АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А84-3988/2017

11 сентября 2018 года

г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2018.

Постановление в полном объёме изготовлено 11.09.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

ФИО1

судей

ФИО2

ФИО3

 

при участии в судебном заседании

от истца:

Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

 

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью "Проксима"

 

от третьих лиц:

от Правительства Севастополя:

 

от общества с ограниченной ответственностью "Русские строительные традиции":

 

 

ФИО4, представитель по доверенности от 27.12.2017 N 1395;

 

 

ФИО5, представитель по доверенности от 05.04.2018 б/н;

 

не явились, извещены надлежащим образом;

ФИО5, представитель по доверенности от 05.04.2018 б/н,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Проксима» на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 по делу № А84-3988/2017, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Проксима" (далее - ответчик, ООО "Проксима") о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2008, общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Проксима", зарегистрированного в Севастопольском городском филиале ГП "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 15.04.2008 № 040865900032; об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи указанный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором ответчик его получил; о взыскании 66 327 265,46 руб. задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года - декабрь 2016 года, 8 985 330,27 руб. пени, 6 740 366,58 руб. - 3% годовых согласно статье 625 ГК Украины и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 18.01.2018 года по делу N А84-3988/2017 (судья Смоляков А.Ю.) исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды от 28.03.2008 земельного участка общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Проксима", зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 15.04.2008 под номером 040865900032. На ООО "Проксима" возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу: 

<

...>. С ООО "Проксима" в пользу Департамента взыскано 66 327 265,46 рублей задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года - декабрь 2016 года и 8 985 330,27 рублей пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела ненадлежащего исполнения арендатором (ответчиком) обязательства по своевременному освоению предоставленного в аренду земельного участка и внесению арендных платежей.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда                         от 15.05.2018 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Русские строительные традиции".

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда                        от 08.06.2018 (судьи Евдокимов И.В., Остапова Е.А., Тарасенко А.А.) решение Арбитражного суда города Севастополя от 18.01.2018 отменено, исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный 28.03.2008 между Севастопольским городским Советом и ООО "Проксима", зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП "Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 15.04.2008 под номером 040865900032. На ООО "Проксима" возложена обязанность в течение месяца со дня вступления данного постановления в законную силу освободить и возвратить по акту приема-передачи Департаменту земельный участок общей площадью 7,8203 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:015:0036), расположенный по адресу: 

<

...>. С ООО "Проксима" в пользу Департамента взыскано 66 327 265,46 рублей задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 года - декабрь 2016 года и 8 985 330,27 рублей пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным постановлением суда апелляционной инстанции в удовлетворенной части исковых требований, ООО "Проксима" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика и ООО "Русские строительные традиции" поддержал доводы кассационной жалобы; указал на обжалование постановления суда апелляционной инстанции, в связи с переходом его по рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.  

Представитель Департамента возражал против удовлетворения кассационной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве.

Правительство Севастополя представителей в суд кассационной инстанции не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.

Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, заслушав представителей явившихся лиц, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО "Проксима" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.03.2008, зарегистрированный 15.04.2008 под N 040865900032 на основании решения Севастопольского городского Совета от 13.02.2008 N 3802.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения, который расположен по адресу: ул. Летчиков, 12, г. Севастополь. В аренду передается земельный участок площадью 7,8203 га (пункт 2.1 Договора).

В пункте 3.1 Договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 27.04.2010, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет:

а) на период строительства 13 803 196,18 * 0,045 = 621 143,83 грн.

б) на последующий период: 69 015 983,34 * 0,045 = 3 105 719,25 грн.

Согласно пункту 5.2 Договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание рекреационного комплекса.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению - в срок до 13.07.2013 от даты приема-передачи земельного участка (пункт 9.2.2 Договора в редакции дополнительного соглашения к нему от 27.04.2010).

В пункте 10.1 Договора стороны установили особые условия, в соответствии с которыми Арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя в соответствий с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N 1429 "О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры в городе Севастополе", для чего Арендатор обязан в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры в городе Севастополе".

Действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом (пункт 12.3 Договора).

В соответствии с пунктом 12.4 Договора Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, в следующих случаях:

- использование Арендатором земельного участка не по целевому назначению;

- не использование земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).

Стороны 28.03.2008 подписали акт приема-передачи земельного участка.

В качестве приложения к договору аренды сторонами оформлен акт определения границ земельного участка в натуре, план земельного участка.

Управлением градостроительства и архитектуры выдано заключение от 05.02.2010 N С-14/10 по проекту организации строительства объекта: "Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12".

Согласно проекту организации строительства по объекту "Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12", указанному заключению N С-14/10 от 05.02.2010, а также экспертному заключению N Э-27-094-10 по разделу ПОС (расчет сроков проектирования и строительства) проекта "Строительство и обслуживание рекреационного комплекса в районе парка Победы по ул. Летчиков, 12", выданному 19.04.2010 Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Специализированная государственная экспертная организация - центральная служба Украинской государственной строительной экспертизы" ("Севастопольгосстройэкспертиза") - общая продолжительность проектно-строительных работ составляет 63,5 месяца (5 лет 3,5 месяца).

Ответчик приступил к реализации проекта, начав с возведения строительной площадки, и построил некапитальное сооружение - "Пост охраны".

ООО "Проксима" в соответствии со статьей 35 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" 09.08.2013 подало в Инспекцию ГАСК в г. Севастополе уведомление о начале выполнения подготовительных работ.

Заместителем прокурора Гагаринского района города Севастополя на основании проведенной проверки с привлечением специалиста Инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, в отношении ООО "Проксима" 19.01.2015 возбуждено дело об административном правонарушении.

Постановлением по делу об административном правонарушении от 03.02.2015 N 92-05-17-2015, вынесенным заместителем начальника Инспекции государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя (Севгосстройнадзора) ООО "Проксима" признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 9.4 КоАП РФ и назначено наказание в виде административного штрафа в размере 100 000 рублей.

Как следует из указанного постановления, ООО "Проксима" при осуществлении строительства и обслуживания рекреационного комплекса, общей площадью 7,8203 га, расположенного по адресу: 

<

...>, нарушены требования безопасности к обустройству и содержанию производственных территорий, а именно: территория стройплощадки не ограждена во избежание доступа на нее посторонних лиц; у въезда на стройплощадку не установлен информационный щит со схемой движения транспорта; территория строительной площадки не оборудована пожарными щитами.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.04.2015 по делу N 292/2015 указанное постановление изменено в части размера санкции; ООО "Проксима" признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 9.4 КоАП РФ, и назначено наказание в виде предупреждения.

В рамках проведения проверки соблюдения условий Договора, Правительством Севастополя 07.04.2015 проведено обследование земельного участка, по результатам которого установлено, что на данном участке расположено капитальное строение, размерами 8,3м Х 5,8м, состоящее из двух наземных этажей. Остальная площадь на момент проведения проверки свободна от капитальных (некапитальных) строений сооружений.

Департамент 18.01.2016 направил в адрес ООО "Проксима" предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, в котором предложил досрочно расторгнуть Договор и возвратить объект аренды в установленном порядке в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок. Данное предупреждение получено ответчиком, однако ответа не поступило.

Департамент 13.07.2017 направил в адрес общества предложение о расторжении договора аренды, обоснованное тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, освоение земельного участка не начато.

Кроме того, как указывает истец, в нарушение условий Договора, Арендатором не в полной мере вносилась арендная плата за пользование земельным участком, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2014 года по декабрь 2016 года в размере 66 327 265,46 рублей, на которую начислена пеня в размере 8 985 330,27 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 740 366,58 рублей.

Истец, ссылаясь на неисполнение  арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и застройки земельного участка в установленные сроки и своевременной уплаты арендной платы, обратился в суд с настоящими требованиями.

По мнению суда кассационной инстанции, повторно рассматривая дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, и учитывая даты заключения и период действия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется российское законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации.

Согласно части 12 статьи 3 Закона Республики Крым N 38-ЗPK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Положениями статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", статьей 1, части 1 статьи 2,  частями 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указом Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", пунктами 1.7, 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод, что права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту, который осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя, и имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2008, освобождении его и возврате.

Соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор, установлено судом апелляционной инстанции и  подтверждается материалами дела.

В статье 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 451 ГК РФ, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ также следует, что  договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела по правилам  статей 67, 68, 71 АПК РФ, принимая во внимание положения статьей 11, 509, 525, 526, 530, 610, 626,  629 ГК Украины, статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины, статьи 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности", части 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", статьей 8, 307, 309, 310, 314, 425 ГК РФ, статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 48, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", установил, что ООО "Проксима" не приступило к строительству обусловленного договором объекта; фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях определенных Договором, к утверждению проектной документации не приступил, выполнению подготовительных и строительных работ, принятию в эксплуатацию законченных строительством объектов, регистрации права собственности на объект градостроительства; доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора о целях предоставления земельного участка в установленные сроки в течение столь продолжительного периода не представлены, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о неосуществлении ответчиком застройки объекта в течение девяти лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка и отсутствии доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке. При этом, поведение арендатора земельного участка из земель государственной собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

Ссылка заявителя жалобы на то, что им предпринимались необходимые меры действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости были предметом рассмотрения в суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Так, суд апелляционной инстанции учел, что общество действительно предприняло определенные меры по выполнению пунктов 1 и 2 части 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", однако не представило доказательства принятия мер, указанных в пунктах 3 - 6 указанной нормы, а именно по утверждению проектной документации, выполнению подготовительных и строительных работ, принятию в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрации права собственности на объект градостроительства.

При этом, ответчиком не представлено доказательств наличия объективных причин, на протяжении девяти лет (в период с 2008 по 2017 годов) препятствовавших совершению действий по принятию мер направленных на реальное строительство заявленного объекта на спорном земельном участке.

Вместе с тем, материалы дела также не содержат доказательств исполнения ответчиком либо принятия мер по исполнению условий, установленных в пункте 9.2.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения к нему от 27.04.2010) и особых условий Договора, определенных сторонами в пункте 10.1 Договора.

В рассматриваемом случае расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к арендатору, который не принимает никаких разумных мер для освоения и застройки земельного участка, и преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 28.03.2008 и возврата спорного земельного участка, в связи с нарушением арендатором существенных условий договора.

Относительно нахождения на спорном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Русские строительные традиции", при расторжении договора аренды с ООО "Проксима", суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку со ссылкой на часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснения, изложенные в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Из положений статьи 614 ГК РФ, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы, которую арендатор обязан вносить своевременно.

Согласно абзацу 2 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Суд апелляционной инстанции установил, что ответчик систематически                 не исполняет договорные обязательства по уплате арендной платы на протяжении более чем двух лет, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2014 года по декабрь 2016 года в размере 66 327 265,46 руб. (с учетом курса грн к руб.), в связи с чем пришел к обоснованному выводу, что использование земельного участка, сопряженное с такими потерями для бюджета в виде непоступающей платы за пользование землей является существенным нарушением условий договора.

Ссылка ответчика на неисполнение истцом своих обязательств арендодателя, влекущее невозможность освоения земельного участка, в связи с чем арендная плата не подлежит внесению, была предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, который установил отсутствие оснований для освобождения ответчика от исполнения обязанности по уплате арендной платы, учитывая отсутствие аргументированного расчета ответчиком возможного уменьшения размера арендной платы вследствие нарушения обязательств арендодателем, а также конкретного состава таких нарушений со стороны арендодателя.

Доводы ответчика на необходимость применения при расчете задолженности за спорный период нормативной денежной оценки земельного участка на период строительства равной 13 803 196,18 грн., со ссылкой на дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, и неправильное применение Департаментом нормативной денежной оценки земельного участка в размере                 88 146 511,45 грн., а также применения процентной ставки арендной платы в размере 11,25%, получили надлежащую правовую оценку суда апелляционной инстанции. 

Так, в соответствии с пунктом 2 дополнительного соглашения от 27.04.2010 к договору аренды, нормативная денежная оценка земельного участка за 2008 и 2009 годы, только на период строительства объекта недвижимости составляла                           13 803 196,18 грн.

Вместе с тем, подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2010), период строительства в течение которого ответчик обязался завершить застройку земельного участка, в соответствии с его целевым назначением установлен до 13.07.2013.

Также, согласно пункта 3 указанного дополнительного соглашения к договору аренды, нормативная денежная оценка земельного участка на период строительства равная 13 803 196,18 грн. принимается во внимание не дольше, чем до 13.07.2013. 

Иных изменений в договор не вносилось, период осуществления строительных работ сторонами спорного договора аренды не продлевался. Спорный период заявлен с декабря 2014 года по декабрь 2016 года.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание положения статьи 18 Закона Украины "Об оценке земель", пункта 2 решения Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 N 2163 "Об утверждении технической документации по нормативно-денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введении ее в действие", исследовав извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка Госземагенства Украины в городе Севастополе от 09.04.2013 N 720-31/5 (с переводом на русский язык), установил, что нормативная денежная оценка земельного участка, арендуемого ООО "Проксима" составляет 88 146 511,45 грн., которая обоснованно применена истцом при расчете суммы задолженности по арендной плате за период декабрь 2014 - декабрь 2016 года.

Вместе с тем, согласно условиям договора аренды и дополнительного соглашения к нему, годовая арендная плата за пользование земельным участком, устанавливается в размере 4,5% от нормативной денежной оценки земельного участка.

При этом, в пункте 4.7 Договора аренды установлено, что в случае нарушения предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, размер годовой арендной платы подлежит корректировке, путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением сессии Севастопольского городского совета N 1348 от 14.10.2003, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного Договором, но не более 12% нормативной денежной оценки.

С учетом нарушения ООО "Проксима" предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, размер годовой арендной платы был правомерно скорректирован Департаментом, путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5 (4,5% x 2,5% = 11,25%). Расчет суммы задолженности по арендной плате проверен судом апелляционной инстанции, признан арифметически верным и соответствующим условиям заключенного договора аренды.

При таких обстоятельствах, установив наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 66 327 265,46 руб. и отсутствие доказательств ее уплаты ответчиком в спорный период, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в указанной части.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 330, 332 ГК РФ, пунктом 4.9 договора аренды земельного участка, проверив расчет суммы неустойки заявленный истцом, обосновано пришел к выводу о наличии оснований удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки в сумме                                 8 985 330,27 руб., в связи с нарушением сроков исполнения обязательства по уплате арендной платы.

Доказательств, подтверждающих необходимость уменьшения размера заявленной к взысканию неустойки, либо оснований для освобождения ответчика от  ее уплаты с учетом установленных по делу обстоятельств, в материалы дела не представлено.

Выводы суд апелляционной инстанции не противоречит материалам дела, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и действующему законодательству. Достаточных оснований для их переоценки суд округа не усматривает. 

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования суда апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка. Судебная коллегия соглашается с выводами суда по изложенным в судебных актах мотивам. Доводы не опровергают сделанных судом выводов, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу                 статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Несогласие с оценкой судом фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованного судебного акта.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта не установлено, суд кассационной инстанции не находит оснований удовлетворения кассационной жалобы.

Нарушений Двадцать первым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 по делу № А84-3988/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

ФИО1 

 

Судьи 

 

                               ФИО2

 

ФИО3