АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-5669/2020

г. Чебоксары

18 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2020.

Полный текст решения изготовлен 18.09.2020.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Ильмент Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом заседании суда дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью "Руссо" (606100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу "Эверест" (428003, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 01.03.2019 № 207-4-19,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 05.06.2020 № 11 (до объявления перерыва в заседании суда),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 13.05.2020, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Руссо" (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении  акционерного общества "Эверест" (далее – ответчик) заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2019 № 207-4-19 следующего содержания:

«1. Арендатору предоставляется отсрочка на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется па срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается:

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон:

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

2. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 1 настоящего дополнительного соглашения, применяются к договору аренды независимо от даты заключения настоящего соглашения».

Исковое требование основано на статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и мотивировано уклонением ответчика от заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 01.03.2019 № 207-4-19.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленное требование по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях, пояснил, что на момент подачи искового заявления в суд договор аренды действовал, пункт 7 дополнительного соглашения от 22.06.2020, представленного ответчиком, лишает истца возможности воспользоваться правом отсрочки оплаты  арендных платежей.

Представитель ответчика заявленное требование не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и письменных пояснениях, считает,  что дополнительное соглашение не может быть заключено, поскольку договор аренды  от 01.03.2019 № 207-4-19 расторгнут. 

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были объявлены перерывы с 09.09.2020 до 16 часов 30 минут 14.09.2020, с 14.09.2020 до 09 часов 00 минут 16.09.2020.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.03.2019 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 207-4-19 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату право временного возмездного пользования частью нежилого помещения № 437 общей площадью 12.,5 кв.м., расположенной на 4 этаже здания торгового цента "Мега Молл" по адресу:                      

<

...>, в целях организации магазина розничной торговли товарами на срок с 01.03.2019 по 30.11.2019.

В соответствии с пунктом 2.1 договора плата за аренду состоит из постоянной и переменной части.

Постоянная часть арендной платы определяется исходя из арендной ставки 850 рублей за 1 кв.м. общей площади в месяц и составляет 103 275 рублей за 1 календарный месяц срока аренды.

Переменная часть арендной платы состоит из суммы расходов арендодателя на электрическую энергию, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, которые рассчитываются ежемесячно на основании показаний приборов учета потребленной электроэнергии и счетчиков воды, снимаемых сторонами последнего числа каждого месяца по акту.

Из содержания пункта 5.1 договора следует, что настоящий договор пролонгируется путем заключения дополнительного соглашения при наличии заявления арендатора о продлении данного договора, направленного за 30 дней до его окончания, и отсутствии возражений арендодателя.

Независимо от положений пунктов 5.1, 5.2 договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, сообщив об этом арендатору не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения договора (пункт 5.5 договора).

По акту приема-передачи от 01.03.2019 помещение передано арендатору.

Телеграммой от 21.04.2020 истец обратился к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, уменьшить размер арендной платы на 100 % с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности.

Поскольку стороны не достигли соглашения по заключению  дополнительного соглашения к договору, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Исследовав и оценив представленные в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, суд приходит к следующему.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон № 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (пункт 1 Требований).

В соответствии с пунктом 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (раздел 2, ответ на вопрос 3), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Стороны договора аренды могут установить более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с учетом запрета ухудшения положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Требованиями (пункт 6 Требований).

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Таким образом, право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. 

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98- ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется. 

Режим повышенной готовности на территории Чувашской Республики введен распоряжением главы Чувашской Республики от 18.03.2020 № 113-рг.

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц ответчик осуществляет деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

При таких обстоятельствах, у ответчика имелось право на отсрочку арендной платы по договору с 18.03.2020.

Возражая против исковых требований, ответчик указал на то, что дополнительное соглашение не может быть заключено, поскольку договор расторгнут ответчиком в одностороннем порядке с 27.06.2020.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку после истечения установленного в пункте 1.1 договора срока аренды истец продолжил пользоваться помещением, у ответчика отсутствовали возражения, договор считается возобновленном на определенный срок.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункты 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут в одностороннем порядке.

В пункте 5.5 договора стороны согласовали порядок расторжения договора по требованию арендодателя – сообщив о расторжении арендатору не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

28.05.2020 ответчик направил истцу на адрес электронной почты "m.islenteva@mail.ru" уведомление № ММ470, в котором ответчик указал на отсутствие оснований для освобождении истца от обязанности по внесению арендной платы, предложил подписать дополнительное соглашение к договору о предоставлении скидки по арендной плате. В указанном уведомлении ответчик указал на то, что в случае непринятия предложения ответчика о снижении размера арендной платы и неподписания дополнительного соглашения к договору начисление арендной платы будет осуществляться в полном размере, помимо этого будет предоставлена отсрочка оплаты арендной платы на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности на территории Чувашской Республики, в случае недостижения сторонами соглашения об уменьшении арендной платы и заключения соглашения об отсрочке ответчик будет вынужден отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке с 27.06.2020 на основании пункта 5.5 договора.

Пунктом 6.4 договора установлено, что надлежащим уведомлением арендатора по настоящему договору являются случаи, предусмотренные законодательством Российской Федерации, договором и Правилами внутреннего распорядка торгового центра, а также вручение арендодателем представителю арендатора, имеющему доверенность, или направление по почтовым или электронным реквизитам, указанным в пункте 9 договора.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 23.06.2015 № 25 если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано (например, в форме размещения на сайте хозяйственного общества в сети "Интернет" информации для участников этого общества, в форме размещения на специальном стенде информации об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и т.п.).

В пункте 9 договора адрес электронной почты арендатора не указан.

Между тем из материалов дела следует, что при исполнении договора между сторонами сложилась деловая практика обмена юридически значимыми сообщениями посредством электронной почты с использованием электронного адреса истца "m.islenteva@mail.ru".

Направление писем посредством электронной почты соответствует обычаям делового оборота и не противоречит гражданскому законодательству Российской Федерации.

Заявителем вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, опровергающих принадлежность адреса электронной почты "m.islenteva@mail.ru" истцу или его представителю. Отсутствие в договоре данного электронного адреса само по себе об указанном обстоятельстве не свидетельствует.

Истец указал на то, что действия ответчика по одностороннему расторжению договора являются злоупотреблением правом.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Проанализировав условия договора, руководствуясь положениями Гражданского законодательства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что истец, направив ответчику уведомления об отказе от договора, реализовал свое право на односторонний отказ от договора аренды, которое напрямую предусмотрено договором и не противоречит закону.

Действия ответчика в связи с отказом от договора аренды не могут квалифицироваться как злоупотребление каким-либо правом, поскольку они никоим образом не направлены на обход правовых норм, подрыв баланса интересов сторон.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что ответчик действует намеренно с целью злоупотребления правом.

Поскольку ответчик является собственником имущества, следовательно, обладает всеми правомочиями по определению юридической судьбы имущества. Запрет собственнику расторгать договор аренды, представляет собой вмешательство в право на уважение собственности (статья 1 "Конвенция о защите прав человека и основных свобод").

Таким образом, реализация ответчиком предоставленной ему законом возможности отказа от договора, независимо от причин ее вызвавших, не может быть оценена в качестве злоупотребления правом.

Иное, в нарушение положений статьи 1 и статьи 421 Гражданского законодательства Российской Федерации (о свободе договора), приведет к выводу об обязанности собственника имущества продолжать арендные отношения с арендатором, что является несоразмерным ограничением его гражданских прав, ограничение которых возможно было бы только на основании федерального закона и в указанных в статье 1 Гражданского законодательства Российской Федерации целях.

На основании изложенного, в соответствии с пунктом 5.5 договора  договор считается расторгнутым с 27.06.2020.

Из материалов дела следует, что помещение возвращено истцу 30.06.2020 по акту приема-передачи (возврата).

Расторжение арендодателем договора в одностороннем порядке в судебном порядке истцом не оспорено.

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для  понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору, поскольку с 27.06.2020 действие договора было прекращено, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению. 

Суд полагает необходимым отметить, что приведенные истцом доводы об отсутствии необходимости оплачивать арендные платежи в спорный период, могут быть рассмотрены в рамках требования о взыскании задолженности по договору, в случае его предъявления.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований отказано, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по уплате государственной пошлины  возмещению истцу не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Н.И. Ильмент