АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                        Дело № А65-4283/2021 

 

Дата изготовления решения в полном объеме – 17 декабря 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  10 декабря 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, Тукаевский район, с.Ильбухтино (ОГРНИП 304165002900299, ИНН 

<

***>) к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

- о признании недействительным пункта 2 Соглашения № 105-П558 от 01.08.2019 о внесении изменений в договор аренды муниципального имущества от 01.01.2017 № П005-004 с содержанием: «Арендная плата за пользование муниципальным имуществом устанавливается на основании отчета об определении рыночной стоимости размера месячной арендной платы помещений подземных переходов от 01.11.2019 № 5119/4 в сумме 34 204 руб. 50 коп. без учета НДС в месяц с перечислением в городской бюджет»;

 - о признании недействительным пункта 2 Соглашения № 105-П795 от 22.12.2020 о внесении изменений в договор аренды муниципального имущества от 01.01.2017 № П005-004 с содержанием: «Арендная плата за пользование муниципальным имуществом устанавливается с 01 октября 2020 года на основании отчета об оценке рыночной стоимости права требования арендодателя по арендным платежам за владение и пользование объектом аренды от 30.09.2020 № 1683-20 в сумме 35 724 руб. 70 коп. в месяц без учета НДС и перечисляется в бюджет города»; 

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости части помещений подземного перехода, расположенного по адресу: РТ, 

<

...> остановка «Молодежная», площадью 69,1 кв.м. для размещения киоска по реализации промышленных товаров, определенной отчетом об определении рыночной стоимости размера месячной арендной платы помещений подземных переходов от 01.11.2019 № 5119/4 в сумме 34 204,руб. 50 коп., отчетом об оценке рыночной стоимости права требования арендодателя по арендным платежам за владение и пользование объектом аренды от 30.09.2020 № 1683-20 в сумме 35 724 руб. 70 коп., и установить ее равной 24 364 руб.

с участием:    

истца – представитель ФИО3 по доверенности от 25.01.2021, диплом, паспорт;

ответчика – представитель ФИО4 по доверенности №95 от 09.08.2021, удостоверение №2815, диплом; после перерыва – представитель не явился      

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, Тукаевский район, с. Ильбухтино (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (далее по тексту – ответчик) - о признании недействительным пункта 2 Соглашения № 105-П558 от 01.08.2019 о внесении изменений в договор аренды муниципального имущества от 01.01.2017 № П005-004 с содержанием: «Арендная плата за пользование муниципальным имуществом устанавливается на основании отчета об определении рыночной стоимости размера месячной арендной платы помещений подземных переходов от 01.11.2019 № 5119/4 в сумме 34 204 руб. 50 коп. без учета НДС в месяц с перечислением в городской бюджет»;

 - о признании недействительным пункта 2 Соглашения № 105-П795 от 22.12.2020 о внесении изменений в договор аренды муниципального имущества от 01.01.2017 № П005-004 с содержанием: «Арендная плата за пользование муниципальным имуществом устанавливается с 01 октября 2020 года на основании отчета об оценке рыночной стоимости права требования арендодателя по арендным платежам за владение и пользование объектом аренды от 30.09.2020 № 1683-20 в сумме 35 724 руб. 70 коп. в месяц без учета НДС и перечисляется в бюджет города»; 

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости части помещений подземного перехода, расположенного по адресу: РТ, 

<

...> остановка «Молодежная», площадью 69,1 кв.м. для размещения киоска по реализации промышленных товаров, определенной отчетом об определении рыночной стоимости размера месячной арендной платы помещений подземных переходов от 01.11.2019 № 5119/4 в сумме 34 204,руб. 50 коп., отчетом об оценке рыночной стоимости права требования арендодателя по арендным платежам за владение и пользование объектом аренды от 30.09.2020 № 1683-20 в сумме 35 724 руб. 70 коп., и установить ее равной 24 364 руб.

Определением от 15.09.2021 производство по делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы по определению рыночной стоимости размера месячной арендной платы помещений подземных переходов, расположенных по адресу: 

<

...> остановка «Молодежная», площадью 69,1 кв.м. по состоянию на 02.10.2019 и  01.10.2020, проведение которой было поручено ООО «Центр судебной независимой оценки «Эталон».

Определением от 22.10.2021 производство по делу было возобновлено.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца ходатайствует о проведении повторной экспертизы.

Представитель ответчика оставляет разрешение вопроса о назначении повторной экспертизы на усмотрение суда.

Суд принимает ходатайство о проведении повторной экспертизы к рассмотрению.

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме, дает устные пояснения.

Представитель ответчика исковые требования не признает, дает устные пояснения.

На основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об объявлении перерыва в судебном заседании на 10 декабря 2021 года до 11 час. 50 мин.

10 декабря 2021 года в 11 час. 57 мин. после перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда с участием того же представителя истца в отсутствие представителя ответчика.

Представитель истца ходатайствует о приобщении оригинала расходного кассового ордера №98 от 19.02.2021.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об удовлетворении ходатайства представителя истца о приобщении оригинала расходного кассового ордера №98 от 19.02.2021 к материалам дела.

От ответчика через систему "Мой арбитр" поступили письменные пояснения, согласно которым поддерживает доводы, изложенные в отзыве, просит провести судебное заседание в отсутствие представителя ответчика.

Как следует из материалов дела между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 01.01.2017 заключен договор аренды муниципального имущества, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду часть площади в помещении подземного пешеходного перехода согласно постановлению Исполнительного комитета от 17.11.2016 №6098, расположенного по адресу: 

<

...> остановка «Моложенная», площадью 69,1 кв.м., для размещения киоска по реализации промышленных товаров (п.1.1 договора).

Согласно п.3.1 договора арендная плата за пользование муниципальным имуществом устанавливается на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы за объект недвижимости от 27.02.2016 №Н-27/16 в сумме 19 048 руб. 80 коп. без учета НДС в месяц.

Срок внесения платежей установлен п.3.2 договора ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца.

В соответствии с п.3.6 договора на основании отчета независимого оценщика по дополнительному соглашению сторон размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру.

Соглашением от 01.08.2019 №105-П558, стороны внесли изменение в п.1.2 договора установив срок аренды с 02.10.2019 по 01.09.2020 и в п.3.1 договора, согласно которому арендная плата составляет в соответствии с отчетом об оценке определения рыночной стоимости размера арендной платы от 01.11.2019 №5119/4 в сумме 34 204 руб. 50 коп. Одновременно стороны согласовали действие соглашения на правоотношения, возникшие с 02.10.2019.

Соглашением от 22.12.2020 №105-П795, стороны внесли изменение в п.1.2 договора установив срок аренды с 02.09.2020 по 01.08.2021 и в п.3.1 договора, согласно которому арендная плата за пользование муниципальным имуществом устанавливается с 01.10.2020 и составляет в соответствии с отчетом об оценке определения рыночной стоимости размера арендной платы от 30.09.2020 №1683-20 в сумме 35 724 руб. 70 коп. 

Истец, считая п.2 соглашений №105-П558 от 01.08.2019 и №105-П795 от 22.12.2020 о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы недействительными, просит признать их таковыми, а также признать недостоверной величину рыночной стоимости части помещений подземного перехода, расположенного по адресу: РТ, 

<

...> остановка «Молодежная», площадью 69,1 кв.м. для размещения киоска по реализации промышленных товаров, определенной отчетом об определении рыночной стоимости размера месячной арендной платы помещений подземных переходов от 01.11.2019 № 5119/4 в сумме 34 204,руб. 50 коп., отчетом об оценке рыночной стоимости права требования арендодателя по арендным платежам за владение и пользование объектом аренды от 30.09.2020 № 1683-20 в сумме 35 724 руб. 70 коп., и установить ее равной 24 364 руб. указав на следующее.

Фактически при подписании соглашения от 01.08.2019 и определении размера арендной платы, подлежащей оплате, ответчик исходил из документа, не существовавшего на момент подписания этого соглашения, что противоречит действующему законодательству и нарушает права истца.

Кроме того, оценка стоимости проведена по анализу рыночной стоимости на подобные помещения по состоянию на 01.11.2019, т.е. оценка была проведена после даты подписания соглашения от 01.08.2019, следовательно, она не может распространяться на правоотношения ранее даты проведения оценки, так как стоимость помещения на момент подписания сторонами соглашения от 01.08.2019 могла быть ниже.

Исходя из условий п. 2 соглашения от 22.12.2020 арендная плата устанавливается с 1 октября 2020 года на основании отчета об оценке рыночной стоимости права требования арендодателя по арендным платежам за владение и пользование объектом аренды от 30.09.2020 № 1683-20 в сумме 35 724 руб. 70 коп. в месяц без учета НДС и перечисляется в бюджет города.

При этом из текста самого соглашения от 22.12.2020 не следует согласование сторон о сроках распространения действия данного соглашения, на правоотношении возникшие до его подписания.

Фактически ответчик внес изменение в пункт договора по оплате арендной платы на правоотношения, возникшие до подписания самого соглашения от 22.12.2020, что противоречит действующему законодательству.

На обращение истца в Прокуратуру г. Набережные Челны истцу был дан ответ письмами исх. 1190-2020 от 8.05.2020 и 119022-2020 от 24.09.2020, в которых было сообщено о том, что в действиях ответчика действительно имеются перечисленные нарушения и в адрес ответчика вынесено представление об устранении допущенных нарушений. 

Учитывая отсутствие устранений нарушений со стороны ответчика, истец обратился в суд с настоящим иском со ссылкой на ст.168, ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

На вопрос суда об уточнении основания для признания п.2 названных дополнительных соглашений недействительными (ничтожными) истец указал на противоречие ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

В настоящем споре отношения сторон возникли из арендных правоотношений, правовое регулирование которых определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы определен на основании отчета об определении рыночной стоимости размера месячной арендной платы помещений подземных переходов от 01.11.2019 № 5119/4, отчета об оценке рыночной стоимости права требования арендодателя по арендным платежам за владение и пользование объектом аренды от 30.09.2020 № 1683-20

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Представленные в материалы дела дополнительные соглашения от 01.08.2019 №105-П558 и от 22.12.2020 №105-П795 подписаны со стороны истца без каких-либо возражений и замечаний.

Согласно ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Материалы дела несоответствие п.2 дополнительных соглашений действующему законодательству или условиям договора не содержат.

Исследовав и оценив заключения оценщика, являющиеся основанием установления ежемесячной арендной платы, суд пришел к выводу, что в выводах эксперта не имеется противоречий либо неясности, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствуют требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом; выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер; исследование проведено квалифицированным специалистам, обладающим специальными знаниями, экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств иного не представлено, достоверность выводов надлежащим образом не опровергнута, доказательства какой-либо заинтересованности экспертов не выявлено. Заключения составлены в результате объективного и полноценного исследования. 

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. 

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. 

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Признаваемый Федеральным законом от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Совокупностью имеющихся в материалах дела доказательства несоответствия вышеназванных отчетов об оценке федеральным стандартам оценки не представлены. В связи с чем заявленные исковые требования в части признания недействительными пунктов 2 соглашений не подлежат удовлетворению. 

При этом суд отмечает, что по результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта №0/1176-09/21 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость размера месячной арендной платы помещений подземных переходов, расположенных по адресу: 

<

...> остановка «Молодежная», площадью 69,1 кв.м. по состоянию на 02.10.2019 и  на 01.10.2020 составляет 29 000 руб. и 31 000 руб. соответственно. При наличии спора в части определения размера ежемесячной арендной платы суд считает возможным удовлетворить требование истца в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Ходатайство истца о назначении повторной экспертизы суд отклоняет, поскольку составленное экспертом заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ. 

При этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям. 

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются. 

В силу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Назначение ещё одной экспертизы суд полагает нецелесообразным и затягивающим судебный процесс. 

На основании изложенного, суд признаёт заключение судебной экспертизы  достоверным и допустимым доказательством.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Расходы за проведение экспертизы относятся на ответчика исходя из результатов проведенной экспертизы.

Денежные средства, оплаченные за производство судебной экспертизы, подлежат перечислению ООО «Центр судебной независимой оценки «Эталон» с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Татарстан.

Суд считает правомерным, но подлежащим частичному удовлетворению требование истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Право на возмещение таких расходов возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, получателем которых является лицо (организация), оказывающее юридические услуги (п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ №121 от 05.12.2007г.).

Как усматривается из материалов дела, ФИО3 согласно договору на оказание юридических услуг №18 от 25.01.2021 приняты на себя обязательства, связанные с представлением интересов истца по данному спору с ответчиком. 

На основании данного договора истцом по расходным кассовым ордерам №83 от 02.02.2021, №605 от 03.06.2021, №98 от 19.02.2021 были уплачены денежные средства в размере 40 000 руб.

Факт оказания представителем услуг, связанных с подготовкой пакета документов и представительством в Арбитражном суде Республики Татарстан, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с пунктом 20 Приложения к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 №82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание такие факторы, как время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая во внимание документальное подтверждение понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя, характер заявленного спора, а также учитывая частичное удовлетворением исковых требований, на ответчика относятся 13 333 руб. 33 коп. судебных расходов истца по спору с ответчиком, с учетом частичного удовлетворения требований истца исходя из условий договора возмездного оказания юридических услуг.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости части помещений подземного перехода, расположенного по адресу: РТ, 

<

...> остановка «Молодежная», площадью 69,1 кв.м. для размещения киоска по реализации промышленных товаров, определенной отчетом об определении рыночной стоимости размера месячной арендной платы помещений подземных переходов от 01.11.2019 № 5119/4 в сумме 34 204 руб. 50 коп., отчетом об оценке рыночной стоимости права требования арендодателя по арендным платежам за владение и пользование объектом аренды от 30.09.2020 № 1683-20 в сумме 35 724 руб. 70 коп., и установить ее равной на 02.10.2019 в сумме 29 000 (двадцать десять тысяч) руб., на 01.10.2020 в сумме 31 000 (тридцать одна тысяча) руб.

Взыскать с муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, Тукаевский район, с. Ильбухтино (ОГРНИП 304165002900299, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб., расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 34 000 (тридцать четыре тысячи) руб., представительские расходы в сумме 13 333 (тринадцать тысяч триста тридцать три) руб. 33 коп.

В остальной части иска, расходов отказать.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр судебной независимой оценки «Эталон» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан 34 000 (тридцать четыре тысячи) руб. по счету №О/1176-09/21 от 20.10.2021.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

 

Судья                                                                                                  Г.Н. Мурзаханова