АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-11511/2021

01 июня 2021 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2021 года

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2021 года

 

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи П.Б. Ванина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.С. Абрамян, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-11511/2021 по иску Администрации города Нижний Тагил (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "КЕРАМИК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Аппарат Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Свердловской области

о взыскании 5 076 581 руб. 89 коп.,

 

при участии в судебном заседании:

от истца не явился, извещен,

от ответчика ФИО1, представитель по доверенности от 15.04.2019,

от третьего лица ФИО2, представитель по доверенности от 31.07.2020.

         Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

 

Истец обратился в суд с иском к ответчику с требованием о взыскании  взыскать 5 076 581 руб. 89 коп., в том числе,  4 107 030 руб. 97 коп. долга по договору аренды № 116в-2017 от 20.12.2017 земельного участка с кадастровым номером 66:56:0601008:345, за период с 01.09.2019 по 31.12.2020, и 969 550 руб. 92 коп. пени за период с 11.09.2019 по 31.12.2020.

Истец в судебное заседание не явился, ответчик иск не признал, указав при этом, что истец при расчете задолженности по арендной плате применил неверную ставку арендной платы 4,4% от кадастровой стоимости, тогда как следовало применить ставку 0,3% от кадастровой стоимости. 

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области поддержал возражения ответчика, пояснив, что сложившаяся судебная практика по аналогичным делам указывает на то, что повышенная ставка арендной платы не может применяться ретроспективно, при расчете арендной платы для ответчика должна применяться ставка, определенная в договоре аренды, а именно, 0,3% от кадастровой стоимости участка.

Дело рассматривается в отсутствие истца в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

20.12.2017 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка государственная собственность на который не разграничена, № 116в-2017. Основание заключения договора - 39.1, п.п.10 п. 2 ст.39.6, 39.14 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок площадью 45 000 кв.м., с кадастровым номером 66:56:0601008:345, расположен по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, пересечение Уральского и Октябрьского проспектов. Разрешенное использование участка: для строительства торгово-развлекательного комплекса. 

Земельный участок предоставлен в аренду для завершения строительства. 

Срок договора аренды установлен с 30.10.2017г по 30.10.2020г. Государственная регистрация договора осуществлена 25.01.2018г.

Пунктом 3.2 договора закреплена обязанность арендатора ежемесячно вносить арендную плату до десятого числа текущего месяца с перечислением в УФК по Свердловской области.

В соответствии с п. 3.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке независимо от Арендатора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

В соответствии с расчетом сумма задолженности по арендной плате и оплате штрафных санкций, установленных п. 5.2 договора, составила 5 076 581,89 рублей, в том числе: задолженность по арендной плате - 4 107 030,97 руб. за период с 01.09.2019 по 31.12.2020; задолженность по оплате пени - 969 550,92 р.  за период с 11.09.2019 по 31.12.2020. 

Расчет   арендной   платы   производится в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 №1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».

Истцом в адрес ответчика направлена претензия № 584 от 22.12.2020 года о взыскании арендной платы, штрафных санкций в связи с неисполнением договора аренды. Однако, по мнению истца, задолженность ответчиком                          не погашена и истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и третьего лица, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Истцом рассчитана задолженность по арендной плате за период с 01.09.2019 по 31.12.2020 с применением ставки арендной платы в размере 4,4% от кадастровой стоимости участка (прочие земельные участки). 

Из приложения № 2 к договору аренды следует, что первоначальный расчет арендной платы произведен с использованием ставки 0,3% от кадастровой стоимости следующим образом: (129 404 700 х 0,3 х 1.0 х1.0 х1.0 х1.0х1.0/100):365 х кол-во дней.

Земельный участок предоставлен для строительства торгово-развлекательного комплекса (п. 1.1. договора), срок арены установлен с 30.10.2017 по 30.10.2017 (п. 2.1. договора).

Письмом от 16.02.2021 № 41-01/413 МКУ «Центр земельного права» уведомил общество «Керамик» о перерасчете  арендной платы по договору за период с 01.09.2019 по 31.12.2020 с применением ставки 4,4 в соответствии с п. 73 «Прочие земельные участки» по постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП (далее – постановление                    № 1155-ПП). 

Этим же письмом истец уведомил ответчика о недействительности ранее полученных уведомлений о расчете арендной платы за период с 01.09.2019 по 31.12.2019 и на 2020 год с применением ставки 0,3% в соответствии с п. 68 «Земельные участки,  предоставленные для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом». Письмо от 16.02.2021 получено ответчиком нарочно 06.04.2021.

 

Обществу «Керамик» выдано разрешение на строительство от 06.11.2015 № RU66-305000-289-2015  со сроком действия до 05.04.2019 в соответствии с проектом организации строительства № МС 002ю07, п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

08.11.2019 Управление архитектуры и градостроительства оформило уведомление № 21-01/4959 об отказе в выдаче разрешения на строительство.

20.05.2020 Управление архитектура и градостроительства выдало  обществу «Керамик» очередное уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство.

В п. 68 постановления № 1155-ПП (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды)  указано, что ставка 0,3% применяется в отношении земельных участков, предоставленных для строительства объектов (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства метрополитена, жилищного фонда, индивидуальных жилых домов, индивидуальных и (или) кооперативных гаражей, объектов религии) на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом.

На момент подписания 20.12.2017 договора аренды № 116в-2017 стороны предусмотрели расчет арендной платы по ставке 0,3% от кадастровой стоимости, хотя на данный момент никакого разрешения на строительство у арендатора существовать не могло, поскольку само разрешение на строительство могло быть выдано обществу «Керамик» только при наличии действующего договора аренды земельного участка. 

Следовательно, при заключении договора аренды и без выданного ответчику разрешения на строительство применялась ставка 0,3% от кадастровой стоимости, хотя, исходя из доводов истца, следует, что ставка 0,3% должна применяться с момента начала действия разрешения на строительство, то есть, с 06.11.2015.

Из этого следует, что при определении ставки 0,3% необходимо руководствоваться видом разрешенного использования земельного участка, который стороны определили в договоре, а именно, для строительства торгово-развлекательного центра. Из содержания и смысла этого условия следует, что, собственно, под строительством указанного объекта следует понимать также и период времени, необходимый для подготовки к строительству. 

В противном случае, на момент заключения договора стороны  должны были определить, что льготная ставка 0,3% применяться с момента выдачи разрешения на строительство. 

Однако такое условие стороны в договоре не предусмотрели, определив единую ставку 0,3% на период всех стадий использования участка, как на период до выдачи разрешения на строительство, так и в период его действия, не указывая при этом иного прозрачного и предсказуемого механизма увеличения либо уменьшения арендного платы в зависимости от различного рода обстоятельств.

Единственное уточнение, которое имеется в отношении возможного увеличения арендной платы, связано с включением в п. 68 постановления                    № 1855-ПП сноски   

<

13> , согласно которой «разрешение на строительство - документ, предусмотренный статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и выданный уполномоченным органом. Ставка не подлежит применению в случае внесения в разрешение на строительство изменений в связи с продлением срока его действия, а также в случае, если право на осуществление строительства такого объекта предоставлено в соответствии с документом, выданным уполномоченным органом до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (сноска 

<

13> введена постановлением Правительства Свердловской области от 19.03.2020 № 148-ПП).

При этом с учетом изложенных обстоятельств, позиция истца по делу, полагающего необходимым применить ставку 4,4 на момент после завершения действия разрешения на строительство, но никак не объясняющего, по какой причине эта ставка не применялась до выдачи разрешения на строительство,  противоречит ряду положений постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. №  582 об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно нормам данного постановления, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы предполагает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. 

Такой порядок пересмотра арендной платы в постановлении № 1855-ПП не предусмотрен, в том числе, не указано, каким образом при разрешенном использовании в договоре аренды участка только для строительства объекта недвижимости следует поступить, если разрешенное использование участка не изменено, но при этом разрешение на строительство либо еще не выдано, либо его срок истек, но новое разрешение на строительство еще не получено.

Другим принципом является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости. В приложении № 2 к договору аренды такой расчет приведен, и он не предусматривает никаких иных элементов, кроме тех, которые определяют окончательный размер арендной платы, в том числе, в зависимости от ставки арендной платы 0,3%.

 По мнению суда, новый расчет арендной платы с применением ставки 4,4 нарушает принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. 

Как уже было указано, в договоре аренды предусмотрено разрешенное использование участка: для строительства торгово-развлекательного центра. Фактическое исполнение настоящего договора в части уплаты арендной платы происходило по ставке 0,3 даже до выдачи арендатору разрешения  на строительство. 

Следовательно, для всех арендаторов земельных участков, предоставленных для тех же целей, должны действовать одни и те же правила уплаты арендной платы по ставке 0,3.

Суд при этом учитывает, что ставка арендной платы за использования участка должна определяться с учетом вида разрешенного использования, однако, такого вида разрешенного использования, для которого устанавливается ставка 4,4 как «прочие земельные участки» не существует.  

С учетом перечисленных обстоятельств, при расчете арендной платы по ставке 0,3, согласно представленному ответчиком контр расчету, долг по арендной плате составляет 319 552 руб. 81 коп., из них, 102 786 руб. 22 коп. за период с 01.09.2019 по 31.12.2019 и 216 766 руб. 59 коп. за период  с 01.01.2020 по 31.12.2020. Однако согласно представленному истцом расчету задолженности, ответчик произвел оплату долга в сумме 317 269 руб. 84 коп. по состоянию на 27.12.2019, а также 10.04.2020 уплатил 143 393 руб. 83 коп. 

Следовательно, задолженность за спорный период с сентября 2019 по декабрь 2020 отсутствует, основания для взыскания задолженности отсутствуют.

При этом несмотря на то, что новое разрешение на строительство арендатором не получено и в рамках дела № А60-33311/2020 обществу «Керамик» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, Администрация с иском о расторжении указанного договора аренды, об обязании общества «Керамик» об освобождении  земельного участка не обращается. 

Таким образом, воля сторон обязательства, возникшего из договора аренды, как и прежде, направлена на освоение земельного участка для целей, указанных в договоре аренды, а именно, для строительства указанного объекта недвижимости, что предполагает определение ставки арендной платы 0,3. При этом Администрация никак не поясняет сам вид использования участка как иного, но при этом не противоречащего договору аренды, предусматривающего применение ставки 4,4.

Вместе с тем, задолженность за период с сентября по декабрь 2019 уплачена с просрочкой, что является основанием для взыскания неустойки согласно ст. 330 ГК РФ, п. 5.2. договора (0,1% от суммы долга за каждый день просрочки).

Судом произведен расчет долга по арендной плате за период с сентября по декабрь 2019, исходя из ставки арендной платы 0,3, кадастровой стоимости участка 70 151 000 руб., количества дней в соответствующем месяце, повышающих коэффициентов.

В связи с этим, долг по арендной плате за сентябрь 2019 составил –                      24 735 руб., за октябрь 2019 – 25 560 руб., за ноябрь 2019 – 24 735 руб., за декабрь 2019 – 25 560 руб. 

Формула расчета следующая: 70 151 000 х 0,3 х 1,43 х 1/100 з кол-во дней в октябре 2019, ноябре 2019, декабре 2019.

Долг по арендной плате за данные платежные периоды, как уже было указано, погашен 27.12.2019 и 10.04.2020. 

Согласно п. 3.2. договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа текущего месяца. 

Исходя из приведенных составляющих расчета, неустойка за просрочку уплаты долга составляет 6 211 руб. 82 коп. за период с 11.09.2019 по 27.12.2019. 

Неустойка за просрочку уплаты арендной платы за иные платежные периоды не может быть взыскана, поскольку, как уже было указано, долг по арендной плате, рассчитанный по ставке арендной платы 0,3, полностью погашен 27.12.2019 и 10.04.2020

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Керамик» в пользу Администрации города Нижний Тагил 6 211 руб. 82 коп. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Керамик»   в доход федерального бюджета 59 руб. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

 

 

Судья                                                                   П.Б. Ванин