АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А83-10715/2020

20 августа 2021 года

город  Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 20 августа 2021 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314910218200209) к обществу с ограниченной ответственностью «Империя тепла» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца общества с ограниченной ответственностью «Витмет» (идентификационный код Украины 24029801), общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности», на стороне ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Харвест Лимитед» (идентификационный код Украины 35921256), общества с ограниченной ответственностью «Мастер консалтинг рент», индивидуального предпринимателя ФИО3,  о взыскании денежных средств,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Империя тепла» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договоров субаренды и дополнительных соглашений к ним недействительными, 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО4, по доверенности от 13.08.2019;

от ответчика (истца по встречному иску) – ФИО5, по доверенности от 20.01.2021 б/н;

от третьих лиц:

ООО «Витмет» – ФИО6, по доверенности от 19.09.2020; 

ООО «Мастер консалтинг рент» – ФИО7, по доверенности от 02.03.2021 б/н; от иных третьих лиц – представители не явились.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее –Предприниматель, истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Империя тепла» (далее – ООО «Империя тепла», ответчик) о взыскании 18 785 678,00 рублей образовавшейся по состоянию на 15.05.2020 задолженности, а именно:

- по договору субаренды от 01.07.2017 в сумме 2 324 013,00 рублей, в том числе 1 649 970,00 рублей основного долга за период с 23.02.2018 по 05.03.2020 и 674 043,30 рублей пеней за период с 23.02.2018 по 15.05.2020 (том 1 л.д. 96);

- по договору субаренды от 01.09.2017 – 4 550 137,00 рублей, в том числе 3 230 442,00 рублей основного долга за период с 23.02.2018 по 06.03.2020 и 1 319 695,00 рублей пеней за период с 23.02.2018 по 15.05.2020 (том 1 л.д. 97);

- по договору субаренды от 01.09.2017 – 11 911 528,00 рублей, в том числе 8 456 778,00 рублей основного долга за период с 23.02.2018 по 25.11.2019 и 3 454 750,00 рублей пеней с 23.02.2018 по 15.05.2020 (том 1 л.д. 98).

В ходе судебного разбирательства к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора по ходатайству ответчика (том 2 л.д. 95-96) на стороне истца общество с ограниченной ответственностью «Витмет» (далее – ООО «Витмет») и общество с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» (далее – ООО «АКБ», определение суда от 04.08.2020) и по инициативе суда на стороне ответчика – общество с ограниченной ответственностью «Харвест Лимитед» (далее – ООО «Харвест Лимитед», определение суда от 28.01.2021).

В дальнейшем к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца  определением от 25.05.2021 допущено общество с ограниченной ответственностью «Мастер консалтинг рент» и определением от 15.07.2021 по ходатайству истца привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее  соответственно – ООО «Мастер консалтинг рент», ИП ФИО3, третьи лица).    

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 АПК РФ  уточнил исковые требования (том 2 л.д. 125-126), а именно период просрочки, с учетом чего просил суд взыскать с ответчика 23 650 295,70 рублей задолженности по договорам субаренды от 01.09.2017, 01.09.2017 и 01.07.2017. 

Согласно прилагаемым расчетам задолженности по состоянию на 27.10.2020 (том 2 л.д. 127-129) последнюю составляют:

- 2 925 824,58 рублей по договору субаренды от 01.07.2017, в том числе сумма долга за период с 23.02.2018 по 05.03.2020 (так указывает истец, фактически по октябрь 2020) 1 955 520,00 рублей и пени за период с 23.02.2018 по 27.10.2020 – 970 304,58 рублей;

- 5 728 411,18 рублей по договору субаренды от 01.09.2017, в том числе сумма долга за период с 23.02.2018 по 06.03.2020 (так указывает истец, фактически по октябрь 2020) 3 828 672,00 рублей и пени за период с 23.02.2018 по 27.10.2020 – 899 739,188 рублей;

- 14 996 059,90 рублей по договору субаренды от 01.09.2017, в том числе сумма долга за период с 23.02.2018 по 25.11.2019 (так указывает истец, фактически по октябрь 2020) 11 911 528,00 рублей, в том числе 8 456 778,00 рублей основного долга за период с 23.02.2018 по 25.11.2019 (так указывает истец, фактически по октябрь 2020) и 3 454 750,00 рублей пеней с 23.02.2018 по 27.10.2020. 

28.01.2021 в канцелярию суда поступило встречное исковое заявление ООО «Империя тепла» к ИП ФИО2 о признании недействительными двух договоров субаренды от 01.07.2017 и договора субаренды от 01.09.2017 и дополнительных соглашений от 25.12.2017 № 2 к указанным договорам субаренды, заключенных между ИП ФИО2 и ООО «Империя тепла».

После устранения недостатков, послуживших основанием для оставления встречного искового заявления определением суда от 04.02.2021 без движения, определением от 09.03.2021 встречное исковое заявление ООО «Империя тепла» принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

03.03.2021 от ООО «Империя тепла» поступило ходатайство об уточнении исковых требований по встречному исковому заявлению (том 5 л.д. 1-7), согласно которому ООО «Империя тепла» конкретизировало, что просит суд:

- признать недействительным договор субаренды от 01.07.2017 и дополнительное соглашение от 25.12.2017 № 2 к нему, заключенные между ИП ФИО2 и ООО «Империя тепла» в отношении нежилых помещений № 93 в литере А площадью 8,9 кв.м, № 94 в литере А общей площадью 17,2 кв.м, № 96 в литере А общей площадью 381,3 кв.м;

- признать недействительным договор субаренды от 01.09.2017 и дополнительное соглашение от 25.12.2017 № 2 к нему, заключенные между ИП ФИО2 и ООО «Империя тепла» в отношении нежилых помещений №№ 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 83, 84, 87 в литере А общей площадью 664,7 кв.м;

- признать недействительным договор субаренды от 01.09.2017 и дополнительное соглашение от 25.12.2017 № 2 к нему, заключенные между ИП ФИО2 и ООО «Империя тепла» в отношении нежилых помещений № 81, 82 в литере А площадью 394,5 кв.м, №№ 74, 72, 71 в литере А общей площадью 1 029,2 кв.м.

Заявлением от 22.06.2021, поданным в судебном заседании, ООО «Империя тепла» уточнило встречные исковые требования в части конкретизации оснований признания сделок недействительными (том 6 л.д. 112-123).     

В судебное заседание 12.08.2021 явились представители истца и ответчика, которые свои требования и возражения по основному и встречному иску, соответственно, поддержали.

Представители третьих лиц ООО «Витмет» и ООО «Мастер консалтинг рент» поддержали требования встречного иска, в удовлетворении первоначального иска просили отказать (том 7 л.д. 37-41, 42-45).  

Иные третьи лица явку своих полномочных представителей не обеспечили, о начавшемся судебном процессе извещены надлежащим образом, правом предоставления отзывов не воспользовались, с учетом чего и руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд определил рассмотреть дело без участия представителей не явившихся лиц по материалам, имеющимся в деле.

Первоначальные исковые требования с учетом уточнения и пояснений (том 2 л.д. 97-100, том  5 л.д. 16-21) мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендой платы по договорам субаренды недвижимого имущества от 01.07.2017, от 01.09.2017 и от 01.09.2017, заключенными в отношении недвижимого имущества, расположенного по ул. ФИО9, 43 в г. Симферополе, с учетом чего по состоянию на 27.10.2020 образовалось задолженность по трем вышеуказанным договорам субаренды в сумме 15 807 040,00 рублей, которую истец просит взыскать с учетом предусмотренных пунктами 3.8 вышеуказанных договоров пеней (0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты) в сумме 7 843 255,65 рублей, а всего 23 650 295,66 рублей Относительно своих прав на объект аренды истец указывает на то, что арендует соответствующее недвижимое имущество на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного 01.03.2017 с ООО «Витмет», который является действующим в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Ответчик, возражая против удовлетворения первоначального иска (том 2 л.д. 1-3, том  4 л.д. 1-6, том  5 л.д. 47-54, том 6 л.д. 94-105) и заявляя встречные исковые требования, указывает на то, что в спорный период осуществлял пользование соответствующим имуществом по договорам аренды, заключенным 30.01.2018 с новым собственником ООО «АКБ», а в дальнейшем (в 2020) с ним же, но как с субарендатором. Недействительность договоров субаренды, на которые ссылается истец, связывает с незаключенностью договора аренды от 01.03.2017 между ИП ФИО2 и ООО «Витмет» поскольку он не содержит согласованных условий об арендной плате и сроке действия, а также с отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.03.2017 № 1 к данному договору и полномочий у лица, подписавшего от имени ООО «Витмет» дополнительное соглашение от 01.11.2017 № 2. Также ответчиком подано заявление в порядке статьи 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки вдвое, при этом ответчик ссылается и на статью 404 ГК РФ. Ответчиком также было заявлено об исключении из числа доказательств по делу предоставленных копий договора купли-продажи от 02.03.2017 № 2 и договора аренды от 01.03.2017 (том 5 л.д.41-43). 

В удовлетворении последнего ходатайства было отказано протокольным определением суда от 23.03.2021, поскольку иные доказательства по делу свидетельствуют о наличии таких договорных отношений, доказательства обратного ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не предоставлены, более того, соответствующие договоры неоднократно исследовались судами при рассмотрении иных споров (дела № А83-15357/2017, № А83-19699/2017, № А83-801/2018), с учетом чего судом давалась им оценка при рассмотрении настоящего спора в порядке статьи 71 АПК РФ.

Возражая против встречного иска (том 5 л.д. 16-21) ИП ФИО2 указывает на недобросовестность ООО «Империя тепла», которое пользуется спорным имуществом и из поведения которого следует признание существования договорных отношений, в частности, вплоть до настоящего времени производится компенсация коммунальных расходов.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.

Между сторонами по делу заключен договор субаренды от 01.07.2017 (далее – договор субаренды от 01.07.2017, том  1 л.д. 62-66), по которому ИП ФИО2 как арендатор передавала, а ООО «Империя тепла» как субарендатор принимало во временное платное пользование отдельное индивидуально-определенное имущество, находящееся по адресу: 

<

...>, а именно:

- нежилое помещение № 93 в литере А общей площадью 8,9 кв.м;

- нежилое помещение № 94 в литере А общей площадью 17,2 кв.м;

- нежилое помещение № 96 в литере А общей площадью 381,3 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.07.2005 № 7832240).

Согласно пункту 1.5 договора субаренды от 01.07.2017 помещения передавались в аренду для ведения субарендатором хозяйственной деятельности, для размещения склада и офиса.

В пункте 3.1 там же стороны согласовали, что арендная плата определяется ими на договорных условиях и составляет 150,00 рублей за один квадратный метр арендуемых помещений, за один месяц.

В силу пункта 3.4 там же арендная плата перечисляется субарендатором на текущий счет арендатора ежемесячно не позднее первого числа месяца, за который вносится арендная плата.

Договор субаренды от 01.07.2017 заключен на период с 01.07.2017 до 01.02.2018 включительно, а в части обязательства субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором до полного выполнения обязательств (пункт 9.1).

01.09.2019 между сторонами оформлен Акт сдачи-приемки субарендуемого имущества, который является Приложением № 1 к договору субаренды от 01.07.2017 (том 1 л.д. 67).

В материалы дела предоставлено дополнительное соглашение от 25.12.2017 № 2 к договору субаренды от 01.07.2017 (том 1 л.д. 68), которым пункт 9.1 договора субаренды от 01.07.2017 изложен в следующей редакции: Договор заключен на период с 01.07.2017 по 01.02.2018 включительно, а в части обязательств субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором, до полного выполнения обязательств. В случае отсутствия возражений одной из сторон договора за 1 месяц до окончания срока его действия, договор считается возобновленным (пролонгированным) на 11 месяцев.

На дополнительном соглашение имеется отметка о заключении его с ведома ООО «Витмет», заверенная печатью ООО «Витмет» и подписью представителя ФИО8, действующего по доверенности от 15.09.2016 № 82 АА 0601657.

Кроме того, 01.09.2017 между ООО «Империя тепла» (субарендатор) и ИП ФИО2 (арендатор) были заключены еще два договора субаренды, по условиям которых арендатор передавал, а субарендатор принимал во временное платное пользование отдельное индивидуально-определенное имущество, находящееся также по адресу: 

<

...>, а именно:

1) нежилые помещения №№ 81, 82 в литере А общей площадью 394,5 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.07.2005 № 7832240); нежилые помещения №№ 74, 72, 71, 62 в литере А общей площадью 1 029,2 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.07.2005 № 7832240) - по договору субаренды от 01.09.2017 № 1 (далее – договор субаренды от 01.09.2017 № 1, том  1 л.д. 55-58);

2) нежилые помещения №№ 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 83, 84, 87 в литере А общей площадью 664,7 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.07.2005 № 7832240) - по договору субаренды от 01.09.2017 № 2 (далее – договор субаренды от 01.09.2017 № 2, том  1 л.д. 69-72.)

Согласно пунктам 1.5 указанных договоров субаренды помещения передавались в аренду для ведения субарендатором хозяйственной деятельности, для размещения склада и офиса.

В пунктах 3.1 договоров стороны согласовали, что арендная плата определяется ими на договорных условиях и составляет по договору субаренды от 01.09.2017 № 1 22000 рублей, по договору субаренды от 01.09.2017 № 2 – 180,00 рублей за один квадратный метр арендуемых помещений, за один месяц.

В пунктах 3.4 договоров субаренды от 01.09.2017 определено, что арендная плата перечисляется субарендатором на текущий счет арендатора ежемесячно не позднее первого числа месяца, за который вносится арендная плата.

Договоры субаренды от 01.09.2017 заключены на период с 01.09.2017 до 01.02.2018 включительно, а в части обязательства субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором до полного выполнения обязательств (пункты 9.1.).

01.09.2019 между сторонами оформлены Акты сдачи-приемки субарендуемого имущества, которые являются Приложениями № 2 к договорам субаренды от 01.09.2017 (том 1 л.д. 59, 73).

В материалы дела предоставлены дополнительное соглашение от 01.09.2017 № 1 к договору субаренды от 01.09.2017 № 1 (том 1 л.д.61) и дополнительное соглашение от 01.09.2017 к договору субаренды от 01.09.2017 № 2 (том 1 л.д. 74), которыми пункты 3.1 договоров изложены в новой редакции, предусматривающей, что арендная плата составляет в период с 01.0.2017 по 01.03.2018 по договору субаренды от 01.09.2017 № 1 200,00 рублей, по Договору субаренды от 01.09.2017 № 2 – 160,00 рублей за один квадратный метр арендуемых помещений за один месяц.

Суд отмечает, что срок действия договоров субаренды от 01.09.2017 определен пунктами 9.1 договоров субаренды до 01.02.2018 и данными соглашениями не изменялся.

В то же время, дополнительными соглашениями от 25.12.2017 № 2 к договору субаренды от 01.09.2017 № 1 (том 1 л.д. 62) и к договору субаренды от 01.09.2017 № 2 (том 1 л.д. 75) стороны внесли изменения в пункты 9.1 договоров субаренды от 01.09.2017, изложив их в следующей редакции: Договор заключен на период с 01.09.2017 по 01.02.2018 включительно, а в части обязательств субарендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором, до полного выполнения обязательств. В случае отсутствия возражений одной из сторон договора за 1 месяц до окончания срока его действия, договор считается возобновленным (пролонгированным) на 11 месяцев.

На дополнительных соглашениях от 25.12.2017 имеется отметка о заключении их с ведома ООО «Витмет», заверенная печатью ООО «Витмет» и подписью представителя ФИО8, действующего по доверенности от 15.09.2016 № 82 АА 0601657.

Согласно пунктам 1.3 всех вышеуказанных договоров субаренды ИП ФИО2 как арендатор заключила их на основании пунктов 5.4 и 6.3 договора аренды от 01.03.2017 (заключенного между ООО «Витмет» - арендодатель и ИП ФИО2 – арендатор), согласно которым арендодатель разрешает арендатору передавать помещения, являющиеся предметом договора аренды, полностью или частями в субаренду третьим лицам, без извещения, согласия арендодателя. 

Так в материалы дела предоставлен договор аренды от 01.03.2017, заключенный между ООО «Витмет» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) (далее – договор аренды от 01.03.2017, том  6 л.д. 10-21), в соответствии с условиями которого ООО «Витмет» передало, а ИП ФИО2 приняла во временное платное пользование отдельное индивидуально-определенное имущество, находящееся по адресу 

<

...>, а именно: 

- нежилые помещения в литере А общей площадью 6 759,0 кв.м: №№ 22, 24, 25, 23, 29, 44, 45, 46, 30, 28, 27, 26, 61, 60, 59, 58, 57, 56, 55, 54, 53, 52, 51, 50, 49, 48, 47, 62, 71, 72; часть асфальтобетонного покрытия автодороги площадью 1 641,1 кв.м; сооружение № 3 – резервуар для мазута площадью 151,5 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.07.2005 № 7832240);

- нежилые помещения в литере М общей площадью 388,8 кв.м: № 1, 7, 8, 9 (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.05.2005 № 7299457); 

- нежилое строение литер П общей площадью 752,9 кв.м, асфальтовое покрытие к литеру П площадью 200,00 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.05.2005 № 7299170); 

- нежилое строение литер Ф общей площадью 516,9 кв.м, нежилые помещения №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 2, 4, 1, 3, 13, 14, 15 общей площадью 516,9 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.05.2005 № 7298734);

- нежилые помещения в литере А №№ 333-348, общей площадью 842,2 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 17.10.2006 № 12179930); 

- нежилые помещения в литере «А» №№ 327, 328, 329, 330, 331, 332 общей площадью 1 311,5 кв.м м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 20.07.2005 № 12179190); 

- нежилые помещения в литере А №№ 112, 113, 113а, 114-122, 124- 131, часть 132, общей площадью 1 306,1 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 17.10.2006 № 12179037); 

- нежилые помещения в литере А № 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, общей площадью 1 390,5 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 17.10.2006 № 12178870); 

- нежилые помещения в литере А № 97, 98, 99, 100 общей площадью 1 430,8 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 17.10.2006 № 12178353); 

- нежилые помещения в литере А №№ 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, часть № 132, общей площадью 897,2 кв.м (право собственности арендодателя подтверждается Выпиской их реестра прав собственности Симферопольского межгородского бюро регистрации и технической инвентаризации от 17.10.2006 № 12179579) (пункт 1.1.).

Соответствующее имущество передано во временное платное пользование арендатора по акту сдачи-приемки арендуемого имущества, который является Приложением № 2 к Договору аренды от 01.03.2017 (том 6 л.д. 13)

В пункте 1.5 договора аренды от 01.03.2017 определено, что помещения передаются в аренду для ведения арендатором хозяйственной деятельности, или последующей передачи помещений арендатором в субаренду третьим лицам.

Пунктами 5.4 и 6.3 договора аренды от 01.03.2017, к которым отсылают вышеуказанные договоры субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017, закреплено право арендатора на свое усмотрении передавать помещения, полностью или частями в субаренду третьим лицам, без предварительного согласования арендодателя, а также закреплено, что арендодатель разрешает арендатору передавать помещения, являющиеся предметом настоящего договора, полностью и частями в субаренду третьим лицам, без извещения, согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 01.03.2017 арендная плата определяется сторонами на договорных условиях, в размере, согласованном сторонами и зафиксированном в Приложении № 3. 

Приложением № 3 к договору аренды от 01.03.2017 «О зачете стоимости ремонта арендуемого имущества в счет причитающейся арендодателю арендной платы» (том 1 л.д. 47-50) предусмотрена обязанность арендатора за счет собственных средств произвести ремонт (иные улучшения) арендуемого имущества, находящееся по адресу: 

<

...>.

К зачету в счет арендной платы полежат затраты арендатора на обследование объекта, изготовление проектно-сметной документации, эскизов, рабочей документации, проведение ремонта, устранение неисправностей объекта, восстановление или замену их (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий (пункты 2.1-2.3 Приложения № 3 к договору аренды от 01.03.2017).

К Приложению № 3 прилагается Расчет стоимости объема работ по ремонту и других улучшений объектов недвижимости всего на сумму 6 430 375,7 рублей.

В соответствии с пунктом 9.1 договор заключен на период с 01.03.2017 по 25.02.2018 включительно, а в части обязательств арендатора по внесению арендной платы и другим платежам, предусмотренным договором, до полного выполнения обязательств. 

Пунктом 9.4 договора аренды от 01.03.2017 закреплялось право сторон досрочно расторгнуть договор, письменно предупредив другую сторону за один месяц до даты расторжения договора. 

Также из материалов дела усматривается, что 02.03.2017 между ООО «Витмет» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2 (далее – договор купли-продажи от 02.03.2017 № 2, том 1 л.д. 25-33), по которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять недвижимое имущество, в том числе, находящееся по адресу: 

<

...>, а именно:

- нежилые помещения в литере А общей площадью 6 759,0 кв.м: №№ 22, 24, 25, 23, 29, 44, 45, 46, 30, 28, 27, 26, 61, 60, 59, 58, 57, 56, 55, 54, 53, 52, 51, 50, 49, 48, 47, 62, 71, 72, 74, 81, 326, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 63, 64, 43, кадастровый номер 90:22:0101304:153; часть асфальтобетонного покрытия автодороги площадью 1 641,1 кв.м кадастровый номер 90:22:010304:1077; сооружение № 3 - резервуар для мазута площадью 151,5 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:133;

- нежилые помещения в литере М общей площадью 388,8 кв.м: №№ 1, 7, 8, 9, кадастровый номер 90:22:010304:131; 

- нежилое строение литер П общей площадью 752,9 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:128, асфальтовое покрытие к литеру «П» площадью 200 кв.м кадастровый номер 90:22:010304:38); 

- нежилое строение литер Ф общей площадью 516,9 кв.м, нежилые помещения №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 2, 4, 1, 3, 13, 14, 15 общей площадью 516,9 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:130;

- нежилые помещения в литере А №№ 333-348, общей площадью 952,9 кв.м кадастровый номер 90:22:010304:229; 

- нежилые помещения в литере А №№ 327, 328, 329, 330, 331, 332 общей площадью 1 311,5 кв.м м кадастровый номер 90:22:010304:228; 

- нежилые помещения в литере А №№ 112, 113, 113а, 114-122, 124-131, часть 132, общей площадью 1 306,1 кв.м кадастровый номер 90:22:010304:226; 

- нежилые помещения в литере А № 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, общей площадью 1 390,5 кв.м кадастровый номер 90:22:010304:227; 

- нежилые помещения в литере А № 97, 98, 99, 100 общей площадью 1 430,8 кв.м кадастровый номер 90:22:010304:22; 

- нежилые помещения в литере А №№ 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, часть № 132, общей площадью 897,2 кв.м кадастровый номер 90:22:010304:221;

- нежилые помещения в литере А № 64 общей площадью 33,0 кв.м, №63 общей площадью 590,6 кв.м.

Таким образом, согласно подпункту «а» пункта 1.1 договора купли-продажи от 02.03.2017 № 2 ИП ФИО2 в собственность по цене 35 000 000 рублей переходили все помещений, являющиеся предметом договора аренды от 01.03.2017.

В пункте 3.2 данного договора было определено, что продавец обязался не позднее 3 рабочих дней после заключения подписания договора обеспечить личное участие либо участие своего представителя в регистрирующем органе для подачи в Госкомрегистр необходимых документов для государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект за покупателем.

Согласно Передаточному акту от 02.03.2017 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 № 2 (том 1 л.д. 34-37) имущество передано покупателю.

В дальнейшем дополнительным соглашением от 22.12.2017 к договору купли-продажи от 02.03.2017 № 2 (том 1 л.д. 38-39) стороны уточнили сведения по объектам, в частности, кадастровый номер нежилых помещений в литере А №№ 97, 98, 99, 100 общей площадью 1 430,8 кв.м: 90:22:010304:222 вместо 90:22:010304:22 (пункт 1), исключили повторное указание нежилых помещений в литере А № 64 общей площадью 33,0 кв.м и № 63 общей площадью 590,6 кв.м, указали кадастровый номер нежилых помещений в литере А №№ 83, 84, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, часть помещения № 132 общей площадью 897,2 кв.м – 90:22:010304:2580.

С учетом заключения данного договора купли-продажи от 02.03.2017 № 2 02.03.2017 в договор аренды от 01.03.2017 были внесены изменения, оформленные дополнительным соглашением от 02.03.2017 № 1 (том 6 л.д. 18), а именно изложены в новой редакции пункты 7.1 и раздел 9 договора. В частности, пункт 9.2 в новой редакции предусматривает, что в случае неосуществления регистрации в Госкомрегистре или ином уполномоченном на такие действия органе до 25.02.2018 перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 № 2, за арендатором, договор считается продленным на 1 год.

Новая редакция пункта 9.4 договора не предусматривает право сторон на односторонний отказ.

Кроме того, дополнительным соглашением от 01.11.2017 № 2 к договору аренды от 01.03.2017 (том 5 л.д. 19-20) пункт 1.1 договора изложен в новой редакции в связи с тем, что всем арендуемым объектам недвижимости присвоены кадастровые номера, с учетом чего перечень нежилых помещений и кадастровые номера указаны как в договоре купли-продажи от 02.03.2017 № 2 (в редакции дополнительного соглашения от 22.12.2017).

Также в новой редакции изложен пункт 9.2 договора, согласно которой в случае неосуществления регистрации в Госкомрегистре или ином уполномоченном на такие действия органе до 25.02.2018 перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 № 2 за арендатором, договор считается пролонгированным на 11 месяцев.

В дальнейшем, если данная процедура регистрации так и не будет выполнена, последующая пролонгация договора на 11 месяцев будет происходить до момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты, являющиеся предметом вышеуказанного договора купли-продажи.

В связи с этим, поскольку при пролонгации договора права и обязанности сторон будут регулироваться новым договором, в силу части 2 статьи 651 ГК РФ, договор не нуждается в государственной регистрации.

Сопоставив перечни помещений, являющиеся объектами по вышеуказанным договорам (субаренды, аренды и купли-продажи), суд отмечает, что помещение № 82 в литере А по ул. ФИО9 43 в г.Симферополе, которое передавалось в субаренду по договору субаренды от 01.09.2017 № 1, не является объектом вышеуказанных договора аренды от 01.03.2017 и договора купли-продажи от 02.03.2017 № 2. Также суд отмечает, что хотя в иных договорах с ООО «Империя тепла» (договор аренды от 30.01.2018 № 3, договор субсубаренды от 05.03.2020 № 1) это помещение также упоминается, оно включено в состав объекта с кадастровым номером 90:22:010304:153, в описании которого по данным кадастрового учета (том 2 л.д. 61-66) такое помещение отсутствует, с учетом чего суд применительно к рассматриваемому спору заключает, что независимо от обособления (отдельного упоминания) помещения с № 82 во всех случаях, когда речь идет о помещениях с кадастровым номером 90:22:010304:153 имеется в виду и помещение № 82, соответственно, рассматривает спор исходя из того, что такое помещение являлось и предметом договора аренды от 01.03.2017, и предметом договора купли-продажи от 02.03.2017 № 2.

В остальном предметом субаренды являлись без разночтений часть помещений с кадастровым номером 90:22:010304:2580, а именно: помещения №№ 93, 94, 96 – по договору субаренды от 01.07.2017 и №№ 83, 84, 87 – по договору субаренды от 01.09.2017 № 2 и часть помещений с кадастровым номером 90:22:010304:153, а именно: помещения №№ 81, 62, 71, 72, 74 – по договору субаренды от 01.09.2017 № 1 и помещения №№ 44-46, 48-61 – по договору субаренды от 01.09.2017 № 2

Право собственности ИП ФИО2 на соответствующие объекты не зарегистрировано.

ИП ФИО2 обращалась в арбитражный суд с иском к ООО «Витмет» о государственной регистрации перехода к ней права собственности (дело № А83-19699/2017), в том числе, на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>: 

- нежилые помещения в литере А № 22, 24, 25,23, 29, 44, 45, 46, 30, 28, 27, 26, 61, 60, 59, 58, 57, 56, 55, 54, 53, 52, 51, 50, 49, 48, 47, 62, 71, 72, 74, 81, 326, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 63, 64, 43, общей площадью 6 759,0 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:153. Часть асфальтного покрытия автодороги площадью 1 641,1 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:1077. Сооружение № 3 – резервуар для мазута площадью 151,5 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:133; 

- нежилые помещения в литере М общей площадью 388,8 кв.м: №1, 7, 8, 9, кадастровый номер 90:22:010304:131; 

- нежилое строение литер П общей площадью 752,9 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:128, асфальтовое покрытие к литеру П площадью 200 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:38; 

- нежилое строение литер Ф общей площадью 516,9 кв.м, нежилые помещения №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 2, 4, 1, 3, 13, 14, 15 общей площадью 516,9 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:130; 

- нежилые помещения в литере А №№ 333-348, общей площадью 952,9 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:229;

- нежилые помещения в литере А №№ 327, 328, 329, 330, 331, 332, общей площадью 1311,5 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:228; 

- нежилые помещения в литере А №№ 112, 113, 113а, 114-122, 124-131, часть 132, общей площадью 1 306,1 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:226; 

- нежилые помещения в литере А №№ 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, общей площадью 1 390,5 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:227; 

- нежилые помещения в литере А №№ 97, 98, 99, 100, общей площадью 1 430,8 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:222;

 - нежилые помещения в литере А №№ 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, часть № 132, общей площадью 897,2 кв.м, кадастровый номер 90:22:010304:221.

В рамках дела № А83-19699/2017 ООО «Витмет» был предъявлен к ИП ФИО2 встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи от 02.03.2017 № 2.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 12.08.2020 по делу № А83- 19699/2017 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу № А83-19699/2017 решение Арбитражного суда Республики Крым от 12.08.2020 отменено. 

Принят по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований ИП ФИО2 отказано. Встречные исковые требования ООО «Витмет» удовлетворены. 

Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2017 № 2, заключенный между ООО «Витмет» и ИП ФИО2

Удовлетворяя встречный иск, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на основании постановления Хозяйственного суда Киевской области от 14.12.2017 по делу № 911/3554/17 в отношении ООО «Витмет» возбуждено дело о банкротстве. Поводом к возбуждению дела о банкротстве стало наличие неисполненного обязательства ООО «Витмет» перед акционерным обществом «ВТБ банк» в размере 38 805 025,05 украинских гривен. 

На основании постановления Хозяйственного суда Киевской области от 17.05.2019 по делу № 911/3554/17 ООО «Витмет» признано банкротом. 

В основу требований акционерного общества «ВТБ банк» положено неисполнение со стороны ООО «Витмет» ипотечного договора от 11.03.2008, подтвержденное решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 18.05.2010 по делу № 2-5/1666-2010 о взыскании долга и по которому ООО «Витмет» как ипотекодатель вправе производить отчуждение имущества только с согласия акционерного общества «ВТБ банк» (пункт 3.2 ипотечного договора). При этом в обеспечение исполнения решения суда постановлением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 25.03.2010 по делу № 2-5/1666-2010 на объекты недвижимости был наложен арест. Соответствующие сведения были учтены в Государственном реестре прав на недвижимое имущество Украины. На основании этого суд заключил, что Договор купли-продажи от 02.03.2017 № 2, то есть сделка по отчуждению активов неплатежеспособного должника осуществлена в период, непосредственно предшествующий банкротству; основания банкротства ООО «Витмет» были известны; отчуждение имущества произведено с нарушением прав ипотекодержателя (акционерного общества «ВТБ банк») и с нарушением указанного выше судебного ареста. При этом все лица, юридически и фактически участвующие в заключении данной сделки, составляли группу взаимосвязанных лиц.

Из материалов настоящего дела кроме того усматривается, что ООО «Витмет», входя в состав участников ООО «АКБ», внесло в качестве взноса в уставный капитал в том числе нежилые помещения с кадастровым номером 90:22:010304:153 и 90:22:010304:2580, что оформлено актом приема-передачи имущественного вклада в уставной капитал от 14.11.2017, подписанным между ООО «Витмет» в лице директора ФИО10 и ООО «АКБ»

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «Витмет» и ООО «АКБ» о признании недействительной данной сделки по внесению в уставной капитал ООО «АКБ» недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровые номера: 90:22:010304:128, 90:22:010304:130, 90:22:010304:131, 90:22:010304:153, 90:22:010304:222, 90:22:010304:226, 90:22:010304:227, 90:22:010304:228, 90:22:010304:229, 90:22:010304:2580; признании отсутствующим права собственности ООО «АКБ» на вышеуказанные нежилые строения, расположенные по ул. ФИО9, 43 в г. Симферополе. 

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2019 по делу № А83-801/2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2019 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.06.2020 по делу № А83-801/2018 решение суда оставлено без изменений.

При этом, на момент рассмотрения настоящего спора в ЕГРН сохраняется запись о регистрации права собственности за ООО «АКБ» (том 2 л.д. 50-88), в том числе на спорные помещения с кадастровыми номерами 90:22:010304:153 (том 2 л.д. 61-66) и 90:22:010304:2580 (том 2 л.д. 75-78).

Также судом установлено, что объекты субаренды одновременно выступали объектами аренды по следующим договорам.

Так, по договору аренды от 25.08.2017 № 25/08, заключенному между ООО «Витмет» в лице директора ФИО10 (арендодатель) и ООО «АКБ» (арендатор), арендодатель обязался передать, а арендатор принять в срочное платное пользование нежилые помещения и нежилые здания, расположенные по адресу 

<

...>. 

Данный договор прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена  соответствующая запись. 

В материалы настоящего дела этот договор не предоставлен, однако из Картотеки арбитражных дел усматривается, что ИП ФИО2 обращалась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «Витмет» и ООО «АКБ» с требованиями о признании недействительным данного договора аренды недвижимого имущества от 25.08.2017 и признании отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «АКБ» на недвижимое имущество, расположенное по адресу: 295021, 

<

...>, являющееся предметом заключенного договора аренды от 25.08.2017 № 25/08.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.10.2018 по делу № А83-15357/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований суды указали на то, что защита прав арендатора не может быть осуществлена путем признания сделки по аренде одного и того же имущества, недействительной. Также суды исходили из того, что ИП ФИО2 не представлены доказательства в подтверждение того, что договор аренды от 25.08.2017 №25/08 нарушает ее права или охраняемые законом интересы, в том числе повлек неблагоприятные для нее последствия, поскольку имущество было передано и находится во владении ИП ФИО2, а права на объекты, переданные в аренду по оспариваемому договору, принадлежат ООО «АКБ», при этом в ЕГРН сведения об обременениях в виде аренды имущества отсутствуют.

Кроме того, в материалы настоящего дела представлены договора аренды недвижимого имущества, заключенные между ООО «АКБ» и ООО «Империя тепла», которые вступали в силу 01.03.2018 и действовали до 31.01.2019 (пункты 2.1.): 

- от 30.01.2018 № 1 (далее – договор аренды от 30.01.2018 № 1, том  4 л.д. 10-16), по которому ООО «АКБ» как арендодатель передает, а ООО «Империя тепла» как арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, описанные пункте 1.2 договора и Приложении № 1 «Поэтажный план с отмеченными помещениями» и обязуется выплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора (пункт 1.1). Согласно пункту 1.2 в аренду передавались расположенные по адресу: 

<

...> нежилые помещения с кадастровым номером 90:22:010304:2580, а именно помещения: № 93 площадью 8,9 кв.м, № 94 площадью 17,2 кв.м и № 96 площадью 381,3 кв.м, всего площадью 407,4 кв.м, составляющие предмет договора субаренды от 01.07.2017. Величина ежемесячной арендной платы согласована в пункте 10.1 в размере 150,00 рублей за 1 кв.м арендуемых помещений с НДС;

- от 30.01.2018 № 2 (далее – договор аренды от 30.01.2018 № 2, том  4 л.д. 26-34) в отношении нежилых помещений с кадастровым номером 90:22:010304:153 (нежилые помещений №№ 44-46, 48-61 в литере А, предмет договора субаренды от 01.09.2017 № 2) и нежилых помещений с кадастровым номером 90:22:010304:2580 (нежилые помещения №№ 83,84,87 в литере А, предмет договора субаренды от 01.07.2017) общей площадью 664,7 кв.м, с арендной платой 160,00 рублей за 1 кв.м арендуемых помещений с НДС (пункт 10.1);

- от 30.01.2018 № 3 (далее – договор аренды от 30.01.2018 № 3, том  4 л.д. 17-25) в отношении нежилых помещений с кадастровым номером 90:22:010304:153, а именно: нежилых помещений №№ 81, 82 общей площадью 394,5 кв.м и №№ 74, 72, 71, 62 общей площадью 1 029,2 кв.м, а всего площадью1 423,7 кв.м (предмет договора субаренды от 01.09.2017 № 1) с арендной платой 200,00 рублей за 1 кв.м арендуемых помещений с НДС (пункт 10.1).

Далее 05.03.2020 между ООО «АКБ» как субарендатором и ООО «Империя тепла» заключен договор субсубаренды нежилых помещений № 1 (далее – договор субсубаренды, том  4 л.д. 7-9), по которому субарендатор передал, а субсубарендатор принял помещения, расположенные по адресу: 

<

...> – нежилые помещения в литере «А» общей площадью 2 495,8 кв.м №№ 93, 94, 96, 83,84, 87 с кадастровым номером 90:22:010304:2580 и №№ 44-46, 48-62, 71, 72, 74, 81, 82 с кадастровым номером 90:22:010304:153 (пункт 1.1.).

Договор субсубаренды заключен сроком на 11 месяцев 25 дней и распространял свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2020 (пункт 5.1). Размер арендной платы за пользование помещениями установлен из расчета 181,19 рублей за 1 кв.м, что составляло 452 216,00 рублей в месяц (пункт 4.1).

В преамбуле данного Договора субсубаренды указано на то, что в 2005 ООО «Витмет» приобрело в собственность все вышеуказанные нежилые помещения, что подтверждается выпиской и ГРН от 25.03.2019.

11.03.2008 между ООО «Витмет» и ОАО «ВТБ банк» были заключены кредитные договоры № 

<

***> и № 04-03-08. В качестве обеспечения исполнения ООО «Витмет» принятых на себя обязательств по кредитным договорам ООО «Витмет» и АОА «ВТБ банк» заключили ипотечный договор кредитному договору.

ООО «Витмет» надлежащим образом не исполнило свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем на основании постановления Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 25.93.2010 на недвижимое имущество ООО «Витмет» был наложен арест, в частности, арест был наложен на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>. Арест и запрет на регистрационные действия с указанным имуществом был снят только в 2019 после признания ООО «Витмет» банкротом.

14.11.2017 между ООО «Витмет» и ООО «АКБ» осуществлена сделка, оформленная актом приема-передачи имущественного вклада в уставной капитал ООО «АКБ», в соответствии с которой ООО «Витмет» передало, а ООО «АКБ» приняло имущественный вклад в уставной капитал в виде нежилых строений, расположенных по ул. ФИО9, 43 в г.Симферополе.

Данная сделка зарегистрирована в ЕГРН, дата государственной регистрации 23.12.2017 за № 90:22:010304:153-90/090/20177-5.

16.12.2019 на основании постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда признано отсутствующим право собственности ООО «АКБ» на нежилые строения, расположенные по адресу: 

<

...>. Сделка по внесению в уставной капитал ООО «АКБ» признана недействительной. Согласно последствиям недействительности сделки, указанные выше помещения возвращены в собственность ООО «Витмет».

Кроме того, в 2017 в отношении ООО «Витмет» возбуждено дело о банкротстве, в рамках которого ООО «Витмет» запрещено каким-либо образом распоряжаться принадлежащим обществу имуществом.

17.05.2019 в соответствии с решением Хозяйственного суда Киевское области по делу № 911/3554/17 ООО «Витмет» признано банкротом, хозяйственная деятельность общества завершена, ликвидатором общества назначен ФИО11

Кроме того, 03.06.2019 ООО «Витмет» отказалось в одностороннем порядке от договора аренды от 01.03.2017, о чем ИП ФИО2 было направлено уведомление.

22.01.2020 между ООО «Витмет» и ООО «Харвест Лимитед», заключен договор аренды недвижимого имущества, нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, удостоверенный нотариусом.

23.01.2020 ООО «Харвест Лимитед» уполномочило ФИО12 на представление интересов ООО «Харвест Лимитед».

03.02.2020 между ООО «Харвест Лимитед» и ООО «АКБ» заключен договор субаренды недвижимого имущества, а именно нежилых помещений в литере А общей площадью 2 495,8 кв.м №№ 93, 94, 96, 83,84, 87 с кадастровым номером 90:22:010304:2580 и №№ 44-46, 48-62, 71, 72, 74, 81, 82 с кадастровым номером 90:22:010304:153.

На основании этого указывалось, что ООО «АКБ» уполномочено на сдачу в аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, в том числе с 01.01.2020.

Договор субаренды недвижимого имущества от 03.02.2020 между ООО «Харвест Лимитед» и ООО «АКБ» в материалы настоящего дела не предоставлен.

Равно – договор аренды недвижимого имущества, нежилых помещений от 22.01.2020 между ООО «Витмет» и ООО «Харвест Лимитед», удостоверенный нотариусом, в отношении вышеуказанных нежилых помещений в литере А общей площадью 2 495,8 кв.м.

Предоставленный в материалы дела Договор найма (аренды) недвижимого имущества от 22.01.2020 между ООО «Витмет» в лице ликвидатора ФИО11 и ООО «Харвест Лимитед» (том 4 л.д. 129-136) нотариально не удостоверен и заключен в отношении иных помещений в литере А общей площадью 10 434,6 кв.м, а именно: нежилых помещений № 310, 311, 312, 313, 314, 315, 319, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 173, 174, 177, 178, 150, 151,части помещения № 132,179, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 156, 145, 146, 147, 148, 149, 180, 181, 182, 152, части помещения № 198 (подпункт 3 пункта 1.1). 

Между сторонами по делу велась переписка, из которой усматривается, что истец последовательно указывал на то, что является единственным полномочным владельцем и арендодателем, а ответчик в зависимости от стадии развития отношений между ООО «Витмет» и ООО «АКБ» признавал или оспаривал данное обстоятельство.

Так, письмом от 17.10.2017 № 63 (том 1 л.д. 7-9) ООО Империя тепла» уведомило ИП ФИО2 о поступлении в его адрес письма о том, что договор аренды от 01.03.2017 между ООО «Витмет» и ИП ФИО2 досрочно расторгается с 17.11.2017, новым арендатором данных помещений стало ООО «АКБ». В письме содержится просьба к истцу предоставить информацию по указанным обстоятельствам.

Ответ ИП ФИО2 на данное письмо в материалы дела не предоставлен.

Через 10 месяцев письмом от 29.08.2019 (том 2 л.д. 4-6) ИП ФИО2 ставит ООО «Империя тепла» в известность о том, что ООО «АКБ» не имело правовых оснований для заключения 30.01.2018 договора аренды с ООО «Империя тепла», поскольку в рамках дела № А83-19699/2017 26.12.2019 судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета совершать сделки и иные действия, направленные на распоряжение нежилыми помещениями, в том числе изменять сведения в ЕГРН в отношении недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

...>. Отмечает, что платежи в пользу ООО «АКБ» составляют неосновательное обогащение последнего. С учетом признания решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.08.2019 по делу № А83-801/2019 права собственности ООО «АКБ» отсутствующим указывает на то, что единственным законным владельцем и арендодателем является ИП ФИО2 и подчеркивает необходимость исполнения обязательств по оплате арендных платежей по вышеуказанным договорам субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017 в полном объеме.

В письме от 04.09.2019 (том 2 л.д. 7-9) ИП ФИО2 дополняет разъяснения, изложенные в ее письме от 29.08.2019, требованием о погашении неоплаченной задолженности по договорам субаренды до 05.09.2019 или предлагает расторгнуть договоры и освободить занимаемые помещения до 01.10.2019.

Отвечая на данное письмо, письмом от 05.09.2019 № 21 (том 2 л.д. 10-11) ООО «Империя тепла» сообщает о заключении договора аренды от 30.01.2018 с новым собственником – ООО «АКБ», право собственности которого зарегистрировано в ЕГРН.

Как усматривается из Картотеки арбитражных дел, ООО «Империя тепла» в это же время обращалось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ООО «АКБ», в котором просило признать недействительными Договоры аренды недвижимого имущества от 30.01.2018 № 1, № 2, № 3, заключенные между ООО «Империя тепла» и ООО «АКБ» и применить последствия недействительности сделок.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2018 по делу № А83-10664/2018 исковое заявление ООО «Империя тепла» к ООО «АКБ» оставлено без рассмотрения на основании пункта 9 части 1 статьи 148 АПК РФ, поскольку истец (заявитель) повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу.

При этом, в письме от 11.12.2019 № 129 (том 1 л.д. 78) ООО «Империя тепла» с учетом завершения рассмотрения корпоративного спора и со ссылкой на договоры субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017 сроком действия до 01.02.2018 на помещения по адресу: 

<

...> ходатайствует перед ИП ФИО2 о заключении договора между ООО «Империя тепла» и ИП ФИО2 на 2019 и на 2019-2020 с 10.12.2019.

В ответе на данное письмо (том 1 л.д. 81-85) ИП ФИО2 указывает на то, что заключенные между ООО «Империя тепла» и нею договоры субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017 не прекращены и поскольку ООО «Империя тепла» продолжает пользоваться помещениями, о чем свидетельствует оплата за потребленную электроэнергию, а договор аренды от 01.03.2017 является действующим требует погасить задолженность по арендной плате:

- по договору субаренды от 01.07.2017 за период с 23.02.2018 по 25.11.2019 в размере 1 344 420,00 рублей;

- по договору субаренды от 01.09.2017 № 1 за период с 23.02.2018 по 25.11.2019 в размере 6 890 708,00 рублей;

- по договору субаренды от 01.09.2017 № 2 за период с 23.02.2018 по 25.11.2019 в размере 2 632 212,00 рублей.

Также в данном письме ИП ФИО2 указывает на то, что ООО «Империя тепла» без договора, фактически использует помещения №№ 89, 91 в литере А общей площадью 124,6 кв.м, а также о своем решении увеличить размер арендной платы, с учетом чего указывает на необходимость заключения дополнительных соглашений. Сами проекты дополнительных соглашений, указанные в письме среди приложений, наряду со счетами на оплату арендной платы, в материалы дела не предоставлены.

Письмом от 21.01.2020 № 4 (том 1 л.д. 76-77) ООО «Империя тепла» снова обращает внимание ИП ФИО2 на поступление в его адрес 18.01.2018 письма от ООО «АКБ» о смене собственника с приложением подтверждающих документов, а также на то, что запись о принадлежности помещений ООО «АКБ» в ЕГРН не изменена, и сообщает о направлении запроса в ООО «Витмет», после чего будет подготовлен ответ по факту законности требований о взыскании денежных средств по договору субаренды, поскольку им не получен ответ на письмо от 18.12.2019, в котором ставился вопрос об оплате нахождения организации в помещениях, содержалась просьба рассмотреть вопрос о заключении договора между ООО «Империя тепла» и ИП ФИО2 на 2019-2020 с 10.12.2019 и предоставить подтверждение наличия договора между ООО «Витмет» и ИП ФИО2 на 2019.

ИП ФИО2 обратилась к ответчику с претензией от 22.01.2019 (том 1 л.д. 17-21) об оплате задолженности:

- по договору субаренды от 01.07.2017 за период с 28.02.2018 по 31.12.2019 в размере 2 050 269,46 руб. (сумма основного долга 1 405 530,00 руб.);

- по договору субаренды от 01.09.2017 № 1 с 28.02.2018 по 31.12.2019 в размере 7 596 632,71 руб. (сумма основного долга 5 207 752,00 руб.);

- по договору субаренды от 01.09.2017 № 2 с 28.02.2018 по 31.12.2019 в размере 4 014 180 руб. (сумма основного долга 2 751 858,00 руб.).

Претензия была направлена ответчику 23.01.2020, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения (том 1 л.д. 22, 23) и вручена ответчику 28.01.2020 (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29500043810512, том  1 л.д. 24).

Ответ на данную претензию в материалы дела не предоставлен.

Не урегулировав спор во внесудебном порядке, истец обратился с настоящим иском в суд с требованием о взыскании платы за пользование имуществом, переданным в аренду, а именно в субаренду.

По общему правилу, закрепленному в пункте 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В данном случае согласие арендодателя ООО «Витмет» на передачу имущества в субаренду (на дату заключения договоров субаренды, на которых основаны требования истца) было прямо выражено в пунктах 1.5., 5.4. и 6.3. Договора аренды от 01.03.2017.

При этом, на момент передачи имущества истцом в субаренду ответчику (01.07.2017 и 01.09.2017) между ООО «Витмет» и ИП ФИО2 уже был заключен договор купли-продажи соответствующего имущества от 02.03.2017.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В этом контексте судом отклоняются ссылки ответчика на прекращение договора аренды от 01.03.2017 в связи с заключением договора купли-продажи от 02.03.2017 № 2, поскольку ООО «Витмет» и ИП ФИО2 сохранили после заключения данного договора купли-продажи действие договора аренды от 01.03.2017 путем внесения соответствующих изменений в него дополнительными соглашениями от 02.03.2017 № 1 и от 01.11.2017 № 2.

Учитывая, что переход права собственности к ИП ФИО2 по договору купли-продажи не прошел государственную регистрацию, а именно с такой государственной регистрацией связывался момент прекращения договора аренды от 01.03.2017, и впоследствии договор купли-продажи от 02.03.2017 № 2 был признан недействительным постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по делу № А83-19699/2017, арендные отношения между ООО «Витмет» и ИП ФИО2 считаются не прекращавшимися, а сам договор купли-продажи от 02.03.2017 не повлиял на взаимоотношения сторон.

Отсюда, поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, при разрешении спора подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ и общие положения об обязательствах.

При таких обстоятельствах, суд при рассмотрении дела исходит из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статье 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункты 1, 3).

Давая оценку обстоятельствам дела, суд учитывает, что в спорный период с марта 2018 по октябрь 2020 субарендные отношения сторон по делу были осложнены:

- заключением договора аренды от 25.08.2017 № 25/08 между ООО «Витмет» и ООО «АКБ»;

- переходом права собственности на спорные объекты к ООО «АКБ» в связи с внесением их в уставной капитал последнего по акту приема-передачи имущественного вклада от 14.11.2017, на основании чего 23.12.2017 за ООО «АКБ» было зарегистрировано право собственности;

- признанием недействительной последней сделки решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2019 по делу № А83-801/2018, которое вступило в законную силу 16.12.2019.

При этом, как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами (статья 70 АПК РФ), в спорный период имущество, плата за пользование которым является предметом спора, находилось в пользовании ответчика.

В то же время, правовым основанием пользования с 01.03.2018 ответчик указывает договоры аренды от 30.01.2018 №№ 1, 2, 3, арендодателем по которым выступало ООО «АКБ», а с 01.01.2020 – договор субсубаренды, в подтверждение чего предоставил платежные поручения об оплате арендной платы за период с марта 2018 г. по январь 2021 г., включительно, датированные с 05.02.2018 по 13.01.2021 (том 4 л.д. 35-74), согласно которым в период с марта 2018 г. по март 2020 г. арендная плата оплачивалась из расчета 452 202,00 рублей в месяц, что соответствует 61 110,00 рублей по договору субаренды от 01.07.2017, 284 740,00 рублей по договору субаренды от 01.09.2017 № 1 в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2017 № 1 и 106 352,00 рублей по договору субаренды от 01.09.2017 № 2 в редакции от 01.09.2017 № 1. С апреля 2020 г. размер ежемесячной арендной платы, вносимой ответчиком на счета ООО «АКБ» составлял 452 214,00 рублей. Таким образом, в спорный период ответчиком вносилась арендная плата в размере, равном арендной плате по расчету истца по договору субаренды от 01.07.2017 и ниже, чем по расчету истца по договорам субаренды от 01.09.2017, но равной последним с учетом дополнительных соглашений от 01.09.2017 № 1.

При этом арендная плата вносилась ответчиком помесячно, за исключением арендной платы за период с июня по октябрь 2018 г., которая была внесена в ноябре-декабре 2018 г.

Применительно к этому суд считает необходимым отметить, что им не усматриваются в действиях ответчика признаки недобросовестного поведения поскольку они не были направлены на безвозмездное пользование. Внося арендную плату за пользование помещениями в спорный период на счета ООО «АКБ», ответчик руководствовался объективными причинами, не получая необоснованной экономической выгоды.

Оценивая же требования истца, суд заключает, что они не подлежат удовлетворению поскольку заявлены не собственником, а арендатором в условиях утраты им вещных прав на соответствующее имущество.

Доказательства эффективной защиты истцом своих вещных прав на спорное имущество, нарушенных вследствие состоявшегося перехода права пользования (аренды), а затем права собственности от ООО «Витмет» к ООО «АКБ» и тем более заключения последним прямых договоров аренды с ответчиком истцом не предоставлены.

В этом контексте суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления № 73, согласно которым при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Таким образом, право требования арендной платы в условиях отмены перехода права собственности по причинам незаконности такого перехода принадлежит собственнику имущества, основания же для взыскания арендной платы с ответчика, вносившего такую плату иному арендодателю по иным договорам аренды, отсутствуют.

К такому выводу суд пришел также с учетом того, что добросовестность ответчика, полагавшегося на данные Единого государственного реестра недвижимости о собственнике используемого им в спорный период имущества (ООО «АКБ»), с которым им с марта 2018 г. устанавливались прямые арендные отношения, презимируется по закону (пункт 5статьи 10 ГК РФ), кроме того, право собственности ООО «АКБ» было признано отсутствующим только решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.08.2019 № А83-801/2018, вступившим в законную силу 16.12.2019, тогда как на момент заключения договоров аренды от 30.01.2018 №№ 1, 2, 3 право собственности ООО «АКБ» было зарегистрировано в установленном порядке и доказательства того, что ООО «Империя тепла» знало о незаконности такого права, суду не предоставлены и из материалов дела не усматриваются.

При таких обстоятельствах возложение на ответчика обязанности внести арендную плату (повторно) означало бы переложение на него всех негативных последствий незаконных действий лиц, захвативши корпоративный контроль над ООО «Витмет» и/или вещные права на арендуемое ответчиком имущество, за действия которых он не отвечает.

Посему оценивая требования истца, помимо того, что права требования платы за пользование спорным имуществом обладает собственник, суд также исходит из того, что действующим законодательством предусмотрен в случаях двойной аренды специальный способ защиты арендатора.

Так, в пункте 13 Постановления № 73 разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Данные правила, применимы и в рассматриваемом деле, поскольку спорное имущество не в зависимости от перехода прав на него продолжало оставаться в фактическом пользовании ответчика, при этом был заключен целый ряд иных договоров аренды (сначала с ООО «АКБ», затем с ООО «Харвест Лимитед» и т.п.).

В отношении арендной платы за период с 01.01.2020 суд также учитывает опосредованную правовую связь между ответчиком и арендодателем и/или собственником (ООО «Витмет»), установленную помимо истца, с учетом чего права истца на получение дохода от использования спорного имущества (арендной платы) подлежат разрешению не иначе как с применением вышеуказанного специального способа защиты арендатора и/или по результатам разрешения спора в порядке статей 304, 305 ГК РФ.

При таких обстоятельствах не имеют правового значения ссылки истца на пункт 1 статьи 617 ГК РФ применительно к тому, прежде всего, что в этой норме речь идет о последствиях законного переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, когда договор аренды не изменяется и не расторгается.

В силу признания недействительной (с момента ее совершения) сделки, опосредовавшей переход права собственности к ООО «АКБ», которая таким образом не влечет иных юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (пункт 1 статьи 167 ГК РФ) и заключения новых договоров аренды в отношении спорного имущества, пункт 1 статьи 617 ГК РФ не может определить правоотношения сторон, поскольку в данных конкретных обстоятельствах имел место не только переход права собственности, но и заключение нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества. 

Основания полагать, что права истца нарушило именно ООО «Империя тепла» отсутствуют, в силу вышеприведенных руководящих разъяснений требования, связанные с утратой истцом арендной платы, могут быть предъявлены только к арендодателю или иному лицу, по вине которого это произошло. 

При этом в отношении требований за период с июня 2019 г. суд отмечает, что истцом не предоставлены доказательства ничтожности и/или доказательства оспаривания одностороннего отказа ООО «Витмет» от 03.06.2019 от договора аренды от 01.03.2017, который по смыслу статьи 153 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» является сделкой, к которой применяются правила о недействительности сделок.

Также суд учитывает, что требования ответчика как арендатора о возврате арендных платежей от ООО «АКБ», в том числе за период действия договоров аренды от 30.01.2018 №№ 1, 2, 3, как требования арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежат. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 12 Постановления № 73. При таких обстоятельствах, взыскание арендной платы с ответчика привело бы к нарушению его прав и одновременно лишило бы его возможности их защиты.

Истцом в подтверждение обоснованности исковых требований и сохранения арендных отношений с ответчиком делались ссылки на то, что ответчик в течение всего спорного периода продолжал компенсировать ему коммунальные расходы. Ответчиком данные обстоятельства не оспаривались, более того, предоставлены в материалы платежные поручения (том 5 л.д. 77-114) об оплате электроэнергии за август 2018 г. - октябрь 2020 г., в которых в качестве основания платы указаны счета истца. 

Так, пунктами 3.7 договоров субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017 было предусмотрено, что субарендатор (ответчик) компенсирует затраты за пользование электроэнергией, телефоном, отопление помещений, водопользование и водоотведение, вывоз мусора, связанные с ареной помещений, если он не имеет прямых договоров с поставщиками. Такая компенсация должна была осуществляться по счетам арендодателя.

Пунктом 3.6 договора аренды от 01.03.2017 была предусмотрена аналогичная обязанность для арендатора (истца), также на основании счетов арендодателя.

Однако, поскольку такие счета арендодателя не предоставлены, с учетом иных обстоятельств дела суд не может только по этому основанию заключить, что соответствующие платежи производились ответчиком во исполнение договоров субаренды, а не в силу сложившегося (в отсутствие у ответчика прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями) опосредованного, через истца, пользования коммунальными услугами, тем более, что иные доказательства по делу объективно свидетельствуют о возникновении арендных правоотношений между ответчиком и ООО «АКБ».

Относительно доводов ответчика о незаключенности договоров субаренды от 01.09.2017 №№ 1 и 2, поскольку ими не определена арендная плата на спорный период, судом установлено, что пунктами 3.1 договоров субаренды в редакции дополнительных соглашений от 01.09.2017 № 1 определена арендная плата, которая применяется в период с 01.09.2017 по 01.03.2018, однако при сопоставлении содержания данных дополнительных соглашений (статья 431 ГК РФ), заключенных одновременно (01.09.2017) с основными договорами субаренды, с другими условиями и смыслом договоров субаренды в целом, усматривается воля сторон, направленная на то, чтобы при продлении действия договоров субаренды от 01.09.2017 после 01.02.2018 с 01.03.2018 применялась арендная плата, установленная пунктами 3.1 в редакции договоров субаренды от 01.09.2017. Такая арендная плата и применялась истцом при расчете суммы задолженности.

В то же время, с учетом всего вышеизложенного, суд пришел к выводу, что истцом был выбран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем оснований для удовлетворения первоначального иска нет.

Вместе с тем суд не нашел оснований и для удовлетворения встречного иска.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

ООО «Империя Тепла» связывает недействительность договоров субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017 с тем, что ИП ФИО2 не являлась арендатором, в силу незаключенности договора аренды от 01.03.2017, в котором, по мнению, ответчика (по первоначальному иску) не определена арендная плата, срок аренды, а в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2017 № 1 – не произведена государственная регистрация.

Между тем, такие доводы субарендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и оплатившего пользование объектом аренды, основанные единственно на том, что право передачи имущества в субаренду не принадлежит арендатору и поэтому договор субаренды является недействительной сделкой, не могут быть приняты во внимание.

Прежде всего, суд отмечает, что непосредственно стороны договора аренды от 01.03.2017, в частности, арендодатель, своими последующими действиями подтверждал действие данного договора, о чем свидетельствуют письма о его прекращении (уведомления об одностороннем отказе), последние – датированы 03.06.2019, что было доведено до сведения ООО «Империя тепла» в преамбуле договора субсубаренды.

Не нашли своего подтверждения и доводы ответчика о несогласованности в договоре аренды от 01.03.2017 арендной платы, что в силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ свидетельствует о незаключенности договора.

Так, согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

При таких обстоятельствах определение в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 01.03.2017 в Приложении № 3, что в счет арендной платы зачитывается стоимость ремонта арендуемого имущества, а также произведя расчет стоимости объема работ по такому ремонту и других улучшений стороны тем самым, что следует и из их собственных определений, установили арендную плату.

При этом, суд учитывает, что к аналогичному правовому выводу пришел Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 19.02.2019 по делу № А83-15357/2017.

В то же время, применительно к рассматриваемому спору, суд считает необходимым отметить, что истцом по первоначальному иску не предоставлены какие-либо доказательства внесения такой арендной платы, то есть производства ремонта.

Что касается ссылок ООО «Империя тепла» на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.03.2017 в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2017 № 1, суд не может принять их, поскольку изменения в пункт9.2 договора аренды от 01.03.2017, предусматривающие по условиям дополнительного соглашения от 02.03.2017 № 1 продление арендных отношений на 1 год, не привели к установлению таких арендных отношений (сроком на 1 год), требующих в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации, так как до окончания срока действия договора аренды от 01.03.2017 (25.02.2018) этот пункт был снова изменен, в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2017 № 2 пункт 9.2 предусматривал продление на 11 месяцев.

При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», продление арендных отношений по пункту 9.2 договора аренды от 01.03.2017 на новый срок, после истечения предыдущего срока не является условием об ином сроке либо условием о заключении договора на неопределенный срок. После окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, срок которого в данном случае составляет менее 1 года (11 месяцев).

Таким образом, срок аренды определен в договоре аренды от 01.03.2017 таким образом, что договор не требовал государственной регистрации. 

В любом случае, пользование имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя приводит в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ к возобновлению договора на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). При таких обстоятельствах, отсутствие государственной регистрации не влекло никаких последствий для правоотношений сторон.

В отношении доводов ООО «Империя тепла» о подписании дополнительного соглашения от 01.11.2017 № 2 от имени ООО «Витмет» неуправомоченным лицом, суд исходит из того, что данный довод не подлежит принятию исходя из того, что признание сделки недействительной как и любое иное средство защиты подлежит применению, если в результате были нарушены права и законные интересы лица, в данном случае лица, оспаривающего сделку, и применение такого средства защиты служило бы восстановлению таких прав и/или устранению неблагоприятных последствий, которые наступили для такого лица.

В силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ и пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Применительно к спорным правоотношениям данное правило конкретизировано в пункте 5 статьи 166 ГК РФ, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Империя тепла» являлось субарендатором спорного имущества, владело и пользовалось объектом аренды, вносило без возражений субарендные и иные, связанные с исполнением таких договоров платежи, вело с ИП ФИО2 переговоры о заключении договоров субаренды на 2019 год и последующие годы, таким образом, заключение оспариваемых сделок не привело к нарушению прав ответчика по первоначальному иску, что также является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, но, однако, не влияет на выводы суда относительно арендной платы за период с марта 2018 г. по октябрь 2020 г., когда действовали другие арендные правоотношения.

Кроме того, ИП ФИО2 было сделано заявление о пропуске ООО «Империя тепла» годичного срока исковой давности на оспаривание договоров субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017 и дополнительных соглашений к ним от 25.12.2017 № 2 по основаниям оспоримости.

В отличии от общих правил об исковой давности и начале ее течения статьей 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункт 1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).

Применительно к этому суд отмечает, что на дату обращения ООО «Империя тепла» с иском (встречным иском) в суд (28.01.2021) срок исковой давности по оспариванию договоров субаренды от 01.07.2017 и от 01.09.2017, а также дополнительных соглашений к ним от 28.12.2017 № 2 как по основания оспоримости, так и по основаниям ничтожности истек, что в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом всего вышеизложенного суд пришел к выводу, что основания для удовлетворения исковых и встречных исковых требований отсутствуют.

Понесенные сторонами судебные расходы в силу статьи 110 АПК РФ остаются за истцами по первоначальному и встречному иску.

При этом, поскольку исходя из цены иска после увеличения истцом по первоначальному иску размера исковых требований до 23 650 295,70 рублей уплате в федеральный бюджет подлежало 141 251 рубль госпошлины, а уплачено 116 928 рублей, разница на основании пункт 3 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) в сумме 24 323 рублей подлежит взысканию с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета. 

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, государственная пошлина составляет 6 000 рублей.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» указано, что если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Поскольку ООО «Империя тепла» заявлено три требования неимущественного характера о признании недействительными договоров субаренды от 01.07.2017, от 01.09.2017 № 1 и от 01.09.2017 № 2 с дополнительными соглашения от 25.12.2017 № 2 к ним, размер подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины составит 18 000 рублей.

ООО «Империя тепла» оплачено 2 000 рублей государственной пошлины платежным поручением от 21.01.2021 № 8 (том 4 л.д. 128) и 34 000 рублей – платежным поручением от 01.03.2021 № 20 (том 5 л.д. 15). В этой связи на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 33.40 НК РФ из федерального бюджете подлежит возврату ООО «Империя тепла» 18 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в первоначальном иске отказать полностью.

Во встречном иске отказать полностью.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 24 323 рублей государственной пошлины. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Империя тепла» из федерального бюджета 18 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

СудьяВ.Н. Шкуро