ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-26484/2020

Дело № А40-270421/18

г. Москва

15 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2020 года 

В полном объеме постановление изготовлено 15 октября 2020 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Проценко А.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.02.2020 по делу № А40-270421/18,

принятое по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Производственная фирма "Макет" о взыскании денежных средств, расторжении договора, 

по встречному иску ООО "Производственная фирма "Макет" к Департаменту городского имущества города Москвы о расторжении договора,

третье лицо: Правительство Москвы,

при участии в судебном заседании представителя 

истца: ФИО2 по доверенности от 28.11.2019, диплом ВСГ 1642527 от 06.07.2007, третьего лица: ФИО2 по доверенности от 30.12.2019, диплом ВСГ 1642527 от 06.07.2007,

у с т а н о в и л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Производственная фирма «Макет» о взыскании задолженности в сумме 34 804 421 руб., расторжении договора аренды № М-06-027744 от 26.12.2006.   

К совместному рассмотрению с первоначальным иском судом принят встречных иск ответчика о расторжении договора аренды № М-06-027744 от 26.12.2006.   

Решением арбитражного суда от 28.02.2020 в удовлетворении искового заявления отказано, производство по встречному иску прекращено в связи с отказом общества от заявленных требований. 

Истец, третье лицо, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратились в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить. 

Ответчик, надлежащим образом извещенный о производстве по спору, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. 

В материалы дела поступило ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство с учетом позиции истца, третьего лица, не усматривает оснований для его удовлетворения. В обоснование ходатайства ответчик сослался на заключение по результатам диагностики в медицинском центре, однако наличие болезни представителя ответчика не подтверждено листом нетрудоспособности.

Заслушав представителя истца и третьего лица, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 26.12.2006 № М-06-027744 земельного участка с кадастровым номером 77:06:0009003:83, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, пересечение Новоясеневского проспекта с ул. Ясногорской и ул. Тарусской площадью 20 000 кв.м для содержания объекта незавершенного строительства сроком до 31.12.2031.

Выявив неисполнение обязанности по внесению арендной платы, истец после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании денежных средств за период с 4 кв. 2016 г. по 18.09.2018 в размере 20 535 652,50 руб., а также пени в размере 14 268 768,50 руб. 

Наличие задолженности также послужило основанием для предъявления требования о расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказаны. Так, судом установлено, что в настоящем случае в заявленный период (с 4 кв. 2016г. по 18.09.2018) у ответчика отсутствовала возможность использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, а именно для продолжения строительства многофункционального комплекса.

В силу положений ст. 611,614 ГК РФ, а также разъяснений данных в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», обязательства сторон по договору аренды являются встречными, а арендатор обязан уплачивать арендную плату, если не лишен возможности использовать имущество.

Отсутствие утвержденного проекта планировки территории не позволяло использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды.

Земельный участок предоставлялся ответчику для целей продолжения строительства объекта, однако эксплуатация объекта недвижимости возможна только при наличии на земельном участке завершенного строительством и введенного в эксплуатацию объекта. Такие объекты отсутствовали на земельном участке, как в момент его предоставления ответчику, так и сейчас, что подтверждается рапортом Госинспекции по недвижимости от 02.10.2018.

Условия договора аренды предусматривали строительство на земельном участке, что подтверждается документом с характеристиками земельного участка выданным ТОРЗ, протоколом № 11 от 26.12.2005, выпиской из протокола № 13 от 09.06.2006, протоколом № 05-51-55/8 от 27.05.2008, распоряжением Правительства Москвы № 1529-РП от 13.07.2009, письмом Москомархитектуры от 22.03.2010г. № 091-03/214/о.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГрК РФ разработка и утверждение проекта планировки в данном случае были обязательными именно в силу требований нормативных правовых актов города Москвы, так как земельный участок относится к территории объектов природного комплекса № 85, включенным в Перечень территорий Природного комплекса г. Москвы, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 19.01.1999 № 38.

Утвержденный проект планировки территории является основой для подготовки проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков, а также проектной документации линейных объектов, проектов благоустройства природных и озелененных территорий, территорий общего пользования.

В свою очередь градостроительный план земельного участка является основой для проектирования объекта и выдачи разрешения на строительство, что подтверждается положениями ст. 51 ГрК РФ.

Таким образом, в соответствии с положениями ГрК РФ, а также нормативных правовых актов города Москвы, регулирующих отношения в области градостроительной деятельности, строительство на земельном участке было невозможно без утвержденного проекта планировки территории.

Как видно из представленных доказательств, ответчик, начиная с февраля 2011г., обращался в уполномоченные органы Правительства Москвы с просьбой об утверждении проекта планировки, однако до настоящего времени проект планировки не утвержден.

Тот факт, что утверждение проекта планировки не относится к полномочиям Департамента не имеет правового значения, так как договор аренды заключен от имени Правительства Москвы и в интересах города Москвы. Проект планировки не был утвержден органами Правительства Москвы, предоставившего ответчику земельный участок, в связи с чем, земельный участок не использовался ответчиком, а арендная плата не подлежит взысканию.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование  арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Поскольку в период невозможности использования по целевому назначению участка у ответчика имелось право не оплачивать арендную плату, а у истца не было оснований ее начислять, суд пришел к выводу об отказе  в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и расторжении договора.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции и находит обоснованными доводы заявителей апелляционной жалобы. 

По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции при принятии решения не учел обстоятельств того, что в соответствии с разделом 4 договора на арендатора по его условиям были возложены определенные обязанности.

Арендатору надлежало в установленном порядке разработать и в 10-тидневный срок с момента присвоения регистрационного номера представить в Департамент земельных ресурсов города Москвы Акт разрешенного использования земельного участка для осуществления строительства; разработать проект на строительство объекта в соответствии с разработанным Актом разрешенного использования земельного участка; представить проект, согласованный в установленном порядке с указанием сроков строительства в Москомархитектуру для согласования архитектурно-градостроительного решения с последующим представлением в Мосгосэкспертизу, осуществить государственную экологическую экспертизу проекта строительства согласно Федеральному закону «Об экологической экспертизе», в недельный срок после утверждения проекта Мосгосэкспертизой представить в Департамент земельных ресурсов города Москвы раздел проекта организации строительства и архитектурно-конструктивный раздел проекта для оформления дополнительного участка под размещение стройплощадки, принять после завершения строительства представить утвержденные в установленном порядке документы, подтверждающие ввод (приемку) в эксплуатацию законченного строительством объекта, для внесения необходимых изменений в договор аренды земли.

Ответчиком при рассмотрении спора не представлено документальных доказательств реализации установленных разделом 4 договора мероприятий.

Доводы ответчика о том, что Правительство Москвы и уполномоченные органы препятствовали в реализации данных мероприятий, не нашли документального подтверждения, поскольку ни одно решение, действие, бездействие органов власти ответчиком в установленном законом, в том числе судебном порядке не обжаловано, документальных доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание обстоятельство того, что у ответчика зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, площадью 0 кв.м.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что фактически объект недвижимости на земельном участке отсутствует. Более того, договор аренды земельного участка заключен с целью строительства объекта и, как установлено выше, данный проект ответчиком не реализован на протяжении 15 лет с момента заключения договора.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции суду для иллюстрации состояния объекта незавершенного строительства представлены фотоматериалы, из которых следует, что спорный земельный участок огорожен сеткой, находится в заброшенном состоянии, захламлен, в отдельных местах установлены сваи и заложен фундамент, заросшие растительностью, признаки какой-либо деятельности на земельном участке отсутствуют.

Таким образом, ответчиком не доказано надлежащее исполнение обязательств по договору, а формальные обращения в Москомархитектуру или иные органы либо их отказы в предоставлении каких-либо документов или согласований не могут быть расценены как встречное неисполнение обязательств Департаментом городского имущества, так как Департамент является самостоятельным юридическим лицом.

ООО «ПФ «Макет» указывает, что в период с 4 квартала 2016 по 18.09.2018 было лишено возможности пользоваться соответствующим земельным участком, в связи с чем арендная плата не подлежала оплате.

В обоснование возражений ответчик ссылается на п. 10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и самостоятельно трактует его положения, делая вывод о необходимости оплаты арендных платежей при условии, что арендодатель обеспечил обществу возможность использовать участок в соответствии с условиями договора.

В силу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Вместе с тем указанные нормы права не подлежат применению в рамках настоящего спора и позиция ответчика представляется противоречивой в связи со следующим.

Учитывая зарегистрированное право собственности ООО «ПФ «Макет» на объект незавершенного строительства, сам факт существования объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем городу Москве, свидетельствует о фактическом использовании арендатором участка согласно целям и предмету заключенного между сторонами договора аренды, следовательно, собственник обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком под расположенным на нем объектом недвижимости – объектом незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 3 договора аренды ООО «ПФ «Макет» обязано вносить арендную плату в установленные договором сроки, за несвоевременное внесение арендных платежей п.7.2 договора предусмотрено взыскание пени.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции находит обоснованными заявленные истцом требования о взыскании арендной платы за период с 4 кв. 2016 по 18.09.2018 в сумме 20 535 652,50 руб., пени – 14 268 768,50 руб., а выводы суда первой инстанции – не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции не усматривает.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание обстоятельство того, что к взысканию с ответчика присуждена задолженность по арендной плате за предыдущий период, данное решение вступило в силу.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ неоплата арендной платы более двух раз подряд по истечении указанного в договоре срока является основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды к основаниям для досрочного расторжения договора отнесено невнесение арендной платы в течении двух периодов подряд.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суд полагает, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды земельного участка, поскольку на протяжении почти 15 лет земельный участок фактически не осваивался в соответствии с условиями заключенного договора и арендатор допустил существенную просрочку по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции также находит обоснованным заявленное истцом требование о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям ст. 619 ГК РФ и предусмотренным договором условиям.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований Департамента городского имущества города Москвы в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд     

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2020 по делу № А40-270421/18 отменить в части отказа в удовлетворении требований Департамента городского имущества города Москвы.

Взыскать с ООО «Производственная фирма «Макет» в пользу Департамента городского имущества города Москвы основной долг в сумме 20´535´652,50 руб., пени – 14´268´768,50 руб.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № М-06-027744 от 26.12.2006.

Взыскать с ООО «Производственная фирма «Макет» в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 200´022 руб. за рассмотрение искового заявления, апелляционной жалобы.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья             В.В. Валюшкина

Судьи:              А.И. Проценко 

             Е.Б. Алексеева