﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А46-9787/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Зиновьевой Т.А.,

                                                             Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 30.12.2020 (судья Чернышев В.И.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2021 (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А46-9787/2020 по иску индивидуального предпринимателя Немчиновой Надежды Владимировны (ОГРНИП 304550122500315) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омскойобласти (644000, город Омск, улица Тарская, дом 11, ОГРН 1045504000838,ИНН 5503077584), обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Константа» (644010, город Омск, улица Маршала Жукова, дом 72, корпус 1, офис 504, ОГРН 1055501062968, ИНН 5501088220) о признании недостоверным отчета оценщика об определении стоимости объекта оценки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, межрегиональная саморегулируемая организация - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертови оценщиков».

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Немчинова Надежда Владимировна (далее – ИП Немчинова Н.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – управление Росимущества), обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Константа» (далее – ООО «ЮФ «Константа»), в котором просила:

- признать выполненный оценщиком ООО «ЮФ «Константа» в лице Сапрыкиной О.В. в соответствии с государственным контрактом                           от 26.08.2019 № 31-ГК на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков, находящихся в федеральной собственности, отчет                  от 27.09.2019 № 812/09-НИ/01 (далее – отчет № 812/09-НИ/01) об оценке                по состоянию на 27.09.2019 объекта - земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:125 площадью 13 089 кв. м, расположенного                                в границах ориентира - административного здания, почтовый адрес которого: Омская область, город Омск, Октябрьский административный округ, улица Б. Хмельницкого, дом 226, недостоверным и не пригодным для подписания дополнительного соглашения к договору аренды находящегося                                     в федеральной собственности земельного участка от 22.10.2014                        № ТУ-02/14-2014-9 по указанной в нем рыночной стоимости аренды после 27.03.2020;

- обязать управление Росимущества заключить дополнительное соглашение к спорному договору аренды по цене рыночной стоимости аренды, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта от 17.09.2020 № 20-Э/20, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-Эксперт» (далее – ООО «Абсолют-Эксперт»).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена межрегиональная саморегулируемая организация - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков».

Решением Арбитражного суда Омской области от 30.12.2020, оставленным без удовлетворения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2021, исковые требования удовлетворены.С управления Росимущества в пользу предпринимателя взыскано 30 000 руб. судебных расходов на проведение экспертизы, 6 000 руб. по уплате государственной пошлины. ООО «Абсолют-Эксперт» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области перечислено 30 000 руб. за проведение экспертизы. ООО «ЮФ «Константа» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области возвращено 15 000 руб.

Не согласившись с решением и постановлением, управление Росимущества обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает, что оснований для непринятия спорного отчета для определения размера арендной платы у управления Росимуществане имелось, так как отчет выполнен специализированной организацией,а заключение экспертизы от 17.09.2020 № 20-Э/20, выполненноеООО «Абсолют-Эксперт», не подтверждает действительную рыночную стоимость спорного земельного участка, не соответствует требованиям нормативных актов в области оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, так как в заключении не описан объем доступныхи исследованных экспертом рыночных данных об объектах-аналогах,что позволяет сделать вывод о том, что анализ рынка земельныхучастков произведен недостаточно полно; из заключения экспертизыне представляется возможным определить, какими принципами, правовыми документами, стандартами руководствовался эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка.

Отзывы на кассационную жалобу в материалы дела не представлены.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времении месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, суд округа приходит к выводуоб отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между управлением Росимущества (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 22.10.2014 № ТУ-02/14-2014-9, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в арендусроком на 49 лет часть (55:36:120306:125/5 площадью 13 089 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:125, находящегося в собственности Российской Федерации, площадью 548 492 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенногов границах участка, ориентир - административное здание по адресу:Омская область, город Омск, Октябрьский административный округ,улица Б. Хмельницкого, дом 226, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для производственных целейпод здания, для размещения производственных и административныхзданий, строений, сооружений промышленности, коммунальногохозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения,сбыта и заготовок (пункты 1.1, 2.1 договора).

На основании распоряжения управления Росимущества от 02.12.2015№ 215-р «Об утверждении схемы расположения земельного участкаили земельных участков на кадастровом плане территории в целях образования земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 55:36:120306:125» образован земельный участок с кадастровым номером 55:36:120306:335 площадью 13 089 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - административное здание по адресу: Омская область, город Омск, Октябрьский административный округ, улица Б. Хмельницкого, дом 226, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Согласно пункту 1.1 договора на участке расположен принадлежащий арендатору на праве собственности объект недвижимости - производственный корпус № 21 общей площадью 11 110,6 кв. м.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет 591 030 руб. в год (49 252 руб. 50 коп. в месяц) без НДС. Арендная плата за земельный участок на момент заключения договора аренды рассчитана в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения аренднойплаты за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерацииот 16.07.2009 № 582 (далее – Правила № 582) по следующей формуле:

А = С х Р, где

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08.10.2014 № 293/3-Н/2014, которая составляет 7 164 000 руб.;

Р - действующая с 14.09.2012 ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая составляет 8,25%.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата, на счет арендодателя.

Размер арендной платы может изменяться арендодателем в соответствии с пунктом 10 Правил № 582 в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора не чаще, чем один раз в год (пункт 3.4 договора).

В 2017 году управление Росимущества организовало проведение рыночной оценки права аренды вышеуказанного земельного участка,                      по результату которой представлен отчет № 812/09-НИ/01 о величине рыночной арендной платы за арендованный предпринимателем земельный участок в размере 68 926 руб. 67 коп. по состоянию на 27.09.2019.

19.03.2020 управление Росимущества обратилось к предпринимателюс предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 22.10.2014 № ТУ-02/14-2014-9 об увеличении размера арендной платы.

Пунктом 1 предлагаемого дополнительного соглашения предусмотрено изложить подпункт 3.1 пункта 3 договора аренды от 22.11.2014                               № ТУ-02/14-2014-9 «Размер и условия внесения арендной платы»                               в следующей редакции: «Размер арендной платы за участок составляет                    68 926 руб. 67 коп. в месяц без НДС». 

Не согласившись с результатом оценки стоимости рыночной ставки арендной платы, ИП Немчинова Н.В. 28.05.2020 направила в адрес управления Росимущества претензию.

Кроме того, в ответ на обращение управления Росимущества                              о необходимости внесения изменений и дополнений в договор аренды                   от 22.11.2014 № ТУ-02/14-2014-9 предпринимателем направлено письмо                  о несогласии с изменением арендной платы в сторону увеличения и просьбой пересмотреть условия дополнительного соглашения и отложить его подписание до прекращения введенных ограничений по распространению коронавирусной инфекции.

Управление Росимущества отказало в пересмотре арендной платы                  в сторону уменьшения.

Ссылаясь на недостоверность представленного арендодателем отчета об оценке в связи с допущенными оценщиком нарушениями положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности              в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), наличием в нем расчетной ошибки и в связи с этим на необоснованность предлагаемого управлением Росимущества условия пункта 3.1 договора размера арендной платы, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались пунктом 2 статьи 450, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 4 статьи 22, статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации(далее – ЗК РФ), статьями 8, 12, 13 Закона № 135-ФЗ, пунктами 2, 6 Правил № 582, разъяснениями, приведенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                        от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92), и исходили из того, что с учетом результатов проведенной судебной экспертизы использованный управлением Росимущества для определения размера арендной платы отчет№ 812/09-НИ/О1, является недостоверным.

Оснований для отмены обжалуемых управлением Росимущества судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемыеили регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с положениями статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, плата за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, относится    к категории регулируемых цен. 

Арендованный истцом земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются              в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации Правилами № 582.

На основании подпункта «г» пункта 2 Правил № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой  стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых               в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы, утверждёнными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. 

Статьей 8 Закона № 135-ФЗ определено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании положений статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 15 Закона № 135-ФЗ предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является.

Таким образом, исходя из обязательности оценки стоимости арендной платы земель федеральной собственности, в целях надлежащей реализации этих положений на уполномоченный орган была возложена обязанность обеспечить заключение договора о проведении рыночной оценки стоимости арендной платы в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, которая должна быть достоверной.

В статье 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. 

В абзаце шестом пункта 1 информационного письма № 92 разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, при рассмотрении конкретного спора по поводу сделки, возможно рассмотрение вопроса о достоверности величины стоимости объекта оценки, из чего следует, что в предмет доказывания по иску входит факт достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 2 информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302 содержится правовая позиция о том, что само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 17.1 Закона № 135-ФЗ предусматривает проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы,в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функциипо нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности,и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Поскольку в обоснование иска предпринимателем приведены доводы о несоответствии выполненного по заказу управления Росимущества отчета оценщика по определению рыночной стоимости арендной платы земельного участка требованиям законодательств, суд первой инстанции правомерно назначил проведение экспертизы на предмет проверки достоверности отчета оценщика, представленного управлением Росимущества, и установления действительной рыночной стоимости права аренды, проведение которой поручил ООО «Абсолют-Эксперт», правильно определив предмет исследования судебной экспертизы  с учетом вышеприведенных положений Закона № 135-ФЗ и разъяснений высшей судебной инстанции, поставив перед экспертом следующие вопросы:

1) определить достоверность и обоснованность выводов оценщика Сапрыкиной О.В. (ООО «ЮФ «Константа»), изложенных в отчете                       «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка                от 27.09.2019 № 812/09-НИ/01»; 

2) соответствует ли отчет «Об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка от 27.09.2019 № 812/09-НИ/О1», выполненный ООО «ЮФ «Константа» в лице оценщика Сапрыкиной О.В. по состоянию                на 27.09.2019 Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки (ФСО                 № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7)? 

3) какова величина рыночной стоимости права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. Б. Хмельницкого, д. 226? 

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядкестатей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, исходя из доказанности, в том числе проведенной судебной экспертизой факта недостоверности отчета                          № 812/09-НИ/01, на основании которого управление Росимущества заявило об увеличении размера ежемесячной арендной платы до 68 926 руб. 67 коп., пояснениями эксперта ООО «Абсолют-Эксперт», проводившего судебную экспертизу, данными в судебном заседании, в том числе по доводам оценщика ООО «ЮФ «Константа», по причине допущенных при внесудебной оценке требований Федеральных стандартов оценки и также методологических ошибок, учитывая, что результаты судебной экспертизы не опровергнуты, о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено, суды первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворили исковые требования предпринимателя, признав отчет оценщика недостоверным, а также разрешили вопрос о рыночной стоимости арендной платы согласно экспертному заключению ООО «Абсолют-Эксперт» в размере 52 661 руб. в месяц.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судебных инстанций, обоснованно отклонивших возражения ответчиков с приведением соответствующих мотивов,

Мнение о том, что в принятом судами отчете по результату судебной экспертизы недостаточно полно проанализирован рынок земельных участков, не может быть принято во внимание, поскольку каждый приведенный в заключении аналог проанализирован экспертом,                                  а обоснования тому, по каким основаниям заявитель жалобы считает приведенные экспертом аналоги недостаточными, в жалобе не указано.

Вопреки доводу кассационной жалобы, заключение судебной экспертизы содержит указание на примененные методы исследования, соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, стоимость объекта оценки экспертом определена с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность.

Кроме того, доводы управления Росимущества не опровергают выводов судов относительно оценки представленного арендодателем отчета оценщика как недостоверного.

Нарушений судами норм материального, процессуального правапри рассмотрении настоящего спора судом округа не установлено.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 30.12.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2021 по делу№ А46-9787/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                             В.В. Тихомиров