АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-40054/2020

г. Краснодар                                                                                                   «13» сентября 2023 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена «12» сентября 2023 г.

Полный текст решения изготовлен «13» сентября 2023 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевченко А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости «Чистые пруды» Старообрядческая 62» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к непубличному акционерному обществу «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании нежилых помещений принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, третьи лица управление Росреестра по Краснодарскому краю, межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, департамент имущественных отношений Краснодарского края, министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края, 

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность в деле,

от ответчика: ФИО2, доверенность в деле,

от министерства: ФИО3, доверенность в деле, 

от иных лиц: не явились, извещены, 

 

У С Т А Н О В И Л:

товарищество собственников недвижимости «Чистые пруды» Старообрядческая 62» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд к непубличному акционерному обществу «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (далее – общество) с иском, в котором просило признать нежилые помещения площадью 3387,2 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>; истребовать нежилые помещения площадью 3387,2 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, из владения общества; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности общества на указанные нежилые помещения (измененные исковые требования, заявленные в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – далее АПК РФ, Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Решением суда от 24.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.10.2022, нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088 признаны общей долевой собственностью собственников помещений нежилого здания по адресу: 

<

...>. Истребованы из чужого незаконного владения у общества нежилые помещения с кадастровыми номерами: 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088. С общества в пользу товарищества взыскано 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, 48 588 руб. расходов по оплате судебной экспертизы. Перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на расчетный счет ООО «Глобал эксперт» денежные средства в размере 168 588 руб. в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы. С общества в пользу ООО «Глобал эксперт» взыскано 81 412 руб. денежных средств в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы.

Оценив представленные в дело доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, в частности, заключение экспертизы, суды пришли к выводу о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников дома, поэтому удовлетворили требования о признании права общей долевой собственности и истребовании спорных помещений у общества.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.01.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 по делу № А32-40054/2020 в части признания общей долевой собственностью и истребовании из чужого незаконного владения помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 отменены, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части решение от 24.06.2022 и постановление от 19.10.2022 оставлены без изменения.

В ходе судебного разбирательства, истцом было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, которое судом принято в порядке статьи 49 АПК РФ (признать нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, общей долевой собственностью собственников помещений нежилого здания по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая, 62; истребовать из чужого незаконного владения у ответчика нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ответчика на нежилые помещения площадью 736,6 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая, 62).

При новом рассмотрении спора к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края.

Представитель истца в судебное заседание явился, требования поддержал, заявлено ходатайство об изменении предмета исковых требований (признать решения ответчика о разделе помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 в результате которого образовались помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3908, 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3910, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930 недействительными (ничтожными); исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ответчика на нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3908, 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3910,           23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914, 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930; признать нежилые помещения площадью с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений нежилого здания по адресу Краснодарский край, поселок городского типа Сириус, ул. Старообрядческая, 62; истребовать указанные нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179,           23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145 из владения ответчика).

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Основание иска – это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику. Предметом иска (заявления) является материально-правовое требование истца (заявителя) к ответчику (заинтересованному лицу) о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменения или прекращения его. Изменение предмета иска – это изменение материально-правового требования истца к ответчику.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

По смыслу положений части 1 статьи 49 Кодекса и приведенных разъяснений, принятие заявления нового требования не является увеличением ранее заявленных исковых требований, однако суд первой инстанции вправе принять дополнительное требование к рассмотрению если оно связано с ранее заявленными требованиями по основаниям возникновения или представленным доказательствам.

При этом принятие дополнительного требования по смыслу указанных норм и разъяснений является правом, а не обязанностью суда, вопрос о принятии дополнительного требования в каждом деле решается индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств дела и соблюдения баланса интересов участвующих в деле лиц, исходя из необходимости соблюдения принципа осуществления судопроизводства в разумный срок (статья 6.1 Кодекса).

Предусмотренное частью 1 статьи 49 АПК РФ право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, не допуская одновременного изменения и предмета, и основания иска, вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения.

Судом установлено, что изменение в настоящем деле предмета иска влечет одновременно и изменение его основания, что не соответствует правилу части 1 статьи 49 АПК РФ, в связи с чем, заявление об уточнении исковых требований удовлетворению не подлежит. Суд указывает, что истец не лишен возможности подачи дополнительного требования в арбитражный суд для рассмотрения его в рамках самостоятельного спора, поскольку предмет изначально заявленного иска образует иной предмет доказывания.

Представителем истца также было заявлено ходатайство об истребовании доказательств.

Согласно пункту 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Истребование доказательств по ходатайству лица, участвующего в деле, осуществляется в силу статьи 66 АПК РФ по усмотрению суда, разрешающего этот вопрос с учетом всех обстоятельств по делу.

Изучив устное ходатайство истца, суд учитывает, что существует возможность рассмотреть настоящий спор по документам, имеющимся в материалах дела, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства об истребовании доказательств.

Представитель ответчика и министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края (далее – министерство) в судебное заседание явились, требования истца не признали в полном объеме, дополнительно представленные документы приобщены судом к материалам дела.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что требования товарищества не являются обоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как усматривается из материалов дела, товарищество создано 20.03.2020 на основании решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Старообрядческая 62 общей площадью 11 468,50 м2, кадастровый номер здания  23:49:0402041:1862 (далее – нежилое здание, здание),  для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. В обязанности товарищества собственников недвижимости входит представительство интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицам. Товарищество участвует при рассмотрении дел в судах в качестве законного представителя собственников помещений.

В 2020 году при создании товарищества истцами были заказаны выписки из ЕГРН о праве собственности на все помещения здания, из которых следовало, что право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за обществом (ответчиком).

Спорное нежилое здание введено в эксплуатацию 31.10.2013 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 31.10.2013 № RU23-127, выданного Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края. Указанное нежилое здание, как самостоятельный объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402041:1862, входило в состав гостиничного комплекса «Город-отель «Бархатные сезоны», расположенное в г. Сочи, Адлерский район, Имеретинская низменность, квартал «Чистые пруды» и изначально было построено и введено в эксплуатацию  как гостиничный комплекс с номерами для временного проживания.

В связи с неполной востребованностью номерного фонда, обусловленной объективной перенасыщенностью рынка гостиничных услуг г. Сочи, ответчиком было принято решение о продаже части объектов недвижимого имущества, входящих в состав гостинично-апартаментного комплекса, в соответствии со стратегией развития Непубличного акционерного общества «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» на 2014-2016 годы, утвержденной решением совета директоров (протокол от 10.10.2014 № 79).

В связи с указанными причинами, для последующей реализации отдельными помещениями нежилого (коммерческого) назначения, собственник 11.07.2014 принял решение о реальном разделе нежилого здания на самостоятельные нежилые помещения (апартаменты), помещения коммерческого назначения и иные помещения вспомогательного назначения с постановкой их на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Право собственности за всеми объектами недвижимости (нежилыми помещениями) было зарегистрировано за обществом 25.07.2014.  В 2017 и в 2018 ответчик дважды производил реальный  раздел некоторых помещений, часть из которых впоследствии продал третьим лицам. С марта 2015 ответчик производил отчуждение отдельных нежилых помещений (апартаментов) здания физическим и юридическим лицам. Согласно данным ЕГРН, первые случаи перехода права собственности на помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2188, 23:49:0402041:2063, 23:49:0402041:2071, 23:49:0402041:2157, 23:49:0402041:2101, 23:49:0402041:2105, 23:49:0402041:2080, 23:49:0402041:2043, 23:49:0402041:2051, 23:49:0402041:2112 от общества к физическим лицам произошли 26.03.2015.

Истец полагает, что право долевой собственности на общее имущество здания (в т.ч. на спорные помещения) возникло с момента первого перехода права собственности на нежилые помещения в собственность иных лиц, т.е. с 26.03.2015.  Таким образом, с этого момента любое распоряжение и использование спорных помещений было возможно лишь по согласованию всех собственников здания в порядке, предусмотренном действующим законодательством. К моменту подачи искового заявления, за ответчиком было зарегистрировано право собственности на спорные нежилые  помещения, общей площадью 3 387,2 кв.м. Указанные спорные помещения, несмотря на регистрацию права собственности на них за ответчиком, по мнению истца, являются общей собственностью владельцев нежилых помещений, поскольку имеют вспомогательное назначение, предназначены для обслуживания здания (апартаментного комплекса), не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в качестве самостоятельных.

Истец пояснил, что в части спорных помещений расположены инженерные коммуникации всего нежилого здания (апартаментного комплекса), лифтовое оборудование, разводка труб горячего и холодного водоснабжения, разводка стояков системы отопления, а также разводка канализационных труб и труба ревизии канализационной системы всего здания, приборы давления и учета горячей и холодной воды, запорная арматура, общедомовой узел ввода сети холодного водоснабжения. Кроме того, в спорных помещениях расположена разводка системы электроснабжения всего здания, индивидуальные тепловые пункты, комнаты для размещения оборудования,  предназначенного для  обеспечения доступа в интернет, организации  видеонаблюдения здания и придомовой территории, противопожарной сигнализации и др. инженерные коммуникации. Через часть спорных помещений (коридоры, тамбуры, лестничные клетки) обеспечивается доступ в помещения (апартаменты), принадлежащие  собственникам, что свидетельствует об отсутствии у этих помещений иного самостоятельного назначения кроме выполнения обслуживающей функции, обеспечивающей проход к иным изолированным помещениям. Часть спорных помещений, в том числе туалетные комнаты, кладовки, предназначены для размещения для удовлетворения санитарных потребностей сотрудников (обслуживающего персонала) управляющей организации, хранения инвентаря, нахождения поста охраны или консьержа и т.п.), т.к. это было предусмотрено проектом здания.   

Возражая на исковое заявление, ответчик указал, что в составе спорных помещений имеются комнаты (отдельные помещения) которые предназначены для самостоятельного использования, является самостоятельным объектом недвижимости, не относящимся к общей долевой собственности. Пояснил, что часть спорных помещений, которые составляют места общего пользования (холлы, коридоры, лестничные клетки) доступ собственников имеется. В часть помещений доступ отсутствует. Пояснил, что общество фактически оказывает собственникам услуги по управлению и содержанию общего имущества на основании заключенных договоров. Спорные помещения используются ответчиком в т.ч. в целях содержания здания.  Кроме того, ответчик указал, что во время рассмотрения настоящего дела в 2021 году им были осуществлены разделы спорных помещений, в результате которых помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077 были разделены на основании решения собственника – общества. Из данных помещений  сформированы новые помещения 23:49:0402041:3907,   23:49:0402041:3908, 23:49:0402041:3909,  23:49:0402041:3910,  23:49:0402041:3912,  23:49:0402041:3913,  23:49:0402041:3914,  23:49:0402041:3928,  23:49:0402041:3929,  23:49:0402041:3930.   Ответчик также полагает что требования, установленные в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) к составу общего имущества в МКД не применимы к данным правоотношениям, поскольку нежилое здание по ул. Старообрядческая 62 не является многоквартирным домом, в связи с чем, согласие собственников на раздел помещений  составляющих места общего пользования не требуется.  

Решением суда от 24.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.10.2022, нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088 признаны общей долевой собственностью собственников помещений нежилого здания по адресу: 

<

...>. Истребованы из чужого незаконного владения у общества нежилые помещения с кадастровыми номерами: 23:49:0402041:2046, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2088.

В целях определения назначения спорных помещений суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.

Согласно экспертному заключению от 13.12.2021 спорные помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:3428, 23:49:0402041:2050, 23:49:0402041:2099, 23:49:0402041:2061, 23:49:0402041:2155, 23:49:0402041:2145, 23:49:0402041:2205, 23:49:0402041:2095, 23:49:0402041:2085, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:2086, 23:49:0402041:2201, 23:49:0402041:2069, 23:49:0402041:2137, 23:49:0402041:2129, 23:49:0402041:2132, 23:49:0402041:2150, 23:49:0402041:2127, 23:49:0402041:2055, 23:49:0402041:2078, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2139, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2138, 23:49:0402041:2142, 23:49:0402041:2116, 23:49:0402041:2058, 23:49:0402041:2121, 23:49:0402041:2072, 23:49:0402041:2164, 23:49:0402041:2113, 23:49:0402041:2182, 23:49:0402041:2096, 23:49:0402041:2168, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2074, 23:49:0402041:2049, 23:49:0402041:2076, 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2152, 23:49:0402041:2163, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2057, 23:49:0402041:2107, 23:49:0402041:2174, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2951, 23:49:0402041:2088, обладают признакам общего имущества (статья 36 Жилищного кодекса). В самостоятельных целях использование спорных объектов невозможно. Спорные объекты имеют вспомогательное и техническое назначение. Спорные объекты являются помещениями общего пользования и помещениями общественного назначения. Спорные помещение предназначены исключительно для обслуживания помещений в жилом доме. Для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения, по какому-либо назначению использовать невозможно. Использовать составные спорные помещения из нескольких комнат отдельно в соответствии с обязательными нормами и правилами невозможно. Отдельный доступ отсутствует. Спорные помещения с несколькими комнатами являются взаимосвязанными.

Оценив представленные в дело доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, в частности, заключение экспертизы, суды пришли к выводу о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников дома, поэтому удовлетворили требования о признании права общей долевой собственности и истребовании спорных помещений у общества.

Кассационный суд согласился с выводом судов нижестоящих инстанций о том, что часть спорных помещений (лестничные клетки, коридоры, холлы, межквартирные площадки), к которым у собственников есть свободный доступ, относится к общему имуществу собственников дома; в данной части общество фактически не оспаривало судебные акты.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.01.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 по делу № А32-40054/2020 в части признания общей долевой собственностью и истребовании из чужого незаконного владения помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 отменены, в указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части решение от 24.06.2022 и постановление от 19.10.2022 оставлены без изменения.

Суд кассационной инстанции указал, что суды при отнесении помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 руководствовались выводами судебной экспертизы. Иных доказательств наличия у спорного помещение признаков общего имущества товарищество в материалы дела не представило. Доказательств использования спорных помещений здания с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 в качестве общего имущества в материалах дела не имеется; спорные помещения не принадлежали собственникам апартаментов на праве общей долевой собственности.

При новом рассмотрении спора, выполняя указания Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, суд первой инстанции установил следующее.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64) регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьей 36 Жилищного кодекса.

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума № 64 разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, статьи 249, 289 и 290 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Помещения общего пользования объединяются по признаку непригодности (не предназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения, общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь их между собой и не усматривалась. Правовой режим перечисленных элементов должен обеспечивать для всех без исключения собственников недвижимого имущества безусловную возможность беспрепятственного пользования им в соответствии с его назначением, а также распределение бремени содержания этого имущества.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (пункт 1, пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. По делам искового производства суд не обязан собирать доказательства по собственной инициативе. Риск наступления последствий несовершения процессуальных действий по представлению в суд доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается сторона как на основание своих требований и возражений, лежит на этой стороне. Последствием непредставления в суд доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, является принятие судебного решения не в пользу этой стороны (часть 2 статьи 9, статья 65, статья 168 АПК РФ).

В условиях состязательного процесса арбитражный суд не собирает доказательства по собственной инициативе. Его задача состоит в том, чтобы, не ограничивая волеизъявления лиц, участвующих в деле, по представлению доказательств, создать им благоприятные условия в определении круга фактических обстоятельств дела. При этом стороны самостоятельно определяют свою правовую позицию по делу, собирают и представляют суду доказательства в обоснование своих требований.

В условиях состязательного процесса арбитражный суд не собирает доказательства по собственной инициативе. Его задача состоит в том, чтобы, не ограничивая волеизъявления лиц, участвующих в деле, по представлению доказательств, создать им благоприятные условия в определении круга фактических обстоятельств дела. При этом стороны самостоятельно определяют свою правовую позицию по делу, собирают и представляют суду доказательства в обоснование своих требований.

В общеисковом процессе с равными возможностями спорящих лиц по сбору доказательств, применим обычный стандарт доказывания, который может быть поименован как «разумная степень достоверности» или «баланс вероятностей» (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 № 305-ЭС16-18600(5-8)).

Обычный стандарт доказывания предполагает вероятность удовлетворения требований истца при представлении им доказательств, с разумной степенью достоверности подтверждающих обстоятельства, положенные в основание иска. В этом случае состав доказательств, достаточных для подтверждения оснований иска (их опровержения), должен соответствовать обычному кругу доказательств, документально опосредующих спорное правоотношение при типичном развитии, которыми должна располагать его сторона.

Представление суду утверждающим лицом доказательств, не скомпрометированных его процессуальным оппонентом, может быть сочтено судом достаточным для вывода о соответствии действительности доказываемого факта в целях принятия судебного акта по существу спора.

Спор между сторонами фактически имеется в отношении ряда помещений, которые по мнению товарищества составляют отдельные помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145.

Из материалов дела следует, что собственником нежилых помещений были произведены разделы нежилых помещений. 13.01.2021 из 23:49:0402041:2207 образованы 23:49:0402041:3907, 23:49:0402041:3908; 14.01.2021 из 23:49:0402041:2179 образованы 23:49:0402041:3909, 23:49:0402041:3910; 29.01.2021 из 23:49:0402041:2153 образованы 23:49:0402041:3912, 23:49:0402041:3913, 23:49:0402041:3914; 02.03.2021 из 23:49:0402041:2077 образованы 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929, 23:49:0402041:3930.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникации, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного. При квалификации помещения в здании, в качестве общего в связи с нахождением в нем общедомового оборудования, судебная практика вводит дополнительные критерии: возможность перемещения оборудования в иное помещение или его демонтаж из спорного помещения к моменту рассмотрения спора. При этом не является безусловным критерием для отнесения того или иного помещения в здании к числу общего имущества и наличие в помещении общедомового оборудования.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с приведенными нормами и разъяснениями право общей долевой собственности возникает не на любое помещение, а лишь на помещения, предназначенные для эксплуатации и обслуживания более одного помещения спорного здания.

В пункте 2 постановления Пленума № 64 разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Истец при отнесении помещений с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 указывает на выводы судебной экспертизы. Вместе с тем, иных доказательств наличия у спорного помещение признаков общего имущества товарищество в материалы дела не представило.

Эксперт указывает в заключении лишь на факты, для установления которых требуются специальные знания. При этом вопрос отнесения какого-то конкретного помещения к общему имуществу является вопросом права, который должен разрешаться судом на основании оценки всех доказательств по делу.

На основании части 2 статьи 64 и части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Из материалов дела следует, что иных доказательств использования спорных помещений здания с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 в качестве общего имущества в материалах дела не имеется; спорные помещения не принадлежали собственникам апартаментов на праве общей долевой собственности.

При этом по договорам купли-продажи следует, что в собственность лиц переходят конкретные помещения (апартаменты), при исполнении договоров купли-продажи отдельных помещений в здании возникает право общей долевой собственности только на общее имущество, а не на помещения которые общими не являются и могут быть использованы как самостоятельные.

При рассмотрении спора общество представило доказательства, что помещения с кадастровыми номерами 23:49:0402041:2207, 23:49:0402041:2179, 23:49:0402041:2153, 23:49:0402041:2077, 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429 и 23:49:0402041:2145 можно использовать как отдельные помещения, подлежащие кадастровому учету, что соответствует проектным решениям, принятым при строительстве здания. В свою очередь товариществом не учтено, что общество, являющееся собственником помещений, не относящихся к общим по определению и имеющими признаки самостоятельных, вправе определять их юридическую судьбу.

С учетом того, что спорные нежилые помещения, а именно 23:49:0402041:2207 (после раздела 23:49:0402041:3908); 23:49:0402041:2179 (после раздела 23:49:0402041:3910); 23:49:0402041:2153 (после раздела 23:49:0402041:3912; 23:49:0402041:3913); 23:49:0402041:2077 (после раздела 23:49:0402041:3928, 23:49:0402041:3929), 23:49:0402041:2176, 23:49:0402041:3429, 23:49:0402041:2145 фактически не используются в качестве общего имущества домовладельцами, также изолированность свидетельствует о самостоятельности их назначения, кроме того имеются отдельные входы в помещения, ключи к данным помещениям находятся у ответчика, таким образом права общей долевой собственности домовладельцев на указанные помещения не возникают.

В соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 29.12.2014 № 1600 «О хозяйственных обществах, акции (доли) которых находятся в государственной собственности Краснодарского края, имеющих особое значение для Краснодарского края» ответчик относится к категории хозяйственных обществ, имеющих особое значение для Краснодарского края, 100 процентов акций (долей) которого находятся в собственности Краснодарского края.

Согласно приказу департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.05.2005 № 555 «О ведомственной (отраслевой) принадлежности государственных унитарных предприятий, государственных учреждений Краснодарского края и хозяйственных обществ, акции (доли) которых принадлежат Краснодарскому краю» министерство осуществляет координацию и регулирование деятельности ответчика и обеспечивает эффективность деятельности.

Суд учитвает, что отнесение помещений, которые можно использовать как отдельные помещения, к общему имуществу приведет к уменьшению балансовой стоимости организации.

Товарищество, заявляя требования в отношении спорных объектов не учитвает, что собственник вправе распоряжаться по своему усмотрению принадлежащими ему помещениями.

Кроме того перемещение материальных ценностей в виде мебели оргтехники и иного оборудования общества в собственные помещения не запрещено законом и не является предметом рассмотрения спора. Также фактически не соответствует действительности описанный факт об отсутствии окон в помещениях, так в части помещений окна присутствуют. С учетом произведенного совместного осмотра от 13.04.2023 спорных нежилых помещений и представленных в дело материалов осмотра следует вывод, что спорные помещения не обладают признаками общего имущества и используются как самостоятельные помещения.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судом при рассмотрении настоящего дела исследованы подлинники и (или) надлежаще заверенные копии представленных письменных доказательств.

Суд, на основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ,  

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований – отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

 

Судья                                                                                                                                  Ю.В. Любченко