АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-19076/2022

г. Новосибирск

22 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2022 года.

              Решение в полном объёме изготовлено 22 сентября 2022 года.   

     Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Шишкиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск, ИНН: 

<

***> 

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск 

третьи лица: 1) администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам 

<

...>) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о признании права собственности,

при участии представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 30.06.2021, паспорт, диплом;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) о прекращении права собственности истца на 2-х этажный жилой дом, с кадастровым номером 54:35:101135:48, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:101135:7, по адресу: 630005, г.Новосибирск, Центральный район, ул.Карамзина, д.47 и признании права собственности на реконструированный объект капитального строения – нежилое общественное здание административного назначения, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:1-1135:7, площадью 1015,2 кв.м., по адресу: 630005, г.Новосибирск, Центральный район, ул.Карамзина, д.47 (в соответствии с техническим планом).

       Истец в судебном заседании заявил отказ от иска в части прекращения права собственности истца на 2-х этажный жилой дом, с кадастровым номером 54:35:101135:48, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:101135:7, по адресу: 630005, г.Новосибирск, Центральный район, ул.Карамзина, д.47, в остальной части заявленные требования поддержал.

      Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на отсутствие доказательств соответствия спорного объекта пожарным и санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам и Правилам землепользования и застройки г.Новосибирска. Более подробно позиция ответчика изложена в отзыве.

    Третьи лица в судебное заедание не явились, отзыв по существу заявленных требований в материалы дела не представили.

    В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

   В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

  Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:101135:7, площадью 1035 кв.м., расположенный по адресу: 630005, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Карамзина, д. 47, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.08.2021.

  На данном земельном участке расположен жилой дом, площадью 355,3 кв.м. с кадастровым номером 53:35:1011035:48, также принадлежащий истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.12.2018.

           28.01.2011 на основании заявления истца мэрией г. Новосибирска утвержден градостроительный план земельного участка, с кадастровым номером 54:35:101135:7, расположенного по адресу: 630005, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Карамзина, д. 47, о чем вынесено соответствующее постановление № 658 от 28.01.2011.

            04.10.2011 мэрией г.Новосибирска истцу было выдано разрешение на строительство № Ru54303000-265, сроком действия до 07.04.2012, далее срок действия разрешения неоднократно продлевался: до 04.04.2013, до 04.04.2015, до 04.08.2018, до 14.10.2020.

             На основании указанного разрешения на строительство (реконструкцию) истец до 2021 года включительно, осуществлял строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства «2 - х этажного жилого дома под общественное здание административного назначения с надстройкой 3-го этажа и 4-этажной пристройкой», расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:101135:7 по адресу: 630005, г. Новосибирск, Центральный район, ул. Карамзина, д. 47.

До истечения окончания срока разрешения на строительство, продленного в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году», все необходимые работы на объект были окончены, в соответствии с этим истец обратился в мэрию г. Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на что получил уведомление об отказе в выдаче разрешения от 22.10.2021 № 11/1/11.1-04/03476, ввиду отсутствия необходимой разрешительной документации.

           Ссылаясь на то, что спорное здание соответствует строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

  В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

          Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

          В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

          Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

         В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав. 

         Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

         Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

          В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

 Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

 Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

  Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

 Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

  Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

   В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

   Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

          По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом. 

          Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. 

        Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

         В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. 

         Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. 

         Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание  для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец получил разрешение на строительство (реконструкцию), однако в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ему было отказано по причине отсутствия у истца следующих документов:

         - разрешения на строительство (реконструкцию), срок действия разрешения истек 14.10.2021 года;

- акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления реконструкции на основании договора строительного подряда);

- акта, подтверждающего соответствие параметров реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанного лицом, осуществляющим строительство и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда;

- акта о подключении (технологическом присоединении) реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, телефонизация, радиофикация), а также не представлена справка о выполнении технических условий от 13.09.2011 № 2226 на присоединение земельного участка к автомобильным дорогам местного значения, выданных департаментом транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии города Новосибирска;

- схемы, отображающей расположение реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного и подписанной лицом, осуществляющим строительство и застройщиком или техническим заказчиком;

 - заключения органа государственного строительного надзора о соответствии реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Кодекса требованиям проектной документации (согласно информации от 20.10.2021 заключение по указанному объекту не выдавалось);

 - технического плана объекта капитального-строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от . 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» с приложением справки о фактических технико-экономических показателях, выполненной по форме, утверждённой протоколом совещания управления архитектурно-строительной инспекции мэрии-города Новосибирска от 25.05.2019 (в соответствии с ч. 1 ст. 18, технический план объекта предоставляется в форме электронного документа).

 Каких-либо доказательств, подтверждающих объективную невозможность подготовки и представления указанных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истцом в материалы дела не представлено.

  Также истцом в материалы дела не представлено документов, позволяющих установить, в чем именно заключалась реконструкция.

  В качестве доказательства, подтверждающего соответствие спорного объекта градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, истцом в материалы дела представлено заключение по результатам технического обследования нежилого здания, расположенного по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул.Карамзина, 47, составленное ООО «Персональная творческая мастерская архитектора ФИО3.»

  Оценив указанное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к убеждению, что данный документ в настоящем случае не может быть принят судом в качестве допустимого, относимого и надлежащего доказательства, подтверждающего соответствие спорного объекта строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, поскольку данное заключение составлено и подписано архитектором ФИО3 и главным специалистом ФИО4, при этом документов об образовании, подтверждающих наличие у указанных лиц необходимой квалификации и полномочий на выдачу экспертных заключений в области пожарной безопасности и санитарно – эпидемиологического контроля, к указанному заключению не приложено. Кроме того, в тексте представленного заключения отсутствует указание на площадь объекта, в отношении которого оно выдано.

Суд также признает обоснованными доводы ответчика, изложенные в отзыве об отсутствии доказательств организации парковки с соблюдением установленных норм и правил.

Правилами землепользования и застройки г.Новосибирска установлено, что предельное минимальное количество машино-мест для «объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг», «объектов для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)», - 1 машино-место на 60 кв. метров общей площади (без учета помещений, занимаемых автостоянкой, помещений лифтовых шахт, лестничных клеток).

Общая площадь нежилого здания составляет 1015,2 кв.м. На земельном участке с кадастровым номером 54:35:101135:7 должно быть размещено 16 машино-мест для стоянки транспортных средств. Доказательств того, что для эксплуатации здания организована парковка с соблюдением всех установленных нормативов, в том числе «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» истцом не представлено.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 03.12.2018 № 54-0-1-121/4637/2018-20400 земельный участок с кадастровым номером 54:35:101135:7 содержит следующие ограничения: ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ, ограничения (обременения), устанавливаемые находящие в границы охранной зоны земельные участки в соответствии с п.п. 11, 13 «Правил охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт», утверждённых Постановлением Совета министров СССР от 26 марта 1984 г. №255, Охранная зона объекта электросетевого хозяйства - ВЛ ПО кВ С-15/166, Северная-Театральная, зона с особыми условиями использования территорий, 54.35.2.219, Правила охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт №255 от 26.03.1984.

В силу статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации охранные зоны являются зонами с особыми условиями использования территорий.

Абзацем вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 3 августа 2018 г.) предусмотрено, что для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки; порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации; надзор за соблюдением особых условий использования земельных участков в границах охранных зон объектов электроэнергетики осуществляется федеральным органом исполнительной власти, на который возложены функции по федеральному государственному энергетическому надзору.

Правительство Российской Федерации постановлением от 24 февраля 2009 г. № 160 утвердило Правила установления охранных зон, которые определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, границы зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов (пункты 1 и 3 Правил).

В пункте 10 Правил указано, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются, в том числе строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Аналогичные требования устанавливались в пунктах 4 и 11 Правил охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 26 марта 1984 г. № 255.

В пункте 8 Правил, утвержденных Правительством Российской Федерации постановлении от 24 февраля 2009 г. № 160, установлен запрет осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

 Однако, доказательств согласования размещения спорного объекта на земельном участке с электросетевой компанией, равно как и доказательств, свидетельствующих о том, что при размещении спорного объекта охранные зоны не нарушены, истцом в материалы дела не представлено.

  Заключение кадастрового инженера о соответствии спорного объекта правилам землепользования и застройки г.Новосибирска не содержит выводов об отсутствии нарушений охранных зон, установленных в отношении земельного участка.

  В судебном заседании на вопрос суда истец пояснил, что им представлены все необходимые документы, и он просит рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле доказательствам.

  При указанных обстоятельствах, суд констатирует, что истец не доказал соответствие спорного объекта градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствие нарушений прав третьих лиц, что подтверждает наличие совокупности условий, не позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости и является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

      Расходы по оплате госпошлины, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на истца.

              Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

   Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

            Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            Судья                                                                    Ю.Н.Голубева