ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-15135/2019

г. Вологда

16 сентября 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 16 сентября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" ФИО2 по доверенности от 23.08.2018

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лира» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 июня 2020 года по делу № А05-15135/2019,

                                          у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Лира"                                         (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>; далее – ООО "Лира") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163060, 

<

...>; далее – ООО "Север Софт Строй") о взыскании                            3 367 980 руб. неустойки за период с 13.09.2019 по 12.05.2020 в связи с нарушением срока передачи результата инвестиционной деятельности по соглашению о новации от 01.02.2016 (с учетом уточнения). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 09 июня                   2020 года по делу № А05-15135/2019 исковые требования удовлетворены частично.

ООО "Лира" не согласилось с судебным актом и обратилось с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки за период с 07.11.2019 по 12.05.2020 в размере 2 605 680 руб. и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Вывод суда о надлежащем исполнении ответчиком обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности не основан на материалах дела и нормах материального права, фактических обстоятельствах дела. В пункте 5.2 Соглашения о новации исполнение обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется не только датой подписания сторонами акта приема-передачи, но и порядком его передачи инвестору. Для установления факта исполнения застройщиком обязательства по передаче инвестору результата инвестиционной деятельности необходимо применять условия соглашения о новации. Для государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. Соглашением о новации предусмотрено обязательство застройщика передать инвестору объект недвижимости, пригодный для государственной регистрации права собственности инвестора на него. Сторонам не было необходимости в пункте 2.7 соглашения о новации указывать на обязательную первичную регистрацию права собственности. Регистрация права на помещение за истцом невозможна без прекращения залога на здание и земельные участки под ним в пользу истца. Вывод суда о том, что истец не желает обращаться за регистрацией права собственности на объект инвестиционной деятельности и об отсутствии вины ответчика в неоформлении прав истцом на переданные помещения является несостоятельным. Действия застройщика по передаче инвестору помещения по акту приема-передачи от 06.11.2019 без документов необходимых для регистрации прав, технической документации, гарантийных обязательств, не являются исполнением обязанности по передаче недвижимого имущества в соответствии с условиями соглашения о новации. Ответчиком не передана истцу техническая документация на объект недвижимости. Суд необоснованно освободил ответчика от ответственности за не предоставление технической документации. Судебный акт создает истцу дополнительные препятствия в использовании результата инвестиционной деятельности, а ответчику дает возможность продолжать недобросовестное поведение. Наличие запретов на совершение действий по регистрации в отношении принадлежащих должнику объектов недвижимости, внесенных в ЕГРН 11.06.2020, обуславливает невозможность каких-либо регистрационных действий ответчиком, как с самим зданием, так и с помещениями в нем. До снятия указанных запретов ответчик не сможет осуществить действия по передаче документов для государственной регистрации прав истца на принадлежащее ему помещение.

ООО "Север Софт Строй" в отзыве на апелляционную жалобу и представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От третьего лица отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя ООО "Лира", исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, изучив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (займодавец) и ООО "Север Софт Строй" (заемщик) заключен договор от 28.12.2015 процентного займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1 договора займодавец передает заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.

Разделом 2 договора установлено, что обязательство ООО "Север Софт Строй" по договору займа обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015, заключенным между ФИО3 (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).

Платежными поручениями от 28.12.2015 NN 4147, 4148 подтверждается перечисление займодавцем заемщику 7 000 000 руб.

ФИО3 (цедент) и ООО "Лира" (цессионарий) заключили договор от 25.01.2016 уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.

В соответствии с пунктом 1.1 договора цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из договора займа от 28.12.2015, заключенного между цедентом и ООО "Север Софт Строй" (должник).

Согласно пункту 1.2 договора права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, и составляют право требовать сумму займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа.

ФИО3 (цедент) и ООО "Лира" (цессионарий) заключили соглашение от 25.01.2016 об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016, заключенному между ФИО3 (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).

ООО "Лира" (кредитор) и ООО "Север Софт Строй" (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.

Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016.

Согласно пункту 1.1 соглашения о новации в соответствии со статьей 414 ГК РФ кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 данного соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 указанного соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2. 7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.

В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта незавершенного строительства: 

<

...> а также то, что объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО "Север Софт Строй".

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом незавершенного строительства является административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.

Согласно пункту 2. 7 соглашения о новации результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное красным цветом на плане (приложение N 1 к соглашению).

Пунктом 3.1 соглашения о новации установлен размер инвестиций - 55 000 руб. за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС.

В соответствии с пунктом 5.1 соглашения о новации ООО "Север Софт Строй" обязалось завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года.

Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.

Согласно пункту 4.1.2 соглашения ООО "Север Софт Строй" обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО "Лира" результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО "Лира" на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

В соответствии с пунктом 6.4 соглашения ООО "Лира" вправе потребовать от ООО "Север Софт Строй" уплаты неустойки в размере 0,03% от общей суммы стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 настоящего соглашения, в случае нарушения ООО "Север Софт Строй" срока передачи результата инвестиционной деятельности в соответствии с настоящим соглашением на три месяца, за каждый день просрочки.

Предусмотренное соглашением о новации обязательство по внесению инвестиций ООО "Лира" исполнило в полном объеме.

В связи с просрочкой передачи объекта инвестиционной деятельности решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02.2018 по делу N А05-12443/2017 с ООО "Север Софт Строй" в пользу ООО "Лира" взыскана неустойка по соглашению о новации в размере 1 386 000 руб. за период с 17.07.2017 по 24.10.2017; решением Арбитражного суда Архангельской области от 04.07.2018 по делу N А05-1936/2018 взыскана неустойка в размере 3 284 820 руб. за период с 25.10.2017 по 18.06.2018.

19 октября 2018 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ООО "Север Софт Строй" направило ООО "Лира" уведомление, в котором просило в срок до 22.11.2018 подписать акт приема-передачи помещения и обратиться в Управление Росреестра с заявлением о снятии ограничения в виде ипотеки земельного участка, приложив акт приема-передачи, технический план помещения, копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомление получено истцом 15.11.2018.

В ответе от 16.11.2018 ООО "Лира" сообщило о том, что ООО "Север Софт Строй" не выполнило условия соглашения, не представило документы, указанные в пункте 4.1.2 соглашения, потребовало предоставить техническую документацию помещения с указанием перечня документов и требований к их оформлению, сослалось на то, что изложенные в ранее направленных ответчику письмах просьбы предоставить указанные документы последним проигнорированы, а также потребовало обеспечить произвести фактический осмотр помещения после предоставления технической документации на него, и указало, что залог по договору ипотеки не может быть погашен до исполнения ООО "Север Софт Строй" обязательств по соглашению и погашению задолженности по неустойкам.

Ссылаясь на то, что ООО "Север Софт Строй" не исполнило предусмотренные соглашением о новации обязательства, ООО "Лира" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о взыскании неустойки за период с 19.06.2018 по 12.09.2019.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.10.2019 по делу № А05-10716/2018, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.06.2020, с ООО "Север Софт Строй" в пользу ООО "Лира" взыскана неустойка по соглашению о новации в размере 6 237 000 руб. за период с 19.06.2018 по 12.09.2019.

06 ноября 2019 года объект инвестиционной деятельности - нежилые помещения торгового назначения площадью 820, 3 кв.м. переданы истцу по акту приема-передачи от 06.11.2019.

Ссылаясь на то, что помещение передано без документов, необходимых для государственной регистрации прав истца на помещение, а также без технической документации, истец обратился в суд с настоящим требованием о взыскании с ответчика неустойки за период с 13.09.2019 по 12.05.2020 в размере 3 367 980 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования частично, правомерно руководствовался следующим.

Как следует из статьи 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что обязанность по передаче помещения исполнена ответчиком 06.11.2019, указанной датой подписан акт приема-передачи объекта инвестиционной деятельности.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (абзац 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ). 

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Пунктом 4.1.2 соглашения предусмотрено, что ответчик должен в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО "Лира" результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО "Лира" на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

Как правильно указал суд первой инстанции, основным документом, который является основанием для государственной регистрации прав истца на результат инвестиционной деятельности, является документ о регистрации права ответчика на здание, в котором располагается нежилое помещение торгового назначения площадью 840 кв.м. - цель инвестиций ООО «Лира».

Из материалов дела усматривается, что право собственности на здание за Компанией зарегистрировано 22.05.2019 и данный документ у общества имеется. 

Частью 2 статьи 14  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) установлен перечень документов, являющихся основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Собственником здания - ООО «Север Софт Строй» в Управление были предоставлены документы: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2018, договор аренды (субаренды) от 23.06.2015 и договор купли-продажи от 18.01.2016, третье лицо в своем отзыве подтвердило, что для регистрации права собственности на помещения истцу необходимо предоставить договор инвестирования (в данном случае соглашение о новации) и акт приема-передачи, которые у истца имеются.

Отсутствие документа о собственности ООО «Север Софт Строй» на помещения, переданные обществу «Лира», не является препятствием к регистрации перехода права собственности к истцу, поскольку часть 5 статьи 41 Закона о регистрации предусматривает возможность регистрации права собственности в отношении всех помещений в здании при одновременном обращении инвесторов за такой регистрацией.

Из дела усматривается, что все инвесторы (более 30) обратились в Управление за регистрацией прав на нежилые помещения, за исключением общества «Лира». 21 декабря 2019 года в адрес истца ответчиком направлялось извещение о необходимости явиться 27.12.2019 к 11.00 час в МФЦ для подачи документов о переходе права собственности на нежилое помещение. Письмом от 26.12.2019 ООО «Лира» отказалось от явки, приводя аналогичные заявленным доводы.

С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нежелании истца обращаться за регистрацией права собственности на объект инвестиционной деятельности и об отсутствии вины ответчика в неоформлении прав обществом «Лира» на переданные помещения. Отсутствие иной (технической) документации, на которую ссылается общество «Лира» в исковом заявлении, не препятствует оформлению права собственности на переданный объект недвижимости.

Поскольку истец помещение принял, разместил там арендаторов, использует его в предпринимательских целях, арбитражный суд обоснованно признал  обязанность по передаче объекта инвестиционной деятельности исполненной 06.11.2019, в связи с чем обоснованно исключил возможность начисления неустойки после подписания акта приема-передачи помещения.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции истца суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы, приведенные ответчиком в жалобе, не опровергают законность и обоснованность решения, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.

Обстоятельства, связанные с введением ограничений по совершению действий по регистрации в отношении принадлежащих ответчику объектов недвижимости, после принятия решения по настоящему делу, не являются основанием для переоценки выводов суда, возникновение описанных выше препятствий к регистрации права собственности истца на объект недвижимости не может являться основанием для начисления неустойки после передачи помещения.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 июня 2020 года по делу № А05-15135/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лира» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько