АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-2224/2022

г. Иваново

19 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2022 года

Арбитражный суд Ивановской области 

в составе судьи Ильичевой Оксаны Александровны, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Вавилон*С» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании 77 573 руб. 83 коп. задолженности по  арендной плате, 20 651 руб. 31 коп. пени за просрочку оплаты аренды (с уточнением от 09.11.2022)

и встречное исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Вавилон*С» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании пункта 3.3.9 договора аренды нежилого помещения от 27.06.2021 № 23/аА-21 недействительным, о признании договора аренды нежилого помещения от 27.06.2021 № 23/аА-21 расторгнутым с 06.12.2021,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Вавилон*С» – представителя ФИО3  по доверенности от 11.05.2021, диплому, паспорту,

от предпринимателя ФИО2 – представителя ФИО4 по доверенности от 04.08.2022, удостоверению адвоката № 663,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Вавилон*С» (далее – ООО «Вавилон*С», общество, первоначальный истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, предприниматель, первоначальный ответчик) о взыскании 113 054 руб. 44 коп., в том числе: 96 630 руб. задолженности  по арендной плате, 16 424 руб. 44 коп. пени за просрочку оплаты аренды.

Определением суда от 29.04.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истцу и ответчику предоставлено время для представления необходимых документов по делу.

Определением суда от 29.06.2022 в соответствии со ст.ст. 66, 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела  по общим правилам искового производства, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседание на 09.08.2022; у ОМВД России по Октябрьскому району города Иваново истребованы материалы проверки КУСП от 22.11.2021 № 21142, КУСП от 24.11.2021 № 21252 и КУСП от 24.11.2021 № 21261.

Определением суда от 09.08.2022 на основании ст.ст. 66, 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у ОМВД России по Октябрьскому району города Иваново повторно истребованы материалы проверки, судебное заседание арбитражного суда первой инстанции назначено на 04.10.2022.

Протокольным определением суда от 04.10.2022 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлен перерыв  до 11.10.2022.

Протокольным определением суда от 11.10.2022 в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом принят уточненный расчет; уточнена сумма пени 23 561 руб. 83 коп.

Протокольным определением суда от 11.10.2022 на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство отложено на 09.11.2022.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец по встречному иску) 08.11.2022 обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вавилон*С» (далее – ответчик по встречному иску) о признании пункта 3.3.9 договора аренды нежилого помещения от 27.06.2021 № 23/аА-21 недействительным, о признании договора аренды нежилого помещения от 27.06.2021 № 23/аА-21 расторгнутым с 06.12.2021.

Определением суда от 09.11.2022 встречное исковое заявление предпринимателя ФИО2 принято к производству, рассмотрение вышеуказанного встречного искового заявления назначено на 09.11.2022.

Протокольным определением суда от 09.11.2022 в силу ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнении исковых требований по первоначальному иску, рассмотрение дела продолжено в рамках требований о взыскании77 573 руб. 83 коп. задолженности по  арендной плате, 20 651 руб. 31 коп. пени за просрочку оплаты аренды.

Протокольным определением суда от 09.11.2022, на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось на 12.12.2022.

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования по первоначальному иску поддержал по основаниям, изложенным в иске, заявлении об уточнении, против удовлетворения встречного иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, возражениях. Истец указал следующее. Доводы предпринимателя о несоответствии переданного помещения санитарным требованиям не подтверждены материалами дела. Доступ в арендованное помещение был ограничен ООО «Вавилон*С» на законных основаниях в связи с допущенной предпринимателем просрочкой исполнения обязательств по внесению арендной платы, в соответствии с пунктом 3.3.9 договора аренды. Ответчик по встречному иску заявил о  пропуске предпринимателем срока исковой давности в связи с заключением спорного договора 24.09.2021, тогда как предприниматель ФИО2 обратилась со встречным иском 08.11.2022. ООО «Вавилон*С» также отклонило доводы предпринимателя ФИО2 о неиспользовании в спорный период арендованного помещения, так как отсутствуют доказательства расторжения спорного договора.

Истцом по первоначальному иску также указано, что из уведомления предпринимателя ФИО2 от 03.01.2022 следует отказ арендатора от договора аренды, с учетом положений пункта 4.5 договора, ООО «Вавилон*С»  определен срок действия договора – до 03.04.2022. По мнению общества, в связи с просрочкой исполнения обязательств со стороны арендатора по внесению арендной платы требования ООО «Вавилон*С» о взыскании задолженности и пени по договору аренды с учетом уточнения  являются правомерными.

Предприниматель против удовлетворения первоначального иска возражал, поддержал встречный иск с учетом дополнений от 12.12.2022, указав, в частности, что в процессе эксплуатации переданного в аренду помещения предприниматель неоднократно обращался к арендодателю с требованием соблюдении санитарного и температурного режима в предоставленном помещении, в связи с отсутствием  отопления, периодического появления грызунов. Кроме того, истцом по встречному иску указано, что арендодатель ограничивал время пребывания сотрудников предпринимателя в арендуемом помещении (после 16 час. 30 мин. в рабочие дни, а также в выходные и праздничные дни), что не предусмотрено условиям договора. Несвоевременное внесение арендной платы за ноябрь 2021 года вызвано ожиданием устранение препятствий со стороны арендодателя.

Предпринимателем указано, что общество на требования арендатора не отреагировало, 22.11.2021 полностью ограничило доступ предпринимателя и его работников в сданное помещение, в связи с чем истец по встречному иску обратился в ОМВД России по Октябрьскому району г.Иваново. По обращениям предпринимателя заведен материал проверки КУСП от 22.11.2021 № 21142, КУСП от 24.11.2021 №21252, КУСП от 24.11.2021 №21261, выдан талон-уведомление от 25.11.2021№612. Из ответа полиции на указанные обращения следовало необходимость обращения в суд для разрешения гражданско-правового спора. 

Истцом по встречному иску указано, что в связи с действиями ООО «Вавилон*С», направленными на расторжение договора аренды 03.12.2021, предприниматель оплатил задолженность по договору, а 06.12.2021 вывез имущество из арендованного помещения и сдал ООО «Вавилон*С» ключи от помещения.

По мнению предпринимателя, условия п.3.3.9. договора являются ничтожными, противоречат существу заключенного обязательства и нарушают законные права предпринимателя ФИО2 Включение данного положения в договор аренды является злоупотреблением правом со стороны ООО «Вавилон*С» и преследует цель неосновательно обогатиться за счет предпринимателя  ФИО2 При этом предприниматель просит обратить внимание суда на то факт, что указанный пункт договора ставит в неравные условия стороны договора. У арендодателя нет таких временных ограничений как у арендатора, и арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением об этом арендатора за один месяц. Истцом по встречному иску также указано, что у предпринимателя ФИО2 отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в заявленный истцом период для целей, предусмотренных договором по причине, за которую арендатор не отвечает (ограничение доступа в помещение арендодателем), что освобождает предпринимателя от обязанности по внесению арендной платы в спорный период.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Между ООО «Вавилон*С» (арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (арендатор) 24.09.2021 заключен договор аренды недвижимого имущества №24/аВ-21  (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи во временное владение в пользование за плату нежилое помещение общей полезной площадью 65,5 кв.м, со всеми инженерными коммуникациями, необходимыми для его эксплуатации, расположенное на 2  этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, литер ВВ1 (помещение №№ 2, 3а, 5), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию для целей, указанных в настоящем договоре (пункт 1.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды помещение будет использоваться арендатором для организации офиса. Изменение назначения арендуемого помещения, производится только после получения письменного разрешения арендодателя.

В силу пункта 2.2.10 договора аренды, арендатор обязуется вносить арендную плату в установленные договором сроки.

Порядок расчетов по договору согласован сторонами в разделе 3 договора: 

Размер арендной платы за пользование помещением стороны определили в размере 365  руб. (в том числе 20 % НДС) за один квадратный метр в месяц, что составляет 23 907 руб. 50 коп. (в том числе 20 % НДС) в месяц (пункт 3.2 договора аренды).

Задаток в размере 19 650 руб. вносится арендатором не позднее 3 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора. В том случае, если арендатор уклонится от приема помещения в срок, указанный в п.5.6. договора, настоящий договор будет считаться не заключенным, при этом сумма задатка остается у арендодателя и возврату арендатору не подлежит. В том случае, если арендодатель уклонится от передачи помещения в срок, указанный в п.5.6. договора, настоящий договор будет считаться не заключенным, при этом арендодатель обязуется возвратить арендатору двойную сумму задатка (пункт 3.3.1.1 договора аренды).

Пунктом 3.3.1.2 договора аренды предусмотрено, что после передачи помещения сумма внесенного арендатором задатка засчитывается в счет внесения арендатором Обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж в размере 19 650 руб. обеспечивает исполнение арендатором своих обязательств по договору. По окончании срока настоящего договора внесенная сумма учитывается при окончательном расчете между сторонами. Арендатор признает, что удержание вышеназванной суммы арендодателем не является пользованием чужими денежными средствами и также не является коммерческим кредитом, а является способом обеспечения обязательств арендатора в соответствии со ст.ст.329, 381.1. ГК РФ (в том числе и обязательств, предусмотренных п.4.5, договора). Проценты в порядке ст.317.1. Гражданского кодекса РФ на данный платеж не начисляются.

В пункте 3.3.2 договора аренды стороны согласовали, что ежемесячные платежи уплачиваются арендатором в срок не позднее первого числа текущего месяца (в том числе и когда первое число месяца приходится на выходные и нерабочие праздничные дни).

Платежи осуществляются путем: перечисления безналичных денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения денежных средств в кассу арендодателя. По усмотрению арендодателя могут быть предусмотрены иные формы расчетов. При перечислении безналичных денежных средств обязательство по оплате считается выполненным в день поступления денег на расчетный счет арендодателя (пункт 3.3.3 договора аренды).

По условиям п. 3.3.4 договора аренды за просрочку внесения арендной платы в соответствии с п. 3.2., 3.3. настоящего договора, начисляется пеня в размере 0,3 % от суммы задолженности, за каждый день просрочки, подлежащая уплате арендатором вместе с суммой основного долга. Арендатор признает, что согласованный сторонами в настоящем пункте размер пени  соразмерен нарушенному арендатором обязательству по оплате.

В соответствии с пунктом 3.3.9 договора аренды, в случае просрочки любой из выплат со  стороны арендатора на срок более 7 календарных дней арендодатель вправе приостановить арендатору доступ в помещения и (или) ограничить оказание коммунальных услуг (полностью или в части) до полного погашения задолженности, включая пени и штрафы. При этом сторонами согласовано, что на время приостановления доступа в арендуемое помещение (ограничение оказания коммунальных услуг) арендная плата за соответствующие периоды продолжает начисляться.

Согласно пункту 4.1 договора договор заключается сроком на 11  месяцев.

Пунктом 4.2 договора аренды стороны согласовали,  что по истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора на тех же условиях, за исключением условий о размере арендной платы.

Арендатор должен письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение и предметы обстановки по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа (пункт 4.5 договора аренды).

В пункте 4.3 договора аренды определено, что споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров. При недостижении согласия споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Ивановской области в соответствии с действующим законодательством РФ.

Судом установлено и следует из материалов дела, что имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 29.09.2021.

Предприниматель ФИО2 внесла задаток в сумме 19 650 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру от 29.09.2021 на сумму 19 650 руб., произвела оплату арендной платы за октябрь 2021 года 01.10.2021 по квитанции к приходному кассовому ордеру от 01.10.2021 на сумму 19 650 руб.

Предприниматель ФИО2 обратилась в ОМВД России по Октябрьскому району г.Иваново. По обращениям предпринимателя заведен материал проверки КУСП от 22.11.2021 № 21142, КУСП от 24.11.2021 №21252, КУСП от 24.11.2021 №21261, выдан талон-уведомление от 25.11.2021 №612.

Предприниматель ФИО2 оплатила арендную плату в размере 33 080 руб. 11 коп. по платежному поручению от 03.12.2021 № 114 по договору аренды за ноябрь 2021 с учетом пени.

Арендатор уведомлением от 03.01.2022 известил арендодателя о расторжении договора аренды, с указанием на необходимость считать договор расторгнутым с 06.12.2021.

В связи с неисполнением обязательств арендатора по оплате арендных платежей за период с декабря 2021 года по 02.04.2022, истцом направлена претензия от  01.02.2022 № 03, оставленная предпринимателем без ответа.

В связи с неуплатой ответчиком задолженности по арендной плате, ООО «Вавилон*С» обратился с исковым заявлением в арбитражный суд, начислив на сумму задолженности по арендной плате пени. В свою очередь, предприниматель, полагая пункт 3.3.9 договор аренды недействительным, а также договор аренды расторгнутым с 06.12.2021, обратился в суд со встречным иском. 

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о наличии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований в полном объеме и об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований в силу следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статьям 307 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения  обязательства недопустим.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из представленных документов следует, что в заявленный в иске период ответчик пользовался арендованным имуществом.

Факт передачи имущества по договору аренды арендатору, факт наличия у ответчика  задолженности по внесению арендной платы по договору, не опровергнуты ответчиком.

Из представленного истцом расчёта задолженности усматривается, что он произведен исходя из положений договора аренды. Расчет задолженности ответчиком по первоначальному иску не оспорен.

Истцом ООО «Вавилон*С» также заявлено требование о взыскании с ответчика 20 651 руб. 31 коп. пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 02.12.2021 по 31.03.2022.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В п. 3.3.4 договора аренды сторонами согласовано, что за просрочку внесения арендной платы в соответствии с п. 3.2., 3.3. настоящего договора, начисляется пеня в размере 0,3 % от суммы задолженности, за каждый день просрочки, подлежащая уплате арендатором вместе с суммой основного долга. Арендатор признает, что согласованный сторонами в настоящем пункте размер пени  соразмерен нарушенному арендатором обязательству по оплате.

Истцом произведен расчет пеней за период с 02.12.2021 по 31.03.2022 в размере 20 651 руб. 31 коп. Расчет неустойки произведен истцом верно, исходя из размера, согласованного сторонами в договоре. 

В соответствии с пунктом 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 65, 69 указанного Пленума подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 71 Пленума если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 73 Пленума бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Ответчиком предпринимателем не заявлено об уменьшении размера неустойки, доказательства несоразмерности не представлены.

На основании изложенного задолженность, а также неустойка в заявленном размере подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Судом не приняты возражения предпринимателя о том, что в процессе эксплуатации, переданные в аренду помещения, не соответствовали санитарным требованиям и требованиям по соблюдению температурного режима. 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, предпринимателем не представлено ни одного доказательства, подтверждающего указанные обстоятельства.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доказательства, свидетельствующие о невозможности использования помещения по правилам статьи 65 АПК РФ, представляются ответчиком, в случае, если он не согласен с фактом наличия либо размера задолженности.

Однако в деле отсутствуют доказательства невозможности использования помещения в связи с отсутствием  отопления, периодического появления грызунов; факт обращения арендатора к арендодателю, не подтверждается материалами дела.

Кроме того, судом не принят довод предпринимателя ФИО2 о невозможности использования помещений с 22.11.2021 в связи с  ограничением доступа предпринимателя  и его работников в сданное помещение.

Как указано выше, в соответствии с пунктом 3.3.9 договора аренды, в случае просрочки любой из выплат со  стороны арендатора на срок более 7 календарных дней арендодатель вправе приостановить арендатору доступ в помещения и (или) ограничить оказание коммунальных услуг (полностью или в части) до полного погашения задолженности, включая пени и штрафы. При этом сторонами согласовано, что на время приостановления доступа в арендуемое помещение (ограничение оказания коммунальных услуг) арендная плата за соответствующие периоды продолжает начисляться.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. 

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. 

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). 

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Оценив содержание пункта 3.3.9 договора аренды в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», и приняв во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд приходит к выводу о том, что при наличии просрочки любой из выплат со стороны арендатора на срок более 7 календарных дней арендодатель имеет право приостановить арендатору доступ в помещения до полного погашения задолженности.

Ответчиком по первоначальному иску доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы за ноябрь 2021 с учетом п. 3.3.2 договора аренды (в срок не позднее первого числа текущего месяца) на 22.11.2021 в материалы дела не представлено. Напротив, из имеющихся документов следует, что предприниматель ФИО2 оплатил арендную плату за ноябрь 2021 в размере 33 080 руб. 11 коп. 03.12.2021 по платежному поручению от № 114.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Доводы ФИО2 о недействительности пункта 3.3.9 договора аренды в силу пункта 2 статьи 10, пункта 2 статьи 168 ГК РФ, а также о признании договора аренды расторгнутым с 06.12.2021, отклоняются судом по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ и статьей 11 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Из существа оснований встречных исковых требований видно, что материально-правовой интерес истца по встречному иску направлен на признание пункта 3.3.9 договора аренды недействительным по единственному основанию: совершение сделки, нарушающей требования закона (п. 2 ст. 168 ГК РФ). 

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 75 Постановления № 25, применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как разъяснено в пункте 74 Постановления № 25 ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Суд считает, что пункт 3.3.9 договора аренды является оспоримой сделкой, т.к. истцом по встречному иску не представлено доказательство того, что  указанный пункт посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

При рассмотрении встречного иска ООО «Вавилон*С» заявило о пропуске предпринимателем ФИО2 срока исковой давности по требованию о признании пункта договора аренды недействительным.

Арбитражный суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности для оспаривания пункта 3.3.9 договора аренды, о применении которой заявлено ответчиком до принятия решения по существу спора, в силу следующего.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 ГК РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление Пленума № 43) применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 199 ГК РФ  разъяснено, что установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение оспариваемой сделки. Из материалов дела следует, что обстоятельства, указанные истцом по встречному иску в обоснование иска, были ему известны изначально с момента заключения договора аренды от 24.09.2021, следовательно, течение срока исковой давности начинается с указанной даты.

Истец по встречному иску обратился в суд 08.11.2022, следовательно, истцом предпринимателем ФИО2 пропущен срок исковой давности для оспаривания п. 3.3.9 договора аренды от 24.09.2021. В связи с чем требование в части признания пункта 3.3.9 договора аренды нежилого помещения от 27.06.2021 № 23/аА-21 недействительным, не подлежит удовлетворению.

Суд также считает не подлежащим удовлетворению требование по встречному иску о признании договора аренды расторгнутым с 06.12.2021 исходя из следующего.

Согласно пункту 4.5 договора аренды арендатор должен письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение и предметы обстановки по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Из материалов дела следует и установлено судом, что предприниматель (арендатор) уведомлением от 03.01.2022 известил арендодателя о расторжении договора аренды, с указанием на необходимость считать договор расторгнутым с 06.12.2021.

Поскольку пунктом 4.5 договора аренды установлено и не оспорено предпринимателем ФИО2 условие об обязанности арендатора письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 3 месяца, о предстоящем освобождении помещения, следовательно, суд полагает обоснованным довод общества об окончании срока действия договора – 03.04.2022.

Доводы истца по встречному иску о наличии в поведении ответчика – общества «Вавилон*С» признаков злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) также не нашли своего подтверждения в процессе рассмотрения настоящего дела.

Учитывая изложенное, уточненные исковые требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению в полном объеме, в удовлетворении встречного иска предпринимателю следует отказать.

Истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 4 362 руб. Размер государственной пошлины по делу с учетом уточнения исковых требований составляет 3 929 руб. Государственная пошлина в сумме 3 929 руб. подлежит отнесению на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, госпошлина в сумме 433 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета как излишне уплаченная в порядке ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В связи с отказом истцу по встречному иску в удовлетворении заявленных требований, расходы по оплате государственной пошлины подлежит отнесению на истца по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.  Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вавилон*С» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 77 573 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате, 20 651 руб. 31 коп. пени за период с 02.12.2021 по 31.03.2022, а всего 98 225 руб. 14 коп., 3 929 руб. госпошлины по делу.

2. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Вавилон*С» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета излишне оплаченную госпошлину в сумме 433 руб., перечисленную по платежному поручению от 14.03.2022 № 106 на сумму 4 362 руб.

3. В удовлетворении встречного иска отказать.

4. Судебные расходы по встречному иску отнести на истца. 

На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции – Второй арбитражный апелляционный суд (статья 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Волго – Вятского округа - в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (статья 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области. 

СудьяО.А. Ильичева