СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Томск                                                                                         Дело № А27-17123/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2019 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Киреевой О.Ю.,

судейАфанасьевой Е.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Косачевой О.С., после перерыва помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» и Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (№ 07АП-4090/2017(2,3)) на решение от 06.11.2018 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-17123/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа», город Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (652500, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, город Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область (652500, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 8 760 101 руб. 70 коп.,

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2, по доверенности от 10.03.2017, паспорт,

от ответчика: ФИО3, по доверенности  №465 от 18.08.2016 паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» (далее – ООО «Кинотеатр «Победа», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (далее  - Комитет, ответчик) о взыскании 10 403 278 руб. неосновательного обогащения, в виде стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в период действия договора аренды от 30.07.2007 № 21-ДА.

При рассмотрении дела истцом заявлено ходатайство об уменьшении размера требований до 8 760 101 руб. 70 коп. неосновательного обогащения, которое было  принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ).

Решением суда от 07.04.2017, оставленным в силе постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.11.2017 по делу № А27-17123/2016 решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07.04.2017, и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что судами не учтено следующее. 

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор  произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 2.2.9 договора аренды в редакции протокола разногласий согласовано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств указанные в пунктах 6.1 и 6.2 настоящего договора улучшения объекта, не отделимые без вреда для него, после прекращения договора (при расторжении договора по решению суда, по требованию арендодателя) арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. 

Стоимость подлежащих возмещению арендатору неотделимых   улучшений объекта определяется исходя из объема и характера произведенных арендатором улучшений (с момента передачи объекта во владение и пользование арендатора) в ценах, существующих на момент возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений. 

Защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, является одной из задач судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ). 

В соответствии с положениями АПК РФ спор разрешается  арбитражным судом, исходя из предмета и оснований заявленного иска. В силу статьи 49 АПК РФ до принятия решения истец вправе изменить либо предмет, либо основание иска. При этом арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных предмета и оснований иска.

В данном случае в качестве правового и фактического основания исковых требований истец указал на пункт 2 статьи 623 ГК РФ и  совокупность обстоятельств, предусмотренных данной нормой: наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, фактическое наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, неотделимость улучшений без вреда для имущества, стоимость улучшений.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, указанной статьей предусмотрено, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 

Статья 616 ГК РФ определяет обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, в том числе право арендатора по своему выбору потребовать соответственного уменьшения арендной платы при  нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. 

Однако арбитражным судом первой инстанции не были установлены фактические обстоятельства, предусмотренные диспозицией указанных норм, – установление арендной платы в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, сочетание различных  норм арендной платы, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Кроме того, указанные обстоятельства не указаны истцом в качестве основания заявленного требования. Таким образом, оснований для применения при рассмотрении настоящего спора норм подпункта 5 пункта 2 статьи 614 и статьи 616 ГК РФ не имелось, в связи с чем также неправомерным является вывод о момента начала исчисления срока исковой давности, который сделан судами с учетом применения данных норм.

Рассматривая вопрос о применении в данном деле срока исковой давности, суды не дали оценку согласованному в пункте 2.2.9 договора условию о том, что право на возмещение стоимости неотделимых  улучшений возникает у арендатора после прекращения договора. Каких-либо обстоятельств, исключающих применение данного условия, в том числе вытекающих из иных условий договора, судами не установлено.

Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 1102 ГК РФ, статьи 1103 ГК РФ, суд указал, что  из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

Как следует из материалов дела и установлено судами, результатом неотделимых улучшений распорядился арендодатель, продав спорное   здание на аукционе в порядке приватизации. Не считая арендодателя лицом, которое воспользовалось результатом неотделимых улучшений, суды исходили из того, что при определении начальной цены продажи объекта объем и стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений определяющего значения не имели. Вместе с тем достоверно не установлено, что истец как арендатор в составе выкупной цены не оплатил повторно стоимость произведенных им неотделимых улучшений. 

Указанный вывод судов никак не обоснован, не соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, учитывая, что работы были выполнены в 2008 году, и их результат существовал фактически в виде иного состояния объекта на момент выполнения отчета № 1114/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества. Впоследствии была определена иная, более высокая в сравнении с рыночной начальная цена продажи объекта, в отношении которой также не сделан достоверный вывод об исключении из нее стоимости произведенных неотделимых улучшений. 

При таких обстоятельствах выводы судов основаны на неверном применении норм материального права, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, что  согласно пункту 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует рассмотреть заявленное требование исходя из предмета и основания иска, предложить ответчику обосновать исключение стоимости неотделимых улучшений при определении цены продажи объекта, суду дать оценку доказательствам, относящимся к указанному вопросу, а также о стоимости неотделимых улучшений, правильно установить юридически значимые обстоятельства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и принять по делу законное и обоснованное решение, правильно применив нормы права.

При повторном рассмотрении, решением Арбитражного суда Кемеровской области от 06.11.2018 (резолютивная часть объявлена 30.10.2018)  исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано  2 088 201 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 74 011 руб. судебных расходов, в виде оплаты услуг эксперта, в доход федерального бюджета 53 162 руб. государственной пошлины. В остальной части иска отказано, с истца в доход федерального бюджета взыскано 16 924 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь, в том числе на то, что выполненные работы по договорам являются именно капитальным и текущим ремонтом объекта по договору аренды от 30.03.2007 года № 21-ДА; работы, которые были произведены по договорам, представленным истцом в материалы дела, осуществлялись на основании пункта 2.2.6 договора аренды от 30.03.2007 года № 21-ДА за счет арендатора - истца и не должны возмещаться арендодателем – ответчиком; со стороны истца не представлено доказательств реализации части проектов, что в свою очередь исключает стоимость расходов по вышеуказанным договорам из произведенных неотделимых улучшений по требованиям истца; не дана правовая оценка тому, что договором аренды предусмотрен порядок возмещения только улучшений объекта, не отделимых без вреда для него, указанных в пунктах 6.1 и 6.2 договора аренды: размещение в фойе первого этажа здания рекламных конструкций, информационного табло, компьютеризированных касс, пиццерии, попкорн-бара, кофейни, размещение на втором этаже здания столов и принадлежностей для бильярда, кафе (бара).

ООО «Кинотеатр «Победа», также не согласившись с вынесенным решением, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить в полном объеме, взыскать с комитета в пользу ООО «Кинотеатр «Победа» судебные расходы на уплату государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб., ссылаясь на то, что в материалах настоящего дела имелись необходимые и достаточные доказательства для удовлетворения судом иска ООО «Кинотеатр «Победа» в полном объеме, в сумме, определенной в ходе проведенной по делу судебной экспертизы, -8 760 101,70 руб.; суд первой инстанции вышел за рамки предмета иска по настоящему делу и за пределы круга обстоятельств, которые подлежали установлению при рассмотрении настоящего дела, поставив перед экспертом вопрос «Определить соотношение стоимости произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» неотделимых улучшений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, исходя из рыночной стоимости объекта, определенной на момент приватизации объекта, согласно отчета № 1115/ГКУР от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества», и, затем, дополнив его вопросом «Определить соотношение стоимости произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» неотделимых улучшений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, исходя из рыночной стоимости объекта, определенной на момент приватизации объекта, согласно отчета № 1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества, указав характер работ и стоимость неотделимых улучшений, процентное соотношение улучшений по отношению к стоимости здания»; исследование эксперта по вышеуказанному вопросу не было направлено на установление обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела. Следовательно, заключение эксперта по данному вопросу являлось доказательством, не относимым к настоящему делу и не могло быть принято судом (часть 1 статьи 67 АПК РФ); стоимость произведенных Истцом неотделимых улучшений ранее была уже установлена судом на основании проведенной на основании определения суда экспертизы в размере 8 760 101,70 руб. (заключение эксперта Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» от 16.03.2017 №4-6/39); при новом рассмотрении суд, по мнению истца, не обоснованно начал выяснять стоимость неотделимых улучшений, назначив еще две экспертизы, при этом эксперт не исследовал реальную величину затрат Истца на производство неотделимых улучшений и ее (реальной величины затрат) соотношение с рыночной стоимостью здания, указанное им соотношение стоимости неотделимых улучшений являлось предположительным и не могло использоваться судом для определения стоимости неотделимых улучшении, которая должна быть взыскана в пользу Истца с Ответчика. Эксперт прямо указал на то, что с учетом продажи здания по другой цене (не равной цене, определенной отчетом № 1115/ГК/Р от 11.04.2013) стоимость неотделимых улучшений будет иной, а именно, рассчитанной как 34,3% от такой цены. Следовательно, учитывая, что арендованное Истцом здание было продано Ответчиком за 30 000 000 руб., рассчитанная экспертом стоимость неотделимых улучшений должна составлять 10 290 000 руб.; выводы, изложенные в Решении (о стоимости произведенных Истцом неотделимых улучшений, подлежащих взысканию с Ответчика), не соответствуют обстоятельствам дела, подтвержденным имеющимися в деле доказательствам.

Определениями суда апелляционной инстанции от 07.12.2018 и от 13.12.2018 апелляционные жалобы были приняты к производству. Дело к судебному разбирательству в судебном заседании апелляционной инстанции было назначено на 24 января 2019 года на 10 час. 45 мин.

От ООО «Кинотеатр «Победа»  в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило апелляционную жалобу комитета оставить без удовлетворения, отменить решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.11.2018 по делу № А27-17123/2016 в части суммы удовлетворенных исковых требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «Кинотеатр «Победа» в полном объеме, взыскать с комитета в пользу ООО «Кинотеатр «Победа» судебные расходы на уплату государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей, отмечая, что стороны своим соглашением капитальный ремонт переданного в аренду имущества отнесли к его неотделимым улучшениям и тем самым распространили правовой режим возмещения стоимости неотделимых улучшений на возмещение стоимости капитального ремонта. При этом, в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Ответчик не представил доказательства того, что соответствующие части (инженерные системы) арендованного здания существовали до их монтажа, а также доказательств того, что отделочные работы в здании проводились с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования. В результате производства неотделимых улучшений происходит повышение, в том числе, эстетических качеств арендованного имущества, влекущих повышение цены объекта аренды; выполнение проектных работ (подготовка технической документации) является необходимой частью процесса выполнения работ по реконструкции и капитальному ремонту здания.

В судебном заседании 24.01.2019 представитель истца поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, в отзыве на апелляционную жалобу ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе.

Определением суда от 24.01.2019 судебное заседание было отложено для представления представителем ответчика пояснений по вопросу формирования стоимости здания в размере 30 000 000 руб.

После отложения в связи с назначением судьи Полосина А.Л. судьей другого суда, в составе суда произведена замена, рассмотрение дела начато сначала.

31.01.2019 года от Комитета поступили пояснения, в которых было указано, что стоимость объекта была сформирована в соответствии со ст. 3 Положения о порядке приватизации объектов муниципальной собственности г.Ленинк-Кузнецкого, утвержденного постановлением Ленинск-Кузнецкого городского СНД от 25.07.2002 №28 и принимая во внимание решение комиссии по выработке рекомендации об условиях приватизации объектов муниципальной собственности от 14.06.2013, было принято постановление Администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа от 18.06.2013 №973 «О цене продажи являющегося объектом культурного наследия здания общей площадью 1761,6 кв.м., обремененного арендой в пользу ООО  «Кинотеатр Победа», где начальная цена указанного здания определена в размере 30 000 000 руб.

От ООО «Кинотеатр Победа» поступили пояснения, в которых указано, что из представленных Ответчиком суду апелляционной инстанции пояснений (от 30.01.2019 № 292) следует, что начальная цена арендованного Истцом здания в размере 30 000 000 руб. была рекомендована комиссией по выработке рекомендации об условиях приватизации объектов муниципальной собственности (решение оформлено протоколом от 14.06.2013 № 5) и установлена постановлением администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа от 18.06.2013 № 973. 

Какие-либо сведения о том, что из вышеуказанной начальной цены исключалась стоимость произведенных Истцом неотделимых улучшений, и какие-либо доказательства указанного обстоятельства Ответчиком суду апелляционной инстанции не представлены.

При таких обстоятельствах следует считать установленным факт того, что Ответчик получил в составе цены продажи арендованного Истцом здания стоимость затрат Истца на производство неотделимых улучшений, однако не возвратил указанную стоимость Истцу.

Поскольку Ответчиком не доказано иное, полученная Ответчиком в связи с продажей арендованного Истцом здания часть его цены в размере стоимости затрат на производство неотделимых улучшений (которая подлежала возврату Истцу и не подлежала обращению в собственность Ответчика) явно выходит за рамки содержания данного обязательства (за рамки того, что причиталось бы Ответчику в результате продажи здания) и, таким образом, является неосновательным обогащением Ответчика. 

Стоимость произведенных Истцом неотделимых улучшений арендованного имущества подтверждена проведенной по делу судебной экспертизой экспертом Союза «Кузбасская Торгово-промышленная палата» в размере 8 760 101,70 руб. (согласно заключению №. 4-6/39 от 31.01.2017). 

При этом, подтвержденное Ответчиком установление цены продажи здания в сумме 30 000 000 руб. свидетельствует о том, что экономические интересы Ответчика не были бы нарушены при исполнении им обязанности по возмещению Истцу стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Даже в случае возмещения Ответчиком Истцу стоимости неотделимых улучшений оставшаяся в распоряжении Ответчика сумма превышала бы рыночную стоимость здания (определенную в отчете № 1114/ГК/Р от 11.04.2013) в несколько раз. 

Напротив, уплата Истцом в составе выкупной цены имущества стоимости улучшений, затраты на которые уже им понесены, повлекло для него фактическую оплату таких улучшений в двойном размере.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15.02.2019.

После перерыва от истца также поступили пояснения, в которых указано, что Истец и ответчик в абз.2 пункта 2.2.9 договора аренды от 30.03.2007 года № 21-ДА (в редакции протокола разногласий) установили, что Арендодатель дает согласие на производство Арендатором любых неотделимых улучшений Объекта, направленных на повышение потребительских свойств Объекта (в том числе увеличивающих стоимость Объекта), включая капитальный ремонт, иное изменение Объекта, влекущее изменения в техническом паспорте Объекта.

Таким образом, истец и ответчик своим соглашением капитальный ремонт переданного в аренду имущества отнесли к его неотделимым улучшениям и тем самым распространили правовой режим возмещения стоимости неотделимых улучшений на возмещение стоимости капитального ремонта.

Более того, при рассмотрении настоящего дела экспертом Союза «Кузбасская Торгово-промышленная палата» в заключении № 4-6/39 от 31.01.2017 на поставленный судом «являются ли улучшения имущества, проведенные в здании Кинотеатра «Победа», расположенном в 

<

...>, неотделимыми, либо могу быть отнесены к капитальному, либо текущему ремонту» был дан развернутый ответ (с.50-61 Заключения): эксперт, исключив работы по капитальному ремонту и по производству отделимых улучшений из стоимости затрат по вышеуказанным договорам подряда, пришел к выводу, что стоимость неотделимых улучшений на дату заключения договора купли-продажи от 28.08.2008, с учетом даты фактического окончания работ, составляет 8 760 101,70 руб. 

Пункт 2.2.9 договора аренды предусматривает порядок и условия возмещения стоимости конкретных (перечисленных в пунктах 6.1 и 6.2 договора) улучшений, но не предусматривает, что Арендатор не имеет право на возмещение стоимости других (помимо перечисленных в пунктах 6.1 и 6.2 договора) улучшений, и что соглашением сторон исключается применение к отношениям сторон положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва, пояснения, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ленинск-Кузнецкий (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа», город Ленинск-Кузнецкий (арендатор) 30.03.2007 заключен договор № 21-ДА аренды объекта муниципального нежилого фонда: нежилого здания общей площадью 1566,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>.

В разделе 3 Договора с учетом протокола разногласий сторонами определены размер, порядок и сроки внесения арендной платы за пользование зданием, которая в денежном выражении уплачивается арендатором по реквизитам счета, указанным в договоре.

При этом сторонами согласовано, что плата за электрическую и тепловую энергию, предоставление услуг по водоснабжению и водоотведению, прочие коммунальные услуги не входит в арендную плату по настоящему договору и предоставляется арендаторам лицам, осуществляющим поставку  соответствующей продукции и осуществляющим соответствующие услуги (п.3.3. договора).

Таким образом, сторонами предусмотрена в договоре уплата арендной платы в виде денежной суммы вносимой периодически (ежемесячно).

Согласно пункту 2.2.9 договора, в редакции протокола разногласий, арендодатель даёт согласие на производство арендатором любых неотделимых улучшений, направленных на повышение потребительских свойств объекта (в том числе увеличивающих стоимость объекта), включая реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование, иное изменение объекта, влекущее изменения в техническом паспорте объекта, при условии сохранения возможности использования объекта, в соответствие с целевым назначением. 

Все произведенные арендатором отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств указанные в пункте 6.1. и 6.2 настоящего договора улучшения объекта, не отделимые без вреда для него, после прекращения договора (при расторжении по решению суда по требованию арендодателя) на возмещение стоимости этих улучшений.

Стоимость подлежащих возмещению арендатору неотделимых улучшений объекта определяется исходя из объема и характера, произведенных арендатором улучшений (с момента передачи объекта во владение и пользование арендатора) в ценах, существующих на момент возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений объекта (листы дела 17-25 том 1). 

По договору от 28.08.2013 № 298 купли-продажи Комитет по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (продавец) продал победителю открытого аукциона по продаже объекта приватизации обществу с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» в собственность нежилое здание, двух этажное (подземных этажей 1), являющегося объектом культурного наследия, общей площадью 1761,6 кв. м., обременённое арендой в пользу ООО «Кинотеатр «Победа» по договору аренды от 30.03.2007 № 21-ДА с 11.05.2007 на срок 25 лет, расположенное по адресу: 

<

...> (листы дела 26-29 том 1).

Цена объекта согласована сторонами в размере 30 000 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Полагая, что при заключении договора купли-продажи от 28.08.2013 № 298, прекращён договор аренды от 30.03.2007 № 21-ДА, и, в силу пункта 2.2.9 договора аренды и статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведённых в период действия договора аренды, истец заявил настоящий иск. 

Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В основание заявленного иска истцом указана ст. 623 ГК РФ.

Анализ положений вышеуказанной статьи позволяет сделать вывод о том, что право на применение указанного способа защиты возникает у арендатора при наступлении определенного обстоятельства: после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Кроме того, необходимо определить сам факт наличия неотделимых улучшений и согласие на их проведение арендодателя.

Как следует из материалов дела, при первоначальном рассмотрении дела, с целью установления фактических обстоятельств дела по ходатайству истца, судом назначена экспертиза по определению характера работ и оценке стоимости неотделимых улучшений, проведение которой поручено экспертам Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» ФИО4 и ФИО5 (650000, 

<

...>).

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Являются ли нижеуказанные улучшения имущества, проведенные в здании Кинотеатра «Победа», расположенном в 

<

...> неотделимыми, либо могут быть отнесены к капитальному, либо текущему ремонту, а именно: 

- отделка внутренних помещений, произведенных в рамках договора №2 от 28.03.2008, заключенного с ООО «Фасад»; 

- замена отопительной системы, произведенной в рамках договора б/н от 30.01.2007, заключенного с ООО «Фасад»; 

-  капитальный ремонт крыши здания, произведенный в рамках договора б/н от 26.04.2007, заключенного с ООО «Фасад»; 

- работы по устройству внутреннего электроосвещения помещения для боулинга, произведенных в рамках договора №4 от 12.01.2008, заключенного с ООО «СибОлМиСервис»; 

 - работы по устройству помещения для боулинга, произведенные в рамках договора б/н от 14.08.2007, заключенного с ООО «СибОлМиСервис»; 

- работы по изготовлению и монтажу элементов интерьера, произведенные в рамках  договора № 146 от 13.08.2008, заключенного с Индивидуальным предпринимателем ФИО6; 

- установка потолков из пленки ПВХ, произведенная в рамках договора № 214-09-08 от 22.09.2008, заключенного с ООО «Толковая компания»; 

- работы по изготовлению и монтажу комплекса хромированных ограждений, произведенные в рамках договора № 21 от 11.07.2008, заключенного с ООО «Компания «Перилла-К»; 

- работы по поставке и монтажу оборудования для вентиляции и кондиционирования, произведенные в рамках договоров № 10.01.08.2 от 10.01.2008 и № 11.01.08 от 11.01.2008, заключенных с ООО «Оптимальные системы»?

2. При отнесении указанных улучшений к неотделимым, какова их стоимость на дату заключения договора купли-продажи от 28.08.2013, с учетом даты фактического окончания работ ?  

Экспертным учреждением 17.03.2017 представлено заключение эксперта от  16.03.2017 № 4-6/39, согласно которому даны подробные ответы на поставленные вопросы и определено, что стоимость именно неотделимых улучшений здания кинотеатра «Победа», расположенного по адресу: Кемеровская область, город Ленинск-  Кузнецкий, проспект Кирова, 34, на дату заключения договора купли-продажи от 28.08.2013 составляет 8 760 101 руб. 70 коп. 

Оценивая доводы ответчика о том, что согласно условиям договора (п.2.2.6 в редакции протокола разногласий) сторонами было согласовано, что арендатор должен за свой счет содержать объект в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, природоохранными, санитарными и иными обязательными нормами, правилами и требованиями и поддерживать объект в исправном состоянии, включая осуществление в соответствии с обязательными нормами, правилами и требованиями текущего и капитального ремонта (в том числе ремонта фасада объекта в соответствии с действующими архитектурными и градостроительными нормами и правилами и обязательствами, установленными в п.6.1. и 6.2 настоящего договора) и нести все расходы на содержание объекта, а следовательно стоимость капитального ремонта не подлежит возмещению, апелляционный суд приходит к следующим выводам и поддерживает в указанной части возражения истца.

Пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (на котором основаны исковые требования ООО «Кинотеатр «Победа») не предусматривает, что право арендатора на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества зависит от характера работ, в результате которых возникли такие улучшения (капитальный или текущий ремонт, реконструкция, модернизация и пр.). По смыслу указанной статьи, к улучшениям, право на возмещение стоимости которых имеет арендатор, относятся улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит норм, указывающих, что результат капитального ремонта арендованного имущества не относится к неотделимым улучшениям такого имущества, возмещаемым арендатору в соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ.

Согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Как такового однозначного понятия неотделимых улучшений гражданское законодательство не содержит, однако исходя из практики произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов изменения состояния имущества, его целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды, при этом неотделимые улучшения возможны безусловно и за счет проведения капитального ремонта.

Истец и ответчик в абз.2 пункта 2.2.9 договора аренды от 30.03.2007 года № 21-ДА (в редакции протокола разногласий) установили, что Арендодатель дает согласие на производство Арендатором любых неотделимых улучшений Объекта, направленных на повышение потребительских свойств Объекта (в том числе увеличивающих стоимость Объекта), включая капитальный ремонт, иное изменение Объекта, влекущее изменения в техническом паспорте Объекта.

Таким образом, как обоснованно отмечено истцом, учитывая положения ст. 431 ГК РФ истец и ответчик своим соглашением капитальный ремонт переданного в аренду имущества отнесли к его неотделимым улучшениям.

При этом необходимо отметить как было указано выше, эксперты, отвечая на поставленные судом вопросы в рамках проведения экспертизы от  16.03.2017 № 4-6/39, определили, что именно стоимость именно неотделимых улучшений здания кинотеатра «Победа», расположенного по адресу: 

<

...>, на дату заключения договора купли-продажи от 28.08.2013 составляет 8 760 101 руб. 70 коп. 

Таким образом, все доводы ответчика относительно, что стоимость неотделимых улучшений заявленная истцом ко взысканию является необоснованной, истцом не реализована часть проектов, отклоняется. 

При этом экспертное заключение не оспорено и не опровергнуто надлежащими доказательствами, правомерно принято судом в качестве достоверного, соответствующего требования Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона  от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Относительно объема подлежащих возмещению неотделимых улучшений также необходимо отметить, что как указано выше в п.2.2.9 договора с учетом протокола разногласий стороны согласовали, что Арендодатель дает согласие на производство Арендатором любых неотделимых улучшений Объекта, направленных на повышение потребительских свойств Объекта (в том числе увеличивающих стоимость Объекта), включая капитальный ремонт, иное изменение Объекта, влекущее изменения в техническом паспорте Объекта.

В соответствии с п.2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пункт 2.2.9 договора аренды предусматривает порядок и условия возмещения стоимости конкретных, перечисленных в пунктах 6.1 и 6.2 договора, улучшений, которые помимо самих улучшений (размещение в фойе первого этажа здания рекламных конструкций, информационного табло, компьютеризированных касс и т.д.) содержит срок их осуществления – в течение трех лет с момента заключения договора. При этом  такие  указанные улучшения как размещение на втором этаже здания столов и принадлежностей для бильярда, компьютеризированные кассы не относятся к неотделимым.

Таким образом, пункт 2.2.9 договора аренды предусматривает порядок и условия возмещения стоимости конкретных, перечисленных  в пунктах 6.1 и 6.2 договора улучшений, но не исключает и не предусматривает, что Арендатор не имеет право на возмещение стоимости других улучшений, из соглашения сторон не следует, что ими исключено применение  к отношениям сторон положений пункта 2 статьи 623 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное, доводы жалобы Комитета отклоняются апелляционным судом. 

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, а именно устанавливая фактические обстоятельства того, что истец как арендатор в составе выкупной цены не оплатил/оплатил повторно стоимость произведенных им неотделимых улучшений, судом по делу была назначена экспертиза.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Определить соотношение стоимости произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» неотделимых улучшений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, исходя из рыночной стоимости объекта, определенной на момент приватизации объекта, согласно отчета № 1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества ?

2. Исключалась ли стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу, 

<

...>, при  определении цены продажи здания при составлении отчета № 1114/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества? 

По результатам проведенной экспертизы экспертом установлено и даны ответы:

По первому вопросу  -  на момент приватизации объекта, согласно отчета №1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества стоимость произведенных ООО «Кинотеатр Победа» неотделимых улучшений в нежилом здании, расположенном по адресу 

<

...> исходя из рыночной стоимости объекта составляет 27% рыночной стоимости объекта. Эксперт поясняет, что процент, полученный расчетным путем, является вероятным и приблизительным и стоимость должна быть рассчитана путем составления локальной сметы. 

При ответе на второй вопрос эксперт указал, что в расчетах использован только один подход: сравнительный и метод в нем сравнительный анализ продаж. Возможно было расчет произвести и затратным подходом, а так как здание можно сдавать в аренду  - доходным подходом. Неотделимые улучшения могли быть рассчитаны при использовании методов затратного подхода. В представленном отчете №1115/ГК/Р от 11.04.2013 неотделимые улучшения не определялись.

В настоящее время, исходя из того, что сумма иска, указанная в требованиях 10403278 руб., а рыночная стоимость, указанная в отчете  №1115/ГК/Р от 11.04.2013 составляет 7150570 руб., невозможно определить соотношение стоимости неотделимых улучшений, исходя из рыночной стоимости объекта. Корректировки на наличие неотделимых улучшений при расчетах сравнительным подходом в 2013 году в отчете  2013 года оценщиками не выполнялись.

Вывод по второму вопросу: стоимость неотделимых улучшений нежилого здания  при определении цены продажи здания при составлении отчета №1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества не исключалась. 

Таким образом, судом установлено, что стоимость неотделимых улучшений нежилого здания  при определении цены продажи здания не исключалась.

Суд первой инстанции, устанавливая существенные обстоятельства, в связи с тем, что в экспертном заключении содержится информация о процентном соотношении элементов здания по отношению ко всему зданию, которые были затронуты улучшениями, но не дан ответ на поставленный в определении вопрос о процентном соотношении стоимости улучшений по отношению к стоимости здания, назначил дополнительную экспертизу, поставив следующий вопрос: дополнить ответ на первый поставленный на разрешение эксперта определением суда от 27.02.2018, а именно: «Определить соотношение стоимости произведенных обществом с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» неотделимых улучшений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, исходя из рыночной стоимости объекта, определенной на момент приватизации объекта, согласно отчета № 1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества», указав характер работ и стоимость неотделимых улучшений, процентное соотношение улучшений по отношению к стоимости здания.

В результате экспертом было установлено, что всего неотделимых улучшений было выполнено в процентном отношении 34,3% к общей стоимости имущества на сумму 6 088 049 *34,3/100  = 2088201 руб. Экспертом отмечен тот факт, что определенная расчетным путем величина 2088201 руб. определена исходя из рыночной стоимости объекта, определенной на момент приватизации объекта, согласно отчета № 1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества. В случае, если объект приватизации был продан за другую сумму, стоимость неотделимых улучшений буде иной (34,3% от стоимости объекта недвижимости).

Именно из данного установленного процентного отношения и исходил суд при определении суммы, подлежащей ко взысканию в пользу истца.

Однако, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом исходя из следующего.

Как было указано выше и установлено путем проведения экспертизы, что фактически Комитет при продаже здания в составе цены здания получил стоимость затрат арендатора на создание объекта в том виде, в котором здание было продано.

Начальная цена арендованного Истцом здания согласно пояснениям истца в размере 30  000 000 руб. была рекомендована комиссией по выработке рекомендации об условиях приватизации объектов муниципальной собственности (решение оформлено протоколом от 14.06.2013 № 5) и установлена постановлением администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа от 18.06.2013 № 973.

Какие-либо сведения о том, что из вышеуказанной начальной цены исключалась стоимость произведенных Истцом неотделимых улучшений, и какие-либо доказательства указанного обстоятельства Ответчиком суду апелляционной инстанции не представлены. Напротив экспертизой подтверждено, что стоимость неотделимых улучшений при продаже здания не исключалась.

Таким образом, следует считать установленным факт того, что Ответчик получил в составе цены продажи арендованного Истцом здания стоимость затрат Истца на производство неотделимых улучшений, однако не возвратил указанную стоимость Истцу.

Из смысла статьи 1103 ГК РФ следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.

Как обоснованно отмечено истцом, поскольку Ответчиком не доказано иное, полученная Ответчиком в связи с продажей арендованного Истцом здания часть его цены в размере стоимости затрат на производство неотделимых улучшений,  явно выходит за рамки содержания данного обязательства,  за рамки того, что причиталось бы Ответчику в результате продажи здания и, таким образом, является неосновательным обогащением Ответчика.

Стоимость произведенных Истцом неотделимых улучшений арендованного имущества подтверждена проведенной по делу судебной экспертизой №. 4-6/39 от 31.01.2017 экспертом Союза «Кузбасская Торгово-промышленная палата» в размере 8 760 101,70 руб. 

Напротив, уплата Истцом в составе выкупной цены имущества стоимости улучшений, затраты на которые уже им понесены, повлекло для него фактическую оплату таких улучшений в двойном размере. 

При этом, истец правомерно отмечает, что подтвержденное Ответчиком установление цены продажи здания в сумме 30 000 000 руб. свидетельствует о том, что экономические интересы Ответчика не были бы нарушены при исполнении им обязанности по возмещению Истцу стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Даже в случае возмещения Ответчиком Истцу стоимости неотделимых улучшений оставшаяся в распоряжении Ответчика сумма превышала бы рыночную стоимость здания (определенную в отчете № 1114/ГК/Р от 11.04.2013) в несколько раз.

Кроме того, как следует из ответа эксперта на дополнительный вопрос, экспертом отмечен тот факт, что определенная расчетным путем величина 2088201 руб. определена исходя из рыночной стоимости объекта, определенной на момент приватизации объекта, согласно отчета № 1115/ГК/Р от 11.04.2013 об определении рыночной стоимости имущества. В случае, если объект приватизации был продан за другую сумму, стоимость неотделимых улучшений буде иной (34,3% от стоимости объекта недвижимости).

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений, подлежащих взысканию,  составляет 8 760 101,70 руб., в связи с чем, решение суда подлежит изменению.

При этом апелляционный суд отмечает, что срок исковой давности истцом не пропущен поскольку арендные отношения прекратились с момента заключения договора купли-продажи 28.08.2013 в то время как с иском ООО «Кинотеатр Победы» обратился в суд  17.08.2016.

Таким образом, установленный трехгодичный срок исковой давности не истек.

Учитывая, что требование истца подлежит удовлетворению в полном объеме расходы понесенные истцом на проведение экспертизы в размере 105 000 руб. (л.д. 65 т.6, л.д. 7,8 т.4, л.д. 109 т.3), а также за подачу апелляционных и кассационной жалобы в сумме 9000 руб. подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, п.3, 4 ч.1 ст.270, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 06.11.2018 по делу № А27-17123/2016 отменить в части отказа в удовлетворении иска, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск- Кузнецкого городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Победа» 8 760 101 руб. 70 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 105 000 руб. судебных расходов в виде оплаты услуг эксперта, 9000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционным и кассационной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

        Председательствующий                                                                       О.Ю. Киреева 

        Судьи                                                                                                      Е.В. Афанасьева

                                                                                                                         ФИО1