ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7996/2018

г. Челябинск

28 июня 2018 года

Дело № А07-38529/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 июня 2018 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей  Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2018 по делу № А07-38529/2017 (судья Р.М. Айбасов).

В судебном заседании принял участие представитель истца (общества с ограниченной ответственностью «ТрансИнвест») – ФИО2 (полномочия по доверенности  от 01.11.2017).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Трансинвест» (далее – ООО «Трансинвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики  Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101, расположенного по адресу 

<

...> общей площадью 5601 кв.м., об обязании ответчика заключить с ООО «Трансинвест» договор купли-продажи земельного участка на следующих условиях:

пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена участка, согласно расчета цены выкупа участка составляет 132 557 (Сто тридцать две тысячи пятьсот пятьдесят семь) рублей 50 копеек» (л.д.10-12 т.1).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2018 (резолютивная часть от 23.04.2018) исковые требования удовлетворены, кроме того с ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб. (л.д.122-130 т.1).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что заключение эксперта ФИО3 не может являться  допустимым доказательством, поскольку сравнение площадей земельных участков осуществлено с учетом территории 0,6132 га, которая на ул. Элеваторная, г. Стерлитамак не расположена.

По мнению апеллянта, судом первой инстанции договор аренды от 05.02.2004 №15 необоснованно признан в качестве доказательства того, что земельный участок с кадастровым номером 02:56:040201:1101 полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10 ввиду расположения в границах последнего железнодорожных путей. 

Администрация обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что сооружение – подъездной путь железнодорожный №2 протяженностью 340 м. – расположен на земельном участке 02:56:040201:1101, но за границами земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10. Данный вывод также подтверждается конфигурацией земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:040201:1101 и 02:56:040201:10, которая усматривается из выписок ЕГРН.

Кроме того, согласно постановлению Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по делу №А07-1993/2016  ООО «Трансинвест» отказано в признании незаконным отказа Администрации в согласовании схемы расположения земельного участка с условным номером 02:56:040201 ЗУ 1, общей площадью 5632 кв.м., выраженного в письме от 09.12.2015 исх. №16-8393.

Решением органа местного самоуправления, как следует из совместного толкования постановлений администрации г. Стерлитамак №539 от 19.08.1992, №1864 от 19.08.2003, №1248 от 10.06.2009, право постоянного (бессрочного) пользования БСУ «Монтажхимзащита» на земельный участок по ул. Элеваторная, г. Стерлитамак, с видом разрешенного использования – для обслуживания производственной базы – признано недействующим и неподлежащим применению.

При этом, суд не выявил доказательств того, что земельный участок по ул. Элеваторная продолжал находится у БСУ «Монтажхимзащита» на праве постоянного (бессрочного) пользования согласно постановлению администрации г. Стерлитамак №1864 от 19.08.2003 и отношении него имело место переоформление на право аренды.

К апелляционной жалобе ее податель приложил копии дополнительных доказательств: копии соглашения о взаимодействии, копии постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного от 25.08.2016 по делу №А07-1993/2016, кадастровый паспорт земельного участка  02:56:040201:1101, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости, свидетельство о государственной регистрации от 15.09.2004, свидетельство о государственной регистрации от 13.06.2012,  договор аренды земельного участка от 05.02.2004 №15, постановление администрации г. Стрелитамак от 19.08.1992 №539, технический паспорт на нежилое помещение инвентарный номер 9419, постановление от 24.01.2017 №98. 

Приложенные к апелляционной жалобе документы суд считает возможным квалифицировать как ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Вместе с тем, оснований для его удовлетворения суд не усматривает на основании следующего.

Согласно ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что суд определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу таких причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Ответчик, направляя в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства, не мотивировал невозможность его представления в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно, что ответчик был надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства. 

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд не усматривает уважительных, не зависящих от Администрации  причин, исключающих возможность представления ответчиком в суд первой инстанции соответствующих доказательств (ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, часть дополнительно представленных доказательств уже имеется в деле, судебный акт по другому делу является общедоступным.

В связи с отказом в приобщении дополнительных доказательств дело подлежит рассмотрению по имеющимся в нем материалам. Представленные с апелляционной жалобой документы подлежит возврату ответчику.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу от истца не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие стороны.

 В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Трансинвест» является собственником объекта недвижимости подъездной путь железнодорожный № 2, инвентарный номер 9419, IV, кадастровый номер 02:56:030301:956, расположенного по адресу: 

<

...>.

Реализуя исключительное право собственника недвижимости, общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположен подъездной путь № 2.

Администрация письмом № 18-2242 от 10.04.2017 направила истцу проект договора купли-продажи № 31 от 07.04.2017 земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101, расположенного по адресу: 

<

...>, с предложением о его заключении.

Истец, не согласившись с ценой земельного участка, направило 17.10.2017 письмо с приложением протокола разногласий, в котором указало на предполагаемый изменению пункт 2.1 договора, согласно которому выкупная цена должна составлять не 2 651 149,34 руб., а 132 557,5 руб. в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Администрация, письмом № 18-7293 от 09.11.2017 (л.д. 23 т.1) отклонила проект разногласий, указав на отсутствие необходимых документов.

Полагая, что отказ в согласовании условия договора является необоснованным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец имеет право на выкуп земельного участка по стоимости, соответствующей 2,5% от кадастровой стоимости, так как общество имеет право на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101, образованного из земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, в отношении которого ранее было осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии  оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 2  Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Приведенное толкование соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503 по делу N А35-10888/2013.

Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104 по делу N А41-44783/2014 сформирован следующий правовой подход по применению пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) и пункта 1 статьи 2 Вводного закона.

В силу пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Вводного закона определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

На момент обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка порядок определения цены выкупа участков, приобретаемых в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, регулировался Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее по тексту - Постановление от 29.12.2014 N 629).

Из постановления от 29.12.2014 N 629 следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

В п. 1 постановления от 29.12.2014 N 629 предусмотрено, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя, при их продаже:

а) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

б) собственникам расположенных на арендуемых ими земельных участках зданий, строений, сооружений, если такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте "а" настоящего пункта.

В п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 также предусмотрено, что лица, не указанные в пунктах 1 - 3 указанного постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки, в частности до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя; с 01.07.2015 по 31.12.2018 – по цене в размере 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

 Из приведенных выше норм права следует, что юридически значимыми обстоятельствами в рассматриваемом случае являются факты формирования спорного земельного участка из земельного участка, переоформленного из участка, ранее (до 01.07.2012) предоставленного на праве бессрочного пользования, и факт приобретения истцом объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, в собственность после 01.07.2012.

Материалами дела подтверждается и установлено судом первой инстанции, что правопредшественнику истца - арендному предприятию «Монтажхимзащита» постановлением Администрации города Стерлитамака № 539 от 19.08.1992 предоставлен земельный участок площадью 1,242 га на праве постоянного (бессрочного) пользования (л.д. 69).

Постановлением Администрации города Стерлитамак № 1864 от 19.08.2003 (л.д. 70) часть этого земельного участка, ранее предоставленного постановлением № 539 от 19.08.1992, в размере 0,4330 га переоформлена с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Земельному участку присвоен кадастровый номер 02:56:040201:10. Заключен договор аренды № 15 от 05.02.2004, сроком с 01.01.2004 по 01.01.2009.

В дальнейшем, в связи с допущенными нарушениями использования земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2007 по делу А07-27987/06-Г-МАФ, договор досрочно расторгнут.

По договору купли-продажи от 14.05.2012 б/н истцом приобретен подъездной путь железнодорожный № 2. Между обществом и администрацией 18.12.2012 заключен договор аренды № 477-12-59зем земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10 площадью  4330 кв.м., сроком с 03.10.2012 по 02.10.2015.

14.03.2017 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:56:040201:1101 площадью 5601 кв.м., который образован, в том числе  из земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 94-17-59зем от 04.07.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101, сроком с 14.03.2017 по 14.03.2066 (л.д. 85-86).

Из представленного в материалы дела заключения кадастрового инженера ФИО3 (л.д. 93-94) следует вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:56:040201:1101 полностью расположен в границах земельного участка площадью 1,242 га, предоставленного в постоянное бессрочное пользование ОАО БСУ «Монтажхимзащита» согласно постановлению Администрации города Стерлитамака № 539 от 19.08.1992.

Вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом деле истец имеет право на выкуп земельного участка по льготной стоимости следует признать ошибочным.

При рассмотрении дела  Арбитражного суда Республики Башкортостан № А07-1993/2016 с теми же сторонами установлено, а также из представленных в материалы дела документов следует, что железнодорожные подъездные пути, принадлежащие заявителю,  расположены не только в границах земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, но и на дополнительной площади, в отношении которой право постоянного бессрочного пользования правопредшественником истца не переоформлялось.

Учитывая то обстоятельство, что истец обратился за выкупом земельного участка, площадь которого на 1271 кв.м. больше площади земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:10, право постоянного бессрочного пользования на который было в установленном порядке переоформлено на право аренды до 01.07.2012, а сведения о переоформлении такого права в отношении остальной части спорного участка в материалах дела отсутствуют, апелляционный суд полагает, что у истца не возникло право приобретения земельного участка с кадастровым номером 02:56:040201:1101 площадью 5601 кв.м. по льготной цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости. 

Согласно правовому подходу, сформированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС16-19865 от 28.04.2017, выкупная цена земельного участка подлежит определению на дату подачи заинтересованным лицом надлежащего заявления о приобретении земельного участка в собственность.

С учетом изложенного, орган местного самоуправления обоснованно определил выкупную стоимость спорного земельного участка в размере 50% его кадастровой стоимости, исходя из сведений государственного кадастра недвижимости на дату подачи истцом заявления о выкупе – 2 651 149,34 руб.

Исходя из названного, принятое судом первой инстанции решение подлежит изменению в части определения цены выкупа земельных участков, как принятое с нарушением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом первой и апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции в доход федерального бюджета не производится, поскольку, являясь органом местного самоуправления, Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2018 по делу № А07-38529/2017 отменить.

Урегулировать разногласия, возникшие  между  обществом с ограниченной ответственностью «Трансинвест» и Администрацией городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи № 31 земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность юридическим лицами от 07.04.2017, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена участка, согласно расчету цены выкупа участка составляет 2651149 руб. 34 коп. (два миллиона шестьсот пятьдесят одна тысяча сто сорок девять руб. 34 коп.).».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                    М.И. Карпачева

 

Судьи 

 

            Л.П. Ермолаева

 

            Л.А. Суспицина