/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-652/2015

г. Краснодар

14 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2018 года

  Полный текст постановления изготовлен  14 августа 2018 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей  Артамкиной Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Специализированное строительно-монтажное управление» (ИНН 0562073335, ОРГН 1080562631159) – Исаева А.А. (директор) и Груниса Е.И.  (доверенность от 17.10.2017), третьего лица – Исаева А.А., в отсутствие  истца – Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы (ИНН 0541002220, ОГРН 1020502626759), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан, ликвидационной комиссии муниципального унитарного предприятия «Специализированное строительно-монтажное управление», Министерства по управлению государственным имуществом Республики Дагестан, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированное строительно-монтажное управление» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.11.2017 (судья Исаев М.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 (судьи Сомов Е.Г., Джамбулатов С.И., Макарова Н.В.) по делу № А15-652/2015, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО «Специализированное строительно-монтажное управление» (далее – общество) о признании права собственности за муниципальным образованием городской округ «Город Махачкала» на объект недвижимости – нежилое помещение площадью 151 кв. м (этажность 1, помещения 1 – 9), с кадастровым номером 05:40:000062:12204, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60; о погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) от 18.11.2014 № 0505-01/536/2014-275 о регистрации за обществом права собственности на данный объект  (уточненные требования).

Решением суда от 06.11.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.03.2016, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2016 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 27.11.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.03.2018, исковые требования удовлетворены частично. Суд признал за муниципальным образованием городской округ «Город Махачкала» право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение общей площадью 151 кв. м (этаж 1, помещения 1-9), с кадастровым номером 05:40:000062:12204, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60. В удовлетворении остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований полностью. По мнению заявителя, суды необоснованно приняли во внимание договоры аренды, заключенные комитетом и МУП «Специализированное строительно-монтажное управление» от 11.01.2005, от 09.01.2008 и от 11.01.2009, а также договоры аренды от 10.01.2012 и от 09.01.2013, заключенные комитетом и обществом,  поскольку предметом данных договоров является объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Гагарина, 70, а не по ул. Гагарина, 60. Кроме того, договоры аренды в установленном законом порядке не зарегистрированы, поэтому не влекут правовых последствий для его сторон. Комитет не представил документы, подтверждающие несение расходов на содержание спорного объекта недвижимого имущества, факт владения и пользования спорным имуществом истцом не подтвержден.

Общество представило дополнение к кассационной жалобе, в котором указало, что решением Советского районного суда г. Махачкалы от 07.05.2018 по делу № 2-2875/2018 по иску, заявленному к администрации г. Махачкалы,  признано право собственности Исаева А.А. на нежилое помещение общей площадью 151 кв. м (помещения 1 – 9), с кадастровым номером 05:40:000062:12204, расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60. По данному делу суд установил, что факт оплаты стоимости имущества, переданного в аренду с правом выкупа, арендным предприятием «Специализированное строительно-монтажное управление» подтверждается авизо от 16.10.1992, согласно которому 612 819 рублей оплачено за основные средства согласно договору аренды с правом выкупа от 01.10.1992. По квитанциям к приходным кассовым ордерам от 02.03.1994, от 03.03.1994, 24.03.1994, 27.06.1994, 12.09.1995, 19.10.1995 и 16.05.1996 Исаевым А.А. в кассу арендного предприятия вносились денежные средства в размере 27 875 тыс. рублей. Из протокола от 04.11.1996 № 10 следует, что общим собранием трудового коллектива  арендного предприятия принято решение в счет взаиморасчетов передать в собственность Исаеву А.А. спорное имущество. По акту приема-передачи от 04.11.1996 имущество передано Исаеву А.А. Однако по рассматриваемому делу суды не дали надлежащую оценку доказательствам владения и пользования спорным имуществом Исаевым А.А., не исследовали вопрос об оплате трудовым коллективом арендного предприятия имущества, переданного ему по договору аренды с правом выкупа от 01.10.1992.     

В отзыве на кассационную жалобу комитет указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. 

В судебном заседании объявлялся перерыв с 01.08.2018 до 14 часов 10 минут 08.08.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы кассационной жалобы и дополнения к ней.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, что 01.10.1992 Производственное объединение по благоустройству (арендодатель) и трудовой коллектив «Специализированного строительно-монтажного управления по строительству инженерных сетей и объектов благоустройства» (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа имущества здания, сооружения, оборудования, машин и механизмов, транспортных средств и оборотных средств.

3 декабря 1992 года арендодатель и арендатор подписали акт передачи нежилого помещения общей площадью 151 кв. м для размещения АУП (конторы), расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60.

Президиум Махачкалинского городского совета народных депутатов принял решение от 25.08.1993 № 250 об утверждении реестра объектов муниципальной собственности города Махачкалы. Спорный объект в составе имущества Специализированного СМУ ПОБ по строительству пищевых сетей и объектов благоустройства внесен в реестр муниципального имущества муниципального образования город Махачкала (т. 1, л. д. 45, 46). 

Согласно свидетельству от 25.12.1996 № 1454-П-96 серии МУП 25.12.1996  регистрационная палата г. Махачкалы зарегистрировала МУП «Специализированное строительно-монтажное управление» (правопреемник арендного предприятия «Специализированное строительно-монтажное управление», зарегистрированного решением Советского райисполкома г. Махачкалы от 13.11.1992  № 271;  юридический адрес и местонахождение предприятия: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60.

25 мая 2008 года комитет принял распоряжение № 157 о ликвидацииМУП «Специализированное строительно-монтажное управление», расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60, с 01.06.2009 и образовании ликвидационной комиссии. 

1 декабря 2008 года в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) внесена запись о регистрации общества (ООО «Специализированное строительно-монтажное управление»).

18 ноября 2014 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан внесло в ЕГРН запись № 05-05-01/53/2014-275 о регистрации права собственности общества на нежилое помещение общей площадью 151 кв. м (этажность 1, помещения 1 – 9), с кадастровым номером 05:40:000062:12204, расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60, о чем выдано свидетельство от 18.11.2014 серии 05-АА № 956204. Основанием регистрации указаны договор аренды предприятия с правом выкупа от 01.10.1992 и акт приема-передачи нежилого помещения от 03.12.1992. 

Комитет, полагая, что право собственности муниципального образования городского округа «Город Махачкала» на спорный объект недвижимости возникло в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – постановление № 3020-1), постановления Президиума Верховного Совета Республики Дагестан от 10.03.1993 и постановления Совета Министров Республики Дагестан от 27.01.1992 № 17, обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно руководствовались следующим. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно пункту 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 59 постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

Таким образом, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право; определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2016 по делу № 304-ЭС15-18474).

В соответствии с пунктом 2 постановления № 3020-1 предприятия и объекты инженерной инфраструктуры городов (за исключением входящих в состав имущества предприятий), городского пассажирского транспорта (включая метрополитен), внешнего благоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Верховным Советом Республики Дагестан 26.02.1993 принято постановление «О разграничении государственной собственности в Республике Дагестан на федеральную, республиканскую и муниципальную собственность»; постановлением Президиума Верховного Совета Республики Дагестан от 10.03.1993 утвержден перечень объектов государственной собственности, отнесенных к совместной собственности Российской Федерации и Республики Дагестан, к государственной собственности Республики Дагестан и к муниципальной собственности.

Согласно приложению № 3 к постановлению Президиума Верховного Совета Республики Дагестан от 10.03.1993 к объектам муниципальной собственности относятся объекты: жилищно-эксплуатационные предприятия и ремонтно-строительные предприятия, обслуживающие объекты, перечисленные в данном приложении; объекты инженерной инфраструктуры городов (за исключением объектов коммунальной энергетики), городского пассажирского транспорта, внешнего благоустройства, а также предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание, содержание и ремонт указанных объектов.

Президиумом Махачкалинского городского совета народных депутатов принято решение от 25.08.1993 № 250 об утверждении реестра объектов муниципальной собственности г. Махачкалы спорный объект в составе имущества Специализированного СМУ ПОБ по строительству пищевых сетей и объектов благоустройства внесен в реестр муниципального имущества муниципального образования город Махачкала (пункт 3 страницы 39).

Исследовав представленные в материалы дела документы и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обоснованно исходили из того, что спорное помещение до момента разграничения государственной собственности находилось во владении и пользовании у Производственного объединения по благоустройству г. Махачкалы. Право собственности муниципального образования на спорный объект возникло в силу закона, т. е. в силу постановления № 3020-1. 

Общество не оспаривает, что оно не является правопреемником арендного предприятия «Специализированное строительно-монтажное управление», с которым был заключен договор аренды с правом выкупа от 01.10.1992, в связи с чем регистрации права собственности за обществом на основании указанного договора является незаконной. Другие предусмотренные законом основания перехода к истцу права собственности на спорное имущество (статьи 217 и 218 Гражданского кодекса), а следовательно, и основания регистрации за ним права собственности (акта органов государственной  власти, договоры) также отсутствуют. Ответчик не представил соответствующие доказательства. 

Суды исследовал вопрос о выкупе спорного имущества трудовым коллективом арендного предприятия «Специализированное строительно-монтажное управление» (зарегистрировано решением Советского райисполкома г. Махачкалы от 13.11.1992 № 271) на основании  договора аренды с правом выкупа имущества от 01.10.1992 и установили, что относимые и допустимые доказательства, подтверждающие выкуп арендуемого имущества (платежные документы), в дело не представлены.  

Напротив, из материалов дела следует, что согласно свидетельству от 25.12.1996 № 1454-П-96 регистрационная палата г. Махачкалы зарегистрировала 25.12.1996 МУП «Специализированное строительно-монтажное управление» как правопреемника арендного предприятия «Специализированное строительно-монтажное управление», ранее зарегистрированного решением Советского райисполкома г. Махачкалы от 13.11.1992 № 271; юридический адрес и местонахождение муниципального предприятия указаны: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60.

В Уставе МУП «Специализированное строительно-монтажное управление» также отражено, что муниципальное предприятие учреждено Комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы вместо ранее  зарегистрированного решением Советского райисполкома г. Махачкалы от 13.11.1992 № 271 и перерегистрированного Махачкалинской регистрационной палатой от 06.09.1994 № 889-П арендного предприятия «Специализированное строительно-монтажное управление» (пункт 1.1 устава); юридический адрес предприятия: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60 (пункт 1.4 устава); уставный фонд предприятия составляет 900 тыс. рублей, в том числе здание-офис, материально-техническая база, оборудование и техника (пункт 3.2 устава). 

Факт владения истцом спорным объектом недвижимости подтверждается наличием договоров аренды от 11.01.2005, 09.01.2008 и 11.01.2009, заключенных комитетом и муниципальным предприятием, а после принятия решения о ликвидации муниципального предприятия  – договорами аренды  от 10.01.2012 и 09.01.2013, заключенными комитетом и обществом; актами приема-передачи в аренду нежилого помещения, расчетами годовой арендной платы на 2011 – 2013 годы, актами обследования от 29.05.2015 и 22.09.2015. 

Ответчик не оспаривает, что договоры аренды подписаны бывшим директором арендного предприятия, а затем и директором муниципального предприятия, а также общества Исаевым А.А.; договоры имеют печати предприятия и общества, при этом ответчик не представил  доказательства того, что печати были утрачены.   

В материалы дела также представлены следующие доказательства фактического исполнения договоров аренды ответчиком: платежные поручения об уплате арендных платежей от 09.11.2010 № 55 на сумму 200 тыс. рублей и от 18.05.2010 № 9 на сумму 30 тыс. рублей, в которых отражено основание платежа (арендная плата согласно договору от 11.01.2010 № 81/01; т. 4, л. д. 11, 12); копии дефектных актов по проведению ремонта, направленные комитету обществом в целях проведения зачета произведенных обществом затрат в счет арендной платы, смета от 04.03.2011 № 7 и письмо общества, подписанное директором Исаевым А.А., следующего содержания: «В нежилом помещении, находящемся у нас в арендном пользовании по адресу: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60, произведен ремонт на основании дефектного акта комитета за свой счет в размере 520 тыс. рублей (смета прилагается), на основании статей 612, 614 и 616 Гражданского кодекса просим денежные средства, вложенные в капитальный ремонт помещения зачесть в счет арендной платы» (т. 2, л. 74 – 81; т. 6, л. д. 82).

Таким образом, имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что в спорных помещениях с октября 1992 последовательно и непрерывно располагалась и осуществляло свою производственную, хозяйственную деятельность сначала арендное предприятие с организационно-правовой формой – государственное предприятие (до декабря 1996 года), затем муниципальное предприятие, созданное на базе арендного предприятия  (с декабря 1996 года по 2009 год) и в дальнейшем общество (с 2009 года по настоящее время). Указанные юридические лица фактически находились и были зарегистрированы  по адресу: г. Махачкала, ул. Гагарина, 60.

         Данные обстоятельства ответчиком не оспорены и не опровергнуты.               

Вместе с тем в случае, если спорное имущество (как указывает общество в дополнении к кассационной жалобе)  было действительно выкуплено трудовым коллективом арендного предприятия в 16.10.1992, то есть через 16 дней после заключения договора аренды с правом выкупа от 01.10.1992, о чем директор муниципального предприятия и общества Исаев А.А. (он же бывший директор арендного предприятия)  не мог не знать, то после выкупа арендуемого имущества трудовым коллективом арендное предприятие должно было изменить свою организационно-правовую форму, а не перерегистрироваться в 1994 году вновь в предприятие с той же формой собственности (государственной), а затем в 1996 году – в муниципальное предприятие, которое фактически было создано и продолжало свою деятельность на базе этого имущества. 

Такие действия, а также заключение и исполнение ответчиком договоров аренды с комитетом не могут свидетельствовать о том, что он считал спорное имущество выкупленным и принадлежащим иным лицам, а не муниципалитету. 

Кроме того, в судах нижестоящих инстанций ни общество, ни Исаев А.А. не приводили доводы о том, что спорное имущество было выкуплено трудовым коллективом арендного предприятия в 1992 году и не представляли необходимые доказательства (платежные документы).

Ссылка на акт приема-передачи от 13.11.1992 обоснованно не принята судами при новом рассмотрении дела как доказательство выкупа имущества, поскольку указанный акт является приложением № 1 к договору  аренды с правом выкупа от 01.10.1992, а согласно пункту 1.3 названного договора в приложении № 1 должно быть отражено имущество, передаваемое трудовому коллективу в аренду. Допустимые доказательства, подтверждающий выкуп спорного имущества в соответствии с его условиями – платежные документы о перечислении в счет арендной платы, выкупной цены денежных средств, заработанных коллективом арендного предприятия в период аренды выкупаемого имущества (платежные поручения, приходные ордера), в дело не представлены. 

Нахождение спорного имущества у законного владельца (арендатора) во временном пользовании, не свидетельствует о его выбытии из владения собственника, такое владение считается опосредованным (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Довод о незаключенности договоров аренды в связи с тем, что они не прошли государственную регистрацию, подлежит отклонению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Решение Советского районного суда г. Махачкалы от 07.05.2018 по делу № 2-2875/2018, установленные по данному делу обстоятельства не имеют для рассматриваемого дела преюдициального значения, поскольку решение от 07.05.2015 принято позднее обжалуемых судебных актов. 

Основания для отмены или изменения решения от 27.11.2017 и постановления суда апелляционной инстанции от 26.03.2018  по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 27.11.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 по делу № А15-652/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                    Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                              Е.В. Артамкина      

                                                                                                                             И.И. Фефелова