующее состояние помещения: - состояние потолков - армстронг потолок; - состояние пола - выложена керамическая плитка; - состояние окон и дверей - пластиковые со стеклопакетами; - в помещении присутствуют стены из гипсокартона (указаны в плансхеме - т.1 л.д.30) - в помещении, окруженном стенами 6,5,7,9, находится комната, обшитая деревянными рейками (стены и потолок) изнутри комнаты, а также пол; - стены внутри помещения окрашены в разные тона - белый, красный, серый, а также наклеены обои разных цветов. Кроме того, в акте приема-передачи от 29.04.2020 указаны стены из гипсокартона под цифрами 1-10, возведенными внутри спорного нежилого помещения. Стены указаны на плане помещения, который является приложением к акту (т. 1 л.д. 28-30). 

ИП ФИО2 указывал, что им были проделаны работы по демонтажу спорных гипсокартонных перегородок, а также проведены работы по демонтажу плинтуса ПВХ, каменной ваты стен, обшивки стен и потолка из доски, ламината, дверей, деревянных полов, окон, декоративного кирпича колонн, потолка Армстронг, вынос мусора из подвального помещения, вывоз мусора, огрунтовка стен, окраска стен, монтаж потолка Армстронг, электромонтажные работы, частичная шпатлевка стен. В подтверждение расходов на восстановительные работы по ремонту помещения истцом по встречному иску представлены счета и чеки на сумму 15135,93 руб. (т.2 л.д.35-43), платежное поручение на сумму 12685 руб., подтверждающее оплату лакокрасочных материалов (т.2 л.д.44), смета к договору №22062020/01 от 22.06.2020 о выполнении демонтажных работ на сумму 189022 руб. (т.2 л.д.32), справка о стоимости выполненных работ и затрат на сумму 189022 руб. (т.2 л.д.34), акт выполненных работ (т.2 л.д.33), платежное поручение №82 от 23.06.2020, подтверждающее оплату выполненных работ (т.2 л.д.45). 

Возражая относительно удовлетворения встречных исковых требований, общество с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" утверждало, что при заключении договора 04.10.2019 перегородки из гипсокартона в помещении уже были установлены, поскольку были возведены в период действия договора аренды с предыдущим собственником помещения - ФИО3 Перегородки были возведены обществом для деятельности по организации квестов. По мнению общества, индивидуальный предприниматель ФИО2 не вправе предъявлять требования о демонтаже перегородок. 

Отклоняя доводы ответчика по встречному иску, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела имеется договор аренды спорного нежилого помещения №4-18- А/ИПШ/16/02 от 21.08.2018, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью "Авеко Квест" (т.2 л.д.112-118).

 Договор от 04.10.2019 был подписан в связи с продажей ИП ФИО3 спорного нежилого помещения ИП ФИО2 

Ссылаясь на положения пункта  1 статьи 617 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, суд первой инстанции сделал вывод о том, что  арендные отношения сторон по договору аренды от 04.10.2019 являются, фактически, продолжением ранее возникших арендных отношений. 

Поскольку в плане помещения (т.2 л.д.119), акте от 21.08.2018 приема-передачи к договору аренды нежилого помещения №4-18-А/ИПШ/16/02 от 21.08.2018 (т.2 л.д.120) и в приложению №1 к договору от 04.10.2019 (план помещения) и приложению №2 к договору от 04.10.2019 (акт приема-передачи помещения), перегородки из гипсокартона в помещении отсутствуют,  то судом первой инстанции был сделан вывод об обязанности арендатора возместить арендодателю его расходы по   демонтажу спорных перегородок и приведению помещения в первоначальное состояние.

Суд апелляционной инстанции считает указанные выше выводы суда первой инстанции не соответствующими материалам дела.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод ООО «Авеко Квест» о том, что положения пункта  1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку регулируют отношения сторон при смене собственника переданного в аренду помещения и продолжении действия договора аренды, заключенного с предыдущим собственником помещения.

В рассматриваемом деле, как уже установлено выше, договор аренды от 21.08.2018, заключенный ООО «Авеко Квест» с прежним собственником помещения ФИО3 был расторгнут сторонами 30.09.2019 до даты регистрации перехода права собственности на помещение к ФИО2 ( 04.10.2019).

Договор аренды с ФИО2 был заключен ООО « Авеко Квест» только 04.10.2019.

Исходя из изложенного, вывод суда первой инстанции преемстве ФИО2 прав прежнего собственника помещения на возмещение расходов на приведение помещения в первоначальное состояние, как и вывод том, что  период возведения в помещении перегородок не имеет значения противоречит закону и материалам дела.

 ООО «Авеко Квест» представило в материалы дела доказательства, из которых следует, что гипсокартонные перегородки внутри   спорного помещения были возведены ООО «Авеко Квест» в 2016 году.

В подтверждение указанного факт ООО «Авеко Квест» представило договор подряда № 1 от 23.10.2016 ( л.д.30-31 т.3), заключенный между ООО «Авеко Квест» и  ФИО7, в соответствии с которым ФИО7 обязался произвести монтаж перегородок из гипсокартона для организации квестов согласно техническому заданию в арендуемом ООО «Авеко Квест» помещении на основании договора аренды от 21.10.2016 с ИП ФИО3

В техническом задании к договору содержится план-схема, согласно которой должен быть произведен монтаж перегородок, из которого следует, что именно эти перегородки имелись в помещении на момент передачи помещения ООО «Авеко-Квест» ФИО2

В материалах дела также имеется акт сдачи-приемки работ по договору подряда № 1 от 23.10.2016 от 20.12.2016 (л.д.32 т.3), из которого следует, что ФИО7 исполнил обязательства по монтажу перегородок в соответствии с договором подряда от 23.10.2016.

Кроме того факт наличия в 2016 спорных перегородок в арендуемом ООО «Авеко Квест» помещении подтверждается планом эвакуации от 29.12.2016 ( л.д.33 т. 3), который был разработан ООО «ВДПО». Разработка  указанного плана эвакуации ООО «ВДПО» подтверждается актом оказанных услуг от 20.01.2017 и  актом сверки (л.д.-34-35 т.3), подписанными ООО «Авеко Квест» и ООО «ВДПО».

ООО «Авеко Квест» 21.12.2016 также заключило с ФИО7 договор подряда № 2 ( л.д.101-103 т.3), в соответствии с которым ФИО7 обязался произвести монтаж досок внутри помещения для организации квестов в арендуемом заказчиком помещении на основании договора аренды от 21.10.2016 с ФИО3

Актом сдачи-приемки работ по договору подряда № 2 от 21.12.2016 от 16.12.2016 ( л.д.104 т.3) подтверждается факт выполнения работ по указанному выше договору подряда.

ООО «Авеко  Квест» также представило документы подтверждающие наличие спорных перегородок в арендуемом помещении на 26.09.2019 ( то есть до заключения договора с ФИО2).

В материалах дела имеет коммерческое предложение  ООО «Академия комплексной безопасности» по монтажу системы пожарной сигнализации  в помещения ООО «Авеко Квест» на основании обследования объекта заказчика, произведенного 26.09.2019 ( л.д.106 т.3), к которому приложен план расположения оборудования пожарной сигнализации в помещения ООО «Авеко квест» по адресу: 

<

...> составленный  ООО «Академия комплексной безопасности».

Из указанного выше плана следует, что на дату проведения обследования – 26.09.2019 спорные перегородки в арендуемом помещении уже были смонтированы.

ФИО2 не опроверг указанные выше доказательства и не заявил в порядке статьи 161 АПК РФ о фальсификации  ответчиком указанных доказательств.

Судом апелляционной инстанции не может быть принят довод ФИО2 о том, что в актах приема-передачи спорного помещения от ООО «Авеко Квест» ФИО3 и от ФИО2 к ООО «Авеко Квест» отсутствуют сведения о наличии перегородок, поскольку планы составлялись в соответствии с данными технического паспорта, в котором отсутствуют сведения о гипсокартонных перегородках, кроме того, отсутствие перегородок на дату подписания актов, как уже установлено выше, опровергается другими доказательствами.

Поскольку прежний собственник помещения ФИО3 при расторжении договора аренды  с ООО «Авеко Квест» принял помещение без  претензий и замечаний, требований к арендатору о приведении помещения в первоначальное состояние не предъявлял, то следует сделать вывод о том, что ФИО3 не имел возражений относительно монтажа  в принадлежащем ему помещении перегородок и обшивки части помещения деревом.

Исходя из изложенного ФИО2 приобрел у ФИО3 помещение с уже смонтированными в нем перегородками и обшивкой части помещения деревом, в связи с чем для ФИО2 на дату передачи им в аренду ООО «Авеко Квест»  помещения, первоначальным состоянием помещения являлось  состояние помещения с имеющимися в нем перегородками и обшивкой части помещение деревом.

Поскольку  ФИО2 не доказал, что его право нарушено, то он  не вправе требовать от арендатора приведения помещения, в состояние которого не имелось на дату передачи ФИО2 помещения в аренду ООО «Авеко Квест», соответственно ФИО2 не имеет права требовать от ООО «Авеко Квест» возмещения своих расходов на демонтаж перегородок и обшивки стен.

ФИО2 также требовал возмещения своих расходов на покраску потолков и стен, поскольку они были окрашены в разные цвета, однако, в материалах дела отсутствуют доказательства подтверждающие, что в разные цвета потолок и стены были окрашены ООО «Авеко квест» и отсутствуют доказательства, подтверждающие, что при передаче помещения в аренду  арендатору ФИО3 и  ФИО2 стены были окрашены иным образом. 

Поскольку ФИО2 в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не было доказано, что ООО «Авеко Квест» возвратило ФИО2 арендуемое помещение в состоянии отличающемся о того состояния, в котором было передано в аренду, то требования ФИО2 о возмещении  убытков не обоснованно и удовлетворению не подлежит.

Исходя из изложенного, обжалуемое решение подлежит отмене  в части удовлетворения встречного иска, в части взыскания с ООО «Авеко Квест» в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 6908 рублей и  в части зачета первоначальных и встречных требований. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку апелляционная жалоба ООО «Авеко Квест» удовлетворена, то судебные расходы ООО «Авеко Квест» по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей подлежат возмещению заявителю жалобы за счет ФИО2

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 29 марта 2021 года по делу № А54-3750/2020 отменить в части удовлетворения встречного иска, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Авеко Квест» в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 6908 рублей, в части зачета первоначальных и встречных требований. 

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Авеко Квест» отказать полностью.

В части удовлетворения первоначального иска общества с ограниченной ответственностью «Авеко Квест» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Авеко Квест» расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                   Т.В. Бычкова

Судьи                                                                                             Н.В. Егураева

                                                                                                       И.Г. Сентюрина