АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. (861) 293-81-03

 E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru, Сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-40685/2017

г. Краснодар

03 мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.04.2018. Полный текст решения изготовлен 03.05.2018.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Перспектива-Агро» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконными решений,

третье лицо: Администрация муниципального образования Красноармейский район, ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании: 

от заявителя – ФИО2 по доверенности,

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности,

от третьего лица  – ФИО4 по доверенности, 

 

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Перспектива-Агро» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконными решений от 14.07.2017 №52-23299/17-32-20, №52-23298/17-32-20, №52-23300/17-32-20, выразившиеся в отказе в заключении без проведения торгов на новый срок договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения; обязании подготовить договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. 

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал.

            Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возразил против заявленных требований.

Выслушав доводы представителей заявителя, заинтересованного лица и третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

            Судом установлено, 05.03.2010 на основании постановления администрации муниципального образования Красноармейский район Краснодарского края от 21.12.2009 № 2946 «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно 1 450 м на северо-восток от хутора Протичка», протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между администрацией муниципального образования Красноармейского района и ООО «Перспектива-Агро» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 05.03.2010 № 1300003511.

            Согласно п. 1 договора от 05.03.2010 № 1300003511 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0502002:19 площадью 90 000 кв.м.

В соответствии с пунктом 7.2. договор действует в течение пяти лет до 05.03.2015.

На основании постановления администрации муниципального образования Красноармейский район Краснодарского края от 21.12.2009 № 2944 «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ориентир СПК «Полтавский», протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 05.03.2010 между администрацией муниципального образования Красноармейского района и ООО «Перспектива-Агро» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 05.03.2010 № 1300003512.

В соответствии с п. 1 договора от 05.03.2010 № 1300003512 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0502004:1 площадью 59 422 кв.м.

Как следует из пункта 7.2. договор действует в течение пяти лет до 05.03.2015.

05.03.2010 на основании постановления администрации муниципального образования Красноармейский район Краснодарского края от 21.12.2009 № 2947 «О проведении торгов (в форме аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ориентир СПК «Полтавский», протокола проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между администрацией муниципального образования Красноармейского района и ООО «Перспектива-Агро» был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 05.03.2010 № 1300003510.

Согласно п. 1 договора от 05.03.2010 № 1300003510 арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:13:0502004:13 площадью 60 020 кв.м.

В соответствии с пунктом 7.2. договор действует в течение пяти лет до 05.03.2015.

19.01.2014 между администрацией муниципального образования Красноармейского района и обществом с ограниченной ответственностью «Перспектива-Агро» были заключены дополнительные соглашения, согласно которым дополнительно добавлен пункт 8.1.1.

Согласно п. 8.1.1 дополнительных соглашений от 19.01.2014 по окончанию срока действия договоров, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоры считаются возобновленным на неопределенный срок и прекращают свое действие через один месяц после направления одной из сторон уведомления другой стороне об отказе от договора.

20.06.2017 истцом в адрес департамента были направлены заявления о заключении новых договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:13:0502004:1, 23:13:0502004:13, 23:13:0502002:19, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, без проведения торгов.

Письмами от 14.07.2017 № 52-23299/17-32-20, № 52-23298/17-32-20, № 52-23300/17-32-20 департамент имущественных отношений Краснодарского края отказал в предоставлении земельных участков в аренду без торгов в связи с подачей заявлений по истечению сроков договоров аренды.

Заявитель полагая, что договоры, в силу добавления пункта 8.1.1, продлены на неопределенный срок, обратился в суд с настоящими требованиями 

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч.4 ст.200 АПК РФ).

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания решения органа государственной власти незаконным является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 № 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности от имени администрации Краснодарского края делегированы департаменту имущественных отношений Краснодарского края. 

На основании Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345, департамент имущественных отношений Краснодарского края является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 10.10.2006 № 1101-КЗ органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований наделяются следующими государственными полномочиями по распоряжению земельными участками:

1)        организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в порядке, установленном законодательством;

2)        принятие сведений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном 

а)        ст.12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»;

б)        ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

3)        заключение договоров аренды земельных участков и осуществление контроля за их исполнением;

4)        заключение соглашений об изменении размера ежегодной арендной платы в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Краснодарского края, а также об изменении размера пени за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором аренды земельного участка;

5)        ведение лицевых счетов договоров аренды земельных участков;

6)        осуществление юридических действий по защите имущественных прав да законных интересов Краснодарского края в случае их нарушения арендаторами земельных участков и иными лицами.

Суд приходит к выводу о том, что департамент имущественных отношений Краснодарского края является надлежащим заинтересованным лицом, представляя интересы собственника земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Земельное законодательство установило специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, определяемый Законом о фермерском хозяйстве, для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства гражданам и их некоммерческим объединениям, предусмотренного Федеральным законом "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан", для ведения личного подсобного хозяйства, регулируемого Федеральным законом "О личном подсобном хозяйстве", а также при предоставлении в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, и в связи с чем законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления.

В соответствии с п.2 ст.10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст.34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Этой же нормой предусмотрено, что в случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст.38 ЗК РФ (п.3 ст.10).

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. 

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Рассматриваемые договоры аренды земельных участков заключены по результатам торгов.

Пунктом 31 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Как видно из материалов дела, в уполномоченный орган (департамент) заявления о заключении новых договоров аренды земельных участков поданы  обществом 20.06.2017, то есть по истечении сроков договоров аренды, действия которых прекращены 05.03.2015 (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ, пункт 3 статьи 425 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, в том числе когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Общество обратилось в департамент с заявлениями о заключении новых договоров аренды после истечения сроков действия договоров, в связи с чем  оснований для заключения договоров аренды на новый срок, не имеется 

Следовательно, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Доводы заявителя о наличии дополнительных соглашений, которыми, по его мнению, договоры являются бессрочными (заключены на неопределенный срок) не принимаются судом на основании следующего.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в качестве условия возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок определен случай, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (статья 610 ГК РФ). 

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено следующее. 

В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

С учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 постановления от 17.11.2011 N 73, правил статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду на новый срок спорных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, должно осуществляется посредством реализации публичных процедур. Правила о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок предусмотренные пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом споре не подлежат применению, поскольку земельные участки переданы обществу в аренду по договору после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. 

При указанных обстоятельств, заявитель не лишен возможности заключить договор аренды спорного земельного участка на торгах, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. 

Суд, оценив представленные в деле доказательства, пришел к выводу о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие истечением согласованного сторонами срока аренды.

Предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения с использованием публичных процедур соответствует установленным Земельным кодексом Российской Федерации принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. 

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи ил иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится разъяснение, согласно которому договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Суд считает, что дополнительные соглашения в части дополнения договора аренды п.8.1.1. являются ничтожными, так как противоречат п. 8.1 договоров и вносят существенные изменения в договоры заключенные по результатам торгов.

Так согласно п. 8.1. действия договоров прекращаются по истечении срока аренды участков.

Следовательно, установление п.8.1.1 дополнительных соглашений прямо противоречат п.8.1.

Кроме того указанное условие при заключении проведением торгов не имелось.

Стороны сделки, включая указанный пункт, пытаются подменить заключенный по результатам торгов срок аренды земельных участков.

Суд считает, что указанные действия противоречат закону. 

Правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сводятся к тому, что проведение торгов для заключения на новый срок договора аренды государственного (муниципального) имущества обязательно по истечении установленного в законодательстве максимального срока, на который может быть заключен такой договор.

Указанная выше правовая позиция приведена в силу толкования пункта 4.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.

Кроме того, в силу ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока действия договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в соответствии с ч.1 или ч.3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено в договоре и срок действия договора не ограничен законодательством РФ. Если максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, установлен, он исчисляется с даты заключения (ст. 433 ГК РФ) договора на торгах с этим арендатором или правопредшественником. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п.п. 1-4 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что стороны сделки оговорили конкретные сроки действия договора, что не может быть преодолено ничтожными дополнительными соглашениями или иными ссылками на действие договора на неопределенный срок, что может являться основанием для заключения договора аренды в любое желаемое для арендатора время.

Также суд считает, что такое толкование закона со стороны заявителя делает недействующим пункт 31 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ в части второго условия к арендатору при заключении договора на новый срок - заявление о заключении нового договора аренды земельного участка должно быть подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Суд обращается внимание заявителя на следующее.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

В пункте 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. 

Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.11.2017 N Ф08-8488/2017 по делу N А32-17924/2016.

Кроме того суд для полного рассмотрения заявленных требований также считает необходимым отразить то, что доводы департамента об отсутствии границ земельного участка с кадастровым номером 23:13:0502002:19 не подтверждаются материалами дела, так как согласно ответу ФГБУ ФКП Росреестра имелась техническая ошибка в ГКН, что не является основанием препятствующим предоставлению в аренду земельного участка.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.     

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ, 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                      А.В. Семушин