Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-606/2023

06 июня 2023 года

город Пермь

 

Резолютивная часть решения принята 30 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 06 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи  Катаевой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело 

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды от 17.08.2016 года в общем размере 374 566 руб. 58 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, доверенность от 22.10.2021, диплом, паспорт;

от ответчика – ФИО5, доверенность от 27.01.2023, диплом, паспорт. 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды от 17.08.2016 года в общем размере 374 566 руб. 58 коп.

Определением от 19.01.2023 исковое заявление было принято к производству суда и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

Определением от 16.03.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представителем истца требования иска поддержаны.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам отзыва.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

17.08.2016 между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ИП ФИО3 (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения общей площадью 34 кв. м , в т.ч. торговой - 14 кв. м, складской - 20 кв. м, расположенного на 2 этаже здания универсального магазина по адресу: 

<

...> 22аа (далее по тексту - Договор).

Согласно п. 3.1 Договора арендная плата в период с 10.09.2016 по 30.11.2016 составляла 1 000 руб. за 1 кв. м в месяц, общая сумма арендной платы за указанный период - 34 000 руб. в месяц. Начиная с 01.12.2016, арендная плата составляла 1 200 руб. за 1 кв. м в месяц, общая сумма арендной платы с указанной даты - 40 800 руб. в месяц. Срок действия Договора был установлен сторонами в 11 месяцев. Впоследствии на основании п. 6.1 действие Договора неоднократно продлевалось. 

В соответствии с п. 3.3 Договора Арендатор обязан оплачивать арендную плату в срок до пятого числа каждого календарного месяца, подлежащего оплате.

30.01.2018   от ИП ФИО3 в адрес ИП ФИО2 поступило заявление на уменьшение арендной ставки с февраля 2018 года по апрель 2018 года до 1000 руб. за l кв. м в месяц в связи с низкой проходимостью и не высоким спросом. Данное изменение условий Договора было согласовано ИП ФИО2 путём постановки на заявлении соответствующей надписи. Отдельно дополнительное соглашение к Договору в части изменения размера арендной платы сторонами не подписывалось.

За период с февраля 2018 года по апрель 2018 года арендная плата начислялась Арендодателем и оплачивалась Арендатором в размере 34 000 руб. в месяц.

25.04.2018 от ИП ФИО3 в адрес ИП ФИО2 поступило заявление на уменьшение арендной ставки с мая 2018 года по июль 2018 года до 1000 руб. за l кв. м в месяц в связи с низкой проходимостью и не высоким спросом. Данное изменение условий Договора было согласовано ИП ФИО2 путём постановки на заявлении соответствующей надписи. Отдельно дополнительное соглашение к Договору в части изменения размера арендной платы сторонами не подписывалось.

За период с мая 2018 года по июль 2018 года арендная плата начислялась Арендодателем и оплачивалась Арендатором в размере 34 000 руб. в месяц.

25.07.2017 (дата на заявлении, очевидно, указана ошибочно и должна быть «25.07.2018») от ИП ФИО3 в адрес ИП ФИО2 поступило заявление на уменьшение арендной ставки с августа 2018 года по октябрь 2018 года до 1000 руб. в 1 кв. м в месяц в связи с заменой проводки по пожарной безопасности. Данное изменение условий Договора было согласовано ИП ФИО2 путём постановки соответствующей надписи. Отдельно дополнительное соглашение к Договору в части изменения размера арендной платы сторонами не подписывалось.

За период с августа 2018 года по октябрь 2018 года арендная плата начислялась Арендодателем и оплачивалась Арендатором в размере 34 000 руб. в месяц.

Таким образом, в период с февраля 2018 года по сентябрь 2018 года включительно сторонами Договора был согласован размер арендной платы и оплачивался Арендатором в сумме 34 000 руб. в месяц.

Иные документы, подтверждающие изменения условий, установленных Договором, в т.ч. и в отношении размера арендной платы, сторонами не согласовывались.

В обоснование наличия у ответчика задолженности истец указывает следующее.

В соответствии с условиями п. 3.1 Договора размер арендной платы начиная с октября 2018 года до настоящего времени составляет 40 800 руб. в месяц.

Со стороны ИП ФИО3 за указанный период арендная плата оплачивалась в меньшем размере, а именно: за период с октября 2018 года по сентябрь 2021 года включительно (36 месяцев) в размере 34 000 руб. в месяц. Таким образом, задолженность за период с октября 2018 года по сентябрь 2021 года включительно составляет 244 800 руб. ((40800-34000) х 36).

За период с октября 2021 года по ноябрь 2022 года включительно (14 месяцев) арендная плата ИП ФИО3 оплачивалась в размере 36 040 руб. в месяц. Следовательно, задолженность за период с октября 2021 года по ноябрь 2022 года включительно составляет 66 640 руб. ((40800 - 36040) х 14).

Истец утверждает, что общая задолженность ИП ФИО3 по арендной плате по Договору 01.12.2022 составляет 311 440 руб. 

В связи с тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по спорному договору, истец направил ответчику претензию от 13.12.2022 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части задолженности за период по 10.01.2020, а также ссылается на следующие обстоятельства.

Согласно п. 3.3 Договора Арендатор обязан оплачивать арендную плату в срок до пятого числа каждого календарного месяца, подлежащего оплате на основании счета выставляемого арендодателем. На протяжение периода 2016 - 2023 года арендная плата Сторонами постоянно изменялась на основании Заявлений Ответчика. Кроме того, за период действия Договора (за 7 лет) было оформлено всего одно Дополнительное соглашение от 01.05.2017 об изменении арендной платы. Тем не менее, до 2018 у Арендодателя не возникало вопросов, почему арендная плата оплачивается в меньшем размере, чем указано в Договоре, без оформления Дополнительных соглашений. Данный факт, по мнению ответчика, говорит о том, что условиями обычного документооборота Сторон стало изменение арендной платы на основании переписки, выставляемых Арендодателем счетов и Актов, подписанных Сторонами в конце каждого месяца без претензии Арендодателя.

Ответчик указывает, что за период с 2019 года по конец 2022 года Арендодателем выставлялись, а Арендатором оплачивались счета, а также Сторонами подписывались акты.

Ответчик полагает, что поскольку он оплачивал арендную плату в размере, указанном в счетах на оплату, выставляемых истцом, постольку задолженность по арендной плате отсутствует.

Оценив представленные по делу доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Правоотношения истца и ответчика по спорному требованию регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде (глава 34 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Обязанность ответчика по внесению арендных платежей, вытекает из сложившихся между сторонами договорных обязательственных отношений.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ). 

Факт возникновения спорного правоотношения подтверждается представленными в материалы дела документами, ответчиком не оспаривается.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности с октября 2018 года по январь 2020 года.

 Возражая против довода о пропуске срока исковой давности, истец указывает, что о наличии задолженности ему стало известно лишь в декабре 2022 года.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением ГК РФ об исковой давности» также указано, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Договором установлено, в соответствии с п. 3.3 Договора Арендатор обязан оплачивать арендную плату в срок до пятого числа каждого календарного месяца, подлежащего оплате.

Соответственно, истец должен был узнать о нарушении своего права на получение арендной платы за определенный месяц на следующий день после истечения срока на оплату. 

Требование о взыскании задолженности за период с октября 2018 по январь 2020 года, заявлено истцом 13.01.2023 (согласно почтовому штампу), то есть с пропуском срока исковой давности. Обстоятельства, которые бы свидетельствовали о пропуске срока по уважительной причине, истцом не указаны.

На основании изложенного, исковые требования о взыскании задолженности за период октябрь 2018 года – январь 2020 года удовлетворению не подлежат.

Относительно требования о взыскании задолженности за период с февраля 2020 года по ноябрь 2022 года суд отмечает следующее.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на то, что за период с 2019 года по конец 2022 года арендатор вносил арендную плату в размере, указанном в выставленных арендодателем счетах и актах, подписанных сторонами.

Истец, возражая против доводов ответчика, пояснил, что дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы за спорный период к договору не подписывались, сумма, указанная в счетах на оплату является ошибочной, обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, установленном договором, не поставлена в зависимость от выставления истцом счета на оплату.

С учетом различных позиций сторон спора относительно размера арендной платы, различного содержания представленных ими доказательств, суд руководствуется следующим.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует (п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Как разъяснено в абз. 2 п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», по смыслу п. 3 ст. 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

В п. 5 информационного письма Президиума Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» также разъяснено, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Соглашение об изменении договора, заключенного в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме. Письменная форма договора считается соблюденной, если в ответ на письменное предложение внести изменения в договор лицо, получившее данное предложение, совершило конклюдентные действия, свидетельствующие о выполнении указанных в нем условий договора (решение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2010 №ГКПИ10-63).

Руководствуясь приведенными нормами права, а также разъяснениями высших судебных инстанций, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, в том числе условия договора аренды, представленные сторонами акты сверки взаимных расчетов, а также принимая во внимание фактически совершенные ответчиком арендные платежи, отсутствие выраженного арендодателем возражения относительно размеров производимых арендатором платежей, суд приходит к выводу о том, что путем совершения конклюдентных действий стороны согласовали уменьшение размера арендной платы до размера, указанного в счетах за каждый месяц. 

При этом судом установлено, что в договоре аренды не содержится порядка изменения договора, который может быть расценен в качестве запрета на конклюдентные действия.

Более того, пункт 3.3 Договора содержит положение о том, Арендатор обязан оплачивать арендную плату на основании счета, выставляемого арендодателем.

В данной части суд также отмечает, что согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель: когда участник спора может лишиться права выдвигать возражения). Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Поскольку до обращения в суд с рассматриваемыми требованиями истец не ссылался на ненадлежащее исполнение Арендатором обязательства по внесению арендной платы, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения принципа эстоппель, который предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства в рамках гражданско-правового спора, если данная позиция существенно противоречит его предшествующему поведению, а также правилу venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), и, как следствие, о необходимости расчета задолженности исходя из сумм, указанных в счетах на оплату в целях воспрепятствования получению преимущества и выгоды стороной, допускающей непоследовательность в поведении, в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную ситуацию, созданную первой стороной.

Таким образом, суд считает доказанной стоимость арендной платы за февраль, июль, август, октябрь, ноябрь 2020 года, январь-декабрь 2021 года, январь – ноябрь 2022 года, в размере, указанном в счетах на оплату.

В связи с тем, что ответчиком не доказано выставление арендодателем счетов на оплату за март-июнь 2020 года, сентябрь, декабрь 2020 года, суд в данной части признает стоимость арендной платы установленной в размере, указанном в договоре.

С учетом изложенного, общий размер арендной платы за февраль-декабрь 2020 года составляет 397 800 руб., за 2021 год – 405 710,67 руб., за январь-ноябрь 2022 года – 396 440 руб., всего – 1 199 950,67 руб.

В качестве доказательства внесения арендной платы ответчиком представлены платежные поручения (л.д. 145-178), выписки операций по лицевому счету за 2020-2022 год (л.д. 138-144), кроме того, в исковом заявлении истцом признается оплата ответчиком 34 000 руб. в месяц за 2020 год.

Таким образом, арендатором была внесена арендная плата в следующем размере: за февраль-декабрь 2020 года – 374 000 руб., за 2021 год – 441 520,69 руб., за январь-ноябрь 2022 года – 400 819,67 руб., всего – 1 216 340,36.

С учетом стоимости аренды за спорный период, а также произведенных арендатором оплат, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по внесению арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В связи с отказом в удовлетворении требований судебные расходы по  делу относится на истца в порядке ст.110 АПК РФ. 

Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                                      М.А. Катаева