ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16918/2018

г. Челябинск

19 декабря 2018 года

Дело № А47-7626/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.09.2018 по делу № А47-7626/2018 (судья Александров А.А.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «А7 Агро» - ФИО2 (доверенность № 39 от 26.12.2017).

Общество с ограниченной ответственностью «А7 Агро» (далее – ООО «А7 Агро», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа Управления Росреестра от 22.05.2018 № 56/001/134/2017-4917, 4921, 4922 в государственной регистрации права на объекты недвижимости и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области провести государственную регистрацию права собственности за ООО «А7 Агро» на объекты недвижимости: здание теплой стоянки, назначение: нежилое, площадью 2 058 кв.м., кадастровый № 56:12:0401001:2065, расположенное по адресу: 

<

...>, здание коровника № 313 фермы №2, назначение: нежилое, площадью 4 544 кв.м., кадастровый номер 56:12:0401001:1999, расположенное по адресу: 

<

...> здание коровника № 314 фермы №3, назначение: нежилое, площадью 3 795 кв.м., кадастровый номер 56:12:0401001:2005, расположенное по адресу: 

<

...> (с учетом уточнения требований).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.09.2018 (резолютивная часть объявлена 17.09.2018) требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление Росреестра обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда от 17.09.2018, в удовлетворении требований заявителя отказать

В доводах апелляционной жалобы указывает на то, что ООО «А7 Агро» не были представлены документы, подтверждающие право собственности Колхоза «Россия» на заявленные к регистрации объекты недвижимости, для целей правовой экспертизы и государственной регистрации, в связи с чем у регистрирующего органа имелись основания для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет («kad.arbitr.ru»).

Управление Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области явку своего представителя не обеспечили.

С учётом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц.

В судебном заседании представитель заявителя с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 20.08.2015 между Колхозом «Россия» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец) и ООО «А7 Агро» (покупатель) по результатам проведенных открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества Колхоза «Россия» в порядке ст. 110, 111, 139, 179 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» по лоту № 6 (объявление № 77031497918) был заключен договор купли-продажи № 4/15, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять товар, расположенный в Оренбургской области, Илекском районе, с. Кардаилово, и уплатить за него определенную настоящим договором цену. Под товаром для целей настоящего договора понимаются следующее имущество: телятник №156 фермы №6, площадью 1611 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2068; телятник № 156 фермы №3, площадью 1100 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2067; телятник № 118 фермы №7, площадью 1332 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:20116; телятник № 253 фермы №1, площадью 1073 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2117; свинарник фермы №5, площадью 1860 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2004; маточник № 171 фермы №5, площадью 1833 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2003; свинарник-откормочник №268 фермы №5, площадью 2929 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2000; маточник СТФ фермы №5, площадью 2104 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2119; кошары площадью 1536 кв.м. (3 ед.) кадастровый № 56:12:0401001:2124, кадастровый № 56:12:0401001:2120, кадастровый № 56:12:0401001:2121; стригальный пункт фермы №4, площадью 864 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2115; коровник №252 фермы №l, площадью 1296 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2128; коровник №313 фермы №2, площадью 4544 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:1999; коровник № 314 фермы №3, площадью 3795 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2005; склад газ. балл. №30 (газовое хозяйство), площадью 32 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2130; склад д/бригад №300 (МТМ), площадью 364 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2056; склад сх/оборудования № 276 (МТМ), площадью 756 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2126; родилка № 143 фермы №5, площадью 1509 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2001; бойня для скота № 229, площадью 135 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2118; МТМ, площадью 1152 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2039; столовая, площадью 371,3 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2140, мельница, площадью 216 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2012; семяочистительный комплекс с 2-мя зерноскладами, площадью 107 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2020 ветсанпропускник, площадью 434 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2132; автогараж на 25 мест, площадью 1322,8 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2057; теплая стоянка, площадью 2058 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2065; здание лаборатории ЦТ, площадью 44,9 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2017; склад №9, площадью 1386 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2016; зерносклад каркасный №6, площадью 1062 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2018; зерносклад кирпичный №11, площадью 1260 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2013; склад №8, площадью 1065 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2006; весовая сеновал №1, площадью 76,8 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2137; кузница, площадью 72 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2134; котельная, площадью 220,5 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2123; КПП, площадью 27 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2125; телятник фермы №6, площадью 1505 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2002; склад №1, площадью 840 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2009; склад №2, площадью 966 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2011; склад №3, площадью 1193 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2015; склад №4, площадью 1380 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2014; склад №7, площадью 1065 кв.м. 5 А47-7626/2018 кадастровый № 56:12:0401001:2007; автовесы 30т., площадью 24 кв.м. кадастровый № 56:12:0401001:2019. 

Согласно п. 4 договора на момент заключения договора товар находится в собственности продавца. 

В силу п. 5 договора общая стоимость имущества составляет 11 028 200 руб., из которых 1 838 010 руб. покупатель перечислением 20.07.2015 оплатил продавцу в качестве задатка. 

Покупатель обязан уплатить денежные средства в размере 9 190 190 руб. не позднее 30 дней с момента подписания настоящего договора посредством перечисления на расчетный счет продавца (п. 6 договора). 

Согласно акту приема-передачи от 18.02.2016 спорный объект недвижимости принят покупателем на условиях договора купли-продажи № 4/15 от 18.02.2016. 

Как следует из выписки из единого государственного реестра юридических лиц, колхоз «Россия», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, прекратил свою деятельность 16.12.2016 в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Оренбургской области о завершении конкурсного производства от 01.11.2016 по делу № А47-5429/2012.

08.12.2017 ООО «А7 Агро» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на следующие объекты недвижимости: - здание теплой стоянки, назначение: нежилое, площадью 2 058 кв.м., кадастровый № 56:12:0401001:2065, расположенное по адресу: 

<

...>, - здание коровника № 313 фермы №2, назначение: нежилое, площадью 4 544 кв.м., кадастровый № 56:12:0401001:1999, расположенное по адресу: 

<

...> - здание коровника № 314 фермы №3, назначение: нежилое, площадью 3 795 кв.м., кадастровый № 56:12:0401001:2005, расположенное по адресу: 

<

...>. 

К заявлениям на вышеуказанные объекты недвижимости были приложены, в том числе, следующие документы: договор купли-продажи №4/15 от 20.08.2015, заключенный между колхозом «Россия» и ООО «А7 Агро»; акт приема-передачи от 18.02.2016, определение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.03.2015 по делу № А47-5429/2012; определение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.07.2015 по делу № А47-5429/2012; объявление о проведении торгов от 24.05.2015; иные сообщения. 6 А47-7626/2018 Уведомлением Управления Росреестра по Оренбургской области от 15.12.2017 № 56/001/134/2017-4917, 4921, 4922 государственная регистрация права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости была приостановлена. 

Уведомлением Управления Росреестра по Оренбургской области от 22.05.2018 № 56/001/134/2017-4917, 4921, 4922 в государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости заявителю было отказано на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ), в связи с тем, что им не были представлены документы, подтверждающие право собственности колхоза «Россия» на спорные объекты недвижимости.

Полагая, что отказ в регистрации является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что спорные объекты недвижимости были построены вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем, Колхоз «Россия», несмотря на отсутствие государственной регистрации прав на объекты недвижимости, являлся собственником этих объектов. 

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации  вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14397/11 от 03.04.2012, при рассмотрении иска, связанного с приобретением заинтересованным лицом права на имущество, приобретенное по сделке с ликвидированным продавцом, суду следует определить материально-правовую цель иска - необходимость государственной регистрации права собственности заинтересованного лица в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом отказ обратившемуся в суд лицу в защите прав по формальным основаниям не обеспечивает должной защиты права участника гражданского оборота.

Исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации, если для этого отсутствуют иные препятствия.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 62 постановления Пленумов № 10/22, рассматривая требование покупателя в порядке обжалования действий регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

На основании части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

В части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2); вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5); иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8).

Согласно части 4 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1-3 данной статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, в том числе, в форме документов на бумажном носителе – посредством личного обращения в орган регистрации прав к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.

К заявлению о государственной регистрации прав в силу пунктов 1,2,3 части 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственной регистрации прав документы, в том числе документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:

1) Государственную регистрацию прав – в случае отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации;

2) Уведомляет о приостановлении государственной регистрации прав – при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав;

3) Уведомляет об отказе в государственной регистрации прав – в случае не устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав;

4) Уведомляет о прекращении государственной регистрации прав – при наличии заявления о прекращении государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой  инстанции, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) зданий с кадастровыми № 56:12:0401001:2065, № 56:12:0401001:1999, № 56:12:0401001:2005 –1988, 1979, 1979 г.г. соответственно, то есть указанные объекты недвижимости созданы до момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В силу вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Колхоз «Россия», несмотря на отсутствие государственной регистрации права на объекты недвижимости, являлся собственником этих объектов, в связи с чем, правомерно признал недействительными уведомления Управления Росреестра об отказе в осуществлении регистрации от 22.05.2018 № 56/001/134/2017-4917, 4921, 4922.

В связи с изложенным, довод подателя апелляционной жалобы о том, что ООО «А7 Агро» не были представлены документы, подтверждающие право собственности Колхоза «Россия» на заявленные к регистрации объекты недвижимости, признается несостоятельным. 

При таких обстоятельствах,  судебный акт отвечает нормам материального и процессуального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены судебного акта по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 24.09.2018  по делу № А47-7626/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья              Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                              И.Ю. Соколова

    О.Б.Тимохин