Арбитражный суд Воронежской области

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Воронеж                                                                                             Дело №А14-5958/2023

«11» сентября 2023 г. 

 

Резолютивная часть решения объявлена «04» сентября 2023 г.

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Акционерного общества «Торговый дом «Перекресток», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к (1) Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Воронеж (ОГРНИП 322366800043221, ИНН 

<

***>), 

(2) Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Воронеж (ОГРНИП 322366800043677, ИНН 

<

***>), 

(3) Индивидуальному предпринимателю ФИО4, г. Воронеж (ОГРНИП 322366800047436, ИНН 

<

***>), 

(4) Индивидуальному предпринимателю ФИО5, г. Воронеж (ОГРНИП 313366833300139, ИНН 

<

***>), 

(5) Индивидуальному предпринимателю ФИО6, г. Воронеж (ОГРНИП 322366800038682, ИНН 

<

***>),

(6) Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Левобережье», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 18 855 968 руб. 73 коп. стоимости неотделимых улучшений и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в заседании:

от истца – ФИО7, представителя по доверенности №77 АД 2664837 от 03.04.2023; ФИО8, представителя по доверенности № 77 АД 2664470 от 09.03.2023,

от ответчика (5) – ФИО6 лично,

от ответчика (6) – ФИО6, и.о. генерального директора,

ответчики (1), (2), (3), (4) – не явились, надлежаще извещены,

установил:

Акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (далее – истец, АО «ТД «Перекресток») 10.04.2023 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик (1), ИП ФИО2), Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик (2), ИП ФИО3), Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ответчик (3), ИП ФИО4), Индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ответчик (4), ИП ФИО5), Индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – ответчик (5), ИП ФИО6) о взыскании 18 194 246 руб. 48 коп. стоимости неотделимых улучшений, 661 722 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2022 по 05.04.2023, продолжении с 06.04.2023 начисления процентов до даты фактической оплаты основного долга (с учетом уточнения требований от 11.05.2023).

Определением суда от 17.05.2023 исковое заявление принято к производству.

Определением от 13.07.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Левобережье» (далее – ответчик (6), ООО ТД «Левобережье»).

Кроме того, определением от 13.07.2023 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, приняты к рассмотрению требования истца о взыскании с ответчиков солидарно 18 855 968 руб. 73 коп. (18 194 246 руб. 48 коп. стоимости неотделимых улучшений и 661 772 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2022 по 05.04.2023 с продолжением начисления процентов с 06.04.2023 по день фактической уплаты задолженности).

Предварительное судебное заседание по делу откладывалось.

В предварительном судебном заседании 31.08.2023, проводившемся при участии представителей истца, ответчиков (5) и (6) и в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие ответчиков (1)-(4), судом на основании статей 65-68, 131 АПК РФ к материалам дела приобщен отзыв ответчиков на исковое заявление с приложениями (поступил по системе электронного документооборота «Мой арбитр» 07.08.2023).

Кроме того, в порядке статьи 81 АПК РФ к материалам дела приобщены поступившие от истца по системе электронного документооборота «Мой арбитр» 28.08.2023 возражения на отзыв ответчика.

Представитель истца представил оригинал платежного поручения об уплате государственной пошлины, который на основании статьи 75 АПК РФ приобщен судом к материалам дела.

На основании статьи 137 АПК РФ в отсутствие возражений представителей сторон суд перешел к судебному разбирательству по делу.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик (5) (одновременно представлял интересы ответчика (6)) против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзывах.

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 04.09.2023 до 15 час. 00 мин. с размещением информации о перерыве на сайте суда.

В судебном заседании 04.09.2023 по окончании перерыва, продолженном при участии представителей истца, ответчика (5) и на основании статей 163, 156 АПК РФ в отсутствие ответчиков (1)-(4), (6), судом в порядке статьи 81 АПК РФ к материалам дела приобщены поступившие от истца посредством системы электронного документооборота «Мой арбитр» 01.09.2023 дополнительные письменные пояснения.

Ответчик (5) высказал дополнительные возражения против удовлетворения иска, представил письменные возражения от 04.09.2023, которые в порядке статей 81, 131 АПК РФ приобщены судом к материалам дела.

Состоялось обсуждение фактических обстоятельств спора и правовых позиций сторон, по окончании которого представители истца и ответчик (5) поддержали свои позиции по спору.

Как следует из материалов дела, между ООО «ТД «Левобережье», (далее – первоначальный арендодатель) и акционерным обществом «Пятью пять» (далее – АО «Пятью пять», первоначальный арендатор) заключен договор аренды от 23.10.2015 в редакции дополнительного соглашения от 11.06.2020 (далее – Договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды предметом аренды является часть нежилого помещения с кадастровым номером 36:34:0106028:1480, расположенная на 1 (первом) этаже, номера на поэтажном плане 1-46, часть помещения 114, 118-130, общей арендуемой площадью 1 215,1 кв.м., адрес помещения: 

<

...>, пом. II. (далее – помещение).

Между АО «Пятью пять» и АО «Торговый дом «Перекресток» (далее – арендатор) заключен договор перенайма № 148 от 11.06.2020 (далее – договор перенайма). В соответствии с договором перенайма произведена передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от АО «Пятью Пять» (первоначального арендатора) в пользу АО «Торговый дом «Перекресток».

Истец, получив права арендатора, произвел в помещении работы по созданию неотделимых улучшений на общую сумму 18 194 246 руб. 48 коп., в обоснование чего в материалы дела представлены (в копиях) договор № 52/20СМ-РСР-ЦО от 11.06.2020 на выполнение ремонтно-строительных работ с обществом с ограниченной ответственностью «СтройГарант», заключение специалистов Общества с ограниченной ответственностью «Экспертная компания «Ведущий инженер» (шифр № 141-10-2022-СТЭ) о проведении строительно-технического обследования объекта капитального строительства торгового центра «Перекресток», расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 148, акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3, счета-фактуры, платежные поручения № 48313 от 23.09.2020 и № 90107 от 17.11.2020.

Согласование арендодателем производства арендатором неотделимых улучшений в порядке пункта 4.1 договора и их характер (приложения №№ 3-4 к договору) ответчикам не оспаривались, равно как не заявлены возражения по их стоимости.

Дополнительным соглашением от 08.04.2022 к Договору аренды произведена замена арендодателя с ООО «ТД «Левобережье» на ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6

Истец со ссылкой на условия договора считает, что арендодатели не исполняли обязанность, предусмотренную пунктом 3.2.3 договора, по обеспечению возможности эксплуатации зоны загрузки (дебаркадер) и подъездных путей в режиме работы магазина, открытого арендатором в помещении, для автомобилей грузоподъемностью не более 5 тонн, с соблюдением арендатором требований действующего законодательства по режиму проведения погрузочно-разгрузочных работ, в связи с чем АО «Торговый дом «Перекресток» неоднократно привлекалось к административной ответственности по статье 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях  (решения Железнодорожного районного суда от 13.05.2021 по делу № 5-644/2021, от 02.08.2021 по делу № 5-963/2021, от 20.09.2021 по делу № 5-1087/2021, от 17.12.2021 по делу № 5-1423/2021, от 25.03.2022 по делу № 5-267/2021).

Истец полагает, что указанные обстоятельства послужили основанием для отказа арендатора от договора аренды в одностороннем порядке, что, в свою очередь, позволяет ему требовать компенсации стоимости неотделимых улучшений с начислением процентов.

Непосредственно исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Действительно, в соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 5.6 договора аренды в случае одностороннего отказа арендатора от договора по любому из оснований, указанных в пункте 5.5 договора, арендодатель, при условии, что соответствующие обстоятельства, продолжающиеся в течение не менее 30 календарных дней подряд, возникли по вине арендодателя и привели к невозможности использования помещения арендатором, что привело к прекращению фактического пользования помещением арендатором по целевому назначению, указанному в договоре, либо к ограничению свободного доступа арендатора в помещение, обязуется в течение 10 календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных за счет арендатора и/или за счет уполномоченных арендатором лиц, входящих с ним в одну группу лиц, и/или его/их субарендаторов неотделимых улучшений, работ и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению (в том числе, но не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, а также прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения), при этом указанная стоимость определяется по документам, подтверждающим фактические затраты с учетом амортизационных отчислений по данным бухгалтерского учета.

Одним из оснований для одностороннего отказа арендатора от договора аренды, указанных в пункте 5.5 договора аренды, является нарушение арендатором пункта 3.2.3 договора аренды (пункт 5.5.4 договора аренды).

Однако суд не может согласиться с предложенными истцом трактовкой условий договора и оценкой фактических обстоятельств спора.

Во-первых, в уведомлении об отказе от исполнения договора аренды № исх-047/6775(2022) от 12.09.2022 арендатор сделал общую ссылку на пункт 5.5.4 договора аренды, не обозначив конкретное обстоятельство, послужившее основанием для одностороннего отказа от договора, в связи с чем арендодателем предложена квалификация отказа арендатора от договора по пункту 5.7 договора аренды (немотивированный отказ, не дающий права арендатору на компенсацию стоимости неотделимых улучшений).

При этом суд отмечает следующее.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Принимая помещение в аренду для магазина «Перекресток», АО «ТД «Перекресток», будучи профессиональным участником рынка и одним из крупнейших ритейлеров страны (часть 1 статьи 69 АПК РФ), не мог не знать о незаконности погрузочно-разгрузочных работ в супермаркете через дебаркадер со стороны двора жилого дома и возможной ответственности за осуществление такой деятельности. При этом у принятого в аренду помещения единственная зона разгрузки – со стороны двора жилого дома (приложение № 3 договора аренды) через помещение, поименованное дебаркадером, что согласовано сторонами договора аренды.

Следовательно, то обстоятельство, которое истец считает нарушением договора со стороны арендодателя, уже существовало на момент вступления АО «ТД «Перекресток» в договор аренды и не является скрытым недостатком предмета аренды, а значит, не может выступать существенным нарушением арендодателем условий договора аренды, влекущим односторонний отказ арендатора от него.

При этом из имеющейся в материалах дела переписки сторон усматривается, что арендодатель предлагал арендатору изменить договор аренды с дополнением иной возможности осуществления погрузочно-разгрузочных работ (письмо от 22.09.2021), на что арендатор не согласился. Арендатор же требовал со свой стороны исполнить условие пункта 3.2.3 договора по обеспечению возможности эксплуатации арендатором зоны разгрузки (дебаркадера) согласно приложению № 3 к договору аренды (письмо № 019/2512 от 15.04.2022) при очевидной невозможности исполнения такого требования с учетом местонахождения помещения дебаркадера, положений действующего законодательства и вынесенных решений судом общей юрисдикции.

Во-вторых, стороны предусмотрели механизм компенсации потерь арендатора в случае административного приостановления, временного запрета и/или любого иного ограничения использования зоны разгрузки на основании решения государственного/муниципального и/или судебного органов по причине несоответствия месторасположения зоны разгрузки (дебаркадера) требованиям действующего законодательства Российской Федерации. Таким механизмом является пункт 2.9 договора, согласно которому в случае административного приостановления, временного запрета и/или любого иного ограничения использования зоны разгрузки на основании решения государственного/муниципального и/или судебного органов по причине несоответствия месторасположения зоны разгрузки (дебаркадера) требованиям действующего законодательства РФ, размер арендной платы определяется в следующем порядке: 

1) в случае приостановления деятельности в помещении в виде закрытия магазина арендатора, расположенного в помещении, арендная плата с даты (включительно) начала приостановки деятельности арендатора в помещении по дату открытия магазина арендатора (не включительно) и восстановления возможности в полном объеме эксплуатировать зону разгрузки составляет 1000 (Одна тысяча) рублей, кроме того НДС по ставке, определяемой в соответствии с законодательством о налогах и сборах, если арендодатель применяет общую систему налогообложения (либо 1000 (Одна тысяча) рублей НДС не предусмотрен, если в соответствии с НК РФ арендодатель не является плательщиком НДС, в т.ч. применяет упрощенную систему налогообложения); или 

2) если арендатор продолжит использовать помещение по его целевому назначению, стороны договорились, что условия пользования помещением, предусмотренные настоящим договором, у арендатора существенно ухудшатся, в связи с чем размер арендной платы за сутки, в которых отсутствовала возможность беспрепятственно эксплуатировать зону разгрузки, автоматически уменьшается на 50 % (пятьдесят процентов) от действующего на дату начала указанных обстоятельств размера арендной ставки за такие сутки, до момента устранения данных обстоятельств.

Таким образом, подпунктом 2 пункта 2.9 договора аренды стороны установили порядок изменения размера арендной платы при эксплуатации помещения с ограничениями в работе зоны загрузки, что согласуется с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, следовательно, арендодатель выразил готовность эксплуатировать помещение по целевому назначению в случае отсутствия возможности беспрепятственно эксплуатировать зону разгрузки (дебаркадер). 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Воронежской области от 18.04.2023 по делу №А14-5267/2022 установлено, что с 12.05.2021 арендная плата на основании подпункта 2 пункта 2.9 договора аренды правомерно уплачивалась арендатором в размере 50%.

Результаты рассмотрения арбитражными судами дела №А14-5267/2022, дата отказа арендодателя от исполнения договора аренды (12.09.2022) свидетельствуют о том, что арендатор продолжал использование арендованного помещения для предусмотренных договором целей, что истцом не оспаривается (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

При этом оснований для применения подпункта 1 пункта 2.9 договора аренды для расчета арендной платы арбитражными судами в рамках дела №А14-5267/2022 не установлено. 

Следовательно, условия пункта 5.6 для одностороннего отказа от договора с компенсацией стоимости неотделимых улучшений («невозможность использования помещения», «прекращение фактического пользования помещением арендатором по целевому назначению, указанному в договоре» «ограничение свободного доступа арендатора в помещение») не наступили.

Истец не оспаривает, что помимо неоднократных случаев осуществления погрузочно-разгрузочных работ со стороны двора жилого дома, за которые он привлечен к административной ответственности, арендатор осуществлял указанную деятельность также со стороны центрального входа в помещение супермаркета, что после утраты силы с 2021 года СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» перестало противоречить действующему законодательству и нести риски административной ответственности.

Наконец, суд учитывает представленные ответчиком и не опровергнутые истцом сведения об осуществлении новым арендатором спорного помещения – Обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» (магазин «Пятерочка») – погрузочно-разгрузочных работ с фасадной части здания в ординарном режиме и принимает во внимание, что единственным участником как АО «ТД «Перекресток», так и ООО «Агроторг» является Общество с ограниченной ответственностью «КОРПОРАТИВНЫЙ ЦЕНТР ИКС 5», осуществляющее также полномочия их единоличного исполнительного органа (выступающее управляющей организацией), что следует из открытых сведений Единого государственного реестра юридических лиц.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, односторонний отказ от договора не основан на пункте 5.6 договора аренды, а осуществлен в порядке пункта 5.7 договора аренды, поэтому в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

 

Судья                                                                                                                            Д.И. Тисленко