АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-1042/2020

г. Курган

22 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2021 года.В полном объеме решение изготовлено 22 июля 2021 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе: судьи Деревенко Л.А., при ведении протокола и аудиозаписи секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании  с использованием средств аудиозаписи процесса дело  по иску общества с ограниченной ответственностью "Автопромтермообработка" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318450100030823) 

о взыскании 51 940 руб., 

и по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318450100030823) к обществу с ограниченной ответственностью "Автопромтермообработка" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора, взыскании 320 493 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца (ответчика по встречному иску): ФИО3, директор, паспорт, выписка из протокола от 31.10.2018 №18, 

от ответчика (истца по встречному иску): ФИО4, доверенность 45АА 1075888 от 26.05.2020, удостоверение адвоката

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОПРОМТЕРМООБРАБОТКА" (далее - истец, ООО «Автопромтермообработка», Общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды №467 от 27.09.2019 в размере 51 940 руб., возмещении расходов по оплате государственной пошлины (том 1 л.д. 3-4).

Определением от 12.02.2020 исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 11.03.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (том 1 л.д. 48-50).

Определением от 27.03.2020 принят встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318450100030823) к  обществу с ограниченной ответственностью "Автопромтермообработка" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды № 467 от 27.09.2019  в связи с недостатками арендованного имущества и взыскании  убытков в сумме 320 493 руб. (том 1 л.д. 51,55-57).

Определением от 10.06.2020 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение истцом по встречному иску требования в части расторжения договора аренды: расторгнуть договор аренды № 467 от 27.09.2019  в связи с недостатками арендованного имущества с 20.12.2019 (том 1 л.д. 133,140).

В судебном заседании 10.06.2020 были заслушаны пояснения свидетеля  ФИО5, подготовившего техническое заключение от 20.11.2019, который пояснил, что выезд на спорный объект был осуществлен дважды (07.11.2019 и 19.11.2019). Пояснил, что в отчете ошибочно указана дата 11.11.2019, тогда как фактически обследование проводилось 19.11.2019. Указал, что на предварительном осмотре присутствовали представители истца, была установлена утечка теплоэнергии через оконные проемы, выявлены недостатки в виде нарушения гидравлического режима системы отопления, однако указанные факты не были зафиксированы. В ходе повторного обследования 19.11.2019 в присутствии ФИО2 проводилась тепловизионная сьемка, были измерены воздушные потоки и зафиксирована температура в помещении (+19,2°C). Также указал, что отсутствие потолка «Армстронг», незначительно влияет на температурный режим в помещении. Пояснил, что им было проведено техническое обследование помещения, а именно какие факторы влияют на температурный режим, вместе с тем, пояснил, что указанный отчет не является заключением по соответствию помещения установленным нормам и правилам СанПин. 

Протокольным определением от 23.07.2020  судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение истцом по встречному иску  требований в части  взыскании с ООО «Автопромтермообработка»:

-на основании  статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации 125000 руб.  расходов арендатора на приобретение стройматериалов для ремонта арендуемых помещений;  130618 руб. - расходов по оплате стоимости работ произведенного ремонта в помещениях по договору подряда от 16.06.2019;

- на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации 10795 руб.  стоимости кондиционера, установленного в арендуемом помещении (том 2 л.д. 22, 28). Остальные требования (о взыскании  7540 руб.  арендной платы за октябрь 2019;  22540 руб.  арендной платы за ноябрь 2019;  9000 руб.  расходов за проведением технического обследования помещений; о расторжении договора аренды №467 от 27.09.2019 с 20.12.2019 в связи с недостатками арендованного имущества) оставлены предпринимателем без изменения. 

Протокольным определением от  30.07.2020  судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение истцом по встречному иску  предмета заявленных  требований: о взыскании с ООО «Автопромтермообработка»: 

- 57380 руб. - неучтенные арендодателем расходы на приобретение стройматериалов для ремонта арендуемых помещений;

- 130618 руб. - расходы по оплате стоимости работ произведенного ремонта в помещениях по договору подряда от 16.06.2019;

- 10795 руб. - неучтенная арендодателем стоимость кондиционера, установленного в арендуемом помещении;

- 7540 руб. - арендная плата за октябрь 2019;

- 22540 руб. - арендная плата за ноябрь 2019;

- 9000 руб. - расходы за проведением технического обследования помещений, итого 237873 руб. 

- расторжении договора аренды №467 от 27.09.2019 с 20.12.2019 в связи с недостатками арендованного имущества (том 2 л.д. 67-71, 73). 

Определением от 14.08.2020 удовлетворено ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО2  о назначении по настоящему делу судебной экспертизы (том 2 л.д. 132-134).

Производство данной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Олимп», эксперту ФИО6.

Определением от 21.08.2020 производство по делу № А34-1042/2020 приостановлено до 21.09.2020 (том 2. л.д. 136-137). 

18.09.2020 в материалы дела поступило экспертное заключение  ООО «Олимп» № 08/08-2020 (том 3 л.д. 3-45).

Определением от 21.09.2020 производство по делу возобновлено (том 3 л.д. 104.).

В судебном заседании 27.10.2020 был заслушан эксперт ООО «Олимп» ФИО6 Пояснения эксперта зафиксированы  под аудиозапись  судебного заседания (том 3 л.д. 113-115).

Определением от 21.01.2021 по ходатайству ООО «Автопромтермообратока» по делу назначена повторная судебная экспертиза. Производство данной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Гипроавтоагрегат», эксперту ФИО7 (том 4 л.д. 30-32).

Производство по делу приостановлено до 25.02.2021. назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возможности возобновления производства по делу (том 4 л.д. 34-35). 

19.02.2021 от экспертной организации общества с ограниченной ответственностью «Гипроавтоагрегат» поступило заявление, в котором указано, что Общество не давало согласия на проведение судебной экспертизы; эксперт ФИО8 уволена из ООО «Проектный институт «Гипроавтоагрегат»; проведение экспертизы невозможно ввиду отсутствия в штате достаточного количества сотрудников и материально-технической базы (том 4 л.д.37).

Определением суда от 04.03.2021 произведена замена судьи Саранчиной Н.А. на судью Деревенко Л.А. для рассмотрения настоящего дела на основании автоматического перераспределения дела (том 4 л.д. 62).

Определением от 17.03.2021  учитывая информацию ООО «Гипроавтоагрегат» о невозможности проведения повторной экспертизы, истечение срока приостановления производства по делу  производство по делу возобновлено (том 4 л.д. 101). 

Определением от 17.03.2021 по делу № А34-1042/2020 назначена повторная экспертиза, проведение повторной судебной экспертизы  поручено  обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙПРОЕКТ» (

<

...>), экспертам ФИО9, ФИО10. Производство по делу приостановлено до 28.05.2021 (том 4 л.д. 104-107).

28.04.2021 через канцелярию суда от экспертной организации ООО «СТРОЙПРОЕКТ» представлено экспертное заключение по делу № А34-1042/2021 в двух экземплярах (один для суда, второй для индивидуального предпринимателя ФИО2, том 4 л.д. 111-135).

Определением от 28.04.2021 производство по делу возобновлено (том 4 л.д. 147-148).

В судебном заседании 16.06.2021  по ходатайству предпринимателя в порядке ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  опрошен эксперт ФИО9. Пояснения  эксперта зафиксированы на аудиозаписи процесса. 

В судебном заседании представитель ООО «Автопромтермообработка" (далее –истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) настаивал на первоначальных требованиях, встречные исковые требования не признал по основаниям  отзыва, дополнений к отзыву, письменных пояснений (том 1 л.д. 3-4, 113-117; том 2 л.д. 7-3, 14-16, 29-32, 39-41, 75; том 4 л.д. 22-24)

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее- ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) по первоначальному иску возражал, встречные требования поддержал ( том 1 л.д. 55-58; 133; том 2 л.д.22, 23-24, 25-26, 67-71;76-83).

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела между обществом с ограниченной ответственностью «Автопромтермообработка" (истец по первоначальному иску, арендодатель) и ИП ФИО2 (ответчик по первоначальному иску, арендатор) заключен договор аренды № 467 от 27.09.2019 (далее - договор, т. 1 л.д. 7-11), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, находящиеся по адресу: ул. Ленина, 5, общей площадью 98,0 м2 на пятом этаже, кабинеты №32, 32а, 33, 33а (512) (далее – арендуемое помещение), для использования под офис (пункт 1.1 договора).

Срок аренды определяется с 01 октября 2019 года по 31 августа 2020 года (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.3 договора Арендатору предоставляются следующие услуги, входящие в договорную аренднуюплату:

-центральное отопление; 

-холодное водоснабжение; 

- санузлы;

-электроснабжение (кроме эл. нагревательных приборов); 

-круглосуточная вахта на 1-м этаже здания; 

-уборка помещений общего пользования и санузлов; 

-вывоз твердых бытовых отходов; 

-уборка окружающей территории.

Арендодатель обязан в течение трех дней с момента подписания договора, предоставить указанные в п.1.1 договора помещения арендатору по 2-х стороннему акту приема-передачи, в котором указывается техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду (пункт 2.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1.5 договора арендодатель обязан принять освобождаемые Арендатором помещения после окончания срока действия (досрочного расторжения) настоящего договора по акту приема-передачи в исправном состоянии.

Исходя из пункта 2.1.6 договора, арендодатель обязан передать помещение соответствующее санитарно-эпидемиологическим, техническим нормам, СНиП, требованиям действующего законодательства и пригодное для нормальной эксплуатации. В случае несоответствия помещения вышеуказанным нормам по вине Арендодателя, выявленным в процессе его эксплуатации Арендатором, Арендатор имеет право не уплачивать арендную плату за период с момента выявления недостатков и до момента их устранения Арендодателем.

Арендатор обязан  в течение трех дней с момента начала действия договора  принять арендуемые помещения от Арендодателя по акту приема передачи и приступить  к его использованию (пункт 2.2.1 договора).

Арендатор обязан известить Арендодателя не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении арендуемого помещения в связи с окончанием срока действия (досрочном расторжении) договора и сдать арендуемые помещения «Арендодателю» по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа, происшедшего за время аренды (пункт 2.2.2 договора).

Согласно пункту 2.2.4 договора Арендатор обязан содержать арендуемые помещения в полной исправности, надлежащем санитарном и техническом состоянии, не допускать ухудшения их состояния. Не производить перепланировок и переоборудований арендуемых помещений и инженерных сетей без письменного разрешения Арендодателя, инспекции пожарной охраны, ЦГСЭН, Административно-технической инспекции г. Кургана и архитектуры. Все дальнейшие перепланировки и переоборудование арендуемого помещения, кроме указанных в пункте 3.4 договора, проведенные по инициативе арендатора производятся за его счет, проведенные за счет арендодателя – за счет арендодателя (пункт 2.2.5 договора).

Арендатор обязан передать Арендодателю по истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении по собственной инициативе безвозмездно (без возмещения стоимости) все произведенные в арендуемом помещении перестройки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения, за исключением случая, указанного в п. 3.5. договора, а также восстановить потолок в прежнем виде (пункт 2.2.8 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора оплата за арендуемые помещения в месяц, составляет:

с 01 октября 2019г. - 22540,00 (Двадцать две тысячи пятьсот сорок) рублей.

с 01 января 2020г. - 29400,00 (Двадцать девять тысяч четыреста) рублей, без учета НДС.

Оплата в размере 100% производится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца путем перевода сумм на расчетный счет Арендодателя (пункт 3.2 договора).

Арендатором за свой счет и своими силами проведен текущий ремонт арендуемого помещения на общую сумму 125000,00 (Сто двадцать пять тысяч) рублей. Стоимость расходов за проведенный ремонт, список использованных материалов и оказанных услуг при проведении ремонта подтверждается Актом проведенных ремонтных работ (пункт 3.4 договора).

В случае досрочного расторжения договора в течение одного календарного года и ранее с  момента заключения договора по инициативе  Арендодателя (за исключением случаев, указанных в п.4.3 договора) Арендодатель обязан вернуть Арендатору стоимость затраченных на ремонт помещения Арендатором  расходов в половинном  объёме согласно п.3.4 договора (пункт 3.5 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора договор аренды может быть расторгнут досрочно в следующих случаях: по решению суда, по взаимному соглашению сторон, по требованию арендодателя в одностороннем (судебном) порядке в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ, по требованию арендодателя во внесудебном порядке в случаях, указанных в пункте 4.3 договора.

Сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения к договору №467 от 27.09.2019, согласно которому помещения общей полезной площадью 98,0 м2, кабинеты №32, 32а, 33, 33а (512) переданы в аренду ответчику без претензий к техническому и внешнему состоянию принятого помещения (том 1, л.д.12).

Как указывает истец по первоначальному иску, в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в общей сумме 51 940 руб.

В материалы дела истцом представлены счета за аренду помещений за декабрь 2019 года и январь 2020 года: №792 от 02.12.2019, №53 от 09.01.2020 на общую сумму 51 940 руб. (том 1  л.д.13-14), оплата которых не произведена.

В целях досудебного урегулирования истец направил ответчику претензию №1 от 09.01.2020 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по аренде помещения до 15.01.2020 (том  1 л.д. 15).

Неисполнение требований претензии явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 51 940 руб. (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что исковые требования по первоначальному иску подлежат удовлетворению.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу положений статей 611, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю

В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением аналогичных правил.

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи 450.1, 610, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации)

На основании части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд производит оценку доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, руководствуясь требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании представленных сторонами документов, устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт пользования помещением в спорный период подтверждается материалами дела.

Возражая против исковых требований, ответчик указал на освобождение арендатором помещения 18.12.2019 и передачу ключей от помещения сотруднику арендодателя.

Отклоняя доводы ответчика, суд исходит из следующего.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта  1.2  договора аренды № 467 срок аренды определяется с 01.10.2019 по 31.08.2020. 

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно  расторгнут в случаях:

-по решению суда;

-по взаимному соглашению сторон;

- по требованию арендодателя в одностороннем (судебном) порядке в случаях, предусмотренных действующим законодательством;

-по требованию арендодателя во внесудебном порядке в случаях, указанных в пункте 4.3.

Из приведенных норм права и условий договора аренды следует, что данный договор, являясь при заключении срочным, может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора только в судебном порядке, либо  по взаимному соглашению сторон. 

Поскольку доказательства расторжения договора с 20.12.2019 в деле отсутствуют, объект аренды в установленном порядке истцу не возвращен, оснований для вывода о прекращении арендных отношений с 20.12.2019 у суда не имеется.

Ссылка ответчика на фактическое освобождение помещения и передачу ключей сотруднику арендодателя судом отклоняется, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует об автоматическом прекращении арендных отношений до истечения срока действия договора аренды.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации), т.е. путем передачи здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом, исходя из положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю в освобожденном виде и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче имущества одной стороной и принятия имущества другой стороной.

По смыслу положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, составление акта не только констатирует факт возврата имущества из владения арендатора, но и фиксирует соответствие его первоначальному состоянию для последующего использования.

В соответствии с пунктом 2.2.2. договора арендатор обязан известить  арендодателя не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении  арендуемого помещения в связи с окончанием срока действия (досрочном расторжении) договора и сдать  арендуемое помещение арендодателю по акту приема передачи в исправном состоянии  с учетом нормального износа.

В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 информационного письма N 66).

Как следует из материалов дела, после направления ответчиком претензии от  20.12.2019 (том 1 л.д. 87) истцом в адрес предпринимателя  направлено   уведомление о необходимости явиться для  подписания акта  приема передачи имущества и соглашения о расторжении договора (том 5 л.д. 25). Кроме того, указанным уведомлением предприниматель был уведомлен о начислении арендной платы до даты подписания соглашения о расторжении договора.

В деле отсутствуют доказательства, подтверждающие исполнение арендатором обязанности предусмотренной п.2.2.2 договора известить арендодателя не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении  арендуемого помещения,  в том числе связи с досрочным его расторжением и сдать  арендуемые помещения по акту приема передачи в исправном состоянии. 

Сам по себе факт возврата сотруднику истца  ключей от помещения, на чем настаивает ответчик, не свидетельствует о надлежащем возврате помещения в соответствии с нормой ст. 655 ГК РФ, по смыслу которых составление акта не только констатирует факт возврата помещения из владения арендатора, но и фиксирует состояние помещения для целей его соответствия изначально переданному в аренду.

Из  материалов дела следует,  что предпринимателю  было запрещено производить  перепланировку, демонтаж потолка  при проведении ремонтных работ  без согласования с арендодателем ( письмо от 17.06.2019 № 118, том 2 л.д. 6)

Вместе с тем,  ответчиком произведен демонтаж  потолка в спорном помещении.

Пунктом  2.2.8  предусмотрена обязанность арендатора   по истечении срока аренды, а также досрочном  расторжении по собственной инициативе восстановить потолок в прежнем  виде.

Учитывая изложенное, суд считает, что в данном случае  сдача арендатором помещения истцу по акту  приема передача с фиксацией состояния помещения являлась обязательной.

 Возврат ключей арендодателю, кроме того, не может опровергать возможности фактического доступа в помещение, в том числе путем применения дублирующего варианта ключей.

По изложенным мотивам, следует признать, что в соответствии с нормами законодательства и условиями договора возврат помещения после 20.12.2019 ответчиком истцу не произведен; доказательств  устранения недостатков в  спорном помещении, выявленных истцом и зафиксированных в акте от 20.12.2019 (том 2 л.д. 4) не представлено. 

В деле отсутствуют доказательства уклонения арендодателя от принятия помещения у арендатора, поскольку доказательств обращения ответчика к истцу с предложением о передаче помещения по акту в иную дату нежели 28.12.2019 в деле не имеется. Сам по себе факт передачи ключей, на что ссылается ответчик в обоснование уклонения арендодателя от обязательства принять помещение из аренды, не может свидетельствовать о выражении арендатором как воли на фактический возврат помещения, так и воли на формальное составление акта приема-передачи в соответствии с положениями статьи 655 ГК РФ и условиями договора аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

В случае прекращения действия договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

Поскольку доказательств надлежащего возврата помещения арендодателю после 20.12.2019 в материалы дела не представлено, на арендатора возлагается обязанность по внесению платы за пользование помещением .

Из пояснений истца следует, что им взыскивается задолженность  за декабрь 2019 года, январь 2020 года, т.е за период до  подачи  ответчиком встречного иска о расторжении договора аренды. 

Из материалов дела установлено, что спорным договором аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора.

При этом, сторонами соглашение о расторжении договора аренды   по взаимному соглашению  достигнуто, двухсторонние соглашение о досрочном расторжении договора либо акт возврата истцу арендованного по указанному договору нежилого помещения не подписан.

Следовательно, обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания срока действия договора.

Принимая во внимание положения пункта 4.1 договора, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оснований считать договор прекращенным с 20.12.2019 не имеется, сведений о том, что к указанной дате договор расторгнут истцом в одностороннем порядке, в деле не имеется, соглашения о расторжении договора указанной датой в деле также нет.

Произвольное прекращение арендных отношений конклюдентными действиями гражданское законодательство не допускает, обязательства должны исполняться.

На этом основании, суд приходит к выводу, что ответчик  не представил в дело доказательств прекращения отношений на указанную дату, не доказал обстоятельства, на которые ссылается.

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств внесения арендной платы за спорный период, суд считает, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за декабрь 2019 года в сумме 22540 руб., за январь 2020 года в сумме 29400 руб.  подлежат удовлетворению .

Ответчиком заявлены встречные требования о расторжении договора аренды № 467 от 27.09.2019 с 20.12.2019 и взыскании денежных средств.

В обоснование встречных исковых требований о взыскании  денежных средств и расторжении договора аренды, предприниматель ссылается на передачу арендодателем имущества, имеющего недостатки, не позволяющие его использование по назначению (не соответствующего санитарно-эпидемиологическим нормам, СанПиН 2.2.4.548-96, а именно по соблюдению показателей микроклимата (температуры воздуха в помещениях), что, по мнению предпринимателя, влечет освобождение от соответствующей платы, является основанием для расторжения договора и взыскания убытков, понесенных истцом по встречному иску.

Из условий  пункта 4.1 договора аренды № 467 следует, что данный договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора только в судебном порядке, либо  по взаимному соглашению сторон. 

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, спорное помещение было передано  по акту приема-передачи  27.09.2019 (том 1 л.д. 12).   Помещения общей площадью 98 кв.м (кабинеты №№32, 32а, 33, 33а (512)  переданы  для использования под офис. Претензий к техническому и внешнему состоянию  принятого помещения арендатор не имеет. 

 Из пояснений сторон следует, что 07.11.2019  по просьбе  предпринимателя (арендатора) было проведено обследование  помещения (кабинеты №№32, 32а, 33, 33а (512) на предмет соответствия температурного режима требованиям СанПиНа.  Температура в спорном помещении составила 21,9 С. 

07.11.2019 предпринимателем ФИО2 в адрес ООО «Автопромтермообработка»  направлено заявление о проведении работ, направленных на улучшение температурного режима в помещении 512 (том 1 л.д. 69), а именно: промывка радиаторов отопления; проведение работ по гидравлической наладке системы отопления;  проведение работ по восстановлению герметичности пластиковых окон.

В приказе № 18 от 08.11.2019 Обществом зафиксированы  результаты обследования спорного помещения, а также мероприятия по устранению выявленных отклонений: промывка батарей (до 15.11.2019); обработка резинок открывающих створок окон (до 20.11.2019); при наличии жалоб потребовать от ФИО2 восстановить двойной потолок (том 1 л.д. 123).

19.11.2019 предпринимателем  совместно с начальником отдела АНО  «Управление обеспечения энергоэффективности и сбережения в Южно-Сибирском регионе»  ФИО5 проведено  обследование  помещения по адресу: 

<

...>. Целью проведения обследования являлось: оценка текущего состояния помещения; поиск дефектов ограждающих конструкций; определение параметров температурного режима. По результатам обследования АНО  «Управление обеспечения энергоэффективности и сбережения в Южно-Сибирском регионе» составлено заключение от 20.11.2019 (том 1 л.д. 72-84). В ходе обследования ограждающий конструкций спорного помещения установлены следующие дефекты: повышенная инфильтрация воздуха в оконных проемах, температура не соответствует нормам; повышенная инфильтрация воздуха в примыканиях стены и потолка; неравномерное распределение температуры в радиаторе отопления. Из-за выявленных недостатков температура воздуха внутри помещения 19.11.2019 составила 19,2 С, что несоответствовало нормам, установленным СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату  производственных помещений» (22-24С). Для приведения помещения№512 в надлежащее состояние необходимо выполнить мероприятия: регулировка гидравлического режима системы теплопотребления; замена установленных однокамерных стеклопакетов на современные двухкамерные энергоэффективные; провести ревизию теплоизоляционного слоя кровли.

20.12.2019  предпринимателем направлена претензия о досрочном расторжении договора с 20.12.2019 в соответствии  со ст. 620 ГК РФ в связи с несоответствием  арендуемого помещения  требованиям  СанПиН и СНИП, установленным заключением АНО ««Управление обеспечения энергоэффективности и сбережения в Южно-Сибирском регионе» и возврате денежных средств в общей сумме 311493 (том 1 л.д. 87). 

В обоснование своей позиции о несоответствии арендуемого помещения  требованиям СНиП, СанПиН, истцом по встречному иску в материалы дела представлено заключение  АНО «Управление обеспечения энергоэффективности и сбережения в Южно-Сибирском регионе» по результатам технического обследования помещения по адресу: 

<

...> (том 1 л.д. 72-84) от 20.11.2019, согласно которому в момент обследования (19.11.2019)  температура воздуха составляла +19,2 °С, что не соответствует требованиям, установленным в СанПиН 2.2.4.548.96.

Возражая против удовлетворения встречных требований, общество считает недоказанным факт несоответствия, переданного предпринимателю в аренду помещения требованиям СНиП и СанПиН. Также, указывает, что при передаче помещения арендатор не высказал каких-либо замечаний и претензий к объекту аренды. Считает, что заключение  АНО «Управление обеспечения энергоэффективности и сбережения в Южно-Сибирском регионе» по результатам технического обследования помещения по адресу: 

<

...> является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку  при обследовании помещения 19.11.2019 арендодатель не присутствовал, замеры  температуры  воздуха внутри помещения произведены с нарушением  п.7.2 СанПиН 2.2.4.548-96.  Пояснил, что за весь период аренды помещения от истца поступило только одно заявление от 07.11.2019 по устранению недостатков, не связанных с нарушением каких-либо требований  СанПиН. Кроме того, указал, что  предприниматель своими действиями ухудшил температурный режим в помещении. Арендатором без согласия арендодателя (т.2 л.д. 6) в спорном помещении был демонтирован подвесной потолок, вследствие чего температурный режим в помещениях изменился, и при наличии потолка из плит «Армстронг» температура в помещениях повысилась бы и соответствовала нормам СанПиНа, что подтверждается представленными расчетами (т.2 л.д. 8-9,31-32, 81-83). 

Данные доводы ответчика суд признает обоснованными. 

Суд, принимая во внимание данные доводы ответчика, также обращает внимание на следующее.

Из представленного заключения  (том1 л.д. 72-84) следует, что обследование и замеры помещения проведены  19.11.2019 (с учетом пояснений ФИО5), обследование проводилось только в присутствии арендатора. При этом, как следует из встречного  искового заявления, а также подтверждено представителем ответчика уведомление с требованием направить представителя арендодателя для проведения замеров температурного режима в офисном помещении N 512 по адресу 

<

...> в адрес Общества не направлялось.

Кроме того, судом принимается ссылка на нарушение  при проведении замеров требований СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений", утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 01.10.1996 N 21. В частности, разделом 7 установлены требования к организации контроля и методам измерения микроклимата технологического и санитарно-технического оборудования. Согласно пункту 7.2 СанПиН 2.2.4.548-96, при выборе участков и времени измерения необходимо учитывать все факторы, влияющие на микроклимат рабочих мест (фазы технологического процесса, функционирование систем вентиляции и отопления и др.). Измерения показателей микроклимата следует проводить не менее 3 раз в смену (в начале, середине и в конце). При колебаниях показателей микроклимата, связанных с технологическими и другими причинами, необходимо проводить дополнительные измерения при наибольших и наименьших величинах термических нагрузок на работающих. Из представленного заключения следует, что замеры проведены 1 раз. 

Таким образом, заключение от 20.11.2019  АНО «Управление обеспечения энергоэффективности и сбережения в Южно-Сибирском регионе» по результатам технического обследования помещения по адресу: 

<

...> не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства передачи  арендодателем (ООО «Автопромтермообработка») арендатору (индивидуальному предпринимателю ФИО2)  помещения, не соответствующего  СНиП 23-02-2003, СанПиН 2.2.4.548-96. 

Данное заключение содержит выводы о несоответствии некоторых технических характеристик помещения требованиям СанПин, выводы о невозможности либо запрете в силу закона эксплуатации данного помещения в тех целях, для которых оно было арендовано, данное заключение не содержит.

При изложенных обстоятельствах вопрос о наличии оснований, предусмотренных п. 4.1 договора аренды и мотивированных истцом по встречному иску техническим заключением от 20.11.2019 о несоответствии температуры воздуха внутри помещения нормам, установленным СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», не имеет самостоятельного правового значения для рассмотрения встречных исковых требований о расторжении договора аренды.

Указанное заключение также не может быть рассмотрено в качестве препятствующего использованию принятого в аренду помещения и, соответственно, исключающего встречную обязанность арендатора по внесению платы.

При этом, судом учитываются и показания свидетеля ФИО5(опрошен в судебном заседании 10.06.2020), согласно которым 19.11.2019  им было проведено техническое обследование помещения по установлению факторов, влияющих на температурный режим. Вместе с тем, пояснил, что подготовленное заключение от 20.11.2019  не является заключением по соответствию помещения установленным нормам и правилам СанПин (аудиозапись судебного заседания от 10.06.2020). 

Каких-либо иных надлежащих доказательств, подтверждающих нарушения температурного режима в спорном помещении, зафиксированного в установленном законом порядке, предпринимателем  в материалы дела не представлено.

Доводы  предпринимателя о том, что при наступлении отопительного сезона она неоднократно обращалась  к  ответчику по встречному иску с требованием об устранении нарушений температурного режима в спорном помещении, документально не подтверждены.  

В материалы дела  представлено заявление предпринимателя от 07.11.2019 (том 1 л.д. 69) о  проведении  мероприятий, направленных  на улучшение температурного режима. 

Обществом на основании приказа №18 от 08.11.2019 (том 1 л.д. 123) проведены мероприятия по заявлению истца по встречному  иску (том 1 л.д. 125).

При этом, судом учитывается, что при проведении обследования 07.11.2019 температура воздуха в помещении №512 составила 21,9С.

После  проведенного  19.11.2019 истцом в одностороннем порядке обследования  помещения и получения  заключения от 20.11.2019, предприниматель с требованиями устранить какие либо нарушения температурного режима и обеспечить соблюдение оптимального температурного режима в арендованном  помещении не обращался, как и не обращался с предложениями об изменении условий договора аренды, об изменении арендной платы (п.2.1.6 договора). Заключение АНО «Управление обеспечения энергоэффективности и сбережения в Южно-Сибирском регионе» от 20.11.2019 в адрес Общества не направлял. 

Также доказательств того обстоятельства, что низкий температурный режим (19,2С) в арендованном помещении на момент обследования (19.11.2019) был обусловлен ненадлежащим исполнением арендодателем своих обязательств по договору аренды, а не режимом подачи тепла теплоснабжающей организацией, в материалы дела не представлено.

Представленные документы истца по встречному иску не свидетельствуют о невозможности использования арендованного помещения  в спорный период.

При заключении договора аренды стороны оговорили целевое использование – « под офис», при этом не конкретизировали непосредственный вид деятельности арендатора, который он будет осуществлять в арендуемом помещении, и что именно при такой деятельности необходим температурный режим (22-24 С) в холодное время.

С учетом изложенного, истцом не подтверждено существенное нарушение арендодателем требований к температурному режиму спорных помещений,  а, следовательно, невозможность использования арендатором помещений в целях аренды.

В ходе судебного разбирательства между сторонами возникли разногласия в отношении размера влияния демонтажа потолка из плит «Армстронг» на температуру воздуха в помещениях, в связи с чем, по  ходатайству  предпринимателя, судом назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Олимп», на разрешение которой ставились вопросы: 

- Определить к какому виду материалов, относятся потолочные плиты, смонтированные в помещениях №№ 32, 32а,33,33а (512), находящихся на 5 этаже здания по ул. Ленина, 5, в г. Кургане; 

- Произвести расчет термического сопротивления подвесной потолочной системы, смонтированной в помещениях в помещениях №№ 32, 32а,33,33а (512), находящихся на 5 этаже здания по ул. Ленина, 5, в г. Кургане;

- Определить, как изменится в холодное время года (в период отопительного сезона при температуре наружного воздуха от -4ºС до -28ºС), в том числе конкретно при температуре -22,7ºС и -27ºС, температура внутри указанных помещений с учетом смонтированной подвесной потолочной системы и без нее.

Согласно экспертному заключению №08/08-2020 от 17.09.2020 (том 3, л.д. 3-47) экспертом сделаны следующие выводы:

- потолочные плиты, смонтированные в помещениях №№32, 32а, 33, 33а (512), находящихся на 5 этаже здания по ул. Ленина, 5, в г. Кургане, в соответствии с нормативно-правовым актом «ГОСТ 4.230-83 Система показателей качества продукции (СПКП). Строительство. Материалы отделочные и изделия облицовочные полимерные. Номенклатура показателей» относятся к листовым и плиточным изделиям для внутренней отделки и облицовки помещений на основе поливинилхлорида и сухой гипсовой штукатурки.       

- Термическое сопротивление подвесной потолочной системы, смонтированной в помещениях №№32,32а, 33, 33а (512), находящихся на 5 этаже, здания №5, по ул. Ленина, в г. Курган, с применением потолочных плит типа «Армстронг», торговой марки «ARMSTRONG» толщиной 12 миллиметров: равно 0,012 "ноль целых двенадцать тысячных" Вт/(м'°С). Данная расчетная величина, по своей сути является математической погрешностью при проведении арифметических исчислений, с точностью расчетов до сотых долей числа. В качестве примера можно взять расчетную величину равную 1 % (один процент), величина отклонения от итоговой величины в "0,012 "ноль целых двенадцать тысячных", характеризует данное значение как ничтожно малое и соответственно не учитываемое.

- Потолочные плиты типа «Армстронг», торговой марки «ARMSTRONG», не являются теплоизолирующим материалом, не имеют термического сопротивления, и нё обладают теплоизолирующими свойствами. В холодное время года (в период отопительного сезона при температуре наружного воздуха от -4°С до -28°С), в том числе конкретно при температуре - 22,7°С и 27°С, наличие или отсутствие подвесной потолочной системы, смонтированной или отсутствующей в помещениях №№32, 32а, 33, 33а (512), с применением потолочных плит типа «Армстронг», торговой марки «ARMSTRONG» никак не влияет на изменение температуры воздуха и микроклимата внутри указанных помещений.

Истцом и ответчиком в материалы дела представлены ответы ООО «Армстронг Ворлд Индастриз», которое является единственным производителем и импортером продукции для подвесных потолков, реализуемой под товарными знаками «Армстронг» на территории Российской Федерации, согласно которым потолочные плиты из минерального волокна, реализуемые под товарными знаками «Армстронг», в том числе плиты для подвесного потолка марки  Bajkal/ «Армстронг Байкал», не являются теплоизоляционным материалом в контексте действующего стандарта ГОСТ 31913-2011 (EN ISO 9229:2007). Указано, что плиты имеют коэффициент теплопроводности не более 0,06 Вт/м·°К.

В связи с наличием сомнений в обоснованности и противоречий в выводах эксперта, отсутствием  подробного расчета и наличие математических ошибок по ходатайству   ответчика по встречному иску назначена повторная судебная экспертиза. При назначении повторной экспертизы судом также  учитывались  собственные расчеты сторон в отношении  возможного изменения температурного режима в спорном помещении вследствии  демонтажа потолочного перекрытия. На возможность незначительного  изменения температуры также указывал свидетель ФИО5  

Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙПРОЕКТ», экспертам ФИО9, ФИО10.

В соответствии с заключением экспертов ООО «СТРОЙПРОЕКТ» (том 4, л.д. 112-144):

1. Потолочные плиты «Армстронг», смонтированные в помещениях №№ 32, 32а, 33, 33а (512), находящиеся на 5 этаже здания по ул. Ленина, дом 5 в г. Кургане, являются плитами  на основе  минерального волокна. 

2. Термическое сопротивление подвесной потолочной системы, смонтированной в спорных помещениях   с   применением   потолочных   плит   «Армстронг» равно 0,303 кв.м.*град/Вт. 

3.В холодное время года (в период отопительного сезона при температуре наружного воздуха от -4°С до -28°С) установка подвесного потолка в помещения №№ 32, 32а, 33 ,33а (512) позволяет повысить температуру в рабочем помещении (под подвесным потолком) за счет уменьшения объема рабочего помещения. Влияние подвесного потолка будет тем больше, чем меньше термическое сопротивление основного перекрытия. Конкретно при температуре внутри 19,2°С, и температуре наружного воздуха -22,7°С, при установке двойного потолка температура в помещении под подвесным потолком поднимется на 3,77±0,5°С, а при температуре внутри 19,2°С и температуре наружного воздуха -27°С при установке подвесного потолка температура повысится на 4,2±0,5°С. При температуре наружного воздуха -4°С температура при установке подвесного потолка повысится 2,32°С.

Оценивая указанное заключение эксперта по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к  выводу об отсутствии оснований для признания выводов судебного эксперта недостоверными. Судом принято во внимание, что эксперты обладают необходимыми профессиональными знаниями и компетенцией для проведения соответствующих экспертных исследований, эксперты предупреждались о наличии уголовной ответственности за заведомо ложное заключение эксперта, специалиста по ст. 307 УК РФ, что подтверждено соответствующими расписками.

Из материалов дела следует, что  письмом №118 от 17.06.2019 ФИО2 была уведомлена о том, что при проведении ремонтных работ в офисе № 512 запрещается  производить перепланировку, замену кабелей, демонтаж потолка без согласования с ООО «Автопромтермообработка» (том 2 л.д. 6). 

Пунктом 2.2.4 договора аренды № 467 от 27.09.2019 предусмотрено, что арендатор обязан содержать  арендуемые помещения в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, не допускать  ухудшения их состояния. 

Учитывая выводы экспертов ООО «Стройпроек», а также пояснения эксперта ФИО9, данные в судебном заседании 16.06.2021, суд считает  действия предпринимателя  по демонтажу потолка  ухудшило состояние   помещения. 

 Доводы  ответчика  в этой части признаются судом обоснованными.

Таким образом, истцом по встречному иску  не доказано наличие обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Таким образом, требование о расторжении договора может быть заявлено в отношении действующего договора.

В судебном заседании  представитель Общества пояснил, что после истечения срока действия договора аренды № 467  от 27.09.2019 спорное нежилое помещение передано в аренду третьему лицу.

Поскольку оснований для расторжения спорного договора  по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) судом не установлено, договор аренды от 27.09.2019  прекращен по сроку 31.08.2020, требования истца по встречному иску в части расторжения договора аренды  № 467 от 27.09.2019 с 20.12.2019 не подлежат удовлетворению.

Оснований для удовлетворения встречных требований о взыскании с ООО «Автопромтермообработка»  на основании ст.ст.623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации :  57380 руб. ( неучтенные арендодателем расходы на приобретение стройматериалов для ремонта арендуемых помещений),  130618 руб. (расходы по оплате стоимости работ произведенного ремонта в помещениях по договору подряда от 16.06.2019),  10795 руб.( неучтенная арендодателем стоимость кондиционера, установленного в арендуемом помещении), 7540 руб. ( арендная плата за октябрь 2019 года),  22540 руб. ( арендная плата за ноябрь 2019 года), 9000 руб. ( расходы за проведение технического обследования помещений) суд также не находит. 

В силу положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего кодекса. 

Исходя из буквально толкования пункта 2.2.8  договора, стороны договорились, что арендатор обязан передать арендодателю по истечении срока договора, а также при досрочном его расторжении по собственной инициативе безвозмездно (без возмещения стоимости) все произведенные в арендуемом  помещении перестройки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения, за исключением случая, указанного в п. 3.5 договора, а также восстановить  потолок в прежнем виден.

 Согласно п. 3.4  арендатором  за свой счет и своими силами проведен  текущий ремонт арендуемого помещения на общую сумму 125000 руб. 

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что в  случае досрочного  расторжения договора в течение одного календарного года и ранее  с момента заключения договора  по инициативе  арендодателя (за исключением п.4.3 договора) арендодатель обязан вернуть арендатору стоимость  затраченных на ремонт помещения материалов в половинном объеме согласно п.3.4 договора

Таким образом, стороны, действуя в своем интересе на основании принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), предопределили судьбу  произведенных арендатором улучшений помещения  путем их передачи безвозмездно  арендодателю. Сведения о понуждении предпринимателя заключить договор исключительно на условиях общества в материалах дела отсутствуют.

В отношении взыскания с ответчика 10795 руб.  неучтенной арендодателем  стоимости кондиционера, установленного в арендуемом помещении, суд считает необходимым отметить, что между сторонами 31.10.2019 подписано соглашение, согласно которого, ООО «Автопромтермообработка» уменьшает арендную плату ФИО11 на сумму 15000 руб., а ФИО2 передает в собственность  ООО «Автопромтермообработка»  Сплит-систему ROL-18HN1 на сумму  15000 руб. Буквальное толкование условий данного соглашения  не свидетельствует о согласовании сторонами сохранения за истцом права на предъявление в последующем требований о взыскании с Общества расходов по доставке и установке спорного кондиционера. 

 Более того, суд  отмечает, что все произведенные в спорном помещении улучшения (в том числе и замена кондиционера), проводилась по инициативе арендатора, и с учетом недоказанности истцом  передачи Обществом помещения, не пригодного для нормальной эксплуатации, бремя несения соответствующих расходов с учетом условий договора  не может быть переложено на арендодателя.

Указанные во встречном иске денежные суммы (7540 руб. арендная плата за  октябрь 2019 года, 22540 руб. арендная плата за ноябрь 2019 года) уплачены арендатором в счет исполнения обязательств по договору аренды, оснований для их взыскания в качестве неосновательного обогащения не имеется.

Требование истца о взыскании 9000 руб.  расходов за проведение  технического обследования помещения(том 1 л.д. 99-100) удовлетворению не подлежит, поскольку данное заключение, проведено истцом на досудебной стадии, а также не принято судом  в качестве  объективного и достоверного доказательства обоснованности заявленных требований.

Учитывая, что расторжение спорного договора состоялось   по собственной инициативе арендатора (предпринимателя), без виновных действий со стороны арендодателя (Общества),  у суда не имеется оснований  для вывода о том, что заявленная истцом по встречному  иску  сумма  237 873 руб. является для ответчика неосновательным обогащением. 

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы истца по первоначальному и по встречному иску распределены судом по правилам ст. 110 АПК РФ.

С ответчика  в пользу истца по первоначальному иску подлежат взысканию расходы по уплате  платежным поручением № 38 от 04.02.2020 государственной пошлины в сумме 2078 руб. (том 1 л.д. 6); расходы  по  оплате  платежным поручением № 367 от 27.11.2020 судебной экспертизы в размере 20000 руб.  (том 4 л.д. 127). 

С учетом отказа во встречном иске в полном объеме, расходы по оплате государственной пошлины за подачу встречного иска с учетом принятых судом уточнений предмета спора в  размере  13757 руб. (7757 руб. по  требованию о взыскании 237873 руб. и 6000 руб. по требованию о расторжении договора) и по оплате судебной экспертизы в размере 15000 руб. (платежное поручение  №139 от 06.08.2020, том 2 л.д. 90) подлежат отнесению на истца по встречному иску. 

Излишне уплаченная  платежным поручением № 36 от 05.03.2020 госпошлина в размере 1653 руб. подлежит возврату истцу по встречному иску. 

При изготовлении решения в полном объеме, судом установлена техническая описка допущенная при изготовлении резолютивной части решения от 15.07.2021, объявленной в судебном заседании в сумме госпошлины, подлежащей возврату индивидуальному предпринимателю ФИО2 из бюджета, а  именно вместо  1653 руб. судом указано 300 руб. 

В соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Исправление описки  в указании суммы государственной пошлины, подлежащей возврату  истцу по встречному иску из федерального бюджета не затрагивает существа принятого судебного акта, в связи с чем суд считает возможным исправить описку  и указать в резолютивной части решения верную сумму  государственной пошлины  1653 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

первоначальные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Автопромтермообработка" удовлетворить. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318450100030823) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Автопромтермообработка" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 51940 руб., судебные расходы по уплате  платежным поручением № 38 от 04.02.2020 государственной пошлины в размере 2078 руб., расходы по  оплате судебной экспертизы в размере 20000 руб.  

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318450100030823) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 36 от 05.03.2020 государственную пошлину в размере 1653 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Л.А. Деревенко