АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-55654/2024

г. Краснодар

07 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 10.09.2024), в отсутствие истца – департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 по делу № А32-55654/2024, установил следующее.  

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю  

ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 14.12.2022 № 22, а также о возложении на ответчика обязанности возвратить истцу муниципальное имущество – нежилое помещение (этаж  

 № 1, литера А) общей площадью 38 кв. м, кадастровый номер 23:43:0305012:893, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ 

<

...> (далее – помещение).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.  

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении искового заявления. Податель жалобы полагает, что допущенные арендатором нарушения являются существенными и влекут возникновение у арендодателя права расторгнуть договор, в том числе и в одностороннем порядке. Судебные инстанции не приняли во внимание, что арендатор не выполнил условия, предусмотренные пунктом 5.3.5 договора аренды.  

В представленном в суд округа отзыве предприниматель указал на отсутствие оснований для отмены решения и апелляционного постановления.  

В судебном заседании представитель предпринимателя полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют нормам действующего законодательства.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.  

Как видно из материалов дела, 14.12.2022 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор № 22 аренды муниципального имущества, в соответствии с условиями которого помещение предоставлено предпринимателю во временное владение и использования под образовательную деятельность. В пункте 2.1 договора указано, что он действует с 14.12.2022 по 13.12.2027.  

Помещение передано арендатору по акту в нормальном техническом состоянии (л. д. 17). Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации (л. д. 55). 

В соответствии с пунктами 5.3.3, 5.3.4, 5.3.5 договора арендатор принял на себя обязательства использовать арендуемое имущество по прямому назначению, а также пользоваться земельным участком, занимаемым объектом недвижимости; содержать арендуемое имущество в исправном техническом состоянии, не допускать его ухудшения; своевременно (в течение шести месяцев с момента заключения договора аренды) произвести за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества.  

В разделе 7 договора аренды стороны согласовали основания его расторжения арендодателем, в числе которых указано использование имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 7.1.1), а также невыполнение арендатором условия о своевременном текущем и капитальном ремонте арендованного имущества в установленные договором сроки (пункт 7.1.4).  

Как указывает истец, в департамент поступило представление прокуратуры города Краснодара от 28.12.2023 № 7-01/2584-23-20030002, в соответствии с которым в нарушение условий договора аренды от 14.12.2022 № 22 предприниматель переданное в аренду имущество не использует, помещение находится в неудовлетворительном состоянии, что служит основанием для расторжения договора.  

По результатам рассмотрения данного представления департамент направил ответчику претензию от 29.02.2024 № 5345/26 с требованием о расторжении договора аренды и возврате муниципального имущества по акту приема-передачи в течение месяца с момента получения претензии (л. д. 18 – 26).  

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды ответчик не подписал, помещение по акту не возвратил, департамент обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.  

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).  

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).  

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а  

если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.  

В силу статей 450 и 452 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.  

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено право на отказ от договора путем уведомления об этом другой его стороны. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.  

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к верному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды с предпринимателем. Анализ условий договора, а также обстоятельств использования арендатором объекта аренды позволил судам заключить об отсутствии существенных нарушений, влекущих расторжение договора по требованию арендодателя. С учетом установленных обстоятельств судебные инстанции правильно отказали в удовлетворении искового заявления департамента.  

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. Действительно, наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано судом достаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. В то же время в данном случае суды установили, что помещение используется арендатором в соответствии с условиями договора аренды (л. 

<

...>). Суд апелляционной инстанции также указал, что вменяемые арендатору нарушения  

(пункты 5.3.3. – 5.3.5 договора) устранены, что исключает возможность расторжения договора.  

Департамент не учитывает, что в данном случае не доказано наличие предусмотренных договором оснований для реализации арендодателем право на отказ  

от договора (пункт 7.2.3). При этом доказательства ухудшения состояния помещения в результате его использования предпринимателем на основании спорного договора в материалы дела не представлены.  

Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды обоснованно признали избранную департаментом меру ответственности (досрочное расторжение спорного договора и возврат объекта аренды) несоразмерной степени существенности допущенных нарушений и балансу интересов сторон.  

Применительно к установленным по делу обстоятельствам, представленным в материалы дела доказательствам и доводам участвующих в деле лиц, суды правильно отказали в удовлетворении искового заявления.  

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13  

«О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в  

кассационной жалобе департамента, исключают возможность ее удовлетворения в силу положений статей 286, 287, 288 Кодекса.  

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе департамент освобожден.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 по делу № А32-55654/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.И. Мещерин  

Судьи В.А. Анциферов М.Н. Малыхина