АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«8» сентября 2023 года               Дело № А38-6839/2020г. Йошкар-Ола

Резолютивная часть решения объявлена 6 сентября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 8 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Волкова А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Казанский посад» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчикам акционерному обществу «Специализированный застройщик «Континент» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Русагрострой» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», государственное унитарное казенное предприятие Республики Марий Эл «Мостремстрой»

о взыскании неосновательного обогащения

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика  АО «Специализированный застройщик «Континент» – не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие,

от ответчика  ООО «Специализированный застройщик «Русагрострой» – ФИО3 по доверенности, 

от третьих лиц – не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Казанский посад», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, в котором просил взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Континент» неосновательное обогащение в сумме 18 528 188 руб. 57 коп., с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Русагрострой» неосновательное обогащение в сумме 19 335 111 руб. 36 коп.

По существу исковых требований истец пояснил, что 17.07.2015 между Министерством государственного имущества Республики Марий Эл и ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» на основании протокола заседания комиссии по приватизации государственного имущества, продаже прав на заключение договоров аренды и иных прав, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества казны Республики Марий Эл от 17.06.2015 заключен договор № 2 о комплексном освоении территории (далее - договор от 17.07.2015 № 2).

Согласно условиям договора от 17.07.2015 № 2 о комплексном освоении территории в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 12:05:0000000:13917, общей площадью 46 034,0 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> для строительства жилого массива.

Пунктом 3.2.2 договора от 17.07.2015 № 2 о комплексном освоении территории предусмотрено образование земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания.

В апреле 2016 года между Министерством государственного имущества Республики Марий Эл и ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» заключено 13 договоров аренды земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13917. Права по договорам аренды земельных участков арендатором, ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой», были переданы (уступлены) ООО «Казанский Посад», ОАО «Континент» (с 25.12.2020 - АО «СЗ «Континент») и ООО «Росагрострой» (с 16.09.2020 - ООО «СЗ «Русагрострой»).

В соответствии с пунктом 1.12 договоров передачи (уступки) прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами № 12:05:0701003:1380, № 12:05:0701003:1381, № 12:05:0701003:1383, № 12:05:0701003:1384, № 12:05:0701003:1385, № 12:05:0701003:1387 арендаторы (новые арендаторы) приняли на себя обязательство в составе жилого массива, планируемого к строительству на вышеуказанных земельных участках, возвести(в рамках комплексного освоения этих земельных участков) за счет собственных средств детский сад на 160 мест (ориентировочной сметной стоимостью             110 000 000 руб.). 

Права по договору аренды № 1843-Р от 21.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1382 для строительства детского сада были ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» переданы (уступлены) ООО «Казанский Посад».

Ввиду того, что остальные застройщики отказались принимать участие в финансировании проектирования и строительства детского сада, ООО СЗ «Казанский Посад» своими силами и средствами исполнило обязательства, предусмотренные пунктами 1.12, 2.3 договоров передачи (уступки) прав и обязанностей по договорам аренды. Объект введен в эксплуатацию 28.12.2018.

Пунктом 2.3 заключенных договоров уступки предусмотрено, что вместе с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатор передает, а Новый арендатор принимает на себя обязательство совместно с арендатором и/или новыми арендаторами (при передаче им прав и обязанностей по договору аренды) земельных участков, указанных в подпунктах 1, 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11 пункта 1.13 договора уступки, участвовать в финансировании проектирования и строительства детского сада, указанного в пункте 1.2 договора уступки.

Согласно пункту 2.4 договоров уступки условия участия Нового арендатора-в финансировании проектирования и строительства детского сада определяются отдельным Соглашением между Новым арендатором и остальными застройщиками (арендаторами) земельных участков, указанных в подпунктах 1, 2, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 пункта 1.13 настоящего договора.

Обязательным условием такого Соглашения является передача построенного детского сада в собственность муниципального образования «Городской округ «Город Йошкар-Ола» на возмездной основе (за сумму, равную стоимости построенного объекта фактическим затратам).

Расчет доли участия в финансировании проектирования и строительства детского сада осуществляется по формуле, приведенной в пункте 2.6 договоров пропорционально площади жилых помещений, возводимых Новым арендатором, к суммарной проектной площади жилых помещений, возводимых в рамках комплексного освоения, помноженное на сметную стоимость строительства детского сада. Сметная стоимость строительства детского сада составила 77 617 201 (семьдесят семь миллионов шестьсот семнадцать тысяч двести один) руб. 33 коп.

Таким образом, в соответствии с формулой, приведенной в пункте 2.6 договоров уступки, доля участия ООО СЗ «Казанский Посад» составила 51,20% от общей сметной стоимости строительства или 39 725 429 руб. 45 коп., доля участия ООО «СЗ «Русагрострой» составила 24,92% или 19 335 111 руб. 36 коп., доля участия АО «СЗ «Континент» составила 23,88%. или 18 528 188 руб. 57 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 26.12.2019 по делу № А38-7936/2019 удовлетворены исковые требования муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл об обязании ООО СЗ «Казанский Посад» передать (безвозмездно) муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» во исполнение условий договора о комплексном освоении территории № 2 от 17.07.2015 нежилое здание детского сада на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Ола с кадастровым номером 12:05:0701003:3707, расположенное по адресу: 

<

...>, в состоянии, соответствующем разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. В настоящее время решение суда исполнено, 20.08.2020 зарегистрирован переход права собственности на здание детского сада.

В связи с принятием вышеуказанного решения ООО СЗ «Казанский Посад» 03.02.2020 направило в адрес ответчиков письма с просьбой компенсировать расходы, понесенные в связи с проектированием и строительством детского сада. Однако ответчики отказались добровольно компенсировать понесенные затраты истца.

Истец указал, что в соответствии с заключенными договорами уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков все новые арендаторы приняли на себя обязательства участвовать в проектировании и строительстве детского сада. В соответствии с пунктом 4.2.5 договоров уступки Новые арендаторы обязаны выполнить в полном объеме взятые на себя обязательства об участии в финансировании проектирования и строительства детского сада, предусмотренные пунктами 2,3, 2.4, 2.5, 2.6 договоров. В нарушение указанных условий договоров ответчики свои обязательства не выполнили, расходы истца на проектирование и строительство детского сада не компенсировали.

Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 1102 ГК РФ (т. 1, л.д. 4-8, 113-114, т. 2, л.д. 118-120, т. 8, л.д. 6-7, т. 11, л.д. 123-126, т. 12, л.д. 4-9, 24-25, т. 15, л.д. 58-59).

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил иск удовлетворить в уточненном размере (протокол и аудиозапись судебного заседания от 06.09.2023).

Ответчик, ООО «СЗ «Континент», в судебное заседание не явился, письменно известил арбитражный суд о возможности рассмотрения дела в его отсутствие. На основании частей 2 и 3 статьи 156 АПК РФ спор разрешен в отсутствие ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В отзыве на иск ответчик сообщил, что заключая договор уступки от 20.07.2016, АО «Континент» согласилось принимать участие в финансировании проектирования и строительства здания детского сада на условиях заключения соответствующего соглашения и передачи построенного объекта в муниципальную собственность на возмездной основе. Соглашение, направленное на урегулирование правоотношений по финансированию проектирования и строительства детского сада, между новыми арендаторами (застройщиками) заключено не было.

По мнению ответчика, ООО СЗ «Казанский посад», новый арендатор земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1382, принял решение о самостоятельном проектировании и строительстве здания детского сада. С предложением о совместном строительстве и заключении соглашения истец к АО «Континент» не обращался. АО «Континент» не было уведомлено о сроках строительства, сметной стоимости объекта; проектно-сметную документацию, а также внесение в нее изменений, не согласовывало. Более того, на предложение ООО «СЗ «Русагрострой» о возможности совместного строительства детского сада (письмо от 28.03.2018, исх. № 66) истец ответил отказом, указав на то, что не настаивает на возмещении затрат на строительство другими застройщиками (письмо от 29.03.2018 , исх. № 72).

АО «СЗ «Континент» также не согласилось с представленным истцом расчетом цены иска и полагало, что исковые требования не подтверждены надлежащими доказательствами.

С учетом изложенного ответчик просил в удовлетворении иска отказать (т. 2, л.д. 22-27, т. 3, л.д. 50-53, 115-116, т. 12, л.д. 10-13, т. 15, л.д. 47-48, 69, 89).

Ответчик, ООО «СЗ «Русагрострой», в отзыве на иск и в судебном заседании сообщил, что по условиям пункта 2.4 договоров передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды № 1844-Р от 21.04.2016 г. земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, от 20.09.2016, заключенных между ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» и ответчиками по настоящему делу, условия участия Нового арендатора, в частности ООО «СЗ «Русагрострой» в финансировании проектирования и строительства детского сада определяются отдельным Соглашением между застройщиками (арендаторами) земельных участков. При этом обязательным условием такого соглашения является передача построенного детского сада в собственность муниципального образования «Городской округ «Йошкар-Ола» (в муниципальную собственность) на возмездной основе (за сумму, равную стоимости построенного объекта по фактическим затратам). Однако до настоящего времени такого Соглашения между застройщиками микрорайона не заключено. При отсутствии Соглашения ООО «СЗ «Русагрострой» полагало, что обязательств по финансированию проектирования и строительства детского сада у него не возникло.

Также ООО «СЗ «Русагрострой» полагало, что истцом не было представлено достоверных доказательств, обосновывающих взыскиваемую сумму.

С учетом изложенного ответчик просил в удовлетворении иска отказать или удовлетворить частично в размере 10 565 850 руб. 20 коп. (т. 3, л.д. 108-111, 125-127, т. 7, л.д. 129-134, т. 15, л.д. 90, протокол и аудиозапись судебного заседания от 06.09.2023).

Третье лицо, ГУКП Республики Марий Эл «Мостремстрой», надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенное о времени и месте судебного разбирательства по зарегистрированному в едином государственном реестре адресу, в судебное заседание не явилось. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

В отзыве на исковое заявление третье лицо сообщило, что ответчики по настоящему спору, будучи застройщиками и являясь арендаторами соответствующих земельных участков, с учетом условий договоров цессии, заключенных с ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой», обязаны были, наряду с истцом, участвовать в комплексном освоении территории м/р «Спортивный» на указанных выше условиях, предусмотренных договором от 17.07.2015 № 2.

С учетом изложенного третье лицо полагало, что иск подлежит удовлетворению (т. 2, л.д. 78-82, т. 3, л.д. 128-131).

Третье лицо, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенное о времени и месте судебного разбирательства по зарегистрированному в едином государственном реестре адресу, в судебное заседание не явилось. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

В отзыве на иск и в судебном заседании третье лицо сообщило, что по условиям договоров аренды образованных земельных участков в соответствии с Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 07.07.2015 № 372 установлен льготный размер годовой арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, а не рыночная стоимость годового размера арендной платы.

Тем самым уполномоченным органом в лице Мингосимущества Республики Марий Эл всем застройщикам территории, предоставленной под комплексное освоение по договору от 17.07.2015 № 2, предоставлена льгота в рамках реализации проекта по комплексному освоению территории, поэтому АО «СЗ» Континент» и ООО «СЗ «Русагрострой», имеют обязательство по финансированию строительства социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры. В противном случае на стороне АО «СЗ «Континент» и ООО «СЗ «Русагрострой» может возникнуть неосновательное обогащение.

С учетом изложенного третье лицо полагало, что исковые требования подлежат удовлетворению (т. 2, л.д. 57-59).

Третье лицо, Республика Марий Эл в лице Мингосимущества Республики Марий Эл, надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенное о времени и месте судебного разбирательства по зарегистрированному в едином государственном реестре адресу, в судебное заседание не явилось. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

В отзыве на исковое заявление третье лицо поддержало позицию муниципального образования «Город Йошкар-Ола», полагало, что иск подлежит удовлетворению в полном размере (т. 3, л.д. 61-63).

Третье лицо, Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ извещенное о времени и месте судебного разбирательства по зарегистрированному в едином государственном реестре адресу, в судебное заседание не явилось, отношение к иску в письменной форме не выразило, документальные доказательства по предложению арбитражного суда не представило. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 22.12.2021, оставленным без изменения Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 в иске ООО «СЗ «Казанский посад» отказано. При этом арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства того, что в результате строительства детского сада ответчики приобрели какое-либо имущество или получили путем сбережения какое-либо иное благо (имущественную выгоду). Мнение истца о том, что ответчики получили выгоду в результате установления льготных арендных ставок на земельные участки, использованные ими при строительстве многоквартирных жилых домов, не подтверждает возникновение неосновательного обогащения за счет ООО СЗ «Казанский посад», поскольку указанная льгота была предоставлена не застройщиком, а органом государственной власти.

Обязательства ответчиков по финансированию строительства детского сада не возникли на основании условий договоров уступки права; соглашение со всеми существенными условиями между ООО «СЗ «Русагрострой», АО «СЗ «Континент» и ООО СЗ «Казанский посад» не заключалось; согласие на ведение строительства в интересах иных арендаторов истец от них не получил; законодательство не содержит нормы, обязывающей арендаторов земельного участка компенсировать расходы по строительству объекта, переданного в муниципальную собственность, такой акт истцом не назван; ООО «СЗ «Русагрострой» и АО «СЗ «Континент» не являются лицами, получившими неосновательное обогащение за счет ООО СЗ «Казанский посад».

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.08.2022 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Марий Эл.

При этом арбитражный суд кассационной инстанции признал противоречащим статье 8 ГК РФ вывод судов нижестоящих инстанций о том, что законодательство не содержит нормы, обязывающей арендаторов земельного участка компенсировать расходы по строительству объекта, переданного в муниципальную собственность; поскольку согласно указанной норме гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения. В соответствии с этим  гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По мнению арбитражного суда округа правовая позиция судов нижестоящих инстанций по настоящему спору фактически позволяет ответчикам уклониться от исполнения принятых на себя обязательств в одностороннем прядке, что в силу статьи 310 ГК РФ недопустимо.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции рекомендовано принять во внимание получение ответчиками предоставления по договору о комплексном освоении территории, недопустимость одностороннего отказа от исполнения принятых на себя обязательств и злоупотребления правом, определить размер неосновательного обогащения ответчиков с учетом принятых на себя обязательств, а также доводов и возражений сторон, при необходимости назначить судебную экспертизу для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, после чего принять законный и обоснованный судебный акт (т. 12, л.д. 170-178).

Согласно части 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении истец и ответчики поддержали свои позиции, изложенные при первоначальном рассмотрении дела, сославшись на ранее изложенные доводы.

Рассмотрев представленные доказательства, исследовав их, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд считает, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела видно, что 17.07.2015 между Мингосимущества Республики Марий Эл (уполномоченным органом) и ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» (застройщиком) был заключен договор о комплексном освоении территории № 2, в соответствии с условиями которого уполномоченным органом застройщику был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 12:05:0000000:13917, общей площадью 46 034 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> для строительства жилого массива. Пунктом 3.2.2 договора № 2 от 17.07.2015 предусмотрено образование земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания (т. 1, л.д. 16-23).

19.04.2016 между Мингосимущества Республики Марий Эл и ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» заключено дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории, закрепившее график осуществления мероприятий по освоению территории в границах земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13917, которым предусмотрено строительство детского сада до июня 2020 года.

21.04.2016 между Мингосимущества Республики Марий Эл и ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» заключено 13 договоров аренды земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 12:05:0000000:13917. 

В последующем права и обязанности по указанным договорам аренды ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» как арендатор на основании договоров цессии передало трем специализированным застройщикам ООО «Казанский посад», АО «Континент», ООО «Русагрострой».

Так, 27.05.2016 между ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» (арендатором) и ООО «Росагрострой» (новым арендатором) был заключен договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды № 1841-Р от 25.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1380, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (т. 1, л.д. 24-31).

20.09.2016 между ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» (арендатором) и ООО «Казанский посад» (новым арендатором) был заключен договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды № 1842-Р от 21.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1381, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (т. 3, л.д. 11-15).

20.09.2016 между ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» (арендатором) и ООО «Казанский посад» (новым арендатором) был заключен договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды № 1844-Р от 21.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1383, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (т. 1, л.д. 38-42).

22.07.2016 между ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» (арендатором) и ООО «Казанский посад» (новым арендатором) был заключен договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды № 1845-Р от 21.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1384, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (т. 2, л.д. 122-125).

20.07.2016 между ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» (арендатором) и ОАО «Континент» (новым арендатором) был заключен договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды № 1846-Р от 21.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1385, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (т. 1, л.д. 32-37).

22.09.2016 между ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» (арендатором) и ООО «Казанский посад» (новым арендатором) был заключен договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды № 1848-Р от 21.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1387, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (т. 2, л.д. 140-149).

Тем самым применительно к статье 392.3 ГК РФ арендатор осуществил одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора), поэтому к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга: каждый новый арендатор стал полным правопреемником первоначального арендатора, у него возникли все права и обязанности, включая обязанность по внесению арендной платы и право на целевое использование земельного участка.

Согласно пункту 1.12 каждого договора передачи прав и обязанностей от 27.05.2016, от 20.09.2016, от 20.09.2016, от 22.07.2016, от 20.07.2016. от 22.09.2016 новый арендатор принимает во внимание и учитывает, что он принял на себя обязательство в составе жилого массива, планируемого к строительству на земельном участке возвести (в рамках комплексного освоения этого земельного участка) за счет собственных средств детский сад на 160 мест ориентировочной сметной стоимостью 110 000 000 руб.

В силу пункта 2.3 договоров передачи прав и обязанностей от 27.05.2016, от 20.09.2016, от 20.09.2016, от 22.07.2016, от 20.07.2016, от 22.09.2016 вместе с передачей прав и обязанностей по договору аренды арендатор передает, а Новый арендатор принимает на себя обязательство совместно с арендатором и/или новыми арендаторами (при передаче им прав и обязанностей по договорам аренды) земельных участков, указанных в подпунктах 1 (один), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять) и 11 (одиннадцать) пункта 1.13 настоящего договора, участвовать в финансировании проектирования и строительства детского сада.

В соответствии с пунктом 2.4 договоров передачи прав и обязанностей от 27.05.2016, от 20.09.2016, от 20.09.2016, от 22.07.2016, от 20.07.2016, от 22.09.2016 условия участия нового арендатора в финансировании проектирования и строительства детского сада определяются отдельным соглашением между новым арендатором и остальными застройщиками (арендаторами) земельных участков, указанных в подпунктах 1 (один), 3 (три), 4 (четыре), 5 (пять), 7 (семь), 8 (восемь), 9 (девять), 10 (десять) и 11 (одиннадцать) пункта 1.13 настоящего договора. Обязательным условием такого соглашения является передача построенного детского сада в собственность муниципального образования «Городской округ «Йошкар-Ола» (в муниципальную собственность) на возмездной основе (за сумму, равную стоимости построенного объекта по фактическим затратам).

В пункте 2.6 договоров передачи прав от 27.05.2016, от 20.09.2016, от 20.09.2016, от 22.07.2016, от 20.07.2016, от 22.09.2016 долю участия нового арендатора в финансировании проектирования и строительства детского сада (А, руб.) предложено определять по формуле: А, руб.= (S1, кв. м./S2, кв. м.) Х B, руб., где: S1 – общая проектная площадь жилых помещений объекта, возводимого Новым арендатором на земельном участке; S2 – суммарная общая проектная площадь жилых помещений объектов, возводимых Новыми арендаторами на земельных участках; В – сметная стоимость строительства детского сада.

Анализ одинаковых условий каждого договора передачи (уступки) прав и обязанностей позволяет арбитражному суду сделать вывод о том, что включенные в него правила об участии нового арендатора в финансировании проектирования и строительства детского сада могли получить юридическую силу только с момента заключения между новыми арендаторами отдельного соглашения о порядке, основаниях и последствиях участия в строительстве детского сада. 

05.02.2018 ООО «Росагрострой» обратилось к ООО «Казанский посад» с письмом, в котором просило представить на согласование проект и проектно-сметную документацию детского сада, планируемого к совместному строительству (т. 11, л.д. 127). ООО «Казанский посад» направило в адрес ООО «Росагрострой» проектную документацию по строительству детского сада, положительное заключение экспертизы, сметную стоимость строительства и расчет долей участия в строительстве, что подтверждается письмами от 07.02.2018, от 08.02.2018, от 19.02.2018, 27.03.2018 (т. 11, л.д. 128-134).

Письмом № 66 от 28.03.2018 ООО «Росагрострой» отказалось от участия в финансировании строительства детского сада, указав, что строительные работы ООО «Казанский посад» начаты без согласования проектной документации и с применением строительных материалов, привезенных из других регионов. Между тем ООО «Росагрострой» располагало собственными материалами, силикатным кирпичом, что могло быть использовано при строительстве (т. 11, л.д. 135).

29.03.2018 ООО «Казанский посад» направило ответчику письмо № 72, в котором сообщило, что в случае передачи детского сада в муниципальную собственность после завершения строительства по фактическим затратам, не будет иметь к ответчику финансовых претензий (т. 3, л.д. 112).

ООО «Казанский посад» самостоятельно, не получив письменного согласия иных застройщиков, только от своего имени заключило договор аренды земельного участка, осуществило за свой счет строительство детского сада и передало его в муниципальную собственность.

Так, 09.03.2017 между ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» (арендатором) и ООО «Казанский посад» (новым арендатором) был заключен договор передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды № 1843-Р от 21.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701003:1382, вид разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее образование, для строительства детского сада (т. 1, л.д. 43-50). При этом были переданы права и обязанности арендатора по договору аренды, заключенному им с Мингосимущества Республики Марий Эл для строительства детского сада договор аренды № 1843-р земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, с кадастровым номером 12:05:0701003:1382, общей площадью 6 387 кв. м., вид разрешенного использования земельного участка: дошкольное, начальное и среднее общее образование, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Петрова. При этом в соответствии с постановлением Правительства Республики Марий Эл от 07.07.2015 № 372 для арендатора был установлен льготный размер годовой арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, но не в размере рыночной стоимости годового размера арендной платы (т. 1, л.д. 121-126).

27.10.2017 ООО «Казанский посад» получило разрешение на строительство многоквартирного жилого дома (поз. 11) с пристроенным административным зданием (поз.11а) и детским садом на 160 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Ола (Детский сад на 160 мест (поз. 22) II этап) на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0701003:1382 сроком действия до 31.12.2018 (т. 1, л.д. 51-52). Впоследствии 24.10.2018 внесены изменения в ранее выданное разрешение на строительство в связи с изменением проекта строительства, получившего положительное заключение экспертизы, в соответствии с которым ООО «Казанский посад» дано право строить детский сад на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Ола (т. 1, л.д. 53-54).

28.12.2018 Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» выдано разрешение ООО «Казанский посад» на ввод объекта «Детский сад на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Оле» на земельном участке с кадастровым номером 12:05:0701003:1382, в эксплуатацию (т. 1, л.д.55-58).

Решением от 26.12.2019 по делу № А38-7936/2019 Арбитражный суд Республики Марий Эл обязал ООО СЗ «Казанский посад» передать муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» во исполнение условий договора о комплексном освоении территории № 2 от 17.07.2015 нежилое здание детского сада на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Оле с кадастровым номером 12:05:0701003:3707, расположенное по адресу: 

<

...>, в состоянии, соответствующем разрешению на ввод объекта в эксплуатацию и проектной документации, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл исполнено, имущество принято КУМИ администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в муниципальную собственность по акту от 11.08.2020 (т. 1, л.д. 63).

По мнению истца, ответчики, устранившись от участия в финансировании и строительстве детского сада, получили неосновательное обогащение в виде сбережения собственных денежных средств.

Состав расходов, понесенных истцом при строительстве детского сада, определен им следующим образом: аренда земли – 1 893 720 руб. 55 коп.; затраты на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий – 204 161 руб., строительство (выполненные работы) – 43 096 329 руб. 22 коп.; строительство (коммунальные платежи) – 932 616 руб. 38 коп.; строительство (переработка) – 2 658 руб. 86 коп.; строительство (прочие услуги) – 375 895 руб. 76 коп.; строительство (списание материалов) – 30 353 926 руб. 91 коп.; строительство (транспортные услуги, услуги по доставке) – 198 277 руб. 12 коп.; строительство (услуги спецтехники) – 441 480 руб. 51 коп.; НДС – 89 663 руб. 07 коп.; в общей сумме 77 588 729 руб. 38 коп.

Расчет доли участия в финансировании проектирования и строительства детского сада определен истцом на основании формулы, указанной в пункте 2.6 договоров передачи прав от 27.05.2016, от 20.09.2016, от 20.09.2016, от 22.07.2016, от 20.07.2016, от 22.09.2016, в следующих размерах:

ООО «СЗ «Русагрострой» 9 849,40 кв. м. (S1) : 39 523,82 кв. м. (S2) Х 77 588 729,38 (В) = 19 335 111 руб. 36 коп. (А),

АО «СЗ «Континент» 9 438,50 кв. м. (S1) : 39 523,82 кв. м. (S2) Х 77 588 729,38 (В) = 18 528 188 руб. 57 коп. (А),

ООО СЗ «Казанский посад» 20 235,92 кв. м. (S1) : 39 523,82 кв. м. (S2) Х 77 588 729,38 (В) = 39 725 429 руб. 45 коп. (А).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

По смыслу приведенной нормы, обязательство из неосновательного обогащения имеет эквивалентно-возмездный характер: оно возникает только при условии доказанности того, что правонарушитель получил имущественную выгоду и по этой причине обязан компенсировать стоимость приобретенного или сбереженного материального блага. 

По мнению Арбитражного суда Волго-Вятского округа на стороне ответчиков возникло неосновательное обогащение.

В ходе нового рассмотрения дела с целью определения понесенных истцом затрат при строительстве детского сада, арбитражным судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта поставлен вопрос в следующей редакции: «Какова общая стоимость документально подтвержденных затрат, понесенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский посад» при осуществлении строительства объекта «Детский сад на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Оле» с кадастровым номером 12:05:0701003:3707, с учетом выполненных работ и использованных при строительстве материалов и изделий?».

Проведение экспертного исследования поручено ФИО4 (г. Йошкар-Ола), необходимый уровень компетенции и квалификации которого подтвержден свидетельством ассоциации «Русское общество оценщиков» от 22.07.2020, квалификационным аттестатом по направлению «Оценка недвижимости» от 03.08.2021, квалификационным аттестатом по направлению «Оценка недвижимости» от 09.11.2021, дипломом о профессиональной переподготовке в частном образовательном учреждении Учебном центре «ГрандАвто» от 22.04.2014, выпиской из государственного реестра экспертов-техников, выданной Министерством юстиции РФ от 08.09.2014 (т. 13, л.д. 65-66).

В ходе исследования эксперт пришел к следующему выводу:

«Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации позволяют сделать вывод о том, что стоимость документально подтвержденных затрат, понесенных при осуществлении строительства детского сада на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Оле, назначение: нежилое здание, 3 – этажный (в т. ч. подземных - ), общая площадь 2058,9 кв. м. кад № 12:05:0701003:3707, адрес объекта: РМЭ, 

<

...>, составляет 42 365 077 руб. (сорок два миллиона триста шестьдесят пять тысяч семьдесят семь) руб. (т. 14, л.д. 32-123).

Экспертом представлены письменные пояснения на возражения истца (т. 15, л.д. 23-26). Более того, в судебном заседании 19.06.2023 эксперт дополнительно пояснил по существу экспертного исследования и подробно ответил на возникшие у истца вопросы (аудиозапись судебного заседания от 19.06.2023).

В силу статей 64 и 86 АПК РФ заключение эксперта относится к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Оценивая экспертное заключение по правилам процессуального закона, арбитражный суд принимает во внимание следующие обстоятельства: полноту изложения по поставленным вопросам, ясность, наличие либо отсутствие противоречий в выводах, уровень квалификации и образования эксперта, а также связь с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертом даны пояснения по вопросам, поставленным на разрешение. 

Поэтому экспертное заключение признается арбитражным судом надлежащим достоверным доказательством.

Определением арбитражного суда от 03.07.2023 истцу отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы (т. 15, л.д. 53-54).

Определением арбитражного суда от 12.07.2023 истцу отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы (т. 15, л.д. 56-57).

Арбитражный суд полагает возможным согласиться с выводом эксперта о том, что стоимость документально подтвержденных затрат, понесенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский посад» при осуществлении строительства объекта «Детский сад на 135 мест (поз. 22) в микрорайоне «Спортивный» в г. Йошкар-Оле» с кадастровым номером 12:05:0701003:3707, с учетом выполненных работ и использованных при строительстве материалов и изделий, составляет 42 365 077 руб.

Следовательно, расчет неосновательного обогащения, исходя из формулы, указанной в пункте 2.6 договоров передачи (уступки) прав и обязанностей по договорам аренды, заключенных ГУП Республики Марий Эл «Мостремстрой» с новыми арендаторами, должен быть следующим.

А, руб. = (S1, кв. м. / S2, кв. м.) х В, руб.

S1 - общая проектная площадь жилых помещений объекта, возводимого новым арендатором на земельном участке;

S2 - суммарная общая проектная площадь жилых помещений объектов, возводимых новыми арендаторами;

В - стоимость затрат на строительство детского сада, понесенных ООО Специализированным застройщиком «Казанский посад» (на основании заключения судебной экспертизы).

По АО «СЗ «Континент»

S1 – 9 438,52 кв. м.

S2 - 39 523,84 кв. м.

В – 42 365 077 руб.

(9 438,52 кв. м.(S1) / 39 523,84 кв. м. (S2)) X 42 365 077 руб. (В) = 10 116 780 руб. 39 коп.

По ООО «СЗ «Русагрострой»

S1 – 9 849,40 кв. м.

S2 - 39 523,84 кв. м.

В – 42 365 077 руб.

(9 849,40 кв. м. (S1) / 39 523,84 кв. м. (S2)) X 42 365 077 руб. (В) = 10 557 377 руб. 19 коп.

Следовательно, с акционерного общества «Специализированный застройщик «Континент» в пользу истца подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме 10 116 780 руб. 39 коп., с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Русагрострой» в пользу истца подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме 10 557 377 руб. 19 коп.,

В остальной части иск подлежит отклонению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Государственная пошлина уплачена истцом при предъявлении иска в сумме 200 000 руб.

Размер государственной пошлины по требованию к АО «СЗ «Континент» (от суммы 10 116 780 руб. 39 коп.) составляет 73 584 руб. (статья 333.21 НК РФ).

Размер государственной пошлины по требованию к ООО «СЗ «Русагрострой» (от суммы 10 557 377 руб. 19 коп.) составляет 75 787 руб. (статья 333.21 НК РФ).

В связи с удовлетворением исковых требований частично, расходы по уплате государственной пошлины в общей сумме 151 371 руб. подлежат возмещению за счет ответчиков. В остальной части государственная пошлина относится на истца и компенсации в его пользу не подлежит.

В ходе судебного разбирательства по делу была назначена судебная экспертиза. Стоимость экспертного заключения составила 50 000 руб. Ответчиком, ООО «СЗ «Русагрострой», на депозитный счет арбитражного суда по платежному поручению № 2822 от 19.12.2022 внесены денежные средства на оплату услуг эксперта в сумме 50 000 руб. (т. 13, л.д. 116). 

В связи с частичным удовлетворением иска расходы по оплате услуг эксперта подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенного требования, исходя из следующего:

37 776 291 руб. 89 коп.                         – 100%

(общая сумма заявленных иск. требований)

20 674 157 руб. 58 коп.                         – Х%  

(общая сумма удовлет. иск. требований)

Х = 54,72% (иск удовлетворен в процентном отношении к цене требования)

50 000 руб. – 100%

Х руб.            – 54,72%                              Х = 27 360 руб. (расходы на эксперта относятся на ответчиков)

50 000 руб. – 27 360 руб. = 22 640 руб. (расходы на эксперта относятся на истца и подлежат компенсации в пользу ответчика).

Следовательно, с ООО СЗ «Казанский посад» в пользу ООО «СЗ «Русагрострой» подлежат взысканию расходы на оплату услуг эксперта в сумме 22 640 руб.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06 сентября 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 08 сентября 2023 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с акционерного общества «Специализированный застройщик «Континент» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Казанский посад» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в сумме 10 116 780 руб. 39 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 73 584 руб.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Русагрострой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Казанский посад» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в сумме 10 557 377 руб. 19 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 75 787 руб.

В остальной части иска отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированного застройщика «Казанский посад» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Русагрострой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы на оплату услуг эксперта в сумме 22 640 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                        А. И. Волков