Арбитражный суд Московской области

         107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-67994/24

23 декабря 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Цховребовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КЕТОВСКИЙ КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК» (640002, КУРГАНСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г КУРГАН, УЛ КОЛИ ФИО2, Д. 124А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г КРАСНОГОРСК, УЛ РЕЧНАЯ, ВЛД. 8, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: ООО «КвинтаИнвест» (454006, ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ЧЕЛЯБИНСК, УЛ. КРАСНОАРМЕЙСКАЯ, Д. 55, НЕЖ. ПОМ. 17, ОФИС 208, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконными уведомления

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кетовский коммерческий банк» (далее – Заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра) с требованиями:

- признать незаконным Уведомление Управления Росреестра по Московской области № КУВД-001/2024-3622851/1 от 01.02.2024г. о приостановлении государственной регистрации прав – ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:201;

- признать незаконным, отменить решение Управления Росреестра по Московской области № КУВД-001/2024-3622851/5 от 02.05.2024г. об отказе в государственной регистрации прав – ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:201; 

- обязать Управление Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию ипотеки в пользу ООО КБ «Кетовский» в отношении здания с кадастровым номером 50:57:0050405:201, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора залога недвижимости/договора ипотеки № 271/и23 от 27.09.2023;

- признать незаконным Уведомление Управления Росреестра по Московской области № КУВД-001/2024-3625417/1 от 02.02.2024г. о приостановлении государственной регистрации прав – ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:13;

- признать незаконным, отменить решение Управления Росреестра по Московской области № КУВД-001/2024-3625417/5 от 02.05.2024г. об отказе в государственной регистрации прав – ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:13;

- обязать Управление Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию ипотеки в пользу ООО КБ «Кетовский» в отношении права аренды ООО «Квинта Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:13, расположенный по адресу: 

<

...> на основании договора залога недвижимости/договора ипотеки № 271/и23 от 27.09.2023г.

- взыскать с Управления Росреестра по Московской области (ИНН 

<

***>) в пользу ООО КБ «Кетовский» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины.

Поскольку лицами, участвующими в деле, не представлено возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, суд завершил предварительное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.06.2024 № 12 «О подготовке дела к судебному разбирательству в арбитражном суде» если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства дела по существу, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание арбитражного суда первой инстанции в случае соблюдения требований части 4 статьи 137 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований Банк ссылается на то, что оспариваемые решения не соответствуют закону о регистрации и нарушают права и интересы заявителя.

Управление Росреестра, третье лицо правовой позиции по спору не представили.    Представители заявителя, Управления Росреестра и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрено в их отсутствие.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием. 

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, объективно и всесторонне исследовав материалы дела, установив обстоятельства спора в полном объёме, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 27.09.2023г. между ООО «Квинтаинвест» (далее-залогодатель) и ООО КБ «Кетовский» заключен договор залога недвижимости/договор ипотеки № 271/и23 (далее – договор ипотеки), согласно которому в залог ООО КБ «Кетовский» переданы 5 объектов недвижимости, принадлежащих залогодателю, расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами:  50:57:0050405:173,  50:57:0000000:26164,  50:57:0000000:27892,  50:57:0050405:201, 50:57:0050405:13 в обеспечение исполнения обязательств залогодателя по кредитному договору 

<

***> от 27.09.2023г. 

30.01.2024г. залогодателем через Территориальный отдел ОГАУ «МФЦ Челябинской области» в городе Челябинске поданы заявления о государственной регистрации ипотеки в пользу ООО КБ «Кетовский» на основании вышеназванного договора ипотеки в отношении 5 объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>, с кадастровыми номерами:  50:57:0050405:173,  50:57:0000000:26164,  50:57:0000000:27892,  50:57:0050405:201, 50:57:0050405:13 (далее – объекты недвижимости), и представлены подлинники документов: договор залога недвижимости/договор ипотеки/№271/23 от 27.09.2023г., кредитный договор 

<

***> от 27.09.2023г., платежные поручения об уплате залогодателем государственной пошлины, а также доверенность представителя залогодателя от 29.06.2022г. № 5916838,74АА, что подтверждается описями документов, принятых для оказания государственных услуг: MFC- 0381/2024-17950-1 от 30.01.2024; MFC- 0381/2024-17962-1 от 30.01.2024; MFC- 0381/2024-17966-1 от 30.01.2024; MFC- 0381/2024-17970-1 от 30.01.2024; MFC- 0381/2024-17974-1 от 30.01.2024 соответственно. 

31.01.2024г. Банком, посредством личного кабинета на сайте Росреестра в форме электронных документов и электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, также направлены заявления о государственной регистрации ипотеки в отношении вышеуказанных объектов недвижимости с приложением нотариально удостоверенной доверенности представителя с УКЭП нотариуса и платежных поручений об уплате государственной пошлины, что подтверждается уведомлениями Росреестра о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов КУВД-001/2024-3618978; КУВД-001/2024-3620408; КУВД-001/2024-3621687; КУВД-001/2024-3622851; КУВД-001/2024-3625417 от 31.01.2024г. соответственно.

             Управлением Росреестра регистрация ипотеки в отношении объектов недвижимости была приостановлена уведомлениями КУВД-001/2024-3618978/1 от 12.02.2024г., КУВД-001/2024-3620408/1 от 01.02.2024г., КУВД-001/2024-3621687/3 от 01.02.2024г., КУВД-001/2024-3622851/1 от 01.02.2024г., КУВД-001/2024-3625417/1 от 02.02.2024г. 

Из указанных уведомлений о приостановлении следует, что для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, необходимо представить правоустанавливающий документ для осуществления действий по государственной регистрации ипотеки, совместное заявление сторон, доверенность представителя Банка с УКЭП лица выдавшего доверенность.

02.02.2024г. Банк повторно через МФЦ г. Кургана на бумажном носителе дополнительно представил в отношении каждого объекта недвижимости заявления о государственной регистрации ипотеки, доверенность представителя Банка, договор ипотеки, платежные поручение об уплате госпошлины, что подтверждается описями, выданными Курганским городским отделом № 1: MFC-0118/2024-1902-1; MFC-0118/2024-1900-1; MFC-0118/2024-1897-1; MFC-0118/2024-1896-1; MFC-0118/2024-1893-1 от 02.02.2024г., в примечаниях к заявлениям указав реквизиты заявлений, поданных залогодателем и Банком, к котором представляются дополнительные документы, для исключения идентификации заявлений Банка, как самостоятельных.

Управлением Росреестра отказано в приеме дополнительно представленных Банком документов - документы были возвращены Управлением Росреестра без рассмотрения, что подтверждается уведомлениями о возврате № КУВД-001/2024-4020291/1 от 09.02.2024; КУВД-001/2024-4020365/1 от 09.02.2024; КУВД-001/2024-4020458/1 от 09.02.2024; КУВД-001/2024-4020532/1 от 12.02.2024; КУВД-001/2024-4020630/1 от 12.02.2024.

 Согласно уведомлений причиной возврата документов без рассмотрения явилось «отсутствие в системе ГИС ГМП информации об оплате госпошлины, документ об оплате госпошлины не представлен заявителем, приложенные к комплекту платежные поручения не могут быть приняты к рассмотрению т.к. использованы заявителем при обращении за государственной регистрацией 31.01.2024г. с заявлениями № КУВД-001/2024-3621687; КУВД-001/2024-3622851; КУВД-001/2024-3625417; КУВД-001/2024-3618978; КУВД-001/2024-3620408».

            02.02.2024г. Банк обратился в Управление Росреестра по Московской области с обращением о разъяснении конкретных и исчерпывающих рекомендаций по устранению причин приостановления.

            Согласно ответу Управления Росреестра от 22.02.2024г. № 29-00335/24 государственная регистрация ипотеки по заявлениям №MFC-0381/2024-17950, MFC-0381/2024-17962, MFC-0381/2024-17966, MFC-0381/2024-17970, MFC-0381/2024-17974 не представляется возможной, в связи с наличием оснований для приостановления согласно пунктам 5, 7 части 1 стать 26 Закона о регистрации, в том числе: не представлен подлинник доверенности от 29.06.2022, что нарушает п.3 ст.21 Закона о регистрации; п.5.2 Договора залога недвижимости/договор ипотеки №271/и23 от 27.09.2023 содержит условие о возможном внесудебном порядке удовлетворения требований Залогодержателя, в связи с чем Договор является ничтожным; согласно представленному Договору залога указаны 2 срока (срок выплаты кредита до 30.03.2026, срок аренды земельного участка по 30.10.2025 г.), что вступает в противоречие и не позволяет внести корректные данные в Единый государственный реестр недвижимости согласно п.123 Порядка ведения ЕГРН; в отношении заявлений OfSite-2024-01-31-733892, OfSite-2024-01-31-742188, OfSite-2024-01-31-749972, OfSite-2024-01-31-757038, OfSite-2024-01-31-771245, представленных от имени Общества с ограниченной ответственностью "Кетовский коммерческий банк", ранее приняты решения о приостановлении, в частности по причине ненадлежащего заверения представленного электронного образа доверенности, в нарушение части 8 статьи 21 Закона о регистрации. 

В связи с несогласием Банка с доводами о наличии оснований для приостановления государственной регистрации ипотеки, изложенных в ответе Управления Росреестра по Московской области от 22.02.2024г. № 29-00335/24 - 26.02.2024 г. Банком в Управление Росреестра была направлена жалоба на действия должностных лиц Межмуниципального отдела по Воскресенскому, Коломенскому и Луховицкому районам Управления          Росреестра по Московской области в Центральный аппарат Росреестра, зарегистрированная 28.02.2024 за №ОГ-5678/24.

Ответ Управления Росреестра от 19.03.2024г. № 29-00539/24 на обращение Банка от 28.02.2024г. №ОГ-5678/24 относительно причин приостановления идентичен предыдущему ответу от 22.02.2024г. № 29-00335/24, из него следует, что рассмотрение заявлений №MFC-0381/2024-17950, MFC-0381/2024-17962, MFC-0381/2024-17966, MFC-0381/2024-17970, MFC-0381/2024-17974, представленных Обществом с ограниченной ответственностью "Квинтаинвест" совместно с заявлениями OfSite-2024-01-31-733892, OfSite-2024-01-31-742188, OfSite-2024-01-31-749972, OfSite-2024-01-31-771245, OfSite-2024-01-31-757038 от Общества с ограниченной ответственностью "Кетовский Коммерческий Банк" не представлялось возможным, ввиду отсутствия на момент проведения правовой экспертизы электронной подписи уполномоченного лица выдавшего доверенность, реестровый номер 45/23-н/45-2023-5-616, от 01.12.2023г.; не представлен подлинник доверенности ООО «Квинтаинвест» от 29.06.2022, зарегистрировано в реестре 74/295-н/74-2022-2-1084, представленная копия доверенности не заверена нотариально; п.5.2 Договора залога недвижимости/договор ипотеки №271/и23 от 27.09.2023  содержит условие о возможном внесудебном порядке удовлетворения требований Залогодержателя, тогда как согласно пункту 1 статьи 55 Закона об ипотеке обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке который содержит условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, однако, договор залога представлен в простой письменной форме, что в дальнейшем не позволит применить положение о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки, в связи с чем договор залога является ничтожным; в представленном договоре залога указаны два срока исполнения обязательств (п. 1.2 Договора залога: срок выплаты кредита - до 30.03.2026 (включительно), п. 2.1.5 Договора залога - срок аренды земельного участка по 30.10.2025 г.), что не позволяет внести корректные данные в Единый государственный реестр недвижимости.

26.03.2024г. Банк, посредством личного кабинета на сайте Росреестра, заявлением о представлении дополнительных документов № КУВД-001/2024-12215998 к заявлению Банка № КУВД-001/2024-3625417 от 31.01.2024г. о государственной регистрации ипотеки в отношении объекта с кад. № 50:57:0050405:13, повторно представил в Управление электронный образ доверенности представителя Банка с УКЭП нотариуса.

Уведомлением № КУВД-001/2024-3625417/3 от 26.03.2024г. Управление Росреестра уведомило Банк о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав, указав, что представленные дополнительные документы от 26.03.2024 г. №КУВД-001/2024-12215998 не устраняют все причины приостановления, указанные в уведомлении от 02.02.2024 г., не представлено совместное заявление сторон. 

26.03.2024г. Банк, посредством личного кабинета на сайте Росреестра, заявлением о представлении дополнительных документов № КУВД-001/2024-12217182 к заявлению Банка № КУВД-001/2024-3622851 от 31.01.2024г. о государственной регистрации ипотеки в отношении объекта с кад. № 50:57:0050405:201, повторно представил электронный образ доверенности представителя Банка с УКЭП нотариуса.

Уведомлением № КУВД-001/2024-3622851/3 от 28.03.2024г. Управление Росреестра уведомило Банк о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав, указав, что на государственную регистрацию не представлено совместное заявление о государственной регистрации ипотеки, договор залога, и необходимые для проведения государственной регистрации документ квитанция об оплате госпошлины залогодателем и т.д. 

В целях устранения замечаний, изложенных в ответах Управления Росреестра на обращения Банка, послуживших основаниями для приостановления государственной регистрации ипотеки, в адрес Центрального аппарата Управления Росреестра 29.03.2024г. Банком направлены письменные пояснения по каждому основанию приостановления государственной регистрации, изложенному в ответах Росреестра, обращение зарегистрировано 01.04.2024 за № ОГ-6457/24, ОГ-6497/24. 

Управлением Росреестра на обращение Банка дан ответ от 18.04.2024 № 29-00738/24, аналогичный по содержанию двум предыдущим.

18.04.2024г. Банк повторно через МФЦ г. Кургана в дополнение к заявлениям залогодателя о государственной регистрации ипотеки в отношении каждого объекта недвижимости повторно на бумажном носителе представил документы, на необходимость предоставления которых указано в уведомлениях Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации ипотеки. Так, Банк повторно представил: заявление о государственной регистрации ипотеки, доверенность представителя Банка, договор ипотеки, платежное поручение об уплате госпошлины, что подтверждается описями, выданными Курганским городским отделом № 1: MFC-0118/2024-8239-1; MFC-0118/2024-8245-1; MFC-0118/2024-8246-1; MFC-0118/2024-8247-1; MFC-0118/2024-8248-1 от 18.04.2024г.

Управлением Росреестра произведена государственная регистрация ипотеки на основании договора ипотеки в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 50:57:0000000:27892 – 13.05.2024г.; 50:57:0000000:26164 -07.05.2024г.; 50:57:0050405:173 – 13.05.2024г., что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

02.05.2024г. уведомлением № КУВД-001/2024-3625417/5 Управление Росреестра уведомило Банк об отказе в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:13, в обоснование принятого решения указав, что причины приостановления, указанные в уведомлении от 26 марта 2024г. № КУВД-001/2024-3625417/3 не устранены.

02.05.2024г. уведомлением № КУВД-001/2024-3622851/5 Управление Росреестра уведомило Банк об отказе в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:201, в обоснование принятого решения указав, что на государственную регистрацию не представлено совместное заявление о государственной регистрации ипотеки и необходимые для проведения государственной регистрации документы, квитанция об оплате госпошлины залогодателем и т.д., не представлен договор залога.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Банка в суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"(далее - Закон N 218-ФЗ).

Управление Росреестра, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона N 218-ФЗ и иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, установленных названным Законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (пункты 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ). 

В силу части 1 статьи 14 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.

В соответствии со статьей 18 Закона N 218-ФЗ, заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 Закона N 218-ФЗ, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); 

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом регистрации прав соответствующих соглашений (далее - региональные порталы государственных и муниципальных услуг), официального сайта, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов (далее - личный кабинет), или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме). 

Согласно п. 4 ст.18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

 Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"  документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона N 218-ФЗ государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах, их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

В соответствии с пунктом 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление и (или) отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости  (ч. 1 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024)"О государственной регистрации недвижимости")

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. (ч.1 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022)"Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон Об ипотеке).

Согласно Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (ред. от 30.06.2023)"Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме" заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть представлено в форме документа на бумажном носителе или в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

Одно заявление заполняется в отношении одного объекта недвижимости и (или) одного действия, осуществляемого органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), составляется и подписывается одним лицом.

Из указанных положений закона и требований к заполнению и формату заявлений о государственной регистрации прав следует, что заявления о регистрации ипотеки должны быть представлены от каждой стороны договора ипотеки, и могут быть представлены как в форме документа на бумажном носителе, так в форме электронного документа, что и было сделано залогодателем и Банком. Такая форма заявления, как совместное заявление сторон о государственной регистрации ипотеки нормативно не установлена, критерий совместности достигается обращением с заявлением в регистрирующий орган всех сторон договора.

Согласно ст. 24 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022)"Об ипотеке (залоге недвижимости)" за государственную регистрацию ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Размер госпошлины для организаций  за регистрацию ипотеки по договору составляет 4 000 руб. (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Как следует из материалов дела сторонами договора ипотеки были представлены документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки.

Залогодателем в отношении объектов недвижимости представлены соответствующие заявления о государственной регистрации, договор ипотеки, кредитный договор, платежные поручения об уплате государственной пошлины на 2000 рублей каждое, нотариально удостоверенная доверенность представителя. 

Банком в отношении объектов недвижимости представлены заявления о государственной регистрации ипотеки, договор ипотеки, платежные поручения об уплате государственной пошлины на 2000 рублей каждое, нотариально удостоверенная доверенность представителя.

 Таким образом, из материалов дела следует, что сторонами договора ипотеки в Управление Росреестра был представлен исчерпывающий перечень документов для государственной регистрации ипотеки, как залогодателем – на бумажном носителе, так и неоднократно Банком - как в форме электронного документа, так и на бумажном носителе.

В соответствии с пунктом 176 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07 июня 2017 г. № 278, если представленные вместе с оригиналами копии документов нотариально не заверены (и их нотариальное заверение не предусмотрено законодательством Российской Федерации), сотрудник, ответственный за прием документов, сравнив копии документов с  их оригиналами, выполняет на таких копиях надпись об их соответствии оригиналам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов. 

Представление нотариально заверенной копии доверенности представителя правообладателя вместе с заявлением о государственной регистрации ипотеки при предъявлении подлинника доверенности не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

При принятии заявления и прилагаемых к нему документов сотрудник МФЦ проверяет личности лиц их подающих, сканирует подаваемые документы, удостоверяет копии при предоставлении подлинников. 

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» многофункциональный центр, его сотрудники, несут ответственность, установленную законодательством Российской Федерации в случае, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за соответствие преобразованных посредством сканирования в электронную форму документов документам, предоставленным заявителями в форме документов на бумажном носителе, установление личности заявителя.

Таким образом, требование Управления Росреестра о повторном представлении подлинника либо нотариально заверенной копии доверенности представителя залогодателя от 29.06.2022, № в реестре 74/295-н/74-2022-2-1084 является незаконным, необоснованным. 

 Изложенные в ответах на обращения Банка выводы Управления Росреестра о ничтожности договора ипотеки поскольку он содержит условие о возможном внесудебном порядке удовлетворения требований Залогодержателя, являются не соответствующими нормам права и не имеющими правового значения для целей государственной регистрации ипотеки. 

Пунктом 5.2. договора ипотеки предусмотрено, что «требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, либо во внесудебном порядке в соответствии с Законом «Об ипотеке»».

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. 

Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества. 

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" соглашение залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке (далее - соглашение о внесудебном порядке) может содержаться в договоре залога в качестве одного из его условий или в отдельном документе (пункт 4 статьи 349 ГК РФ). Если законом не установлено иное, стороны вправе заключить такое соглашение в любое время - как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения.

Согласно пп. 1.1. п. 1 ст. 9 Закона Об ипотеке стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

В соответствие с п. 1 ст. 55 Закона Об ипотеке обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствие с п. 2 ст. 55 Закона Об ипотеке в случае, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, способами реализации предмета ипотеки могут быть, в частности, оставление залогодержателем заложенного имущества за собой и продажа заложенного имущества залогодержателем другому лицу.

Однако, в отсутствие нотариального удостоверения договора ипотеки ничтожными являются включенные в текст договора ипотеки условия соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания, а не договор ипотеки в целом, поскольку договор ипотеки в силу закона не подлежит нотариальному удостоверению, а недействительность соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в суде (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2023 N 305-ЭС23-3388 по делу N А40-275554/2021).

Таким образом, указание Управлением Росреестра в ответе на обращение Банка в качестве причины приостановления государственной регистрации ипотеки - отсутствие нотариального удостоверения договора ипотеки является не обоснованным, не препятствующим проведению государственной регистрации ипотеки.

В ответе на обращение Банка в качестве причины приостановления регистрации Управление Росреестра указывает, что «в представленном договоре ипотеки указаны два срока исполнения обязательств (п. 1.2 Договора залога: срок выплаты кредита - до 30.03.2026 (включительно), п. 2.1.5 Договора залога - срок аренды земельного участка по 30.10.2025 г.), что противоречит п. 1.4 Кредитного договора №271/23 от 27.09.2023 г. и не позволяет внести корректные данные в Единый государственный реестр недвижимости согласно п. 123 Порядка ведения ЕГРН.» 

Представленный в материалы дела договор ипотеки содержит все существенные условия, установленные п. 1 ст. 9 Закона Об ипотеке, а именно указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 

В п.1.2.  договора ипотеки указан срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, то есть срок предоставления кредита – до 30 марта 2026г.

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

В договоре ипотеки в описании передаваемого в залог права аренды земельного участка 50:57:0050405:13, принадлежащего залогодателю на основании договора аренды № 190/2022е от 31.10.2022г. (далее-договор аренды), указан помимо прочего срок аренды – до 30.10.2025г., что не может быть расценено, как еще один срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Поскольку предметом ипотеки являются здания, сооружение следует руководствоваться нормами главы ХII Закона об ипотеке, устанавливающими особенности ипотеки зданий и сооружений, а не нормами главы ХI Закона об ипотеке, устанавливающей особенности ипотеки земельных участков. 

Право аренды земельного участка передано в залог поскольку в залог переданы объекты недвижимости, принадлежащие залогодателю на праве собственности, расположенные на этом земельном участке, что соответствует статье 69 Закона Об ипотеке, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Таким образом, в связи с тем, что в данном случае, ипотека права аренды земельного участка осуществляется в связи с ипотекой зданий и сооружения, находящихся на этом участке,  статья 62 Закона об ипотеке к такому договору не может быть применена (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"). 

То обстоятельство, что срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, превышает срок права аренды земельного участка, который передан в залог Банку по договору ипотеки, не противоречит существу ипотеки, все существенные условия договора ипотеки предусмотрены его сторонами.

В законодательстве не содержится положения, из которого следует запрет заключения договора ипотеки в отношении права аренды земельного участка с меньшим сроком действия, чем срок исполнения, обеспечиваемого им обязательства.

Из подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается.

Принимая в залог право аренды земельного участка, Банк по собственному волеизъявлению принимает на себя риски прекращения залога в связи с прекращением договора аренды, что согласуется со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, следует учитывать, что права арендатора земельного участка принадлежат залогодателю в силу закона, поскольку залогодатель обладает исключительным правом на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, являясь собственником зданий и сооружений, расположенных на земельном участке в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621). 

Договор аренды земельного участка, права по которому переданы в залог по договору ипотеки не содержит указание на то, что права по нему могут быть переданы в залог с согласия арендодателя. Согласно п. 4.4.11 договора аренды арендатор обязан уведомить арендодателя о передаче своих прав по договору в залог в течение трех дней после заключения такого договора.

Следовательно, ипотека подлежала регистрации в пределах срока исполнения обязательств по кредитному договору, указанному в п. 1.2. договора ипотеки – до 30.03.2026г., а приостановление государственной регистрации ипотеки по указанным Управлением Росреестра основаниям является необоснованным.

Исходя из материалов дела, а именно из описей документов, принятых от Банка и залогодателя через МФЦ, из уведомлений Росреестра о принятии документов от Банка в электронном виде, посредством ЛК Росреестра, ответов Управления Росреестра на обращения Банка, следует, что документы, необходимые для проведения государственной регистрации ипотеки представлены Банком и залогодателем в полном объеме, в том числе: заявления сторон договора ипотеки о государственной регистрации ипотеки, договор ипотеки, кредитный договор, документы об уплате государственной пошлины, нотариально удостоверенные доверенности представителей. 

Подлинники документов, в том числе заявления залогодателя о государственной регистрации ипотеки, договор ипотеки, кредитный договор, доверенность представителя залогодателя, документы об уплате госпошлины были представлены залогодателем при подаче заявлений на обозрение сотруднику МФЦ, который принимал заявление; заявления Банка о государственной регистрации ипотеки, документы об уплате госпошлины, доверенность представителя были представлены в электронном виде через ЛК Росреестра и в дальнейшем дополнительно повторно представлены также через МФЦ вместе с договором ипотеки.

Регистрирующему органу был предоставлен исчерпывающий перечень документов, соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации и необходимый для проведения испрашиваемых регистрационных действий. 

Таким образом, приостановление государственной регистрации ипотеки, и последующий отказ Управления Росреестра в государственной регистрации ипотеки на основании Договора ипотеки от 27.09.2023 г. N 271/и23, поданного 30.01.2024 г., носят незаконный характер.

Ответчик не доказал наличие обстоятельства, послужившего основанием для вынесения оспариваемого решения, доводы заявителя не опроверг.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

Согласно п. 7 ст. 201 АПК РФ решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ, суд в своем решения указывает на обязанность ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 137, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным Уведомление Управления Росреестра по Московской области № КУВД-001/2024-3622851/1 от 01.02.2024г. о приостановлении государственной регистрации прав - ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:201.

Признать незаконным, отменить решение Управления Росреестра по Московской области № КУВД-001/2024-3622851/5 от 02.05.2024г. об отказе в государственной регистрации прав - ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:201.

Обязать Управление Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию ипотеки в пользу ООО КБ «Кетовский» в отношении здания с кадастровым номером 50:57:0050405:201, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора залога недвижимости/договора ипотеки № 271/и23 от 27.09.2023.

Признать незаконным Уведомление Управления Росреестра по Московской области № КУВД-001/2024-3625417/1 от 02.02.2024г. о приостановлении государственной регистрации прав - ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:13.

Признать незаконным, отменить решение Управления Росреестра по Московской области № КУВД-001/2024-3625417/5 от 02.05.2024г. об отказе в государственной регистрации прав - ипотеки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:57:0050405:13.

Обязать Управление Росреестра по Московской области произвести государственную регистрацию ипотеки в пользу ООО КБ «Кетовский» в отношении права аренды ООО «Квинта Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:13, расположенный по адресу: 

<

...> на основании договора залога недвижимости/договора ипотеки № 271/и23 от 27.09.2023.

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу ООО КБ «Кетовский» расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000,00 руб. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья                                                                    А.В. Цховребова