Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-47619/2017

07 сентября 2017 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 28.08.2017 – 01.09.2017 с объявлением перерыва дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ СЕВЕРЖИЛСЕРВИС" (место нахождения: Россия 197082, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул. ТУРИСТСКАЯ 34/А, ОГРН 

<

***>);

ответчик: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (место нахождения: Россия 190000, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пер ГРИВЦОВА 5, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: Акционерное общество "Фонд имущества" (место нахождения: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова 5)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 16.02.2016);

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 29.12.2016);

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ СЕВЕРЖИЛСЕРВИС" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КОМИТЕТУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (далее – Комитет) о принятии пунктов 2.1 и 2.2 проекта договора купли-продажи в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом), а именно:

«2.1. Цена Участка составляет 12 330 819 (двенадцать миллионов триста тридцать тысяч шестьсот девятнадцать) рублей 29 копеек.

2.2. Сумма вознаграждения Продавца за осуществление действий по продаже Участка составляет 1,00 (один) процент от цены Участка, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, и равна 123 306 (сто двадцать три тысячи триста шесть) рублей 19 копеек, в том числе НДС (18%) 18 809 (восемнадцать тысяч восемьсот девять) рублей 42 копейки».

Кроме того, истец просил обязать Комитет в течение 15 дней со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка в процессе приватизации, относящегося к земельному участку площадью 2582 кв. м. (из категории земель поселений), с кадастровым номером 78:34:0004153:14, находящемуся по адресу: Санкт-Петербург, Туристская улица, участок 1 (северо-западнее пересечения с Богатырским проспектом), на условиях, установленных решением арбитражного суда для пунктов 2.1 и 2.2 проекта договора.

В отзыве и дополнениях к нему Комитет просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В отсутствии возражений сторон суд в соответствии с частью 4 статьи 137             Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и открыл заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, отзыв не представило. На момент проведения судебного заседания заявлений и ходатайств от третьего лица не поступило. В соответствии со статьей 156 АПК РФ спор рассмотрен судом в отсутствие третьего лица.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

02.02.2016 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 17/ЗД-08905 (далее – Договор аренды) сроком на 49 (сорок девять) лет, объектом которого является земельный участок площадью 2 582 кв. м, относящийся к категории земель поселений, с кадастровым номером 78:34:0004153:14, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Туристская улица; участок 1 (северо-западнее пересечения с Богатырским проспектом).

Согласно пункту 2.2 Договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации нежилого 3-этажного здания общей площадью 3808 кв. м, с кадастровым номером 78:34:0004153:7089, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Туристская улица, д. 34, лит. А (далее – Здание), которое принадлежит Обществу на праве собственности, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в Едином государственном реестре недвижимости 30.12.2014 сделана запись регистрации № 78-78-38/048/2014-475 и выдано свидетельство о государственной регистрации права на бланке серии 78-АЗ  № 641742.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены здания, собственникам таких зданий в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют юридические лица, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015      № 98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга» уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга, является Комитет.

25.01.2017 Общество в порядке статьи 39.14 ЗК РФ обратилось в Комитет с заявлением о передаче в собственность земельного участка по договору купли-продажи, которое принято ответчиком на входящим № 7213-32/17.

Передаточным распоряжением от 02.05.2017 № 9053 (з) Комитет передал земельный участок третьему лицу для заключения от имени ответчика с истцом договора купли-продажи.

Третье лицо письмом от 16.05.2017 № 3091/19 направило в адрес Общества проект договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации (далее – Проект договора) в редакции продавца и предложило истцу в 15-дневный срок с момента получения данного письма согласовать Проект договора.

30.05.2017 третьему лицу поступил протокол разногласий Общества (входящий   № 6371).

Третье лицо письмом от 06.06.2017 № 3710/19 сообщило об отклонении протокола разногласий истца и предложило обжаловать условия продажи земельного участка в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению. 

Согласно пункту 2 статьи 445 и пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий; при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда; в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец обосновывает предложенную редакцию пунктов 2.1 и 2.2 Проекта договора следующим.

Земельный участок не подпадает под категории земельных участков, для приобретения которых пунктами 1-2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001                   № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрена льготная цена.

Следовательно, цена участка (как не относящегося к льготной категории) устанавливается пунктом 8 статьи 1.2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон Санкт-Петербурга № 59-19) по формуле: Ц = 0,25 х Цкад х Sз/Sзу + Цкад х (Sзу – Sз)/Sзу, где: Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; Sзу - площадь земельного участка; Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле: S3 = S1 +S2 + ... + Sn, где: S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.

Для расчета цены земельного участка:

- кадастровая стоимость принята по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на участок от 05.05.2017 № 78/001/024/2017-531 как равная 20 805 187 руб. 96 коп. (с учетом исправленной кадастровой ошибки);

- площадь застроенной части принята по данным технического паспорта здания от 24.03.2014 № 13/01-5282 как равная 1402,3 кв.м.;

С учетом данных показателей цена земельного участка составляет: [0,25 х (20 805 187,96 х (1402,3 / 2582))] + (20 805 187,96 х ((2582 - 1402,3) / 2 582)) = 2 824 856,22 +               9 505 763,07 = 12 330 819 руб. 29 коп.

Таким образом, 1% от цены участка, являющийся вознаграждением продавца (третьего лица) по пункту 2.2 Проекта договора, равен 123 306 руб. 19 коп.

Предложенная Комитетом в лице третьего лица цена участка в размере                                 25 662 405 руб. 42 коп. (пункт 2.1 Проекта договора) превышает его кадастровую стоимость (20 805 187 руб. 96 коп.), что недопустимо в силу прямого указания пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ.

Возражая против иска, Комитет ссылается на то, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению по состоянию на 30.01.2017 и составляет 42 561 193 руб. 96 коп., в связи с чем стоимость земельного участка, исходя из вышеприведенной формулы, равна 25 662 405 руб. 42 коп.

Судом на основании представленных в дело документов установлено, что 23.08.2012 в ГКН внесены сведения о земельном участке, декларированной площадью 2400 кв. м. 

12.09.2012 в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка  в размере 14 810 712 руб., определенной в ходе государственной кадастровой оценки.

24.10.2013 в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 19 338 672 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости – 8057,78 руб.).

29.04.2015 в ГКН внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 78:34:0004153:14 (в том числе уточненная площадь объекта), влекущие за собой изменение кадастровой стоимости, в связи с чем 30.04.2015 в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости объекта, определенной в сумме 42 561 193 руб. 96 коп.

Вместе с тем при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости была допущена кадастровая (арифметическая) ошибка при расчете.

28.04.2017 в ЕГРН внесены исправленные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая определена в размере 20 805 187 руб. 96 коп.

С 01.01.2017 исправление ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, урегулировано статьей 61 Федерального закона от 13.07.2015            № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 61 Закона № 218-ФЗ техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости, исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. 

Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу письмом от 03.08.2017 № исх/ОГ/06641 подтвердил факт совершения кадастровой ошибки и ее исправления, при этом пояснил, что сведения в ЕГРН, являющиеся основанием для определения кадастровой стоимости земельного участка в связи с изменением его границ и площади, внесены 29.04.2015.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В случае исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку.

Поскольку ошибочные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 42 561 193 руб. 96 коп. были внесены в ГКН 30.04.2015, то при исправлении технической ошибки именно с указанной даты подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, верные сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 20 805 187 руб. 96 коп.

Иной подход означал бы возложение на Общество обязанности выкупить земельный участок по стоимости, превышающей кадастровую, что противоречит пункту 1 статьи 422, абзацу второму пункта 1 статьи 424 ГК РФ и подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, которыми предусмотрено, что цена участка не может превышать значения, рассчитанного по формуле пункта 8 статьи 1.2 Закона Санкт-Петербурга                 № 59-19.

Таким образом, истец вправе выкупить земельный участок по цене 12 330 819 руб. 29 коп.

При таких условиях иск подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ с учетом того, что судебный акт принят в пользу Общества.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

принять пункты 2.1 и 2.2 проекта договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации, относящегося к земельному участку площадью 2 582 кв. м. (из категории земель поселений), с кадастровым номером 78:34:0004153:14, находящемуся по адресу: Санкт-Петербург, Туристская улица, участок 1 (северо-западнее пересечения с Богатырским проспектом), в редакции общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Севержилсервис», а именно:

«2.1. Цена Участка составляет 12 330 819 (двенадцать миллионов триста тридцать тысяч шестьсот девятнадцать) рублей 29 копеек.

2.2. Сумма вознаграждения Продавца за осуществление действий по продаже Участка составляет 1,00 (один) процент от цены Участка, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, и равна 123 306 (сто двадцать три тысячи триста шесть) рублей 19 копеек, в том числе НДС (18%) 18 809 (восемнадцать тысяч восемьсот девять) рублей 42 копейки».

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в течение 15 дней со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Севержилсервис» договор купли-продажи земельного участка в процессе приватизации, относящегося к земельному участку площадью 2582 кв. м. (из категории земель поселений), с кадастровым номером 78:34:0004153:14, находящемуся по адресу: Санкт-Петербург, Туристская улица, участок 1 (северо-западнее пересечения с Богатырским проспектом), на условиях, установленных решением арбитражного суда для пунктов 2.1 и 2.2 проекта договора.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания Севержилсервис» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                               Герасимова Е.А.