1208/2019-137174(1) 

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65 http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-12385/2018

25 марта 2019 года

г. Санкт-Петербург

  Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2019 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2019 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жиляевой Е.В. судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А. при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самарчук Ю. В., при участии: от истца: Бармаков А. В., по доверенности от 01.01.2019; от ответчика: Прорхорова А. М., по доверенности от 21.11.2018; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  (регистрационный номер 13АП-3362/2019) ООО "ЕвроРитейл" на решение  Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2018 по делу № А21- 12385/2018 (судья Маркова Л.С.),  

принятое по иску ООО "Маяк" к ООО "ЕвроРитейл" о взыскании задолженности по  договору аренды нежилых помещений,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Маяк» (далее – ООО «Маяк»)  обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроРитейл» (далее –  

ООО «ЕвроРитейл») о взыскании 797 763, 39 рублей долга, 56 521, 54 рублей  неустойки по договору аренды от 17.08.2017 № 08/17/78.  

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2018 иск  удовлетворен.  

В апелляционной жалобе ООО «ЕвроРитейл» просит обжалуемый судебный  акт отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального  права.  

Податель жалобы полагает, что поскольку арендодатель не обеспечил  заполнение 75% площадей 1, 2 этажей торгового центра, то в силу пункта 6.2.4  арендная плата подлежит исчислению исходя из 50% от размера постоянной  составляющей арендной платы, предусмотренной договором.  

По мнению подателя жалобы, при толковании пункта 6.2.4 договора аренды,  суд ошибочно принял во внимание наличие заключенных договоров аренды в  отношении помещений, расположенных в торговом центре «Маяк» и не учел, что  фактически на арендованных помещениях, в спорный период, деятельность  арендаторами не осуществлялась.  

ООО «Маяк» в письменном отзыве просит решение суда оставить без  изменения.  

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика  доводы жалобы поддержал.  

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной  жалобы.  

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке. 

Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от  17.08.2017 № 08/17/78, по условиям которого арендодатель - ООО «Маяк» передает  арендатору - ООО «ЕвроРитейл» во временное владение нежилые помещения,  общей площадью 2 175,6 кв.м., являющиеся составной частью нежилого здания, с  кадастровым номером 39:15:132312:55, расположенного по адресу: г. Калининград,  ул. Театральная, дом 21, для организации розничной торговли.  

Пунктом 2.1 установлено, что договор заключен на 15 лет.  Договор зарегистрирован в установленном порядке.  

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата состоит из постоянной и  переменной составляющей, установлен обеспечительный платеж, сроки уплаты  арендных платежей авансом не позднее 18 числа каждого текущего (расчетного)  месяца (за исключением первого платежа, в отношении которого установлен иной  срок уплаты).  

В соответствии с пунктом 3.2 договора постоянная составляющая арендной  платы рассчитывается и уплачивается арендатором из расчета 1 400 рублей, в том  числе НДС за один квадратный метр в месяц, за помещения, расположенные на  первом этаже Здания, 900 рублей - за один квадратный метр в месяц за  помещения, расположенные в подвале  

В пункте 6.2.4 договора стороны согласовали следующее  условие: арендодатель заверяет и гарантирует, что не будет предоставлять в  Здании в аренду нежилые помещения по продаже товаров и услуг, аналогичных  товарам (услугам) арендатора общей площадью превышающей 250 кв.м., а равно в  Здании арендодателем или третьими лицами не будут организованы / учреждены  общеобразовательные, медицинские и иные организации / учреждения, вследствие  чего арендатор не сможет осуществлять розничную продажу алкогольной и  табачной продукции, а равно Здание, в котором расположены помещения будут  заполнены, помимо площадей, занимаемых арендатором, иными арендаторами не  менее чем на 75 % от площади первых, вторых этажей. В случае открытия  арендодателем в нежилых помещениях в период действия Договора магазина (ов)  по продаже товаров, аналогичных товарам арендатора общей площадью  превышающей 250 кв.м., а равно, если арендодателями или третьими лицами будут  организованы / учреждены общеобразовательные, медицинские и иные  организации / учреждения, вследствие чего арендатор не сможет осуществлять  розничную продажу алкогольной и табачной продукцией, а равно Здание будет  заполнено, помимо площадей, занимаемых арендатором, иными арендаторами  менее чем на 75 % от площади первых, вторых этажей, в указанный процент не  включается площадь арендатора постоянная составляющая арендной платы по  

договору с даты открытия такого магазина/учреждения/организации и/или  заполнения Здания подлежит уплате в размере составляющем 50 % от размера  постоянной составляющей арендной платы, предусмотренного настоящим  Договором.  

Определением Ленинградского районного суда от 20.04.2018 по требованию  прокуратуры в связи с нарушением требований пожарной безопасности при  эксплуатации здания, создающих угрозу безопасности неопределенному кругу лиц,  применены обеспечительные меры в виде приостановления эксплуатации торгового  центра.  

Определением Ленинградского районного суда от 11.05.2018 меры отменены  частично, с 12.05.2018 эксплуатация подвала и первого этажа торгового центра  возобновлена, кроме кафе «Чайхана» на 1-м этаже. Остальные помещения  оставались закрытыми. Эксплуатация центра в полном объеме возобновлена  29.05.2018 после отмены обеспечительных мер.  

Полагая, что с 12.05.2018 по 29.05.2018 арендодатель не обеспечил  заполнение арендаторами площади 1,2 этажей на 75 %, арендатор произвел оплату  за данный период с учетом положений пункта 6.2.4 договора за минусом 50 % от  размера постоянной составляющей арендной платы.  

Не согласившись с указанным расчетом, арендодатель направил арендатору  претензию от 02.10.2018, с требованием об оплате 50% постоянной составляющей  арендной платы за май 2018 года.  

Поскольку требования, изложенные в претензии, оставлены 

ООО «ЕвроРитейл» без удовлетворения, ООО «Маяк», ссылаясь на ненадлежащее  исполнение арендатором договорных обязательств, обратилось в арбитражный суд  с настоящим иском.  

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив  нормы процессуального и материального права, сделал вывод о наличии оснований  для удовлетворения иска.  

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого  судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.  

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору  состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность  арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом,  порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.  

Из материалов дела усматривается, что за период с 12.05.2018 по 29.05.2018  долг по арендной плате составил 797 763,39 рубля.  

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом  принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и  выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности  устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в  целом.  

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют  определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая  

воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все  соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры  и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи,  последующее поведение сторон.  

В материалы дела представлены реестр арендаторов, копии договоров  аренды, заключенные с лицами, арендовавшими здание в спорный период, правила  аренды.  

Представленными документами подтверждается и сторонами не оспорено, что  в аренду было сдано 100% торговых помещений здания, в том числе 1, 2 этажей.  

В период с 12.05.2018 по 29.05.2018 фактическая деятельность в здании  торгового центра осуществлялась ответчиком на площади 1 902,9 кв.м. и  арендаторами первого этажа и подвала, за исключением кафе «Чайхана» (119  кв.м.).  

Площадь 1-го этажа составляет 2 882,9 кв.м., 2-го этажа – 2 877,1 кв.м., а в  сумме 5 760 кв.м. Общая площадь здания составляет 12 559,5 кв.м. Второй этаж в  спорный период был закрыт.  

Из буквального толкования пункта 6.2.4 договора следует, что под  «заполнением 1,2 этажей здания иными арендаторами» следует понимать условие  о том, что арендодатель заключил договоры о предоставлении в аренду торговых  площадей первого и второго этажей здания в площади, не менее 75 %.  

При этом в договоре отсутствует определение понятия «заполненности», не  определена ее длительность, в случае, если часть арендованных помещений по  каким-либо обстоятельствам одновременно окажутся закрытыми, не указано как  должна контролироваться «заполненность», как должен устанавливаться факт ее  необеспечения, как и посредством чего должно фиксироваться данное  обстоятельство.  

Суд первой инстанции, исходя из того, что толкование условий договора не  должно порождать еще больших неопределенностей в его применении, сделал  правомерный вывод о недопустимости толкования условий договора в пользу  арендатора.  

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия  договора, которое стороны с очевидностью не подразумевали.  

Кроме того, в предмет доказывания по данному спору входит установление  факта занятия определенного объема площадей иными арендаторами здания, а не  обеспечение рабочего режима торговых площадей сторонних арендатором.  

Ссылка подателя жалобы на Правила арендаторов торгового центра не  принимается апелляционным судом, поскольку указанные Правила являются  внутренним документом арендодателя, условия Правил к договору аренды от  17.08.2017 № 08/17/78 не применяется, поскольку в договоре аренды отсутствует  ссылка на данные Правила.  

Факт обеспечения арендодателем «заполненности» здания подтвержден  представленными в материалы дела реестрами арендаторов, копиями договоров  аренды, действовавших в спорный период.  

С учетом изложенного, у арендатора отсутствовали основания для  одностороннего изменения согласованного сторонами порядка оплаты и  применения пункта 6.2.4.  

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика  797 763,39 рублей долга за период с 12.05.2018 по 29.05.2018 обоснованно  удовлетворено судом первой инстанции.  

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в  частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть  предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную  сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф  или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Пунктом 8.2 договора предусмотрена ответственность за несвоевременное  перечисление арендной платы в виде неустойки, составляющей 0, 065 % от  просроченной суммы за каждый день просрочки.  

Требование о взыскании неустойки соответствует положениям статьи 330  Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 8.2 договора аренды, в связи с  чем правомерно удовлетворено судом за период с 19.06.2018 по 05.10.2018 в  размере 56 521,54 рублей, исходя из ставки 0,065% от просроченной суммы  платежей за каждый день просрочки.  

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции  норм материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение  для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом  судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.  

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции  является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без  удовлетворения.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2018 по делу   № А21-12385/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного  округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Е.В. Жиляева 

Судьи Н.С. Полубехина 

 И.А. Тимухина