№ 09АП-33230/2018

Дело № А40-53481/2017

город Москва

21 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2018 года

Постановление

 изготовлено в полном объеме 21 августа 2018 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Александровой Г.С., Алексеевой Е.Б.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные  жалобы  ЗАО «ИНВЕСТРЕКОНСТРУКЦИЯ», ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента РФ» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 мая 2018 года по делу № А40-53481/2017, принятое судьей Е.Н. Яниной по иску ЗАО «ИНВЕСТРЕКОНСТРУКЦИЯ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению делами Президента Российской Федерации (ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 года № М-02-508273, третье лицо - ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента РФ».

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2, ФИО3 по доверенности от 03.08.2018г.; 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 17.04.2018г.

от третьего лица: ФИО5 по доверенности от 29.12.2017г.; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИНВЕСТРЕКОНСТРУКЦИЯ» обратилось в суд с требованием к Управлению делами Президента Российской Федерации об урегулировании разногласий, возникших при заключении соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 года № М-02-508273.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 мая 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФГУП «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента РФ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что  истцом неверно выбран способ защиты нарушенного права, неверно сформулированы вопросы эксперту, суд не учел, что земельный участок является единым и плата за землю независимо от количества арендаторов, должна рассчитываться пропорционально их доли в праве на арендуемое имущество, более того, расчет размера арендной платы за пользование для каждого соарендатора по разной ставке арендной платы, противоречит требованиям закона.

Также, не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО «ИНВЕСТРЕКОНСТРУКЦИЯ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, обращая внимание суда апелляционной инстанции, что судом в описательной части судебного акта неверно указано, что общий срок договора аренды составляет 5 лет, ввиду чего, суд неверно производит расчеты размера арендной платы.

Представитель истца в судебном заседании доводы своей жалобы поддержала в полном объеме. Направила отзыв на жалобу третьего лица. Считает, что решение подлежит частичной отмене.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалоб возражал, направил отзыв на жалобы. 

Представитель третьего лица в судебном заседании доводы своей жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалоб, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 07 мая 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 14.11.2003 года  между Управлением делами Президента РФ (Распорядитель, Управление), Федеральным государственным унитарным предприятием по поставкам продукции Управления делами Президента РФ (Предприятие) и ООО «Торговый Дом Мастер- Мебель» (Инвестор) был заключен инвестиционный договор № УД-1376д//Р372-ХЗ/05 (Инвестиционный договор) с целью строительства торгово-выставочного и складского комплекса на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 14 526 кв.м, с кадастровым номером 77:02:0001002:18.

В соответствии указанным выше контрактом, распорядитель обязался согласовать и проконтролировать реализацию инвестиционного проекта, Предприятие – обеспечить строительство инвестиционного объекта, а Инвестор - обеспечить финансирование инвестиционного проекта.

Дополнительным соглашением к Инвестиционному договору №3 от 28.09.2010 все права и обязанности Инвестора были переданы ЗАО «Инвестреконструкция».

09.11.2010 Мосгосстройнадзором было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию торгово-складского комплекса.

09.12.2010 был подписан акт окончания взаимных расчетов, которым Распорядитель подтвердил полное и надлежащим образом исполнение Обществом обязанностей Инвестора по Инвестиционному договору. На момент окончания реализации инвестиционного проекта общий объем инвестиций составил 499 711 265 (четыреста девяносто девять миллионов семьсот одиннадцать тысяч двести шестьдесят пять) рублей 99 копеек.

Протоколом от 10.02.2011 были распределены площади по Инвестиционному договору.

Согласно п. 2 указанного Протокола Истец приобрел право собственности на определенную Протоколом долю инвестиционного объекта (а именно - 53,6% - помещения, площадью 8 255,3 кв.м), право собственности на другую долю (а именно - 46,4% - помещения, площадью 7 152,9 кв.м) было зарегистрировано за Российской Федерацией и передано в хозяйственное ведение Предприятию.

06.04.2012 между Предприятием и Обществом был заключен договор аренды нежилого помещения № Д 160-Х/12, в соответствии с которым Общество получило в аренду долю инвестиционного объекта, переданную в собственность РФ и закрепленную за Предприятием, а именно: помещения, площадью 7152,9 кв.м.

Общая сумма арендной платы в год была установлена в размере 35 857 487 руб. 70 коп., кроме того, НДС в размере, установленном действующим законодательством РФ.

11.11.2016 Обществом было получено от Управления делами Президента РФ обращение №УДИ-2-6127 с предложением оформить арендные отношения, подписав соглашение к договору аренды Земельного участка от 10.12.2002 № М-02- 508273, подписанное со стороны Предприятия.

К указанному обращению был приложен проект предлагаемого к подписанию Соглашения. 

В соответствии с данным Соглашением размер годовой арендной платы был определен на основании Отчета об оценке рыночной стоимости Земельного участка от 24.06.2016 № Р421-Х/16, выполненного ООО «Ай-Эс Консалтинг», составляет 35 564 992,98 руб.

15.11.2016 Обществом на электронный адрес Управления было направлено уведомление о дате получения обращения и просьбе отсчитывать срок, для ответа с указанной даты.

Обществом был направлен ответ (вх.№ 12400), в котором было указано на необоснованность предлагаемого размера арендной платы, предложено согласовать техническое задание оценщику с целью определения рыночной стоимости земельного участка, а также выражено согласие подписать Соглашение с учетом указанных обстоятельств.

В ответ на указанное уведомление, 14.12.2016 г. Общество направило письмо с просьбой рассмотреть по существу направленный ранее ответ от 21.11.2016 вх.№ 12400, оценить изложенные в нем доводы и проинформировать о принятом решении.

Кроме того, в указанном письме, Общество еще раз подтвердило свою готовность оформить арендные отношения на Земельный участок.

20.12.2016 Обществом был получен ответ № УДИ-2-7593, в котором Управлением было отказано в пересмотре арендной платы за пользование Земельным участком.

Таким образом, между Обществом и Управлением возникли разногласия относительно содержания Соглашения, в связи с чем, Обществом 14.02.2017 был направлен протокол разногласий, в котором была предложена редакция п.3.1 договора аренды, устанавливающая общую сумму арендной платы в год на основании Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17 в размере 16 700 000 руб., а также приложен расчет годовой арендной платы Земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Дополнительное соглашение к договору, также является договором.

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора относительно земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод сформулирован в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», подлежит применению и к рассматриваемой ситуации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора).

Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор в отношении земельного участка, в том числе дополнительное соглашение об изменении условий договора, может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

Согласно п.6 правил определения размера арендной платы, установленным указанным Постановлением, по общему правилу арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, арендная плата должна была быть определена в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (Федеральный закон от 29.07.1998 N135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее - «№135-Ф3»).

С учетом положений указанного закона Управлением был предложен размер арендной платы, определенный на основании Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 24.06.2016 № Р 421-Х/16, выполненного ООО «Ай-Эс Консалтинг» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>).

При этом необходимо отметить, что в силу ст.12 №135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 (шести) месяцев с даты составления отчета.

С учетом того, что на момент направления Управлению протокола разногласий (14.02.2017) срок для применения Отчета от 24.06.2016 № Р 421-Х/16, выполненного ООО «Ай-Эс Консалтинг», в целях совершения сделки истек, Обществом вместе с протоколом разногласий был направлен отчет о рыночной стоимости Земельного участка от 10.02.2017 № Р-ОН- 2/17, подготовленный ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт» (ОГРН 

<

***>; 7810805197).

Истец предлагал необходимым, установить арендную плату на основании отчета об оценке, подготовленного ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт», актуального на дату составления настоящего протокола.

По мнению истца, размер годовой арендной платы, указанный в Отчете об оценке рыночной стоимости Земельного участка № Р421-Х/16 от 24.06.2016, выполненном ООО «Ай-Эс Консалтинг» (а именно, 35 564 992,98 рубля 70 копеек), не соответствует реальному размеру годовой арендной платы, который был в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности определен в отчете от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17, подготовленном ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт» и составил 16 700 000 (шестнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, отчет об оценке от 24.06.2016 № Р 421-Х/16, выполненный ООО «Ай-Эс Консалтинг», не может быть применен в целях расчета размера арендной платы. 

С другой стороны, отчет от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17, подготовленный ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт», в полной мере отвечает законодательству об оценочной деятельности.

В силу п. 2.9 договора от 30.01.2017 №БК-ОБ№02 на проведение работ по оценке, заключенном между ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт» и ЗАО «Инвестреконструкция», Исполнитель обязался составить отчет об оценке в полном соответствии с требованиями №135-Ф3 и федеральными стандартами оценки (полный перечень содержится в соответствующем пункте договора на проведение работ по оценке).

Аналогичное указание на соответствующие правила и нормы содержится в Отчете об оценке от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17, подготовленном ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт».

14.02.2017 протокол разногласий, в котором была предложена редакция п.3.1 договора аренды, устанавливающая общую сумму арендной платы в год на основании Отчета об оценке рыночной стоимости Земельного участка от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17, подготовленного ООО «Оценочная компания «Бизнес-Консалт», в размере 16 700 000 руб.

Также при рассмотрении дела ответчик выразил несогласие в установлении льготной цены аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 01.08.2017 (резолютивная часть 31.07.2017г.) в порядке ст. 82 АПК РФ судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России (109028, 

<

...>, тел. 

<

***>, факс.9162629) экспертам ФИО6, ФИО7.

По результатам выводов экспертов, изложенных в экспертном заключении №3379/19-3 от 09.11.2017 г., рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001002:18, общей площадью 14 526 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> вл.116 по состоянию на дату натурного осмотра земельного участка экспертом (17.10.2017 г.) составляет 102 701 050 (Сто два миллиона семьсот одна тысяча пятьдесят рублей) (ответ на вопрос № 1).

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0001002:18, общей площадью 14 526 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> вл.116 по состоянию на 16.06.2016 года составляет 118 940 437 (Сто восемнадцать миллионов девятьсот сорок тысяч четыреста тридцать семь) рублей (ответ на вопрос № 2).

По результатам проведенной экспертизы, истец уточнил заявленные требования с учетом дополнения к заявлению об уточнении исковых требований (т. 6 л.д. 25-29).

При этом, истец просил установить размера годовой арендной платы, исходя из предельного срока аренды, установленного п. 17 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Ответчик против такого срока аренды в 49 лет возражал.

Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Суд первой инстанции в судебном акте указал, что условия о сроке определено в договоре аренды от 10.12.2002 г. № М-02-508273 изначально как 5 лет. Срок действия договора исчисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации настоящего договора в Москомземе (п.2.1.). Арендные отношения сторон основаны на долгосрочном договоре, исходя из представленного проекта соглашения и протокола разногласия к нему, волеизъявление сторон не было направлено на изменение срока аренды, и установления иного, нежели установленного в 5 лет, отношения сторон продолжаются на тех же условиях с учетом пунктов прямо, предусмотренных дополнительным соглашением, и в отношении которых у сторон возникли разногласия.

При этом сам истец в своих уточнениях (т. 6 л.д. 3) указал, что проект соглашения, являющийся предметом спора, одновременно представляет собой как оформление присоединения истца к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 г. № М-02-508273.

Размер годовой аренной платы за участок с 01.01.2017 г. по 11.08.2017 г. составляет 11.894.043 руб. 70 коп., размер годовой арендной платы за участок с 12.08.2017 г. составляет 20.540.210 руб., исходя из площади земельного участка 14 526 кв.м., рыночная стоимость права аренды земельного участка 102 701 050 руб., исходя из общего срока договора 5 лет.

Таким образом, суд п. 3.1. пункт 5 соглашения в части внесения изменений в п.3.1 договора аренды земельного участка от 10.12.2002 № М-02-508273, указал верным урегулировать в следующей редакции:

«3.1. Размер годовой арендной платы за Участок с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 11 894 043,70 рублей (одиннадцать миллионов восемьсот девяносто четыре тысячи сорок три рубля 70 копеек).

Размер годовой арендной платы за Участок с 12.08.2017 составляет 20.540.210 руб. 00 коп. (двадцать миллионов пятьсот сорок тысяч двести десять) руб.

Арендная плата за Участок установлена на основании заключения эксперта № 3279/19-3 от 09.11.2017, подготовленного ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Расчет годовой арендной платы на Участок, прилагается к настоящему Договору и является его неотъемлемой частью».

Приложение № 2 к Расчету годовой арендной платы земельного участка, суд указал возможным изложить в следующей редакции:

«Управление делами Президента Российской Федерации произвело расчет годовой арендной платы земельного участка, начисляемой закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» пропорционально помещениям, которые принадлежит закрытому акционерному обществу «Инвестреконструкция» на праве собственности, расположенным в административном здании, находящемся на земельном участке (кадастровый номер 77:02:0001002:18).

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 составляет 6 375 207,42 рублей (шесть миллионов триста семьдесят пять тысяч двести семь рублей. 42 копейки).

Размер годовой арендной платы за земельный участок, начисляемой федеральному государственному унитарному предприятию «Предприятие по поставкам продукции Управления делами Президента Российской Федерации» пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок, за период с 12.08.2017 составляет 11.009.552,56 руб. (одиннадцать миллионов девять тысяч пятьсот пятьдесят два руб. 56 коп.).

Арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально безналичным платежом. Арендная плата в квартал составляет 2.752.388,14 руб. (два миллиона семьсот пятьдесят две тысячи триста восемьдесят восемь руб. 14 коп.) Арендная плата за квартал вносится в полном объеме не позднее 5-го числа первого месяца квартала».

Относительно требований о внесении изменений п. 5 Соглашения в части внесения изменений п. 3.7 договора аренды суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 148 АПК РФ суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Передавая разногласия, возникшие при заключении Соглашения к Договору аренды, на рассмотрение суда Общество не представило суду доказательства того, что до обращения в суд предлагало Управлению делами Президента Российской Федерации рассмотреть возможность изложения п./п. 3.7 п. 5 Соглашения к Договору аренды в редакции Общества.

Вместе с тем, установив, что досудебный порядок Истцом не соблюдён, исковое заявление в части требования изложения п.п. 3.7 п. 5 соглашения к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 № М-02-508273 в редакции Общества, суд первой инстанции посчитал подлежащим оставлению без рассмотрения.

В части касающейся требований, относительно Приложения № 1 к Соглашению (Расчет годовой арендной платы земельного участка), и Приложение № 1 к Расчету годовой арендной платы земельного участка («Расчет годовой арендной платы, начисляемой арендатору № 1 пропорционально доле в праве на арендованный земельный участок), по расчету ФГУП «Предприятие по поставкам продукции управления делами Президента Российской Федерации», арбитражный суд счел необходимым отказать, поскольку применять условия договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно только по соглашению сторон.

Поскольку здание торгового комплекса, одна часть которого принадлежит на праве собственности Истцу, а другая - на праве хозяйственного ведения - Третьему лицу, расположено на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, то есть на неделимом земельном участке (п. 2 ст. 39.20. ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 39.20. ЗК РФ такой земельный участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, исходя из вышеуказанного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что размер арендной платы за пользование неделимым земельным участком устанавливается для каждого соарендатора по одной и той же ставке арендной платы, но пропорционально площади здания, занимаемого каждым из соарендаторов.

Отношения, касающиеся прав, обязанностей, порядка исчисления арендой платы третьего лица, имеют значение при непосредственных взаимоотношений Управления и третьего лица, устанавливать такой порядок исчисления арендной платы в отношении третьего лица, истец прав в рамках спора урегулирования разногласий по обязательствам истца и ответчика, не имеет, и такими полномочиями ни в рамках закона, ни договора, не обладает.

Суд первой инстанции, исследовав доказательства по делу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание условия заключенного сторонами договора, руководствуясь статьями 425, 432, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание приведенные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснения и разъяснения пунктов 2 и 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" и Приказ Минэкономразвития России от 02.06.2012 N 322 "Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, обосновал правомерность каждого из установленных условий дополнительного соглашения к договору.

Проверив правильность принятого судом первой инстанции решения, оценив и обсудив доводы, поданных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы не мотивированны и подлежат отклонению ввиду следующего.

Арбитражный суд правомерно оставил без рассмотрения требование Общества об урегулировании разногласий по п.3.7 Договора аренды земельного участка в п.5 Соглашения к Договору аренды земельного участка в связи с не соблюдением претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком, установленного ст. 452 ГК РФ.

Общество просило суд изложить п. п. 3.7 п. 5 Соглашения к Договору аренды в его редакции.

 Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 2 ч. 1  ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Передавая разногласия, возникшие при заключении Соглашения к Договору аренды земельного участка, на рассмотрение суда Общество не представило суду доказательства того, что до обращения в суд предлагало Управлению делами Президента  Российской Федерации рассмотреть возможность изложения п. п. 3.7 п. 5 Соглашения к Договору аренды земельного участка в редакции Общества.

Поскольку досудебный порядок Истцом не соблюдён, исковое заявление в части требования изложения п. п. 3.7 п. 5 Соглашения к Договору аренды земельного участка в редакции Общества подлежало оставлению судом без рассмотрения.

Оспаривая принятый по делу судебный акт, общество необоснованно применяет при расчёте годовой арендной платы срок Договора аренды 49 лет, что является ошибочным.

В соответствии с п. 6 Правил ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка на общий срок договора аренды земельного участка.

Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлен срок его действия - 5 лет.

На основании п. 3 дополнительного соглашения от 14.05.2010 к Договору аренды земельного участка и в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ в настоящее время Договор аренды земельного участка считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

В Дополнении к заявлению об уточнении исковых требований от 15.12.2017 при расчёте размера годовой арендной платы в редакции Общества срок договора аренды указан как 49 лет.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Указание срока действия Договора аренды земельного участка 49 лет Общество ни чем не мотивировало. 

То, что Договор аренды земельного участка считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок не означает, что он заключен на 49 лет.

Согласно абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределённый срок, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.               

Договор аренды, заключенный на неопределённый срок может быть прекращён в любое время по истечении 3-месячного срока после предупреждения любой из сторон.

В настоящем случае, при определении размера годовой арендной платы следует применять срок действия Договора аренды земельного участка - 5 лет.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении Соглашения к Договору аренды, переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ условия Соглашения к Договору аренды земельного участка, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Также вывод Общества, что из положений ч. 3 ст. 610 ГК РФ следует, что если договор аренды заключен на неопределённый срок, значит он заключен на срок, равный предельному.

Так ч. 8 и 12 ст. 39.8 установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них. Срок этого договора устанавливается по выбору арендатора.

Из условий п. 17 ч. 8 и ч. 12 ст. 39.8 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть заключен на срок в диапазоне от 1 дня до 49 лет.

В настоящем деле, речь идёт о присоединении к договору аренды земельного участка, который считается заключенным на неопределённый срок.

На 49 лет может быть заключен новый договор аренды земельного участка.

В оспариваемом решении суд правильно указал, что исходя из проекта соглашения и протокола разногласий к нему, волеизъявление сторон не было направлено на изменение срока договора аренды и установление иного срока договора аренды.

Таким образом, при вынесении решения судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Иная оценка заявителями апелляционных жалоб установленных судом первой инстанции фактических обстоятельств дела и иное толкование норм закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Довод ФГУП «ППП»  о том, что истцом неверно выбран способ защиты права, а именно: истцом должно было быть заявлено требование об изменении вида разрешенного использования земельного участка на иной вид использования либо о заключении нового договора аренды, признан ошибочным ввиду следующего.

Исходя из комплексного толкования ст. 37 Градостроительного кодекса РФ и ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право на изменение вида разрешенного использования земельного участка предоставлено только его правообладателям. 

Учитывая, что ЗАО «Инвестреконструкция» в настоящее время не является титульным правообладателем (ни собственником, ни арендатором) Участка, истец был не вправе требовать изменения вида его разрешенного использования на иной вид использования, в том числе, в судебном порядке.

Также важно отметить, что Министерство экономического развития Российской Федерации в Письме от 7 декабря 2010 г. N Д23-4996 придерживается позиции о том, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации), и в случае, если фактически осуществляемый вид деятельности (фактический вид разрешенного использования) не нарушает требований п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, можно пользоваться земельным участком на прежних условиях без заключения нового договора аренды.

Здание торгово-складского комплекса, одна часть помещений в котором принадлежит на праве собственности истцу, а другая - на праве хозяйственного ведения третьему лицу (заявителю апелляционной жалобы), расположено на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, то есть на неделимом земельном участке (п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - «ЗК РФ»)).

В соответствии с п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ такой земельный участок предоставляется в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем ответчик -Управление делами Президента РФ направило в адрес истца обращение № УДИ-2-6127 от 07.10.2016 (получено адресатом 11.11.2016) с предложением оформить арендные отношения, подписав соглашение к договору аренды земельного участка от 10.12.2002 № М-02-508273, заключенному с ФГУП «ППП». При этом в силу п.п. 6- 8 ст. 39.20 ЗК РФ заключение данного соглашения является обязательным для сторон.

Согласно ст. 445 Гражданского кодекса РФ (далее - «ГК РФ») в случаях, когда в соответствии с законом для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

С учетом изложенного, письмом ЗАО «Инвестреконструкция» от 18.11.2016 № 93/11 был направлен ответ на обращение ответчика № УДИ-2-6127 от 07.10.2016, в котором было указано на необоснованность предлагаемого размера арендной платы и предложено согласовать техническое задание оценщику с целью определения рыночной стоимости Участка, а также выражено согласие подписать соглашение с учетом данных обстоятельств.

Письмом Управления делами Президента РФ от 20.12.2016 № УДИ-2-7593 истцу было отказано в пересмотре арендной платы за пользование Участком. Таким образом, между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно содержания соглашения, в связи с чем, ЗАО «Инвестреконструкция» в адрес ответчика был направлен протокол разногласий, в котором была предложена редакция п. 3.1 Договора, устанавливающая общую сумму арендной платы в год на основании отчета об оценке рыночной стоимости Участка от 10.02.2017 № Р-ОН-2/17, а также приложен расчет годовой арендной платы за Участок.

Учитывая, что извещение о результатах рассмотрения протокола разногласий не было получено ЗАО «Инвестреконструкция» в течение 30 дней с момента его получения ответчиком, в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ единственным надлежащим способом защиты нарушенного права для истца являлось обращение в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших относительно содержания соглашения. 

Также неверен довод ФГУП «ППП» о том, что действие Договора прекратилось в связи с тем, что арендатор перестал использовать Участок в соответствии с целями, установленными п. 1 Дополнительного соглашения от 07.08.2006 к Договору (для эксплуатации зданий складского комплекса, а также строительства торгово-складского комплекса), являются необоснованными ввиду следующего.

В соответствии со ст.ст. 450, 450.1 ГК РФ прекращение действия договора допускается:

- по соглашению сторон,

- по решению суда,

- в связи с односторонним отказом от договора стороны, которой такое право предоставлено законом или договором.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ действие договора аренды прекращается по истечении предельного срока аренды, установленного законом для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

При этом ни ст.ст. 450, 450.1, 619, 620 ГК РФ, ни ст.ст. 39.8, 39.14, 39.20 ЗК РФ не предусматривают такого основания для прекращения действия договора аренды земельного участка без волеизъявления сторон, как использование его в целях, отличных от предусмотренных договором аренды.

Данную позицию изложил Верховный Суд российской Федерации в определении от 29 марта 2016 г. по делу N 305-ЭС15-16772: «По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким липам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Поскольку ни закон, ни договор аренды от 23.05.2005 N 61-05 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать».

Таким образом, довод заявителя о том, что действие Договора прекратилось, не соответствует действующему законодательству, судебной практике и фактическим обстоятельствам дела.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение  для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой  инстанции.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционных жалоб несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено. 

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

     

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 мая 2018 года по делу № А40-53481/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                   А.И. Проценко  

 

Судьи:                                                                                                           Г.С. Александрова

 

 Е.Б. Алексеева