АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-18390/2020

г. Ставрополь

28 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2021 года

     Решение изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края, г. Буденновск, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью агрофирме «Луч», с. Кара-Тюбе, ОГРН 

<

***>,

о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 31.12.2008 № 94,

при участии:

от истца – представитель не явился;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 26.02.2021 , диплом  рег. номер 381 от 03.07.2001;

УСТАНОВИЛ:

администрация Буденновского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью агрофирме «Луч» (далее – общество) о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 31.12.2008 № 94, заключенного между администрацией Буденновского муниципального района Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью «Терский» (новый арендатор общество с ограниченной ответственностью агрофирма «Луч»).

Определением от 14.04.2021 суд заменил в порядке процессуального правопреемства истца по делу - администрацию Буденновского муниципального района Ставропольского края на ее правопреемника – администрацию Буденновского муниципального округа Ставропольского края (далее – администрация округа).

В судебное заседание 14.04.2021 истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в его отсутствие суду не представил. 

Представитель ответчика в судебном заседании дал устные пояснения по существу спора, представил отзыв на исковое заявление (просил не принимать во внимание раннее представленные отзывы и приобщить отзыв в окончательном варианте от 14.04.2021), копии платежных поручений, подтверждающих оплату задолженности.

В судебном заседании 14.04.2021 объявлялся перерыв до 21.04.2021 до 15 часов 00 минут. Представитель ответчика уведомлен о дате перерыва, о чем расписался в протоколе судебного заседания. Дополнительно информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии того же представителя ответчика, в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания (истец ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в его отсутствие суду не представил).

В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя истца по имеющимся письменным доказательствам.

Исковые требования мотивированы тем, что 31.12.2008 между администрацией района (арендодатель) и ООО «Терский» (арендатор) заключен договор № 94, по условиям которого в аренду переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 4 110 000 кв.м пашни (учетные кадастровые номера частей 013 и 014), входящих в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющихся частью земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183.

14 апреля 2011 года по договору № 3 уступки прав и обязанностей ООО «Терский» передал ООО «Хлеб» все права и обязанности, предусмотренные договором аренды от 31.12.2008 № 94.

01 октября 2013 года по договору № 3 уступки прав и обязанностей арендатора ООО «Хлеб» передало ООО агрофирме «Луч» все права и обязанности по договору аренды от 31.12.2008 № 94. 

Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за переданные в аренду земельные участки, при этом в период с 01.01.2020 по 30.09.2020 не вносил платежи по арендной плате по указанному договору и за ним образовалась задолженность в размере 105 310,53 рубля. Попытка урегулирования спора во внесудебном порядке не привела к положительному результату.

На основании изложенного, администрация округа просила расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 31.12.2008 № 94.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве, пояснил, что общество погасило задолженность перед администрацией в полном объеме 07.04.2021, а истцом совершены конклюдентные действия по приему оплаты по спорному договору аренды. При этом основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка не может служить сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Представитель общества, полагая, что допущенное ответчиком нарушение уплаты арендной платы не отвечает признакам существенности, а, соответственно, не может служить основанием расторжения спорного договора, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановлении главы администрации Буденновского муниципального района от 01.11.2008 № 362 «О предоставлении в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения обществу с ограниченной ответственностью «Терский», протокола заседания постоянно действующей аукционной комиссии по продаже муниципального имущества Буденновского муниципального района, продаже земельных участков находящихся в муниципальной собственности Буденновского муниципального района, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 20.10.2008 между администрацией Буденновского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) и ООО «Терский» (арендатор) заключен договор аренды от 31.12.2008 № 94 (далее – договор), зарегистрированный 26.02.2009 (номер регистрации 26-26-21/002/2009-397), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.11.2020 № КУВИ-002/2020-40273639.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 4 110 000 кв.м пашни, в том числе: 1 428 200  кв.м пашни с учетным кадастровым номером части 013; 2 618 800 кв.м пашни с учетным кадастровым номером части 014, входящих в состав единого землепользования фонда перераспределения и являющихся частью земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:183 общей площадью 68 465 000 кв.м, разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, местоположением: Ставропольский край, Буденновский р-н, в границах землепользования ЗАО «Терский», для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Срок аренды установлен с 01.01.2009 по 31.12.2023 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально в срок до первого числа, следующего за отчетным кварталом месяца, а за 4 квартал – не позже 10 декабря текущего календарного года (пункт 3.2 договора).

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор при использовании участка не по целевому назначению, при использовании способом, приводящим к его порче, при не внесении арендной платы более чем за два квартала (6 месяцев), в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с пунктом 3.3 и нарушения других условий договора. Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента письменного уведомления арендатора о расторжении договора (пункт 4.1.1 договора). 

В соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.3 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; оплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. 

Договор может быть расторгнут  по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 и в случае невыполнения требований пункта 4.4.5 (пункт 6.2 договора).

31 декабря 2008 года сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. 

По договору от 14.04.2011 № 3 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 31.12.2008 № 94 ООО «Терский» передало ООО «Хлеб» все права и обязанности, предусмотренные названным договором аренды.

14 апреля 2011 года между ООО «Терский» и ООО «Хлеб» подписан акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 31.12.2008 № 94.

По договору от 01.10.2013 № 3 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 31.12.2008 № 94  ООО «Хлеб» передало ООО агрофирме «Луч» все права и обязанности, предусмотренные названным договором аренды, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.11.2020 № КУВИ-002/2020-40273639.

15 октября 2020 года администрация района, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 31.12.2008 № 94, направила в адрес общества претензию от 12.10.2020 № ИЗО-1512 с предложением добровольно оплатить образовавшуюся за 1-3 кварталы 2020 года задолженность по арендной плате в размере 105 310,53 рубля (квитанция от 15.10.2020).

26 октября 2020 года истец направил ответчику письмо о расторжении договора аренды от 31.12.2008 № 94 (квитанция от 26.10.2020), на которое общество ответило отказом (письмо от 10.11.2020 исх. № 63).

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, администрация района обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты  вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Данное разъяснение содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002  № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Основанием для обращения администрации в арбитражный суд с требованием о расторжении договора послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендных платежей за 1-й, 2-й и 3- й кварталы 2020 года в установленный договором срок обязанности.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Данное право не влечет с необходимостью удовлетворение иска без оценки обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что после обращения администрации района в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора, арендная плата по договору и пеня погашены ответчиком в полном объеме 07.04.2021 (подтверждается платежными поручениями от 07.04.2021 № 49 на 175 517,55 руб. (арендная плата по договору за 1-4 кварталы 2020 года и 1 квартал 2021 года), от 07.04.2021 № 50 (пеня по договору за 1-4 кварталы 2020 года и 1 квартал 2021 года), от 08.04.2021 № 52 (арендная плата по договору за 2 квартал 2021 года)), а истцом совершены конклюдентные действия по приему оплаты по рассматриваемому договору.

Таким образом, ответчик задолженность по арендной плате и договорной неустойке погасил в полном объеме после обращения администрации района в арбитражный суд с настоящим иском. Допущенные арендатором нарушения сроков внесения арендной платы носят устранимый характер и не лишили арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Доказательства обратного суду не представлены.

Имущественные потери администрации, обусловленные задолженностью по арендной плате, в полном объеме компенсированы неустойкой по договору и истец получил то, на что рассчитывал при заключении договора и его надлежащем исполнении.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Такая мера воздействия на арендатора как расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка к обстоятельствам данного спора является несоразмерной, она не соответствует степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Данная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2020 по делу № А32-18205/2017, от 13.08.2019 по делу № А32 -6125/2019, от 16.10.2018 по делу №А53-6496/2018.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, применимо к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2020 по делу № А41-69681/2019, оставленное в силе определением ВС РФ от 02.10.2020 № 305-ЭС20-13271, определение ВС РФ от 03.12.2020 № 305- ЭС20-18616).

Ответчиком погашена не только задолженность по арендной плате, но и неустойка за нарушение сроков оплаты. Таким образом, допущенное ответчиком нарушение уплаты арендной платы не отвечает признакам существенности, а, соответственно, и не может служить основанием расторжения спорного договора (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2014 по делу № А53-21597/2013, от 16.10.2018 по делу № А53-6496/2018).

Также судом учтено, что несвоевременная выплата арендной платы объяснятся фактической передачей администрацией Буденновского муниципального округа Ставропольского края земель, находящихся в аренде у ответчика по договору от 31.12.2008 № 94, АО СХП «Терский» по иным договорам аренды (в рамках дела № А63-15573/2019 арбитражным судом рассматривается спор по исковому заявлению ООО агрофирмы «Луч», ООО «Группа СК» к администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды земельных участков, от 18.01.2019 № 5/49 и от 18.01.2019 № 6/49, о признании отсутствующим обременения земельных участков в виде аренды, об аннулировании записи о государственной регистрации обременений, и встречному исковому заявлению АО СХП «Терский» к ООО «Группа СК», ООО агрофирме «Луч» о признании отсутствующими прав аренды земельных участков и исключении из ЕГРН записей о праве аренды, а также по встречному исковому заявлению АО СХП «Терский» к ООО «Группа СК», ООО агрофирме «Луч» о признании отсутствующими прав аренды земельных участков из договоров аренды от 06.12.2007 № 33, от 10.10.2007 № 25, от 31.12.2008 № 94 и исключении из ЕГРН записей о праве аренды).

Исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что администрация округа в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказала наличие обстоятельств, являющихся в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ основанием для досрочного расторжения аренды по требованию арендодателя, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Как следует из пункта 12 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты. При отказе истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины, от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований после обращения в арбитражный суд производство по делу прекращается и решение не в пользу ответчика не принимается, в силу чего в этом случае государственная пошлина в бюджет с ответчика не взыскивается.

У суда также отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Так как в удовлетворении  исковых требований администрации округа отказано в полном объеме, она освобождена от уплаты государственной пошлины, у суда отсутствуют основания для ее взыскания с общества доход федерльного бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации Буденновского муниципального округа Ставропольского края, г. Буденновск, ОГРН 

<

***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                        С.Л. Жирнова