АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А48-2198/2019

г. Орел

28 июля 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 21.07.2020.

В полном объеме решение изготовлено 28.07.2020.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Родиной Г.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело первоначальному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302040, г. Орел, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316574900077792) к Обществу с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 752027 руб. 20 коп., из которых 157258 руб. 06 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.11.2018 по 13.01.2019, 130 000 руб. – убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи помещения в аренду за 2 месяца, 15725 руб. – неустойка за несвоевременную оплату арендной платы в ноябре-декабре 2018 года, январе 2019 года, 38 924 руб. 33 коп. – возмещение затрат на теплоснабжение, электроэнергию и коммунальные услуги, 410119 руб. 00 коп. – стоимость восстановительных работ по помещению 

и встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (302040, г. Орел, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316574900077792) 

о взыскании 129530 руб. 12 коп., из которых 108940 руб. – стоимость неотделимых улучшений, 20590 руб. 12 коп. – переплата по коммунальным платежам,

при участии:

от истца – представитель ФИО3 (нотариальная доверенность от 20.05.2019 № 57 АА 0976086, ордер № 8187 от 20.05.2019),

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 16.10.2019, удостоверение адвоката), представитель ФИО5 (доверенность от 16.10.2019, диплом),

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

В судебном заседании 15.07.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 16.07.2020 и до 21.07.2020. 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» (далее – ответчик, ООО «Регион гостеприимства») о взыскании 533 772 руб. 19 коп., из которых 157 258 руб. 06 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.11.2018 по 13.01.2019, 130 000 руб. – убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи помещения в аренду за 2 месяца, 13000 руб. – неустойка за несвоевременную оплату арендной платы в ноябре-декабре 2018 года, 38 924 руб. 33 коп. – возмещение затрат на теплоснабжение, электроэнергию и коммунальные услуги, 919 руб. 80 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.12.2018 по 28.01.2019, 193 670 руб. 00 коп. – стоимость восстановительных работ по помещению.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, в окончательном варианте просит взыскать 751970 руб. 22 коп., из которых 157258 руб. 06 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.11.2018 по 13.01.2019, 130 000 руб. – убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи помещения в аренду за 2 месяца, 15725 руб. – неустойка за несвоевременную оплату арендной платы в ноябре-декабре 2018 года, январе 2019 года, 38 867 руб. 35 коп. – возмещение затрат на теплоснабжение, электроэнергию и коммунальные услуги, 410119 руб. 00 коп. – стоимость восстановительных работ по помещению.

Суд, в порядке ст. 49 АПК РФ принял данные уточнения.

В обоснование исковых требований истец указал, что после фактического возврата арендованного помещения истцу, при осмотре объекта аренды было установлено, что помещение не соответствует состоянию помещений на момент их передачи в пользование арендатору; ответчик возвратил истцу помещения в состоянии, требующем восстановительных ремонтных работ. Кроме того, истец ссылается на задолженность ответчика по арендным и коммунальным платежам на дату освобождения помещения, а также  на убытки в виде неполученного дохода за  два месяца, поскольку ответчик не своевременно уведомил истца об освобождении помещения. Также, проведение восстановительных ремонтных  работ  в помещении после возврата имущества лишило истца возможности сдавать указанные помещения в аренду третьим лицам и получать доходы в виде арендной платы, что повлекло для истца убытки.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему. 

Определением суда от 08.08.2019 к рассмотрению принято встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 108940 руб. задолженности по произведенному ремонту помещения.

17.10.2019 встречный истец уточнил исковые требования, просит суд взыскать с ответчика 129 530 руб. 12 коп., из которых 108940 руб. задолженности по произведенному ремонту помещения, 20590 руб. 12 коп. переплату по коммунальным платежам.

Уточненные встречные исковые требования приняты к производству в порядке ст. 49 АПК РФ.

В обоснование встречных исковых требований ООО «Регион гостеприимства» указало, что во время использования помещения произвело улучшения имущество, которые являются неотделимыми. Кроме того, встречный истец указывает на переплату коммунальных платежей, поскольку в соответствии с условиями договора субаренды оплата коммунальных платежей, кроме энергоснабжения, относятся на ИП ФИО2 

Ответчик по встречному иску возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление и дополнениях к нему. 

Определением суда от 21.01.2020 к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеются доказательства его  надлежащего извещения.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

 Исследовав письменные доказательства по  делу, заслушав объяснения сторон,  суд считает установленными следующие обстоятельства.

10.10.2017 между ООО «Фармита» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет нежилое помещение общей площадью 510,9 кв.м., кадастровый номер 57:25:0010506:37, расположенное по адресу: 

<

...>/ФИО6, д. 22/10, пом. 60-61, этаж 1, подвал во временное владение и пользование арендатору.

Помещение принадлежало арендодателю на праве собственности (запись регистрации 57-57/001-57/001/001/2016-4907/2 от 19.12.2016).

Как следует из п. 3.3 договора арендатор вправе передавать данное помещение в субаренду третьим лицам. В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды не прекращается.

Исходя из п.п. 4.2, 4.3 договора аренды за владение и пользование помещением арендатор уплачивает арендодателю арендную плату. Коммунальные платежи (оплата за водоснабжение, электроэнергию, теплоснабжение и др.) и оплата услуг связи не включены в сумму арендной платы, данные расходы за прошедший месяц аренды оплачиваются арендатором по отдельно выставленным арендодателем счетам, в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета. Оплата за фактически потребленную электроэнергию производится арендатором согласно показаниям индивидуального электросчетчика.

Договор вступает в силу со дня его подписания и действует с 10.10.2017 по 01.10.2027.

Как следует из ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

18.10.2017 между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Регион гостеприимства» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения № 1, в соответствии с которым арендатор обязуется предоставить нежилое помещение, этаж 1, находящееся по адресу: 

<

...>/ФИО6, д. 22/10, пом. 60-61, площадью 99,9 кв.м. во временное владение и пользование субарендатору для осуществления деятельности предприятия общественного питания. В состав передаваемого помещения, согласно сведениям из технического паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ «Недвижимость» по состоянию на 11.01.2010, вошли: кабинет № 12 – площадью 3,6 кв.м., торговый зал № 11 – площадью 69,8 кв.м., холодильн. (холодильное помещение № 10а – площадью 26,5 кв.м.

Пунктом 2.1 договора от 18.10.2017 предусмотрено, что арендатор в день подписания договора передает субарендатору помещение по акту приема-передачи, при этом обязанности субарендатора по уплате арендной платы, содержанию предоставляемого помещения и иные обязательства, вытекающие из существа настоящего договора, возникают у субарендатора со дня подписания акта приема-передачи помещения.

Исходя из п.3.3 договора от 18.10.2017 субарендатор вправе, в том числе: по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные субарендатором в помещении улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения). Согласованные с арендатором расходы субарендатора по ремонту помещения в части неотделимых улучшений засчитываются в счет арендной платы на основании утвержденной обеими сторонами сметы расходов.

Согласно п. 3.4 договора субаренды субарендатор обязан,  в том числе:  не производить изменений (перепланировок, реконструкций, переоборудования) помещения. Неотделимые улучшения помещения производить только с письменного разрешения арендатора; своевременно вносить арендную плату, а также иные платежи, предусмотренные договором.

В соответствии с п. 4.1 договора обязанность субарендатора по уплате арендной платы возникает со дня фактической передачи помещения и подписания сторонами акта приема-передачи.

За владение и пользование помещением субарендатор уплачивает арендатору арендную плату по следующему графику (п. 4.2 договора): с 18.10.2017 по 17.11.2017 – 30000 руб.; с 18.11.2017 по 17.12.2017 – 30000 руб., с 18.12.2017 по 17.05.2018 – 60000 руб. в месяц; с 18.05.2018 по 17.10.2024 – 65000 руб. Оплата за арендуемую площадь производится субарендатором ежемесячно в срок не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 4.4 договора).

В соответствии с п. 4.3 договора коммунальные платежи (оплата за водоснабжение, электроэнергию, теплоснабжение и др.) и оплата услуг связи не включены в сумму арендной платы, данные расходы за прошедший месяц аренды оплачиваются арендатором по отдельно выставленным арендатором счетам (с подтверждением размера оплаты), в течение 5 рабочих дней с момента выставления счета. Оплата за фактически потребленную электроэнергию производится субарендатором согласно показаниям индивидуального электросчетчика.

Рассмотрев условия п. 4.3 договора, суд установил, что имеет место опечатка в указании лица, которое должно оплачивать коммунальные услуги и услуги связи по выставленным счетам арендатора. 

Отклоняя требования встречного истца о взыскании 20590 руб. 12 коп. (сумма переплаты по коммунальным платежам) и соглашаясь с доводами встречного ответчика (истца по основному иску) о наличии опечатки в тексте договора, суд исходил из следующего.

Как следует из ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Исходя из буквального содержания п. 4.3 договора субаренды арендатор должен оплачивать коммунальные услуги по выставляемым самому себе счетам. 

Напротив, из содержания договора явно следует, что коммунальные платежи не входят в состав арендной платы и оплачиваются отдельно по выставляемым арендатором счетам.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" акцепт должен прямо выражать согласие направившего его лица на заключение договора на предложенных в оферте условиях. Ответ о согласии заключить договор на предложенных в оферте условиях, следует рассматривать как акцепт.

Исходя из понимания п. 4.3 договора сторонами, арендатор выставлял счета по коммунальным платежам субарендатору, а субарендатор оплачивал данные счета. За период действия договора субаренды у сторон не возникало сомнений в трактовании данного пункта. Возражения относительно оплаты по выставленным арендатором счетам, субарендатор не заявлял.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в соответствии с п. 4.3 договора субаренды, оплата коммунальных услуг должен осуществлять субарендатор (ООО «Регион гостеприимства»).

Согласно п. 5.1 договор вступает в силу со дня его подписания и действует в течение 7 лет, с 18.10.2017 по 17.10.2024.

Как следует из п. 8.5 договора субарендатор вправе в одностороннем порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 450 ГК РФ, полностью отказаться от исполнения договора с обязательным письменным предупреждением арендатора в срок не позднее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты отказа от договора путем направления письма по почте с уведомлением о вручении. 

Частичный отказ от исполнения договора не допускается. В день истечения шестидесятидневного срока получения арендодателем письма стороны обязуются подписать акт приема-передачи помещения в порядке, установленном ст. 9 договора субаренды.

18.10.2017 между сторонами подписан акт приема-передачи помещения в субаренду, в соответствии с которым техническое состояние помещения на момент передачи характеризуется следующим: помещение пригодно для эксплуатации в соответствии с его назначением.     

Как следует из выписки из ЕГРН от 10.05.2018, истцу, на основании договора купли-продажи от 26.04.2018 № 1, акта приема-передачи от 26.04.2018, на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 510,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>/ФИО6, д. 22/10, кадастровый номер 57:25:0010506:37 (номер регистрации 57:25:0010506:37-57/001/2018-8 от 10.05.2018 (т. 1, л.д. 23-24).

Письмом от 11.07.2018 ИП ФИО2 уведомила ООО «Регион гостеприимства» о смене собственника помещения, а также предложила  подписать дополнительное соглашение к договору субаренды от 18.10.2017, в соответствии с которым ФИО2 переходила в статус арендодателя, а общество в статус арендатора (т. 1, л.д. 25-28).

В ответ на данное обращение ООО «Регион гостеприимства» сослался на ст.ст. 615, 413 ГК РФ и указал, что договор субаренды был прекращен с момента прекращения договора аренды. Общество также просило предпринимателя заключить договор аренды на новый срок (т.1, л.д. 29).

В материалы дела представлен проект договора аренды № 1, при этом в письме от 27.12.2018 ООО «Регион гостеприимства» просил изменить условия  о размере арендной платы с 65000 руб. до 40000 руб., а также изменить пункт 4.5 договора (Арендная плата не подлежит пересмотру в течение всего срока действия договора).

09.01.2019 истец направил ответчику письмо с указанием неприемлемости предложенных обществом условий и необходимости погашения арендной платы и коммунальных платежей по договору субаренды ввиду фактического использования помещения и не прекратившихся отношений между сторонами: объект не возвращен истцу.

Виду отсутствия договоренности между сторонами, ООО «Регион гостеприимства» сообщило ИП ФИО2 о готовности передать помещения по акту приема-передачи 14.01.2019. Кроме того, данным письмом общество указало на зачет расходов в размере 108 940 руб. в счет арендной платы (т. 1, л.д. 37).

На основании акта возврата арендуемого имущества, датированного 14.01.2019, подписанного ИП ФИО2,  помещения были возвращены истцу. Согласно имеющейся на акте надписи  директор ООО «Регион гостеприимства» отказался от подписи, при этом имеется отметка о получении акта на руки директором общества, а также выражено  не согласие с актом.

Как следует из п. 4 акта возврата, техническое состояние помещения значительно ухудшено арендатором, а именно испорчена внутренняя отделка, сняты (местами вырваны) плинтуса, вырваны  розетки, на стенах остались осколки зеркал, клей, ламинат приклеен к стенам, двери входные плохо закрываются, внутренняя дверь в хоз. Помещение сорвана с петель, в хоз. Помещении стены грязные (жир и потеки), в хоз, помещении имеется сквозное отверстие в стене (вентиляционный выход). На потолке в основном помещении не сняты балки. По периметру всех помещений имеются отверстия в стенах, потолке. Помещение не пригодно для использования.  Требуется ремонт. Натяжные потолки пробиты (испорчены). Ключи от входной двери возвращены в 1 экземпляре. При передаче помещения велась фото и видео съемка. В акте указаны только видимые повреждения помещения. После ухода представителя ООО «Регион гостеприимства» обнаружены дополнительные повреждения: отсутствие стекла на входной внутренней двери, на другой входной двери имеется скол. (л.д. 38, т. 1).

В дело представлены возражения к акту приема-передачи нежилого помещения от 14.01.2019, в которых ответчик указал, что указанные в акте недостатки имели место до заключения договора субаренды. Кроме того, общество сослалось на то, что с момента заключения договора купли-продажи истцом помещение было в технически пригодном состоянии, а в связи с заключением договора купли-продажи все обязательства по текущему ремонту и содержанию помещения были прекращены, при этом ООО «Регион гостеприимства» указало, что во время арендных отношений был произведен ремонт, связанный с неотделимыми улучшениями (л.д. 39, т. 1).

В подтверждение несения расходов по коммунальным платежам ИП ФИО2 представила договора, заключенные с первоначальным собственником помещения (ООО Фармита») о снабжении тепловой энергией в сетевой воде от 01.01.2017 № 1381 с приложениями; энергоснабжения от 01.02.2017 № 57010251004629 с приложениями, а также квитанции к приходным кассовым ордерам  о возмещении затрат по теплоснабжению и электроэнергии ИП ФИО2 ООО «Фармита» за период с октября по декабрь 2018 года (т. 1, л.д. 98-127). Кроме того, между ООО «Фармита» и ООО «УК «Наш Дом» был заключен договор управления многоквартирным домом, в соответствии с которым осуществлялось содержание и ремонт общедомового имущества, предоставлялись иные коммунальные услуги по адресу: Орел, ФИО7, д. 22/10 (т. 2, л.д. 95-104).

В материалы дела также представлены счета, направляемые ответчику по аренде нежилого помещения, а также счета по возмещению коммунальных услуг за спорный период (т. 1, л.д. 128-133).

28.01.2019 ИП ФИО2 направила в адрес ООО «Регион гостеприимства» претензию с требованием в течение 5 календарных дней с момента получения требования перечислить истцу задолженность по арендной плате за период с 01.11.2018 по 13.01.2019 в размере 157258 руб. 06 коп., убытки в виде неполученной арендной платы в сумме 130000 руб., неустойку за несвоевременную оплату арендной платы, возмещение затрат по коммунальным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также стоимость восстановительного ремонта в размере 193670 руб.  Претензия получена ответчиком 30.01.2019, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (л.д. 40-46, т. 1).

Кроме того, истец направил ответчику сметы на ремонт помещения на сумму 193670 руб., ведомость материалов, акты на оплату арендных платежей от 31.12.2018 № 000000478, от 13.01.2019 № 00000001, от 13.01.2019 № 00000002 с расшифровкой, счета по оплате арендной платы и коммунальных услуг от 13.01.2019 № 3, от 13.01.2019 № 8 (т. 1, л.д.47-67).

В ходе рассмотрения дела истец уточнил сумму расходов по восстановительным работам  по помещению, представил локальную смету, заверенную ООО «Натэкс», в соответствии с которой, стоимость восстановительного ремонта помещения равна 410 119 руб. (т. 2, л.д.3-6).

Как следует из письменных дополнений истца от 07.08.2019, имея цель дальнейшей сдачи помещения в аренду ИП ФИО2 заключила с ООО «Натэкс» договор подряда от 18.02.2019, в соответствии с которым подрядчик обязался выполнить работы по текущему ремонту помещения и устранению дефектов.

Исходя из справки о стоимости работ, акта выполненных работ, локальной сметой, подписанных сторонами без замечаний и возражений, стоимость текущего ремонта помещения по адресу: Орел, ул. ФИО7, 22/10 составила 530 699 руб.

10.02.2019 ответчик направил истцу письмо, в котором указал на произведенный им текущий и капитальный ремонт в арендуемом помещении, в связи с чем, 14.01.2019 помещение было передано истцу в пригодном для эксплуатации состоянии (т. 1, л.д. 69).

В подтверждение несения расходов по ремонту помещения ответчик (встречный истец) представил договора подряда от 18.10.2017 № 11, 12, заключенные с ООО «Натэкс», в соответствии с которыми подрядчик (ООО «Натэкс») обязался выполнить дополнительные работы по электрике, водопроводу и канализации в помещении по адресу: 

<

...>. Оплата по договорам подтверждается платежными поручениями от 05.10.2017 № 355, от 16.11.2017 № 441, от 16.11.2017 № 442, от 05.10.2017 № 356, от 20.102017 № 389 (т. 1, л.д.158-166).

30.04.2019 встречный истец направил встречному ответчику претензию, в которой просил оплатить стоимость  ремонтных работ на сумму 108 940 руб.

Как следует из материалов дела, ООО «Регион гостеприимства» представил ИП ФИО2 на согласование смету на ремонтные работы в части электроснабжения и водоснабжения, водоотведения (т. 2, л.д. 37, 44, 62, 63). Сметы подписаны ООО «Натэкс» и ООО «Регион гостеприимства», а также согласованы ИП ФИО2,  при этом, на данных сметах имеется отметка, сделанная  ИП ФИО2 «оплата за счет средств субарендатора».

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ремонтные работы согласованы истцом (встречным ответчиком), при этом ИП ФИО2 выразила свою волю на проведение ремонт исключительно за счет средств субарендатора, а не в счет арендных платежей. 

Кроме того, встречный истец мог отказаться от проведения ремонтных работ после отказа от ИП ФИО2 засчитывать стоимость данных работ в счет арендных платежей.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству встречного истца  по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО8. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

На разрешение судебного эксперта поставлены следующие вопросы:

1). Относятся ли проведенные работы, указанные в документах «Ремонтные работы в части электроснабжения» (стоимостью 55 330руб.) и «Ремонтные работы в части водоснабжения и водоотведения» (стоимостью 53 610 руб.), к неотделимым улучшениям помещения № 60,61 по адресу: 

<

...> / ФИО6 –ФИО9 22/10 ?

2). Какие недостатки имелись в помещении №60,61, арендованном обществом с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» по договору субаренды № 1 от 18.10.2017, на 14.01.2019 и какова стоимость восстановительного ремонта помещения на 14.01.2019 года?

В соответствии с экспертным заключением по первому поставленному вопросу эксперт указал, что проведенные работы, указанные в документах «Ремонтные работы в части электроснабжения» (стоимость 55330 руб.) и «Ремонтные работы в части электроснабжения» (стоимость 53610 руб.) относятся к отделимым улучшениям помещения № 60,61 по адресу: 

<

...>/ФИО6, д. 22/10, за исключением работ по монтажу ВРУ. Монтаж вводно-распределительного устройства (ВРУ) относится к неотделимым улучшениям помещения 60-61 по адресу: 

<

...>/ФИО6, д. 22/10. Всего расходы по ВРУ с учетом монтажа ВРУ и стоимости оборудования составили 6900 руб.

По второму поставленному вопросу эксперт сделал вывод о том, что недостатки, которые имелись в помещении № 60,61, арендованном ООО «Регион гостеприимства» по договору субаренды № 1 от 18.10.2017 по состоянию на 14.01.2019 соответствуют недостаткам, которые указаны в Акте возврата нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО6, д. 22/10. Согласно локальной сметы на текущий ремонт помещения по устранению недостатков, указанных в акте возврата по договору от 18.10.2017 составляет 410 119 руб. 

Арбитражный суд, заслушав представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Проанализировав условия договора от 18.10.2017 № 1, заключенного между сторонами, арбитражный суд пришел к выводу о том, что сторонами был заключен договор аренды, в связи с чем, спорные правоотношения сторон регулируются нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ч. 1 ст. 610  Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Отклоняя доводы ответчика по первоначальному иску о том, что договор субаренды от 18.10.2017 прекратил свое действие после перемены собственника помещения и изменению статуса ИП ФИО2 с арендатора на собственника, суд руководствовался следующим.

В силу ст.  617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ, а именно путем передачи арендуемого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Как следует из позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в  Информационном письме от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Таким образом, из указанных норм следует, что выкуп арендатором у арендодателя нежилого помещения не является основанием для изменения договора субаренды с субарендатором этого помещения.

Как следует из материалов дела, акт возврата нежилого помещения подписан сторонами 14.01.2019, в связи с чем, истец правомерно произвел расчет арендной платы по 13.01.2019 в сумме 157 258 руб. 06 коп.

Удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по затратам на теплоснабжение, электроэнергию и коммунальные платежи суд руководствовался п. 4.3 договора субаренды, в соответствии с которым оплата коммунальных платежей осуществляется субарендатором по отдельно выставленным счетам.

Материалами дела подтверждается несение расходов истцом на теплоснабжение, электроэнергию, а также на содержание и ремонт общего имущества, водоснабжение ОДН, электроснабжение ОДН перед первоначальным арендатором, ресурсоснабжающими организациями и управляющей организацией.

Исходя из представленного истцом расчета, сумма задолженности ответчика за период с ноября 2018 года по 13.01.2019 составила 38867 руб. 35 коп.

Поскольку суд отклонил требования встречного истца  о наличии переплаты по коммунальным платежам в размере 20590 руб. 12 коп., а доказательств оплаты и контррасчет встречным истцом задолженности по коммунальным платежам в спорный период не представлено, требования ИП ФИО2 о взыскании38867 руб. 35 коп. за период с ноября 2018 года по 13.01.2019 подлежат удовлетворению.

Доказательства оплаты задолженности по арендным платежам ответчик не представил, в связи с чем, данное требования истца подлежит удовлетворению в полном объеме.

Предметом настоящего спора также является  взыскание неустойки за период с 07.12.2018 по 18.06.2019 в сумме 15725 руб. 00 коп.

Пунктом 7.4 договора от 18.10.2017 №1 предусмотрено, что за нарушение сроков оплаты свыше 20-ти рабочих дней субарендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа.

Исходя из условий вышеуказанного договора, истцом  исчислена неустойка в размере 15725 руб. 00 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ч. 1 ст. 330 ГК РФ). 

С учётом условий договора субаренды и обстоятельств спора, суд приходит к выводу, что истец правомерно применил к ответчику имущественную ответственностью, предусмотренную указанным договором, в виде начисления нестойки. 

Как следует из расчета неустойки (т. 2, л.д. 14-15), ответчику начислены пени за период с 07.12.2018 по 18.06.2019 в сумме 15725 руб. 00 коп. Расчет неустойки судом проверен, признан обоснованным, соответствующим условиям договора субаренды от 18.10.2017 №1  и обстоятельствам спора. 

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

По названным основаниям суд отклоняет доводы ответчика о том, что истец не вправе взыскивать договорную неустойку после расторжения контракта.

Ответчик ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не заявил, доказательств несоразмерности неустойки последствиям неисполнения обязательства не представил. 

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 07.12.2018 по 18.06.2019 в сумме 15725 руб. 00 коп.

Удовлетворяя требования истца о взыскании стоимость восстановительных работ  по помещению и отказывая в удовлетворении встречного искового заявления частично, суд исходил из следующего.

Как следует из материалов дела при передаче помещения по договору субаренды от 18.10.2017 ООО «Регион гостеприимства» техническое состояние помещения на момент передачи было пригодно для эксплуатации в соответствии с его назначением.

Исходя из п. 1.1. помещение передавалось субарендатору для осуществления деятельности предприятия общественного питания.

Согласно ч. 1 ст. 611 арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

До передачи помещения ИП ФИО2 в аренду в аренду 10.10.2017, ООО «Фармита» произвела ремонт помещения по адресу: 

<

...>/ФИО6, 22/10, пом. 60-61, что подтверждается договором подряда от 02.10.2017, перечнем проведенных работ, ведомостью материалов, а также актом выполненных работ по договорам (т. 3, л.д.115-125).

Таким образом, на момент передачи помещения в субаренду и в период пользования арендованным имуществом какие-либо претензии от субарендатора в отношении работоспособности систем водоснабжения, водоотведения и электроэнергии не поступали. 

Напротив, ответчик ежемесячно оплачивал счета по коммунальным платежам (т. 3, л.д. 6-25).

Указанные доказательства подтверждают обстоятельства наличия при передаче помещения в аренду действующих систем коммуникаций.

Отклоняя доводы ответчика (встречного истца) о проведении неотделимых улучшений помещения суд исходил из того, что на момент заключения договоров подряда    № 11, № 12 от 18.10.2017, помещение капитального ремонта не требовало, предметом договоров подряда являлись дополнительные работы по электрике и водопроводу, канализации.

Как следует из заключения эксперта от 25.05.2020, проведение которой осуществлял ФИО8 с выездом на место расположения спорного объекта по адресу: Орел, ул. ФИО7/ФИО6/ФИО9, д. 22/10, пом. 60,61 при наличии в распоряжении эксперта материалы судебного дела № А48-2198/2019 в четырех томах.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Относятся ли проведенные работы, указанные в документах «Ремонтные работы в части электроснабжения» (стоимостью 55 330руб.) и «Ремонтные работы в части водоснабжения и водоотведения» (стоимостью 53 610 руб.), к неотделимым улучшениям помещения № 60,61 по адресу: 

<

...> / ФИО6 –ФИО9 22/10 ?

2) Какие недостатки имелись в помещении №60,61, арендованном обществом с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» по договору субаренды № 1 от 18.10.2017, на 14.01.2019 и какова стоимость восстановительного ремонта помещения на 14.01.2019 года?

Как следует из заключения эксперта по первому вопросу: проведенные работы, указанные в документах «Ремонтные работы в части электроснабжения (стоимость 55 330 руб.) и «Ремонтные работы в части водоснабжения и водоотведения (стоимость 53 610руб.) относятся к отделимым улучшениям помещения № 60,61 по адресу: 

<

...>/ФИО6 ФИО9 22/10. за исключением работ по монтажу ВРУ.

 Монтаж вводно-распределительного устройства (ВРУ) относится к неотделимым улучшениям помещений 60-61 по адресу 

<

...>. Всего расходы по ВРУ с учётом монтажа ВРУ и стоимости оборудования составили 6900руб.

По второму вопросу эксперт указал, что недостатки, которые имелись в помещении   № 60,61, арендованном ООО «Регион гостеприимства» по договору субаренды № 1 от 18.10.2017 на 14.01.2019 соответствуют недостаткам, которые указаны в Акте возврата нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО6 ФИО9, д. 22 /10 пом. 60-61 по договору аренды от 18.10.2017. 

Согласно Локальной сметы на текущий ремонт магазина по адресу 

<

...> этаж устранение недостатков, указанных в Акте возврата нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/ФИО6 ФИО9, д. 22 /10 пом. 60-61 по договору аренды от 18.10.2017 составляет 410 119 рублей.

Отклоняя мнения экспертов по представленному судебному заключению, суд исходит из того, что эксперт ФИО8 проводил экспертизу с выездом на место, обследованием объекта с наличием материалов судебного дела и дачей подписки об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, тогда как специалисты, чье письменное мнение представил ответчик, не были предупреждены об уголовной ответственности. 

Имеющиеся в материалах дела экспертное заключение, отражает наиболее реальную картину ответа на поставленные вопросы с обоснованием сделанных экспертом выводов.

Арбитражный суд не усматривает оснований для выводов о недостоверности представленного экспертного заключения. 

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено. 

Кроме того, ответчик о назначении повторной экспертизы не заявлял.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из анализа указанной нормы права следует, что для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо соблюдение сторонами определенных условий:

- арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений;

- проведенные им работы относятся к капитальному ремонту;

- арендодатель уклоняется от обязанности проведения капитального ремонта.

  Несоблюдение арендатором названных условий влечет отсутствие у него права требования взыскания стоимости ремонта или проведения зачета.

Фактическое состояние объекта, с учетом воли ИП ФИО2 (отсутствие возражений по проведению ремонта за счет средств субарендатора, а в счет арендной платы) и  осуществление ответчиком ремонта помещения по своему усмотрению для собственных нужд, не влияет на действие встречного обязательства арендатора по внесению арендных платежей арендодателю.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Регион гостеприимства» произвело дополнительные работы в арендуемом помещении на общую сумму 108 940 руб. 00 коп., в подтверждение расходов на ремонтные работы представлены в материалы дела договора подряда и акты выполненных работ. 

Однако письменное согласие арендодателя на проведение улучшений арендованного помещения в порядке пункта 3.3 договора субаренды от 18.10.2019 в деле отсутствует. 

Доказательств обращения к истцу как арендодателю и собственнику имущества, а также наличия необходимости на проведение реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ в материалах дела не представлено. 

Сведений о том, что арендуемое помещение находилось в ненадлежащем состоянии, требующем капитального ремонта, а также доказательств невозможности использования помещения, материалы дела не содержат. 

Таким образом, ответчик, проведя дополнительные работы получил возможность использовать помещение по своему усмотрению. 

Данные обстоятельства подтверждаются также представленными в материалы дела договорами подряда, заключенными ответчиком (встречным истцом) с организациями до момента заключения договора субаренды спорного помещения, в том числе кассовые и товарные чеки на приобретение товара (т. 4 л.д. 115-130).

Кроме того, доказательств того, что нежилое помещение было передано в субаренду в состоянии, которое исключало бы возможность его использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества, ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено (статьи 65 и 9 АПК РФ).

Не представил ответчик (встречный истец) и доказательства, подтверждающие необходимость произведенных улучшений арендованного имущества и минимальность затрат на указанные улучшения, т.е. соблюдения им принципов добросовестности и разумности.

Как установлено судом, ответчик (встречный истец) производил ремонтные работы в собственных коммерческих целях для осуществления своей коммерческой деятельности, а не в интересах собственника помещения, следовательно, риск негативных последствий лежит на нем, а наличие подписи ИП ФИО2 о согласовании на сметах, с учетом приписки о проведении работ за счет средств субарендатора, не является основанием полагать, что ИП ФИО2 согласовала производство ремонта и улучшений помещения в счет арендных платежей.

Доказательств наличия для истца потребительской ценности, произведенных ответчиком работ, материалы дела не содержат.

Ответчик не указал  с чем связано проведение дополнительных работ по электрике и водоснабжению, канализации.

Доказательств того, что ООО «Регион гостеприимства» проводились работы капитального характера, связанные с реконструкций, модернизацией или дооборудованием арендованного имущества, которые могли бы привести к улучшению его технико-экономических характеристик, или же работ, вызванных изменением технологического назначения помещений, не представлено.

Как установлено п. 3.3 договора субаренды от 18.10.2017 субарендатор вправе по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные субарендатором в помещении улучшения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения.

В соответствии с ч. 2  ст. 623 ГК РФ  к неотделимым улучшениям относятся улучшения арендованного имущества, которые могут быть  отделимы без вреда для имущества арендодателя.

Ответчик  не представил доказательств того, что улучшения  имущества  являются неотделимыми и не могут быть демонтированы без вреда арендованным помещениям.

Оценив все доводы и доказательства по делу, суд приходит к выводу, что  арендатором помещения возвращены истцу  в состоянии,  не соответствующем  требованиям договора, что препятствует эксплуатации  объекта  без проведения работ по приведению спорных помещений в состояние на дату их передачи в аренду.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждено необходимость проведения истцом восстановительных работ и устранение дефектов после освобождения ответчиком арендуемого помещения, в том числе представленными локальными сметами, экспертным заключением и договором подряда от 18.02.2019, в связи с чем, требования ИП ФИО2 в размере 410 119 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Требования встречного истца подлежат удовлетворению частично в размере 6900 руб. – стоимость неотделимых улучшений (в соответствии с заключением эксперта по стоимости и демонтажу оборудования).

Истец предъявил также требования о взыскании убытков в размере 130 000 руб. в виде неполученной арендной платы от сдачи в аренду помещения за 2 месяца.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно статье 15 ГК РФ и в соответствии с действующей судебной практикой по ее истолкованию возмещение убытков является мерой ответственности компенсационного характера, которая направлена на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица, и отказом в правомерном возмещении убытков потерпевшего (кредитора) поддерживается (стимулируется) правонарушающее поведение должника (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

В силу указанных положений закона возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды, является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при доказанности правового состава, то есть наличия таких условий как: совершение противоправных действий или бездействия; возникновение убытков; причинно-следственная связь между противоправным поведением и возникшими убытками; подтверждение размера убытков.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Как следует из п. 8.5 договора субарендатор вправе в одностороннем порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 450 ГК РФ, полностью отказаться от исполнения договора с обязательным письменным предупреждением арендатора в срок не позднее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты отказа от договора путем направления письма по почте с уведомлением о вручении.

Кроме того, судом установлено, что истец не имел возможности использовать вышеуказанные помещения в период с 14.01.2019, поскольку помещение требовало восстановительного ремонта и устранения дефектов.

Как следует из материалов дела 10.01.2019 ООО «Регион гостеприимства» отказался от договора аренды и уведомил ИП ФИО2 о намерении 14.01.2019 передать помещение по акту.

Соглано ч.1, ч. 4 ст. 450.1 ГК РФ Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По отношению к настоящему делу, стороны согласовали условие, при котором арендатор обязан был уведомить арендодателя о прекращении договорных отношений не позднее, чем за 60 дней, в связи с изложенным, арбитражный суд считает, что истец вправе требовать взыскания с ответчика упущенной выгоды в виде недополученной арендной платы за два месяца, поскольку в таком случае нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), в том числе по причине отсутствия объекта аренды препятствует осуществлению прав как арендодателя, так и арендатора.

Необходимые условия применения деликтной ответственности в форме возмещения убытков (упущенной выгоды) в настоящем деле подтверждаются в виде 1) факта совершения противоправных действий ответчиком; 2) причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика и возможными убытками истца. 

Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12).

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен понести, если бы обязательство было исполнено.

Согласно абзацам 1, 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Разрешая вопрос о размере упущенной выгоды, установлены следующие обстоятельства:

- истцом произведен расчет исходя из двухмесячной арендной платы (65 000*2=130 000 руб.);

- ответчик не оспаривал размер убытков, а лишь указывал на прекращение действия данного условия договора ввиду расторжения договора.

С учетом изложенного, учитывая, что истцом доказаны как неправомерность действий арендатора по перепланировке и изменению коммуникаций, неисполнение обязательств по возврату помещений из аренды в надлежащем состоянии, так и наличие убытков, размер и причинно-следственная связь между противоправными действиями ответчика и возникшими убытками, арбитражный суд приходит к выводу, что требования истца (с учетом уточнения от 16.07.2020) подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы, понесенные лицами при рассмотрении дела распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Поскольку истцом были увеличены первоначальные требования до 751970 руб. 22 коп., государственная пошлина в размере 13675 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, государственная пошлина в размере 4364 руб. 40 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Встречный истец также увеличил размер требований до 129 530 руб. 12 коп., в связи с чем, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в размере 617 руб. 90 коп.

Исходя из предмета и оснований исковых требований, суд приходит к выводу, что экспертиза по делу была назначена по ходатайству истца  и экспертное заключение принято судом в качестве доказательств, в связи с чем, расходы на проведение экспертизы пропорционально удовлетворенным требованиям встречного истца в размере 554 руб. 32 коп. подлежит взысканию с встречного ответчика в пользу встречного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302040, г. Орел, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316574900077792) удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302040, г. Орел, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316574900077792)  751970 руб. 22 коп., из которых 157258 руб. 06 коп. – задолженность по арендной плате за период с 01.11.2018 по 13.01.2019, 130 000 руб. – убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи помещения в аренду за 2 месяца, 15725 руб. – неустойка за несвоевременную оплату арендной платы в ноябре-декабре 2018 года, январе 2019 года, 38 867 руб. 35 коп. – возмещение затрат на теплоснабжение, электроэнергию и коммунальные услуги, 410119 руб. 00 коп. – стоимость восстановительных работ по помещению, также взыскать 13675 руб. 00 коп. расходов по государственной пошлине.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации 4364 руб. 40 коп. государственной пошлины.

2. Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302040, г. Орел, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316574900077792)  в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6900 руб. 00 коп. стоимость неотделимых улучшений, , также взыскать 260 руб. 27 коп. расходов по госпошлине и расходов по проведенной экспертизе в размере 554 руб. 32 коп.

В остальной части встречного иска отказать.

3. В результате зачета денежных сумм, подлежащих взысканию по первоначальному иску и встречному иску, взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (302040, г. Орел, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 316574900077792) 744 515 руб. 90 коп., также взыскать 13414 руб. 73 коп. расходов по государственной пошлине.

4. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Регион гостеприимства» (302028, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ 4982 руб. 30 коп. государственной пошлины. 

Исполнительный лист выдать налоговому органу после вступления решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца после принятия решения.

Судья             Г.Н. Родина