/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

03 сентября 2018 года

Дело №

А56-20020/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен  03 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкого В.В. (доверенность от 28.12.2017 № 122563-42), от Санкт-Петербургского государственного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Фановой А.Ю. (доверенность от 09.01.2018 № 27), от общества с ограниченной ответственностью «Аркон» Халаимовой А.Н. (доверенность от 26.12.2017), 

рассмотрев 27.08.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2017 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.0218 (судьи Полубехина Н.С., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.)  по делу № А56-20020/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Аркон», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Малая Садовая ул., д. 1/25, лит. А, пом. 26-Н,                   ОГРН 1037843020302, ИНН 7810190218 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561,                  ИНН 7832000076 (далее - Комитет):

- о признании недействительным распоряжения Комитета от 31.12.2015                    № 1662-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Садовая,  д. 1/25, лит. А, пом. 26-Н» в части определения цены продажи помещения,

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая ул.,  д. 1/25, лит. А,                     пом. 26-Н, определенной в отчете об оценке от 14.12.2015                                            № 31-8-0119(134)К-2015, выполненном  Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4Н,  ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН),

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая ул., д. 1/25, лит. А, пом. 26-Н, и установлении цены продажи помещения в размере 25 800 000 руб.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГУИОН и акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2017 прекращено производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения 26Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая ул.,  д. 1/25, лит. А, определенной в отчете об оценке от 14.12.2015                                            № 31-8-0119(134)К-2015; суд признал недействительным распоряжение Комитета от 31.12.2015 № 1662-рз в части определения цены продажи помещения и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, изложил пункт 2.1 договора купли-продажи изложил в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 25 800 000 руб.».     

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 данное решение оставлено без изменения. 

В кассационных жалобах Комитет и ГУИОН, ссылаясь на неправильное применение судами двух инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят решение от 20.12.2017 и постановление от 12.04.2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению Комитета, оснований для изменения установленной Комитетом цены продажи помещений не имелось; заключение эксперта, на которое опирались суды, является необоснованным и не может быть признано  надлежащим доказательством, поскольку для определения рыночной стоимости помещения экспертом были подобраны объекты-аналоги, которые не соответствуют объекту оценки по критерию местоположения и в отношении которых не были проведены необходимые корректировки; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы. 

ГУИОН  в кассационной жалобе выражает несогласие с выводом судов о возможности определения цены продажи помещения на основании заключения эксперта от 28.09.2017 № СЭ-2/2017. Суды, по мнению подателя жалобы, установили цену продажи помещения на основании недостоверного, необоснованного и противоречивого заключения эксперта, допустили  нарушение требований статьи 71 АПК РФ и необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы кассационных жалоб, а представитель Общества возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Фонд имущества  о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационных жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 16.01.2005 № 00-А004038(10), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение 26-Н площадью 144,8 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001286:1291, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая ул.,  д. 1/25, лит. А.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 17.03.2015 о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Комитет издал распоряжение от 31.12.2015 № 1662-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Малая Садовая ул., д. 1/25, литера А, пом. 26-Н», в котором указал способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 распоряжения); цена продажи установлена в размере 48 600 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.12.2015 № 31-8-0119(134)К-2015, выполненным ГУИОН (пункт 1.1.2 распоряжения).

Комитет в лице Фонда имущества направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи помещения по цене 48 600 000 руб.

Общество представило Фонду имущества протокол разногласий от 01.02.2016, в котором предложило установить цену продажи объекта равной 20 660 000 руб.

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, полагая, что предложенная Комитетом к выкупу стоимость арендуемого имущества завышена, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу. В обоснование доводов о недостоверности предложенной Комитетом выкупной цены арендуемого объекта Общество представило  заключение от 28.01.2016,  подготовленное по его заказу оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Северо-Запада», в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 20 660 000 руб.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением от 22.09.2016 удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2015            № 31-8-0119 (134)К-2015, выполненного ГУИОН, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 17.03.2015. Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» Фофановой Олесе Ивановне. 

Согласно заключению эксперта Фофановой О.И. отчет об оценке рыночной стоимости от 14.12.2015 № 31-8-0119 (134)К-2015 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость помещения по состоянию на 17.03.2015 составляла                28 785 000 руб.

Определением от 16.02.2017 суд первой инстанции по ходатайству ГУИОН назначил повторную экспертизу для определения рыночной стоимости помещения; проведение экспертизы суд поручил эксперту автономной некоммерческой организации «Центр независимых строительных экспертиз» Вельгоше Ангелине Юрьевне.

Согласно заключению эксперта Вельгоши А.Ю. от 31.03.2017 рыночная стоимость помещения по состоянию на 17.03.2015 составляла 22 539 225 руб. 

С учетом поступивших от ГУИОН замечаний к заключению эксперта Вельгоши А.Ю. определением от 13.07.2017 по ходатайству ГУИОН суд вновь назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Иола» Липпонен Юлии Сергеевне; на рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости помещения по состоянию на 17.03.2015.

Согласно заключению эксперта Липпонен Ю.С. от 28.09.2017 № СЭ-2/2017 рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 17.03.2015 составляла 25 800 000 руб.

Суд первой инстанции квалифицировал возникший между сторонами спор о цене выкупаемого помещения как преддоговорный, поэтому прекратил производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения, определенной в отчете об оценке от 14.12.2015 № 31-8-0119(134)К-2015.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта Липпонен Ю.С. от 28.09.2017 № СЭ-2/2017 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения. Установив несоответствие цены продажи, указанной в распоряжении Комитета от 31.12.2015 № 1662-рз, величине рыночной стоимости помещения, определенной в заключении эксперта Липпонен Ю.С.,  суд признал недействительным названное распоряжения в части установления цены продажи объекта, урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого помещения на основании этого заключения в размере 28 500 000 руб. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления соответствия отчета об оценке рыночной стоимости от 14.12.2015 № 31-8-0119(134)К-2015 требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорного помещения.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92,  и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта. 

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности. 

Оценив полученное по результатам повторно проведенной судебной экспертизы заключение эксперта Липпонен Ю.С.  от 28.09.2017 № СЭ-2/2017 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения по состоянию на 17.03.2015. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что заключение эксперта Липпонен Ю.С. основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества, подбор и анализ объектов-аналогов произведен экспертом по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта, при расчете рыночной стоимости экспертом выбраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки и находятся с ним на одном уровне с точки зрения развития социальной и экономической инфраструктуры, престижности местоположения и транспортной доступности, поэтому признали обоснованными неприменение экспертом в отношении объектов-аналогов поправок по критерию местоположения.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта Липпонен Ю.С. суды не установили предусмотренных частью 2 статьи                     87  АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства ГУИОН и назначения повторной экспертизы.

Доводы Комитета и ГУИОН со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом и в связи с тем, что фактически податели жалоб не оспаривают обстоятельства, установленные судами, их доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судами при вынесении итогового судебного акта. Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых решения и постановления у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.0218 по делу № А56-20020/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

 

Судьи

 

М. В. Захарова

 

Т.Г. Преснецова