АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-18940/2016

г. Краснодар

06 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (ИНН 6163020004, ОГРН 1026100004457) – Кочура Ю.В. (доверенность от 01.08.2016), в отсутствие представителя истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Союза «Торгово-Промышленная палата Ростовской области» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2016 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу № А53-18940/2016, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Союзу «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (далее – палата) о взыскании 160 059 рублей 31 копейки задолженности по арендной плате за период с 01.06.2006 по 30.06.2016, пени в размере 56 374 рублей 93 копеек в период с 21.06.2006 по 06.07.2016, а также процентов, начисленных на сумму 160 059 рублей 31 копейку, в период с 07.07.2016 по дату фактической оплаты (с учетом изменения предмета заявленных требований – л. д. 85).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы во исполнение договора аренды земельного участка от 10.07.2007 № 29950. Неустойка рассчитана департаментом на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и условий договора аренды, проценты за пользование чужими денежными средствами – по правилам статьи 395 Гражданского кодекса.

Решением от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.02.2017, иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 89 554 рубля 12 копеек задолженности, 13 730 рублей 50 копеек пени, проценты за пользование чужими денежными средствами на задолженность в размере89 554 рублей 12 копеек, начиная с 07.07.2016 по день фактического погашения долга; в доход федерального бюджета с палаты взыскано 3497 рублей государственной пошлины. Суды установили, что на основании договора аренды от 10.07.2007 № 29950 палате для использования в целях проектирования и строительства трансформаторной подстанции в аренду передан земельный участок площадью 44 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:0152, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 89. Договор в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию. В то же время, в период с 01.06.2006 по 30.06.2016 спорный участок находился в пользовании ответчика, который не исполнил обязательства по оплате аренды, не погасил образовавшуюся задолженность. С учетом применения срока исковой давности по заявлению ответчика, требования истца удовлетворены частично. Государственная пошлина отнесена на ответчика в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

В кассационной жалобе палата просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что земельный участок, явившийся объектом аренды, фактически арендатору не передан, из владения арендодателя не выбывал. Истец не представил доказательства принятия, использования земельного участка ответчиком, осуществления последним платежей за пользование землей. Спорный участок используется в предпринимательской деятельности третьим лицом (собственником расположенного на земельном участке строения – трансформаторной подстанции). Акт от 10.07.2007 не подтверждает факт передачи объекта аренды палате. Государственный кадастровый учет не содержит сведений об аренде земельного участка палатой, что подтверждается кадастровым паспортом от 26.07.2016 № 61/001/16/720417 (л д. 36). Доказательства выбытия спорного имущества из владения департамента, фактической передачи его палате, получения последней возможности использовать участок, в том числе на момент предъявления иска, не представлены. Отсутствие между сторонами договорных отношений и недоказанность факта использования спорного объекта после подписания договора аренды исключают обязанность палаты по оплате пользования землей.

Департамент явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечил, извещен в порядке статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

В судебном заседании представитель палаты поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представив на обозрение суда кассационной инстанции письмо департамента от 17.03.2017 № 59-30-5242/14 в ответ на обращение ответчика о возврате спорного объекта, из которого следует, что данный вопрос будет рассмотрен только после получения информации о правообладателе трансформаторной подстанции ТП-3201, находящейся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:0152.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в жалобе, выслушав представителя палаты, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 10.07.2007 департамент (арендодатель) и палата (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 29950 (л. д. 14 – 17), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов передан земельный участок площадью 44 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:0152, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, 89, предназначенный для использования в целях проектирования и строительства трансформаторной подстанции.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 01.06.2006 по 30.05.2008. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 2.2).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составил 15 900 рублей в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20-го числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору (пункт 3.2 договора).

По акту приема-передачи 10.07.2007 (л. д. 18) земельный участок передан арендатору с указанием на обязанность арендодателя по передаче участка с 01.06.2006 (с момента выхода постановления мэрии города Ростова-на-Дону от 01.06.2006 № 604 о предоставлении участка в аренду).

В пункте 5.2 договора закреплено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В адрес палаты департамент направил претензию от 06.07.2016 № 59-30-2411/15-П (л. д. 6) с требованием о необходимости оформления до 04.10.2016 документов на право пользования землей, не позднее 20.07.2016 – погасить образовавшуюся задолженность и уплатить проценты по статье 395 Гражданского кодекса.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение палатой обязательств по внесению арендных платежей (в период с 01.06.2006 по 30.06.2016), департамент обратился в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

При разрешении спора суд первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, сделал вывод о пропуске департаментом срока исковой давности по требованиям о взыскании долга за период с 01.06.2006 по 30.06.2013, и, с учетом заявления ответчика в удовлетворении данной части требований отказал (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В остальной части требований суды обеих инстанций исходили из того, что правоотношения спорящих сторон возникли из договора аренды, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 данного Кодекса).

В пункте 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

Приняв во внимание отсутствие доказательств осуществления государственной регистрации договора аренды, суды обеих инстанций признали его незаключенным в смысле, придаваемом соответствующему понятию нормами глав 28, 34 Гражданского кодекса и главы IV Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

В то же время суды руководствовались разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), согласно которым в случае достижения сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, но не зарегистрированного, передачи собственником имущества в пользование в отсутствие замечаний со стороны принявшего его лица, достижения ими соглашения о размере платы за пользование имуществом, по иным условиям пользования и исполнения названных условий следует исходить из того, что стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них, основания для применения норм о неосновательном обогащении не имеется, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды сочли доказанным факт отсутствия у сторон разногласий относительно предмета договора аренды земельного участка, надлежащего исполнения департаментом обязательств по передаче объекта аренды палате, его принятия и использования арендатором без встречного исполнения обязательств по оплате аренды.

Коллегия окружного суда считает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

На основании пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса и общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двухсторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что наличие обязанности у арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Согласно данным кадастрового паспорта от 26.07.2016 № 61/001/16-720417 (л. д. 36) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:0152 площадью 44 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет 14.11.2006 с разрешенным использованием «для проектирования и строительства трансформаторной подстанции».

Суды не проверили довод палаты относительно того, что в указанный период она выполняла функции заказчика-застройщика бизнес-центра «Кристалл», находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Кировский, 40-А, который введен в эксплуатацию 25.09.2006, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.09.2006 № 5843 (л. д. 63).

Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, учитывая, что с сентября 2006 года полномочия палаты как заказчика-застройщика прекратились, по состоянию на 25.09.2006 здание бизнес-центра имело подключение к коммунальным сетям города Ростова-на-Дону, включая энергоснабжение.

Суды не проверили факт нахождения спорного строения (трансформаторной подстанции ТП-3201) на рассматриваемом земельном участке в момент заключения договора аренды от 10.07.2007 № 29950, не установили правообладателя данного объекта, кем и когда он возведен, используется (учитывая, что наличие каких-либо прав на данное имущество и его эксплуатацию палата отрицает).

Также заслуживает внимание ссылка подателя кассационной жалобы на письмо департамента от 28.07.2014 № 59-30-17991/6 (л. д. 82), адресованное президенту палаты, в котором констатируется отсутствие государственной регистрации договора аренды от 10.07.2007 № 29950, его незаключенность, и сообщается о направлении в адрес ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области письма департамента о необходимости внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:0152 в части снятия обременения в виде аренды в пользу палаты.

При оценке факта использования спорного участка ответчиком в заявленный период судам надлежало исследовать все обстоятельства и представленные доказательства в их совокупности, включая действия департамента по самостоятельному обращению в орган кадастрового учета по вопросу о снятии обременения.

Само по себе подписание сторонами акта приема-передачи земельного участка не свидетельствует о состоявшейся передаче данного имущества (доказанности департаментом факта пользования объектом аренды именно палатой), учитывая нахождение на участке трансформаторной подстанции ТП-3201, правообладателя которой суды не установили.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение, апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что выводы судов сделаны при неполном выяснении всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, что привело к принятию необоснованных судебных актов, в связи с чем, они подлежат отмене в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса.

Поскольку суд кассационной инстанции не обладает полномочиями по установлению обстоятельств и переоценке доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса), решение от 08.12.2016 и апелляционное постановление от 06.02.2017 следует отменить, дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, в настоящем постановлении, установить и исследовать все существенные обстоятельства для правильного разрешения спора.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 по делу № А53-18940/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Я.Е. Волков

В.Е. Епифанов