ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

03.09.2018

Дело № А40-134494/2013

 

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27.08.2018        

Полный текст постановления изготовлен  03.09.2018

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Л.В. Федуловой,

судей Е.Л. Зеньковой Е.Л., Н.Я. Мысака,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ФИО1 ЗАО "ОМОС-трейд" –                    ФИО2, дов. от 10.01.2018 сроком до 31.12.2018,

от ФИО3 – ФИО4, дов. от 07.03.2018 №69/265-н/77-2018-4-77 сроком на 3 года,

рассмотрев 27.08.2018 кассационную жалобу конкурсного управляющего ФИО1 ЗАО "ОМОС-трейд" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018,

принятое судьями О.И. Шведко, А.С. Масловым, Р.Г. П.ФИО5,

об обязании конкурсного управляющего вернуть сумму задатка в размере                              2 227 290,30 руб. по делу о признании несостоятельным (банкротом)                        ЗАО "ОМОС-трейд",

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2014 ЗАО «ОМОС-трейд» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2018 отказано в удовлетворении заявления ФИО3 об обязании конкурсного управляющего должника вернуть сумму задатка в размере 2 227 290,30 руб.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО3 уклонился от заключения договора купли-продажи имущества от 18.07.2016.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 определение Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2018 отменено, суд обязал конкурсного управляющего ЗАО «ОМОС-трейд» вернуть ФИО3 сумму задатка в размере 2 227 290,30 руб., посчитав, что в результате обрушения фасадной стены здания, являвшегося предметом торгов, победитель торгов не мог получить то имущество, на получение которого он рассчитывал, участвуя в торгах.

Не согласившись с указанным постановлением, конкурсный управляющий ФИО1 ЗАО "ОМОС-трейд" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 отменить, оставить в силе определение Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2018. В обоснование кассационной жалобы указывает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что ввиду обрушения фасадной стены на момент заключения договора купли-продажи здания, являющегося предметом сделки, победитель торгов – ФИО3, не мог получить то имущество, на получение которого он рассчитывал, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции, и имеющимся в деле доказательствам. Также полагает, что судом апелляционной инстанции к спорным правоотношениям ошибочно применены положения статей 381 и 416 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда представитель конкурсного управляющего ФИО1 ЗАО "ОМОС-трейд" доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ФИО3 против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда по адресу: http://kad.arbitr.ru.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 подлежит отмене в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ  и статьей 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Законом о банкротстве. 

Как усматривается из материалов дела, ФИО3 должнику 01.07.2016 перечислен задаток для участия в торгах по продаже недвижимого имущества должника (лот №1).

В период с 26.05.2016 по 12.07.2016 на электронной площадке                        ООО «Аукционный тендерный центр» проводились повторные торги посредством публичного предложения по продаже имущества должника, входящего в состав лота №1: часть нежилого здания - прядильный корпус, 2-4 этажный, общей площадью 17 670,20 кв.м, инв.№6265, лит М, M1, условный номер 50:58:09:00196:011:0001; право пользования на условиях аренды земельным участком площадью 6487 кв.м кадастровый номер 50:58:090203:0131 (назначение: для размещения нежилого здания производственного назначения), на котором расположен объект. Месторасположение объекта: 

<

...>.

12.07.2016 победителем торгов признан ФИО3, которому 18.07.2016 конкурсным управляющим должника было направлено предложение о заключении договора купли-продажи имущества по итогам проведенных торгов, срок заключения договора составлял 5 дней. Предмет – нежилое здание с кадастровым номером 50:58:0010407:317 по адресу: 

<

...>.

Как установлено судами, 21.07.2016 фасадная стена указанного здания обрушилась, что подтверждается материалами дела, в том числе, данными муниципальной аварийно-спасательной службы города Серпухов. В связи с чем, ФИО3 28.07.2016 направил конкурсному управляющему должника отказ от заключения договора, поскольку после обрушения фасадной стены здания, предмет торгов прекратил свое существование.

            Отказывая в удовлетворении заявления ФИО3 об обязании конкурсного управляющего должника вернуть сумму задатка в размере                           2 227 290,30 руб., суд первой инстанции исходил из того, что ФИО3 уклонился от заключения договора купли-продажи имущества от 18.07.2016, предмет торгов свое существование не прекратил, на торги объект выставлен с указанием на его ветхое, аварийное состояние, цена предмета торгов указана с учетом аварийного состояние здания.

            Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в силу статей 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам не запрещено расторгнуть договор по обоюдному соглашению сторон, в том числе и в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи по результатам торгов здание, являющееся предметом сделки, обрушилось, победитель торгов – ФИО3 не мог получить то имущество, на получение которого он рассчитывал, участвуя в торгах. Следовательно, в соответствии со статьями 381, 416 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе получить внесенный задаток обратно.

            Суд кассационной инстанции полагает, что вывод суда апелляционной инстанции  о прекращении существования предмета торгов и невозможности получения имущества, на которое лицо рассчитывало, участвуя в торгах, не является верным.

            Согласно статье 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Для целей проведения торгов рыночная стоимость здания была определена с учетом его технического состояния, физический износ объекта рассчитывался экспертным методом, оценщик определил состояние объекта как ветхое (61% - 80% износа), процент износа принял в размере 80% ввиду потребности проведения капитального ремонта (стр. 97 отчета № О-25/09/14-4 от 12.11.2014г. «Об оценке рыночной стоимости части нежилого здания - прядильный корпус, 2-4 этажный, общей площадью 17 670,20 кв.м, инв.№6265, лит М, Ml, адрес объекта: 

<

...>, лит. М, Ml»). В отчете оценщика описано техническое состояние оцениваемого объекта: «Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкции к эксплуатации и об опасности ее обрушения, об опасности пребывания людей в зоне обследуемых конструкций. Требуются неотложные мероприятия по предотвращению аварий (устройство временной крепи, разгрузка конструкций и т.п.). Требуется капитальный ремонт с усилением или заменой поврежденных конструкций в целом или отдельных элементов».

Таким образом, на момент начала проведения торгов посредством публичного предложения здание находилось в ветхом состоянии, требовало осуществления капитальных ремонтных работ по усилению строительных конструкций, существовала реальная угроза их обрушения, в связи с чем пребывание людей внутри здания было опасным.

Данный отчет оценщика с информацией о техническом состоянии здания размещен в публичном доступе на сайте ЕФРСБ 14.11.2014г. № 428444, к которому имели доступ все потенциальные покупатели.

С учетом изложенного, участник торгов - ФИО3, действуя разумно и добросовестно, не мог принимать решение об участии в торгах по приобретению здания без учета данных обстоятельств.

            Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с актом осмотра от 22.07.2016г., составленным конкурснымуправляющим должника, факт полного разрушения здания не подтвердился.                В ходе осмотра конкурсным управляющим должника здания было установлено: фактическое наличие здания и соответствие его характеристикам, указанным в документах, подтверждающих право собственности на него; общее состояние здания оценивается как ветхое, в связи с большой степенью износа здания; здание непригодно к эксплуатации, существует опасность пребывания людей в здании; требуется капитальный ремонт здания с усилением конструкций здания в целом; выявлено частичное обрушение отдельного конструктивного элемента здания - одной из фасадных стен здания с юго-западной стороны. Обрушение, предположительно, произошло в связи с большой степенью износа здания в результате природно-климатических воздействий (ветровой напор, осадки и т.д.).

Судом  отмечено, что обрушение одного конструктивного элемента здания не может быть квалифицировано в качестве обстоятельства, свидетельствующего о гибели (прекращении существования) всего здания.

Кроме того, ФИО3, принимая участие в торгах, не мог не знать об аварийном техническом состоянии здания, являясь собственником соседнего нежилого помещения (условный номер:50-50-58/022/2011-361, свидетельство о государственной регистрации от 31.08.2011г. серия 50-АВ №082619), находящегося по тому же адресу.

            В настоящем случае частичное обрушение отдельного конструктивного элемента здания не повлияло в какой-либо степени на техническое состояние предмета торгов, которое и до момента обрушения было неудовлетворительным. Обрушение стены не отразилось на необходимости проведения капитального ремонта здания в целом и необходимости замены поврежденных (утраченных) конструкций или отдельных их элементов. Ввиду неудовлетворительного состояния обрушившейся стены, потенциальный покупатель, имея намерение использовать здание по целевому назначению, должен был бы в любом случае произвести замену данного конструктивного элемента.

Таким образом, частичное обрушение отдельного конструктивного элемента здания не привело к изменению предмета торгов, т.к. здание изначально продавалось, исходя из необходимости проведения в нем капитальных работ для целей его использования по назначению. После обрушения стены данная необходимость не отпала, а возможность проведения таких работ не была утрачена. Информация о техническом состоянии объекта торгов была доведена до всех потенциальных покупателей, в том числе до ФИО3, а сформированная на торгах стоимость здания определена с учетом физического износа, технически неудовлетворенного состояния Здания и необходимости проведения в нем ремонтных работ.

Факт разрушения здания также опровергается совершенной в отношении здания сделкой, состоявшейся после отказа ФИО3 от заключения договора купли- продажи с должником. В соответствии с пунктом 1 статьи 148 Закона о банкротстве нереализованное на торгах здание было передано должником и принято Муниципальным образованием «Городской округ Серпухов Московской области» на основании акта приемки-передачи имущества от 04.10.2017г. Государственная регистрация перехода права собственности на здание состоялась 26.10.2017г., номер государственной регистрации: 50:58:0010408:726-50/032/2017-2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.10.2017г. Согласно п. 3 акта приемки-передачи имущества от 04.10.2017г. Администрация города Серпухов не имеет к должнику каких-либо претензий относительно состояния полученного имущества.

В соответствии с п.3 ст. 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-9 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», с учетом особенностей, установленных статьей 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (особенности проведения торгов посредством публичного предложения).

В силу п. 16 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания этого протокола внешний управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.

В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

Согласно абз.10 п. 15 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» суммы внесенных заявителями задатков возвращаются всем заявителям, за исключением победителя торгов, в течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола о результатах проведения торгов.

            Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судом апелляционной инстанции ошибочно применены положения статей 381и                     416 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 по делу                      №А40-134494/2013 подлежит отмене.

            Определением Арбитражного суда Московского округа от 24.07.2018 по делу №А40-134494/2013 приостановлено исполнение постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018.

В соответствии с частью 4 статьи 283 АПК РФ исполнение судебного акта приостанавливается на срок до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы, если судом не установлен иной срок приостановления.

            Следовательно, приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда                  от 22.06.2018 по делу №А40-134494/2013.

Определение Арбитражного суда города Москвы от 30.03.2018 по делу №А40-134494/2013 оставить в силе.

Отменить приостановление исполнения постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018, введенное определением Арбитражного суда Московского округа от 24.07.2018 по делу                               №А40-134494/2013.

 

Председательствующий-судья                                     Л.В. Федулова 

 

Судьи:                                                                                 Е.Л. Зенькова

 

Н.Я. Мысак